Офисы готовятся к прибавлению
Ситуация на рынке офисной недвижимости в 2012 году была стабильной, уровень вакансии – невысоким, арендные ставки росли в рамках инфляции, однако показатели ввода оказались ниже уровня 2011 года. В текущем году эксперты прогнозируют существенное увеличение предложения.
Общий объем ввода офисных площадей в 2012 году составил 142 тыс. кв. м, что на 17% меньше результата 2011 года (порядка 170 тыс. кв. м), подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle.
"Всего на 2012 год был анонсирован ввод порядка 200 тыс. кв. м. Однако в срок было сдано около 70% от данного объема. В частности, в октябре-декабре было введено в эксплуатацию 31,2 тыс. кв. м (против запланированных ранее 80-90 тыс. кв. м). Около 40% от общего числа введенных бизнес-центров относятся к объектам класса А", – уточняется в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
По данным GVA Sawyer, за 2012 год было введено всего 119,7 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей. "Показатели ввода офисной недвижимости в Петербурге в 2012 году оказались самыми низкими с 2006 года. Планы девелоперов по вводу новых объектов реализовать не удалось", – констатирует Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.
"В 2012 году было введено эксплуатацию 22 качественных объекта суммарной арендопригодной площадью 152,6 тыс. кв. м (включая деловой центр "Желтый угол", прошедший реконцепцию). Суммарный ввод офисных площадей сопоставим с показателем 2011 года, в котором было введено всего на 1% больше", – рассказывает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.
"По суммарному предложению офисных площадей лидирует Центральный район, где сосредоточено 15% от всего объема качественной офисной недвижимости в Петербурге. Далее следуют Приморский, Василеостровский и Петроградский районы, в которых находится 13, 12 и 12% соответственно", – добавляет госпожа Попова.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, подсчитала, что в прошлом году было введено около 116 тыс. кв. м новых бизнес-центров. "Для сравнения, в 2011 году было введено практически в полтора раза больше. По итогам прошедшего года, прирост офисных площадей составляет порядка 1,5%", – отмечает госпожа Лапина.
Другие данные озвучивает Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest. "В 2011 году было введено 186,4 тыс. кв. м офисных площадей. По итогам 2012 года этот показатель увеличился примерно на 47 тыс. кв. м. Таким образом, рынок приближается к докризисным показателям объема ввода офисов. Увеличение объема ввода офисных площадей связано, во-первых, с вводом проектов, которые были заявлены еще до кризиса, в частности это проекты УК "Сенатор" и УК "Теорема". Кроме того, это связано с повышением интереса девелоперов к этому сегменту недвижимости в целом, что связано с восстановлением спроса на офисы", – поясняет госпожа Захарова.
Спрос и индексация
"Спрос на рынке аренды офисных площадей на протяжении 2012 года оставался равномерным – в среднем за квартал поглощалось около 60 тыс. кв. м. В результате за 2012 год количество свободных площадей сократилось с 272,9 тыс. кв. м (13,5% от общего объема площадей) до 168,5 тыс. кв. м (7,8%)", – сообщают аналитики Jones Lang LaSalle.
По словам Тамары Поповой, общий объем поглощения в 2012 году составил 175 тыс. кв. м. "Суммарно по итогам года более четверти (26%) поглощения сосредоточено в Красногвардейском районе в результате крупных сделок в бизнес-центре "Санкт-Петербург Плаза". Далее следует Василеостровский район (23%). Тройку лидеров замыкает Московский район (15%). Поглощение офисных площадей классов А и В находится практически на одном уровне, на бизнес-центры класса А приходится 48%", – конкретизирует госпожа Попова.
"В целом на рынке наблюдается высокая динамика поглощения офисных площадей в наиболее востребованных локациях. Уровень заполняемости в бизнес-центрах класса А составляет примерно 78%, класса В+ – 93%, класса В – 91%", – рассказывает Зося Захарова.
За прошедший год среднерыночные ставки аренды в долларовом выражении, по данным Jones Lang LaSalle, выросли на 7-10%; при этом премиальные ставки практически не изменились.
"Предлагаемые ставки аренды на вакантные офисные помещения в бизнес-центрах в течение 2012 года менялись волнообразно. По данным на конец IV квартала 2012 года средневзвешенная арендная става в бизнес-центрах класса А составила 1515 рублей/кв. м/мес. с НДС и ОР, в бизнес-центрах класса В – 1156 рублей/кв. м/мес. с НДС и ОР. В сравнении с концом 2011 года средневзвешенная ставка аренды в классе A не изменилась, в классе В выросла на 8%. Прогнозируемый рост ставок на уровне инфляционного, в пределах 5-8%", – отмечает Тамара Попова.
"Уровень арендных ставок в бизнес-центрах классов А и B к концу 2012 года вырос по сравнению с аналогичным периодом 2011 года – минимальный рост арендных ставок был зафиксирован в бизнес-центрах класса B – 5,5%, максимальный рост ставок был отмечен в бизнес-центрах класса B+ – 16,3%, ставки в бизнес-центрах класса А в среднем выросли на 7,6%. В целом в качественных бизнес-центрах среднерыночный рост арендных ставок составил 8,6%", – говорится в аналитическом отчете ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Благоприятный прогноз
До конца 2013 года мы ожидаем существенное увеличение предложения – более 258 тыс. кв. м, при условии что все заявленные сроки ввода будут соблюдены, прогнозирует Тамара Попова. Большую часть нового предложения, по ее оценкам, составят бизнес-центры класса А – 73% от суммарной арендопригодной площади.
Екатерина Лапина говорит, что в 2013 году стоит ожидать сделок по купле-продаже, так как в 2012 году на продажу было выставлено много офисных комплексов, по многим из которых переговоры начались еще в прошлом году. "В результате того что арендаторы стали более требовательны к техническому оснащению и состоянию бизнес-центров, можно ожидать увеличения количества реконструкций офисных центров. Однако возросший интерес к аренде помещений в бизнес-центрах, скорее всего, никак не скажется на уровне арендных ставок", – предполагает госпожа Лапина.
По прогнозам GVA Sawyer, в 2013 году рынок офисной недвижимости Петербурга увеличится на 200-210 тыс. кв. м. В дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное увеличение доли бизнес-центров класса А, считает Владислав Фадеев.
Компания Jones Lang LaSalle провела III ежегодную конференцию, посвященную рынку торговой недвижимости, на тему «Россия - остров стабильности или штормовое предупреждение». Конференция стала уже традиционным ежегодным событием, на котором собираются российские и зарубежные специалисты по торговой недвижимости, девелоперские компании, а также операторы всемирно известных торговых брендов, развивающих свой бизнес и открывающих свои магазины по всей территории России.
Основной темой конференции стали перспективы развития рынка торговой недвижимости в связи со сложившейся экономической ситуацией в мире. Несмотря на происходящий мировой кризис ликвидности и довольно сложную ситуацию на рынке недвижимости за рубежом, ситуация в России существенно отличается от международной в позитивную сторону.
В своем приветственном слове Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Российский рынок недвижимости является одним из самых динамично развивающихся по сравнению с другими странами мира. Это связано прежде всего со стремительным экономическим ростом страны. Россия стала сегодня существенной часть глобальной экономики, она обладает самыми крупными золотовалютными резервами после Китая и Японии, рублю стали доверять». О перспективах развития российской торговой недвижимости в таких экономических условиях рассказали эксперты компании Jones Lang LaSalle.
Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, в своем докладе «Кризис ликвидности: последствия для российского рынка» отметил: «Сегодня рынок российской торговой недвижимости развивается очень быстрыми темпами. Прежде всего этому способствует благоприятная экономическая ситуация в стране, рост доходов населения продолжает подогревать потребительский бум и увеличивать спрос на торговые площади. Заявленные объемы проектов качественных торговых центров являются самыми высокими в Европе». В.Пантюшин отметил, что несмотря на эти позитивные тенденции, интеграция России в глобальную экономику делает ее чувствительной к ситуации на международной арене: «Сейчас девелоперам в России стало сложнее получить внешнее финансирование, с рынка исчезли инвесторы с высокой долей заемного финансирования. Это привело к росту ставок финансирования, сделав некоторые проекты экономически невыгодными. В основном сейчас на рынок недвижимости России приходят инвесторы с «живыми» деньгами. В то же время кризис ликвидности откладывает момент насыщения рынка недвижимости в России. Мы прогнозируем, что в связи с растущим спросом и отставанием предложения арендные ставки торговых помещений в России продолжат расти».
В то же время, несмотря на мировой кризис ликвидности, наблюдается увеличение инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России. Об этом рассказал Джеймс Корриган, директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в своем докладе «Рынок торговой недвижимости России: привлекательное направление инвестиций». Докладчик отметил, что «сейчас в странах Евросоюза вследствие кредитного кризиса наблюдается заметное снижение инвестиционной активности. В это же время в России наблюдается рост объема инвестиционных сделок. Благодаря стабильному повышению арендных ставок и высоким показателям доходности, Россия является привлекательным направлением инвестиций. Растущие арендные ставки и прогнозируемое снижение ставок доходности – основные компоненты, определяющие общую доходность инвестиций. Российский рынок предлагает международным инвесторам высокие доходности и представляется хорошей альтернативой развитым рынкам. При этом на сектор торговой недвижимости приходится около половины всего объема инвестиций. Региональные города становятся всё более привлекательными для инвесторов, хотя на Москву по-прежнему приходится наибольшая доля общего объема инвестиций. В ближайшие годы российский рынок торговой недвижимости продолжит своё активное развитие, предлагая широкие возможности для инвесторов».
На конференции специалисты компании Jones Lang LaSalle высказали свои рекомендации участникам рынка торговой недвижимости – прежде всего девелоперам и торговым операторам, о том, что необходимо предпринять в сложившейся рыночной ситуации. Особое внимание этому вопросу уделила Юлия Никуличева, директор по России и СНГ, отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle в своем докладе «Растущий рынок: новые форматы – новые требования для девелоперов»: «Мы можем представить современный торговый центр как корабль. Он может быть большим или маленьким, он может быть разного типа. Отправится ли корабль в долгое и успешное плавание или нет, зависит от всех участников его путешествия: от девелопера, который проектирует корабль, от ритейлеров, которые являются мотором и механизмом корабля, и от покупателей, которые запускают этот механизм. Сегодня на нашем рынке множество покупателей, и их доходы удваиваются каждые 4 года. Эта растущая потребительская способность является двигателем скорости плавания – ритейлеры, не дожидаясь открытия новых торговых центров, пытаются заранее заявить свои права на их площади. Девелоперы процветают на сегодняшнем сильном российском рынке, в котором пока нет сильной конкуренции, и любой построенный ими корабль успешно плывет по тихой воде. Однако уже сейчас мы можем прогнозировать рост конкуренции. Чтобы выдержать грядущую конкуренцию, необходимо разрабатывать новые форматы торговых центров, развивать специализированные торговые концепции, такие как торговые улицы, сезонные рынки, специализированные магазины. Уже сейчас надо понимать, что покупателей будут привлекать инновации, уникальные идеи, качественный сервис, новые марки. При этом важно найти правильных арендаторов для торговых центров, а также обеспечить эффективное функционирование новых магазинов».
Каким же должен быть современный торговый центр, чтобы не только сегодня, но и в будущем у него был успех на российском рынке? Этой теме был посвящен доклад «Путь к успеху» Александра Тишкова, директора по России и СНГ, начальника отдела сдачи в аренду торговых помещений компании Jones Lang LaSalle. «Такие параметры как размеры, этажность, комфортные условия, кондиционеры, парковка со временем будут иметь все большее значение. Например, сегодняшние многоэтажные торговые центры пока выживают только благодаря отсутствию конкуренции. При сокращении потока покупателей менее доходными остаются неудобные верхние этажи. Некоторые лишние квадратные метры невозможно будет сдавать в будущем. Построить здание торгового центра большего размера, чем это реально необходимо, будет означать снижение рентабельности и повышение сроков окупаемости проекта. Кроме того, все большее значение приобретает состав торговых операторов. Есть много торговых центров, в которые не могут войти операторы, присутствие которых необходимо торговому центру для его успешности. Прежде всего это происходит из-за несоответствия параметров некоторых строящихся торговых центров требованиям операторов. Поэтому необходим грамотный подход к разработке концепции торгового центра еще до начала реализации проекта. Очень важно понимать, что именно бренды и якорные арендаторы определяют успех торгового центра. Выбирая якорных арендаторов, можно задавать параметры целевой аудитории центра и управлять количеством посетителей. Успешный опыт международных брендов и спад потребления за рубежом стимулируют их выход в Россию. Популярность международных брендов особенно заметна на фоне потребительского бума в России, которая стала одним из приоритетных рынков для международных ритейлеров».
Участники конференции отметили, что важно не только пользоваться благоприятной экономической ситуацией, которая положительно влияет на развитие торговой недвижимости, но и уже сейчас готовиться к росту конкуренции. Поэтому ответ на основной вопрос конференции о том, чем же является российский рынок торговой недвижимости – островом стабильности или штормовым предупреждением – индивидуален для каждого торгового центра, каждого девелопера и оператора. Все будет зависеть от команды и умения выбрать правильный курс.
Предлагаем вниманию читателей обзор рынка Недвижимости Москвы и Подмосковья, подготовленный аналитическим отделом Бюро недвижимости «Агент 002» по итогам прошедшей недели (с 16 по 21 июня) и любезно предоставленный для опубликования.
Московская вторичка
На вторичном рынке в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра увеличилась на 0,1% и теперь составляет $5642.
Впервые с декабря прошлого года количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось на 2% (11 444 квартиры).
В сегменте бизнес-класса на прошедшей неделе наблюдалась противоположная ситуация. Стоимость квадратного метра снизилась на 0,7% и составила $8 605, при этом количество квартир, выставленных на продажу, сократилось на 1,1%.
Что касается элитного вторичного жилья, то здесь стоимость квадратного метра возросла на 1%, однако количество квартир, выставленных на продажу, снизилось на 1,1%.
Таким образом, снижение предложения в эконом–классе, происходящее с ноября прошлого года, привело к сужению выбора для потенциальных клиентов, что отразилось на уровне спроса в более дорогих сегментах. В целом ситуация на рынке остаётся стабильной, а новые данные полностью соответствуют предыдущим прогнозам, сделанным экспертами Бюро Недвижимости «Агент 002». В ближайшие месяцы ожидается дальнейшее увеличение предложения в эконом–классе и возможна коррекция стоимости квадратного метра в пределах 3-5%.
Рынок новостроек
На первичном рынке жилья в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра увеличилась на 0,8% и теперь составляет $4215. Количество квартир, выставленных на продажу, возросло значительнее по сравнению с квартирами того же класса, но на вторичном рынке жилья (на 12.4%).
Ситуация в сегменте бизнес-класса отличается от изменений произошедших с квартирами эконом-класса. В бизнес-классе также наблюдался увеличение стоимости квадратного метра на 1%, что составляет $ 6 604, но количество квартир, выставленных на продажу, при этом сократилось на 3,5%.
Класс элитного жилья демонстрировал более динамичные изменения. Так, стоимость квадратного метра возросла на 3,2% и соответствует $ 17 325, а количество продаваемых квартир увеличилось на 10,6 %. Стоит отметить, что на прошлой неделе этот показатель снизился на 48%.
Подмосковный штиль
На вторичном рынке недвижимости Подмосковья не было замечено активных колебаний. Стоимость квадратного метра выросла на 0,8% и составляет $ 3798. Предложение в данном сегменте сократилось на 0,5%.
На первичном рынке недвижимости Подмосковья также не наблюдалось значительных изменений. Увеличение стоимости квадратного метра произошло на 0,6% и соответствует $ 2 855. Объём предложения на рынке первичного жилья также снизился на 2,6%.
