Намывные перспективы
В условиях сокращения в Петербурге пятен под застройку создание намывных территорий рассматривается девелоперами как возможность решения этой проблемы. Эксперты рынка говорят, что потенциал таких проектов отнюдь не органичен только Васильевским островом и Курортным районом.
"Санкт-Петербург имеет обширный потенциал намывных территорий, поскольку расположен на берегу Финского залива. Данные проекты позволяют вовлекать в оборот земли для строительства элитной недвижимости с хорошими видовыми характеристиками, в связи, с чем возможно появление новых проектов по намыву земель. Проекты по намыву территорий актуальны, прежде всего, для стран с ограниченной территорией, когда в городах уже не остается площадей под застройку", - говорит Арсений Васильев, генеральный директор УК "Унисто-Петросталь".
"Сегодня в Петербурге реализуется проект "Морской фасад" на площади 466 га и проект намывных территорий на площади 470 га планируется под Сестрорецком. На намывной территории Васильевского острова планируется построить 4 млн. кв. м недвижимости, в Сестрорецке предполагается возведение 3,5 млн. кв.м недвижимости, в т.ч. 2 млн. кв.м жилья", - рассказывает господин Васильев.
Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg считает, что намывные территории - достаточно хорошее место для нового развития, так как они избавлены от многих проблем. "Среди их преимуществ: понятная структура собственности, отсутствие обременений и ограничений, возможность создавать качественную планировочную структуру, возможность использования принципов устойчивого развития в проекте. Из недостатков – необходимость подведения всех коммуникаций и строительства всей инфраструктуры", - полагает господин Гущин.
Между тем эксперты отмечают, что намывы - это не новый для Петербурга формат. "Ничего принципиально нового в намыве территорий в современном Санкт-Петербурге нет, такая практика велась еще в советские времена. Примером этого может служить территория Юго-Запада (район пр. Маршала Казакова), где раньше на этом месте были залив либо болото, западная часть Васильевского острова (район станции метро "Приморская"), южная часть Приморского района (Лахтинский пр., Приморский пр., южная часть ул. Савушкина), то есть так называемая Северо-Приморская часть. Эти территории были намыты еще в конце 70-ых - начале 80-х годов XX века", - поясняет Михаил Гущин.
"Подобные примеры должны снять опасения современных покупателей такой недвижимости. Технологии строительства не стоят на месте, да и фактор привлекательности местоположения и вида "на воду" никто не отменял", - говорит Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК "Триумф Парк".
Затраты и сложности
"Работы по намыву территорий довольно специфичны и их стоимость зависит не только от площади вновь образованной территории и объема дноуглубительных работ, но в значительной степени от объема экологических и социальных вопросов (например, переселение жителей со смежных с радиусом строительства территорий). Но речь в любом случае идет о сумме свыше миллиона долларов за 1 га", - полагает Юлия Жалеева.
"При многоэтажной застройке затраты на намыв не столь существенны и составляют порядка 200 $/кв.м. намываемой земли. Однако стоит отметить, что это только создание участка суши без учета дорог, коммуникаций, озеленения. Для сравнения, такая земля в поле на границе с Санкт-Петербургом стоит 20-50$/кв.м. вместе с растительностью", - подсчитывает Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
Михаил Гущин говорит, что стоимость намыва при глубине 5 метров стоит около 120 $/кв.м полученной территории.
Арсений Васильев считает, что стоимость 1 кв. метра намыва территории колеблется от 250-400 евро за 1 кв. м. "На конечную стоимость квадратного метра данный аспект влияет, но незначительно, например, стоимость квадратного метра в жилом комплексе "Морской фасад" на Васильевском острове соответствует среднерыночной", - отмечает эксперт.
Несмотря на то, что сама технология не нова и опыт реализации таких проектов в Петербурге есть, эксперты говорят, что создание намывов сопряжено и с рядом сложностей.
"Поскольку реализующиеся у нас сейчас проекты являются пилотными, проблемы с последующим строительством могут возникнуть. Например, известно, что Усть-Лугу намывали очень долго, т.к. она саморазмывалась. Сейчас все-таки накоплен определенный опыт; кроме того, очень часто для разработки таких серьезных проектов крупные компании приглашают иностранных специалистов", - рассказывает Екатерина Марковец.
"Законодательно намыв территорий регулируется Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В законе прописано, что такое "искусственный земельный участок", как должна осуществляться процедура намыва, критерии заключения торгов и т.д. Основные сложности, с которыми может столкнуться инвестор, являются технические, инженерные, физические препятствия для реализации проекта. Важно отметить, что намыв искусственных земельных участков на водных объектах законом должен обязательно проходить государственную экологическую экспертизу, во время которой и устанавливается, может ли он повлечь за собой негативные последствия для экологии или нет. Поэтому вопрос того, насколько безопасно строить на намывах, должен наиболее четко прорабатываться именно во время данной экспертизы", - поясняет Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры".
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге говорит, что намывы требуют серьезных вложений в инженерию и коммуникации. "Город не всегда готов предоставить ее в необходимые сроки. Это существенная техническая сложность, которая увеличивает сроки реализации проекта, приводит к его удорожанию проекта", - делится эксперт.
Госпожа Лежнева добавляет, что высокая себестоимость участков ограничивается уровень потенциальных клиентов, и соответственно, нужно тщательнее проводить работу по подготовке к продаже таких лотов.
Перспективы
"На основании заявлений девелоперов, в ближайшие 5-7 лет такие проекты могут появиться около Васильевского острова, Лахты и на Юго-Западе города вблизи Южно-Приморского парка. Застройка намывных территорий, как и всех прочих в Санкт-Петербурге, будет производиться на основании Генплана, Правил землепользования и застройки", - рассказывает Александр Погодин, заместитель генерального директора ГК "Пионер" направления "Санкт-Петербург".
"Пока примеров намывных территорий в Петербурге, как и вокруг него, немного. Однако, согласно генплану города, в дальнейшем подобные проекты могут, и будут формироваться на территориях практически вдоль всей акватории Финского залива: в Кронштадте, Лисьем Носу, на Крестовском острове, в западной части города на территории Морского порта, в Красносельском районе. Таким образом, общая площадь территорий, которые могут быть намыты в Петербурге, составляет около 1-1,5 тыс. га. Все эти проекты можно назвать очень перспективными, поскольку речь идет о формировании новых земельных ресурсов, находящихся в непосредственной близости к развитым районам города и престижным пригородным зонам", - рассуждает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость".
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН предполагает, что в будущем будут намывать участки в большом порту Петербурга и Кронштадте.
"Стоимость работ по намыву достаточно высока, цена такой земли выше, чем земли в черте города или на окраинах. К тому процедура получения разрешения на намыв тоже довольно затратна, поскольку акватория Финского залива является федеральной собственностью. Вопросы на таком уровне под силу решать только крупным компаниям с большими лоббистскими возможностями. Так что вряд ли намывы можно назвать альтернативой развития города. Тем не менее, они могут решить проблему дефицита пятен под застройку высокого класса в привлекательных локациях Петербурга, поскольку сегодня в городе мало территорий для реализации крупных проектов класса "комфорт+" и выше, с хорошей транспортной доступностью до деловых центров города, экологической обстановкой и видом на воду", - считает господин Тетыш.
"На наш взгляд, в городе пока достаточно свободных участков на окраинах и промышленных территорий, пригодных для редевелопмента, практически в центре. В такой ситуации скорее можно ожидать успешных примеров реализации уже заявленных крупных проектов по намыву, прежде чем будут заявлены новые", - полагает Юлия Жалеева.
"В Петербурге и его пригородах представлено большое количество неосвоенных территорий, поэтому дорогостоящие проекты по намыву территорий изначально представляются не очень прибыльными. В любом случае намывные территории дороже, нежели использование существующих участков земли. Кроме того, учитывая особенности петербургского климата и почв, такие проекты требуют еще и серьезной технической проработки", - соглашается с коллегами Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании "Созвездие".
Мировой опыт
"Проекты намывов уже реализованы во многих странах. Если проект хорошо проработан, то он всегда будет интересен девелоперам, городу и конечным потребителям. Пожалуй, самый известный сегодня - проект в Дубаи, где реализованы современные гостиничные объекты", - говорит Андрей Тетыш.
"Насколько мне известно, намыв территорий повсеместно используется во всем мире на протяжении долгого времени, и, должен отметить, весьма успешно. Лидерами в этом направлении являются Япония, Нидерланды, ОАЭ.Безусловно, самыми известными в наши дни являются проекты по намыву острова Пальма Джумейра в Дубаи и островов в Японском море. Что примечательно, Японские намывные острова Юмэносима и Огисима были намыты с использованием технологии использования переработанного мусора – без нанесения ущерба окружающей среде. На этих намывных территориях располагаются как общественные зоны, парки и стадионы, так и промышленные объекты. Международный аэропорт в Осакском заливе также расположен на искусственном острове", - рассказывает о мировом опыте Александр Погодин.
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 г., а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на апрель 2009 г.
РЫНОК СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ
По состоянию на начало апреля 2009 года снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -7,15% (в том числе за за март -2,87%). Общее снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к началу апреля 2009 года -15,29%.
Снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-март 2009 года на -5,34% (в том числе за март –2,11%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 12,11 %.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства
за 2008 год и за январь-начало апреля 2009 года
|
Наименование ресурса |
Рост за 2007 год, %% |
Изменение за 2008 год, %% |
Изменение за январь-начало апреля 2009 г., %% |
|
Кирпич керамический |
32,6 % |
+21,1 % |
-27,7 % |
|
Портландцемент |
70-106 % |
-14,6% -25 % |
-23,0 ÷ -27,6% |
|
Кирпич силикатный |
22,9 % |
+15,6 % |
-19,0% |
|
Щебень |
10,2 % |
+14,8 % |
-17,8% |
|
Бетон товарный |
43,7 % |
+3,1 % |
-13,8% |
|
Песок для строительных работ |
12,4 % |
+18,4 % |
-13,8% |
|
Сборные ЖБК |
34,5 – 55,4 % |
+7,6 % |
-8% ÷ -12% |
|
Раствор товарный |
43,56 % |
+4,4 % |
-11,8% |
|
Трубы водогазопроводные |
9 % |
+12,0 % |
-7,9% |
|
Смеси асфальтобетонные |
10,5 % |
+35,6% |
-7,7% |
|
Плиты минераловатные |
25,2 % |
+5,2 % |
+12,5% |
|
Краски |
7,1 % |
+21,5 % |
+14,5% |
|
Паркет |
17 % |
+13,4 % |
+2,53% |
|
Арматура товарная |
13,9 – 15,5 % |
-0,04% |
+4,8% |
|
Листы гипсокартонные |
6,12 % |
+6,4 % |
+8,8% |
|
В СРЕДНЕМ |
+28,08 % |
+6,1% ÷ 12,2% |
-7,15% |
С января 2009 года цемент продолжал резко дешеветь. Однако, по итогам марта по данным пресс-службы Московской фондовой биржи (МФБ) на торгах цементом ценовой индекс цемента вырос на 1% по сравнению с показателем февраля и составил 1 975,29 руб. за тонну.
Цены на основные марки цемента составили:
— 500 Д0 2 708,94 руб./тонна (+12 % от показателя февраля);
— 500Д20 1 871 руб./тонна (-9,3%);
— 400 Д20 1 824,35 руб./тонна (+1,7%).
Объем торгов цементом в марте увеличился вдвое по сравнению с прошлым месяцем. На торгах реализовано около 40 тыс. тонн цемента на сумму 77, 4 млн. рублей, заключено 45 сделок. По оценке Ассоциации поставщиков и потребителей цемента, основанной на информации от участников рынка, в марте в целом по стране было реализовано на 15% больше цемента, чем в феврале, или примерно 2,3 миллиона тонн (за первые два месяца около 4 миллионов тонн).
Объем торгов цементом на МФБ в марте увеличился вдвое по сравнению с февралем месяцем. На торгах реализовано около 40 тыс. тонн цемента на сумму 77, 4 млн. рублей, заключено 45 сделок.
Производство цемента в РФ в I квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось на 37% — до 7,1 млн. тонн. Такие данные приводит Федеральная служба государственной статистики (Росстат).
Кроме цемента, наблюдается снижение производства и по другим основным строительным материалам. Так производство кирпича снизилось на 40,3% до 1,8 млрд. условных штук.
ЖБИ и ЖБК — снижение на 42,8% до 4 млн. куб. м. Производство крупных стеновых блоков (включая бетонные блоки стен подвалов) сократилось на 54,4% — до 128 млн. условных кирпичей.
В настоящее время в торгах на бирже участвуют такие компании, как «ЕВРОЦЕМЕНТ груп», «Новоросцемент», «Сибирский цемент», «Мордовцемент», «Искитимцемент», «Уралцемент», «Балцем» (Украина), «Вольскцемент», ПРУП «Белорусский цементный завод», «БазэлЦемент», а также производители из Турции.
По нашей оценке цены на цемент в России в ближайшее время снижаться уже не будут, а наоборот возможен незначительный рост.
В декабре–январе цены на металлопрокат достигли своего дна и практически сравнялись с себестоимостью. После небольшого оживления в феврале (+8,2%) сейчас они вновь упали до минимальных показателей.
Общий индекс средних рублевых рыночных цен металлопроката по данным проекта Русмет.ру снизился за март на 4,3%. По отдельным видам сортового проката изменение цен составило:
арматура: -3,1%
катанка: +1,3%
балка: +0,3%
швеллер: -2%
уголок: -1,7%
круг: -1,2%
квадрат: -9,6%.
тонкий горячекатаный лист: -5,9%
толстый горячекатаный лист: -9,5%
холоднокатаный лист: -6,2%
оцинкованный лист: -0,8%
нержавеющий лист: -6,5%.
В настоящее время стоимость тонны одного из самых активно используемых в строительстве видов проката — арматуры — составляет 16,4 - 18,87 тысяч рублей. Если тенденции последних месяцев не изменятся, то в апреле по сравнению с мартом цена арматуры и катанки изменится в пределах -2 - +1% , цена других видов сортового проката изменится на 0 - -2%, цена г/к и х/к листа снизится на 1-3%. Многие отраслевые эксперты предрекают высокую волатильность цен на металлопрокат.
Средние отпускные (оптовые) цены производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства на начало апреля 2009 г.
|
НАИМЕНОВАНИЕ |
Ед. изм. |
Цена без НДС, Руб. Начало апреля |
|
Портландцемент о/н бездобавочный М 500, навал |
т |
2708,94 |
|
Бетон тяжелый |
м. куб |
3748,38 |
|
Раствор готовый кладочный цементный |
м. куб |
2884,63 |
|
Щебень |
м. куб |
754,24 |
|
Песок для строительных |
м. куб |
297,14 |
|
Кирпич керамический строительный |
1000 шт. |
7542,37 |
|
Кирпич силикатный |
1000 шт. |
4364,41 |
|
Сваи забивные железобетонные |
м. куб |
13436,58 |
|
Плиты перекрытий многопустотные |
м. куб изделия |
7401,29 |
|
Плиты перекрытий сплошные плоские |
м. куб |
10444,11 |
|
Прокат класса А-III диам. |
т |
16408,72 |
|
Прокат класса А-III диам. |
МЕТКИ:
СТРОИТЕЛЬНЫЕ МАТЕРИАЛЫ СТРОЙМАТЕРИАЛЫ
Подписывайтесь на нас:
14.04.2009 14:18
«В своей работе мы анализировали те объекты, для которых нулевая стадия строительства характеризуется выходом на площадку и ограждением территории, - рассказывает На конец марта 2009 года объем строящегося жилья в Петербурге составляет порядка 6,8 млн. кв. м или 101,4 тыс. квартир. Из них 72% находится в состоянии строительной активности. На остальных 28% (приблизительно 1,9 млн кв. метров жилых площадей) строительная активность снизилась. «Как правило, замедление или прекращение реализации уже начатых проектов жилой недвижимости обусловлено кризисом в банковской сфере, - комментирует Зося Захарова. – Из-за нехватки финансирования и практически полной невозможности привлечь в нынешних условиях кредитные ресурсы на строительство начатых объектов, активное возведение части из них пока не ведется. В первую очередь, снижение темпов характерно для жилых объектов, находящихся на начальных этапах реализации». По состоянию на конец марта, в Санкт-Петербурге начато строительство 226 жилых объектов (домов/комплексов). Из них, наибольшая строительная активность характерна для тех объектов, которые находится на завершающей стадии готовности. На диаграмме представлена структура строящихся жилых объектов (домов/комплексов) в зависимости от стадии готовности объекта и строительной активности на них. В структуре классов строящихся объектов, наибольшую долю занимает жилье массового спроса («эконом», «комфорт») - 86%. Более половины строящихся объектов – класс «комфорт» (58%). «Это обусловлено тем, что на протяжении последних лет благосостояние населения Санкт-Петербурга существенно улучшалось, соответственно повысились требования к жилым домам: качеству строительства, насыщению объектами инфраструктуры, площади квартир», - объясняет Зося Захарова. «Однако с учетом новых экономических условий следует ожидать «отката» рынка на несколько лет назад и увеличение доли жилья эконом-класса.» Если говорить о строительной активности, то наибольшие темпы возведения жилья присутствует в сегменте жилья массового спроса (73%). Для объектов жилой недвижимости более высокого класса («бизнес» и «элита») строительная активность характерна только для 55% жилых площадей. «Это объясняется тем, что крупные проекты жилья высокой ценовой категории находятся на начальной стадии реализации и не получают достаточного финансирования ни от банков ни от дольщиков, а на завершающем этапе находятся объекты небольшой площади, – объясняет Зося Захарова. – В жилье массового спроса реализация масштабных объектов была начата раньше и на текущий момент многие проекты построены, более чем на 50%». Наибольший объем строительства сконцентрирован в Приморском, Выборгском и Московском районах, они обеспечивают почти половину всех строящихся объектов (46%). Материал предоставлен АРИН Подписывайтесь на нас:
|
К этим выводам пришли аналитики «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) в ходе проведенного исследования строительной активности застройщиков в Санкт-Петербурге в I квартале 
