Земля и политическая воля: взаимоувязки и нестыковки
Разобраться в хитросплетениях федеральных, региональных и областных норм участникам саммита помогал начальник отдела законодательства в сфере недвижимости департамента недвижимости Александр Окунев.
«Портянка» в половину Невского
Круг проблем, которыми занимается отдел, возглавляемый Александром Окуневым, весьма широк и выходит далеко за пределы, форма
Одна из важнейших задач – совершенствование территориального планирования, все еще недостаточно развитого в России. Александр Окунев иронизирует: «субъектами РФ и муниципалитетами была проделана большая ра
А сразу после утверждения схема потеряла бы актуальность. «Вот кинологический центр МВД по Курганской области. На огромной “портянке” мы укажем – а давайте здесь будет кинологический центр, пусть он будет прямоугольной формы и располагаться с севера на юг. Но в момент утверждения схемы выяснится, что на муниципальном уровне в рамках суверенных полномочий местного самоуправления в области градостроительной деятельности здание решили расположить с запада на восток. Кому нужна такая схема?» Кроме того, на схеме должны быть указаны границы земельных участков. Но процесс образования, преобразования, перераспределения участков остановить невозможно. пришлось отказаться от первоначального варианта схемы и допустить меньшую детализации.
Плюс-минус 40 км
Кроме того, схеме не хватало взаимоувязки интересов и планов. Например, Минтранс предлагает развивать дороги в одну сторону от Москвы, а Министерство энергетики – развивать энергетику в другую сторону. Значит, не будет ни электричества для освещения дорог, ни иной инфраструктуры. А космодром «Восточный» точно попадал в перекрестие автомобильных дорог...
Тем не менее, есть расхожий миф, будто нынешних документов территориального планирования достаточно, будто из них можно получить информацию, важную для инвесторов и для принятия управленческих решений. «Мы проинвентаризировали схемы территориального планирования. Действительно, 90-95% территории страны охвачено схемами. Но какими? Когда начали “склеивать” схемы по Сибирскому фед
Но пойти иным путем означало бы создать федеральный орган, который занимался бы “притиркой” материалов и согласованием в каждом случае бумажных нестыковок. Минрегион требовал под эту службу специальных полномочий и дополнительного большого штата. Пока предложено создать единый фонд картограф
«Для уставных целей»
Может быть, взаимоувязка и появится – завтра, а сегодня миф громоздится на миф. Исходя из того, что в стране уже выполнено территориальное планирование, некоторые чиновники и заинтересованные лица предложили отменить деление земель на категории. Но, по мнению Александра Окунева, это по меньшей мере преждевременный шаг. Ибо кроме категорий есть гораздо более важная проблема видов разрешенного использования земель. Вид разрешенного использования «для целей дачного строительства» прослеживается как на землях сельхозназначения и населенных пунктов, так и на землях промышленного назначения: в свое время заводы предоставляли землю для
Еще один проблематичный вид разрешенного использования – «для строительства деревянных домов». Но фундаменты этих до
Власти Москвы до последнего времени настаивали на отдельном виде «для проектирования и строительства», отдельном «для строительства» и «для последующей эксплуатации». Александр Окунев проводит ассоциации с сельхозземлями. «Там, – говорит он, – мы должны по этой логике установить такие виды разрешенного использования: “для рассады помидоров”, “для выращивания помидоров” и “для сбора помидоров”. Все органы власти будут чувствовать себя прекрасно – но не сельхозпроизводитель. Удобрения этими видами разрешенного использования тоже не предусмотрены. Местные органы власти хотят конкретики. Если речь идет об участках для жил”». Опять возьмем сельхозземли. Если на “для выращивания моркови” решили выращивать помидоры, нужно менять вид разрешенного использования? Такие проблемы возникают постоянно. Высоту застройки надо регулировать через градостроительные регламенты и нормат
В чем же выход? – в создании нового классификатора. В нем должно быть не более 200-500 видов разрешенного использования, разделенных на 15-16 больших блоков. В ближайшее время Минэкономразвития подготовит этот документ, увязыв его с фактической ситуацией и с видами разрешенного использования для целей кадастровой оценки. В ближайшие недели месяц на сайте министерства будет опубликован проект приказа, причем он два-три раза будет обновляться с учетом поправок.
В «ручном режиме» и в суде
Один из самых сложных сегодняшних вопросов – определение платы за землю на основе кадастровой оценки. С точки зрения столичного специалиста, не стоит обсуждать, насколько правомерны фигурирующие в большинстве нормативных актов один или полтора процента от кадастровой стоимости. Важнее определиться с базовыми подходами. «Фактором стоимости объектов недвижимости в рамках массовой оценки в Кемеровской области, – свидетельствует он, – является “удаленность от моря” –
До 2010 года, согласно Земельному кодексу, кадастровая стоимость могла устанавливаться в процентах от рыночной стоимости. Но судебная практика разноречива. Дальневосточный федеральный арбитражный суд решил, что кадастровая стоимость может исчисляться в процентах от рыночной, но не превышать ее – а в Сибирском округе заявляли, что исчислять в процентах, значит допускать оценку и в 1000 раз больше рыночной, и в 300 раз меньше. «Конкретный случай – приют “Кот и пес” на Сахалине. Стоимость одной сотки земли им насчитали в 15 тысяч долларов. Мы пытались отрегулировать это “в ручном режиме”. После угроз прислать сахалинским руководителям котиков и собачек, которые не переживут кадастровой оценки, процесс кое-как сдвин
При введении единого налогообложения по рыночной стоимости объектов недвижимости, т.е. земли вместе со строениями, (вероятно, с января 2013) количество судебных споров увеличится. Однако для этого должна быть разработана база для обложения.
35 подписей для одной трубы
Особо в ходе встречи с Александром Окуневым обсуждались проблемы согласований при строительстве новых объектов недвижимости. Чрезвычайно опасными московский специалист считает готовящиеся ныне поправки в Гражданский кодекс РФ, – их обсуждает Совет по кодификации при Президенте: «Они порождают хаос. Совет планирует ввести некое новое «право застройки». Оно позволит строить все что угодно, без каких-либо публичных норм. Это очень опасная тенденция: приоритет гражданского права над правом публичным. Публичные интересы должны быть важнее, об этом говорит законодательство всех развитых правовых систем мира». Но оборотной стороной публичных интересов оказывается крайняя забюрократизированность согласований. Вот пример – Минэкономразвития издало приказ, упрощающий одну из норм для кадастровых планов: вместо отображения границ объекта недвижимости теперь достаточно подать информацию о наличии такого объекта. Однако на местах уже разработали стандартную форму такого уведомления и даже ввели сертификацию.
«Мы насчитали 52 более или менее легальных согласования, которые нужно пройти каждому застройщику, потому что никаких регламентирующих норм нет. В законах о ветеринарии, о недрах, о санитарно-эпидемиологическом благополучии есть согласования по земле. Нужно согласовать застройку с зонами полета самолетов, железнодорожниками, связистами… Я сам столкнулся с этим, – сказал Александр Окунев.– Строил дом на своем участке. Копали-копали – наткнулись на магистральный кабель “Ростелекома”. Прихожу к их начальнику, выясняю в чем дело. Отвечает – специалист оформилс
Тем не менее, практика перевода лесных земель в земли населенных пунктов скорее всего будет остановлена. Земли лесного фонда относятся к федеральной собственности, хотя полномочия по ним переданы регионам. При изменении черты населенных пунктов федеральная земля включается в эти города или поселки. Происходит и изменение категорий земельных участков в земли населенных пунктов. Но вид публичной собственности не меняется, участки остаются в федеральной собственности. Это ставит под сомнение и законность некоторых коттеджных поселков.
Согласно постановлению Правительства отсутствуют и основания для предоставления федеральных земель под жилищное строительство. То, что их предоставляют другие органы власти, ситуации не меняет.
Однозначно запрещено и строительство многоквартирных домов на участках. предназначенных для индивидуального строительства и дач. Хотя, к примеру, в Ростове-на-Дону пытаются узаконить уже построенный на дачных участках многоквартирный дом, нарушает нормы градостроительного и земельного законодательства, а потому строение не будет признано законным.
«Сейчас в пилотном режиме запускается создание жилищных кооперативов – закон принимается. Если будущие участники между собой договорились, можно получить бесплатный земельный участок. Сейчас речь идет о врачах, учителях, отдельных группах населения. Из списка исключены судьи, чиновники, любые муниципальные служащие. В Новосибирске такой проект реализуется – нормальные участки, нормальные ставки кредитования. Было бы хорошо, если бы так было везде», – сказал визитер.
Принятые поправки к законодательству позв
Часто покупатели недвижимости идут на это просто потому, что не располагают достаточными суммами на законно построенные квартиры. Но теперь им предстоит возвращать свои деньги путем судебных процедур. Роль судов в ближайшее время будет расти, – уверен сотрудник Минэкономразвития. Однако то самое «рунное управление» останется в предстоящие годы столь же важным, как прежде: хаоса в нормативных актах слишком много, в один момент отрегулировать всю систему не удастся. Работы по развязыванию административных и законодательных узлов специалистам хватит на много лет.
О СИТУАЦИИ С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ По состоянию на сентябрь 2009 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -8,4% (в том числе за за май -0,77%, за июнь -0,18%, за июль -0,43%, за август +0,06%. за сентябрь +0,07%). Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к сентябрю 2009 года -16,54%. Изменение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-сентябрь2009 года на -3,48% (в том числе за май –0,51%, за июнь -0,10%, за июль -0,33%, за август +0,07%, за сентябрь +1,16), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 11,92 %. Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем строительные материалы - -11,92% и -16,54% соответственно. Строительная себестоимость 1 кв.м. площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ. Приведенные показатели не учитывают т.н. «непроизводственные» затраты застройщиков: – плата за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (примерно 4,5%); - платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья (до 10%) - платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций (Ростехнадзор, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.) (до 6,5%). Указанные затраты застройщиков составляют в целом от 20 до 30 процентов от себестоимости. Таким образом, т.н. «полная инвестиционная себестоимость» строительства составляет уже в среднем по России от 33 до 40 тыс. руб. в расчете на м.кв. Расчет ориентировочной себестоимости строительства 1 кв.м. площади жилых домов из изделий ведущих домостроительных комбинатов в среднем по России: Статья руб./кв.м % Выкуп (аренда) участка 4160 руб. 13,92 % Строительно-монтажные работы: 22764 руб. 76,16 % Подготовительные работы 728 руб. 2,44 % Подземная часть 1990 руб. 6,66 % Наземная часть, в том числе 17316 руб. 57,94 % - Монтаж сборных ЖБИ 11830 руб. 39,58 % - Устройство кровли 260 руб. 0,87 % - Герметизация наружных стыков и окраска фасада 325 руб. 1,09 % - Заполнение оконных и балконных проемов 845 руб. 2,83 % - Сантехнические работы 1027 руб. 3,44 % - Электромонтажные работы, АППЗ, вентиляция дымоудаления 949 руб. 3,18 % - Слаботочные сети, телевидение 104 руб. 0,35 % - Отделочные работы 1196 руб. 4,00 5 - Монтаж лифтов 130 руб. 0,44 % - Оборудование 650 руб. 2,18 % Внешние сети 1820 руб. 6,09 % Благоустройство 546 руб. 1,83 % Прочие по СМР 364 руб. 1,22 % Затраты заказчика: 1 400 руб. 4,68 % Проектирование и авторский надзор 700 руб. 2,34 % Затраты по вводу дома в эксплуатацию 420 руб. 1,41 % Прочие заказчика 280 руб. 0,94 % Накладные расходы 1564 руб. 5,23 % Всего 29888 руб. 100,0% По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле - июне, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто. Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость. Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за Наименование ресурса Рост за 2007 год, %% Изменение за 2008 год, %% Изменение за январь-сентябрь 2009 года, %% Портландцемент 70-106 % -14,6% -25 % -58,27% Бетон товарный ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
К концу августа средние цены предложения в Москве установились на уровне 136700 рублей за кв. м. В начале лета они составляли 142900 рублей за кв. м. За лето цена квадратного метра снизилась на 6200 рублей или на 4,3%. И это на фоне инфляции, которая за три летних месяца составила 1,5%. Покупатель средней московской квартиры (54 кв. м), отложивший покупку с концы весны на начало осени, спокойно отдохнул и сэкономил за счет снижения цен 334800 рублей. А если он положил сумму, предназначенную на покупку квартиры, на три летних месяца на рублевый депозит под 15% годовых, то выиграл дополнительно еще 3,75% от суммы (около 290 тыс. рублей). В Санкт-Петербурге к концу августа средние цены предложения остановились на уровне 69500 рублей за кв. м. За лето питерский квадратный метр «потерял» 4000 рублей своей ценности или 5,4%. Стоимость средней петербургской квартиры (64 кв. м) за лето снизилась на 256000 рублей. Квадратный метр в Подмосковье предлагают купить в конце августа в среднем по 57800 рублей, что на 2800 рублей дешевле, чем в начале лета (снижение на 4,6%). Экономия покупателя стандартной подмосковной квартиры (60 кв. м) за лето составила 168000 рублей. Однако, при стабильности текущей макроэкономической ситуации вероятность дальнейшего повсеместного снижения рублевых цен на жилье осенью 2009 в несколько раз меньше, чем летом 2009 года. Поэтому, данные расчеты нельзя считать рекомендацией к дальнейшему ожиданию их снижения. Более того, в отдельных локальных территориях и сегментах жилого рынка к концу года возможен рост цен предложения на жилье. Дальнейшее движение цен в различных городах и регионах страны будет определяться не глобальными макроэкономическими изменениями, влияние которых на цены за прошедший с начала кризиса год почти отыграно, а локальными особенностями рынков, а также внутренней экономической политикой государства, местных властей и крупных игроков рынка. Поощрение выдачи новых ипотечных кредитов, кредитования новых и крепко стоящих на ногах застройщиков, эффективное донесение до населения информации о налоговых и иных льготах для покупателей жилья и получателей кредитов, предоставление государственных гарантий покупателям квартир в новостройках, частно-государственное партнерство с застройщиками – все это может способствовать активизации рынков жилой недвижимости. При грамотной стратегии поведения властей и застройщиков будет происходить постепенное восстановление количества сделок и объемов строительных работ на фоне снизившегося и в целом стабильного уровня цен. Конечно, данные выводы верны только в условиях стабильной макроэкономической ситуации, которая может быть нарушена, например, в случае снижения цен на мировом рынке на нефть и иные товары российского экспорта. Например, в случае снижения цены барреля нефти до 45-50 долларов средние цены предложения в Москве могут скорректироваться до уровня 125 тыс. рублей за 1 кв. м, т.е. еще примерно на 10% от текущего уровня. Цены жилья за август 2009 г. в рублях Регион, тип недвижимости Средняя цена предложения, руб. за 1 кв. м на 31.08.2009 Прирост за август, % Прирост с начала 2009 года, % Москва 136700 -0,3 -9,2 Санкт-Петербург 69500 -0,7 -16,5 Московская область 57300 -1,9 -13,3 Москва, новостройки 135700 -0,7 -5,3 Москва, вторичный рынок 138500 -0,2 -9,6 Санкт-Петербург, новостройки 68600 -0,1 -14,3 Санкт-Петербург, вторичный рынок 82150 -2,0 -17,9 Московская область, новостройки 55400 -1,4 -11,1 Московская область, вторичный рынок 62100 -5,6 -16,3 Цены жилья за август 2009 г. в долларах США Регион, тип недвижимости Средняя цена предложения, $ за 1 кв. м на 31.08.2009 Прирост за август, % Прирост с начала 2009 года, % Москва 4331 0,3 -16,6 Санкт-Петербург 2202 -0,1 -23,3 Московская область 1816 -1,3 -20,4 Москва, новостройки 4300 -0,1 -13,0 Москва, вторичный рынок 4388 0,4 -16,9 Санкт-Петербург, новостройки 2174 0,5 -21,2 Санкт-Петербург, вторичный рынок 2603 -1,4 -24,5 Московская область, новостройки 1755 -0,8 -18,3 Московская область, вторичный рынок 1968 -5,1 -23,1 Материал предоставлен Аналитическим центром GED Analytics.jpg)
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 года, а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на сентябрь 2009 года.
.jpg)
Рынок жилья России – все ближе к точке ценового равновесия и по мере приближения к ней темпы снижения цен замедляются. Итоги августа подтверждают этот вывод. Если в июле 2009 года средние цены предложения на жилье в Москве (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) снизились на 1,4%, а в Санкт-Петербурге на 1,8%, то в августе снижение цен предложения на жилье в Москве составило 0,3%, а в Санкт-Петербурге – 0,7%.
Из трех рассматриваемых в данном обзоре регионов – Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области темпы снижения рублевых цен предложения сохранились только в последнем. Если в июле цены предложения в Московской области снизились на 1,8%, то в августе – на 1,9%. В основном это связано с локальными событиями на рынке жилья области – в первую очередь сохранением высокого объема ввода в строй новостроек.