В III кв. 2011 г. продолжился рост индекса арендных ставок на офисную недвижимость
По данным компании CBRE GROUP, INC. в третьем квартале
Индекс мировых арендных ставок на офисную недвижимость продемонстрировал рост на 5,1% в годовом исчислении (по сравнению с третьим кварталом 2010 года) и на 0,9% в поквартальном исчислении (по сравнению со вторым кварталом 2011 года) – увеличение наблюдалось на протяжении шести кварталов подряд. Индекс стоимости мирового капитала CBRE показал рост на 10,7% за прошлый год и на 1,1% за прошлый квартал.
«Несмотря на то, что арендные ставки и стоимость капитала увеличились, скорость ежеквартального прироста замедлилась», — сказал Раймонд Торто, глобальный главный экономист компании CBRE. «Даже в Азии, где наблюдается тенденция еще большего повышения обоих индексов, динамика роста сохранялась положительной в результате глобальной экономической нестабильности».
Индекс мировых арендных ставок на офисную недвижимость CBRE
Азиатско-Тихоокеанский регион в очередной раз подкрепил индекс мировых ставок на офисную недвижимость. Офисный индекс в Азиатско-Тихоокеанском регионе возрос на 12,9% в годовом исчислении, отражая стабильное устойчивое восстановление от последствий глобального кризиса. Однако в третьем квартале этот индекс в Азиатско-Тихоокеанском регионе увеличился всего на 2,2%, что свидетельствует о замедлении темпов восстановления даже в регионе, где наблюдался наиболее высокий уровень роста.
Индекс арендных ставок на офисную недвижимость в Северной и Южной Америке вырос на 1,5% в годовом исчислении и на 0,4% в поквартальном исчислении. Хотя индекс арендных ставок в Северной и Южной Америке достиг своего дна во втором квартале 2010 года, рост арендных ставок стал заметен только в трех первых кварталах 2011 года, что говорит о все еще заметных последствиях глобального финансового кризиса, а также о наличии неопределенности в сфере трудоустройства, в отношении потребительского доверия и долговых обязательств.
Индекс арендных ставок в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке продемонстрировал самый незначительный поквартальный рост среди трех глобальных регионов (0,07%), однако этот регион был единственным, где была выявлена положительная динамика в поквартальных показателях во втором квартале - 0,02%.
Представленная ниже диаграмма отражает динамику индекса мировых арендных ставок на офисную недвижимость CBRE за последние десять лет:
Офисный индекс стоимости мирового капитала CBRE
Офисный индекс стоимости мирового капитала CBRE также поддерживался за счет роста в Азиатско-Тихоокеанском регионе. За третий квартал 2011 года в Азиатско-Тихоокеанском регионе был зарегистрирован самый большой рост среди трех глобальных регионов (16,5% в годовом исчислении). Однако, как в случае с арендными ставками, рост стоимости капитала также замедлился в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Поквартальный прирост на 1,1% оказался ниже среднего уровня поквартального роста (3,7%), отмечаемого с третьего квартала 2009 года.
В Северной и Южной Америке наблюдались самые значительные темпы поквартального роста, при этом в третьем квартале 2011 года прирост составил 1,5%. Уровень роста в годовом исчислении (10,1%) не стал значительно ниже показателей уровня роста в годовом исчислении во втором квартале 2011 года (10,5%), что свидетельствует о стабильном инвестиционном спросе, несмотря на экономическую неопределенность.
Индекс стоимости мирового капитала в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке продемонстрировал самый низкий уровень роста в поквартальном и в годовом исчислении (0,8% и 5,7% соответственно). Поквартальный рост индекса в этом регионе (0,8%) был гораздо ниже среднего значения в поквартальном исчислении (2,1%), наблюдающегося с третьего квартала 2009 года. Такая сдержанность в темпах роста стоимости капитала отражает повышенную осторожность инвесторов в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке в условиях экономической неопределенности и все еще присутствующей обеспокоенности в отношении кризиса суверенного долга.
Представленная ниже диаграмма отражает динамику офисного индекса стоимости мирового капитала CBRE за последние десять лет:
.jpg)
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE в России прокомментировал:
«Хотя московский рынок недвижимости гораздо моложе других рынков в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, в особенности в сравнении с рынком Восточной Европы, Москва продемонстрировала уверенный рост по сравнению с остальными городами в Западной Европе, где рост практически был равен нулю. Ставки аренды на офисные помещения класса А Прайм выросли в III квартале 2011 года на 9,5 % в поквартальном исчислении и на 31,4 % в годовом исчислении. Это свидетельствует о том, что, по крайней мере, в секторе качественной недвижимости сохраняется высокий уровень спроса».
Компания Jones Lang LaSalle провела III ежегодную конференцию, посвященную рынку торговой недвижимости, на тему «Россия - остров стабильности или штормовое предупреждение». Конференция стала уже традиционным ежегодным событием, на котором собираются российские и зарубежные специалисты по торговой недвижимости, девелоперские компании, а также операторы всемирно известных торговых брендов, развивающих свой бизнес и открывающих свои магазины по всей территории России.
Основной темой конференции стали перспективы развития рынка торговой недвижимости в связи со сложившейся экономической ситуацией в мире. Несмотря на происходящий мировой кризис ликвидности и довольно сложную ситуацию на рынке недвижимости за рубежом, ситуация в России существенно отличается от международной в позитивную сторону.
В своем приветственном слове Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Российский рынок недвижимости является одним из самых динамично развивающихся по сравнению с другими странами мира. Это связано прежде всего со стремительным экономическим ростом страны. Россия стала сегодня существенной часть глобальной экономики, она обладает самыми крупными золотовалютными резервами после Китая и Японии, рублю стали доверять». О перспективах развития российской торговой недвижимости в таких экономических условиях рассказали эксперты компании Jones Lang LaSalle.
Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, в своем докладе «Кризис ликвидности: последствия для российского рынка» отметил: «Сегодня рынок российской торговой недвижимости развивается очень быстрыми темпами. Прежде всего этому способствует благоприятная экономическая ситуация в стране, рост доходов населения продолжает подогревать потребительский бум и увеличивать спрос на торговые площади. Заявленные объемы проектов качественных торговых центров являются самыми высокими в Европе». В.Пантюшин отметил, что несмотря на эти позитивные тенденции, интеграция России в глобальную экономику делает ее чувствительной к ситуации на международной арене: «Сейчас девелоперам в России стало сложнее получить внешнее финансирование, с рынка исчезли инвесторы с высокой долей заемного финансирования. Это привело к росту ставок финансирования, сделав некоторые проекты экономически невыгодными. В основном сейчас на рынок недвижимости России приходят инвесторы с «живыми» деньгами. В то же время кризис ликвидности откладывает момент насыщения рынка недвижимости в России. Мы прогнозируем, что в связи с растущим спросом и отставанием предложения арендные ставки торговых помещений в России продолжат расти».
В то же время, несмотря на мировой кризис ликвидности, наблюдается увеличение инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России. Об этом рассказал Джеймс Корриган, директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в своем докладе «Рынок торговой недвижимости России: привлекательное направление инвестиций». Докладчик отметил, что «сейчас в странах Евросоюза вследствие кредитного кризиса наблюдается заметное снижение инвестиционной активности. В это же время в России наблюдается рост объема инвестиционных сделок. Благодаря стабильному повышению арендных ставок и высоким показателям доходности, Россия является привлекательным направлением инвестиций. Растущие арендные ставки и прогнозируемое снижение ставок доходности – основные компоненты, определяющие общую доходность инвестиций. Российский рынок предлагает международным инвесторам высокие доходности и представляется хорошей альтернативой развитым рынкам. При этом на сектор торговой недвижимости приходится около половины всего объема инвестиций. Региональные города становятся всё более привлекательными для инвесторов, хотя на Москву по-прежнему приходится наибольшая доля общего объема инвестиций. В ближайшие годы российский рынок торговой недвижимости продолжит своё активное развитие, предлагая широкие возможности для инвесторов».
На конференции специалисты компании Jones Lang LaSalle высказали свои рекомендации участникам рынка торговой недвижимости – прежде всего девелоперам и торговым операторам, о том, что необходимо предпринять в сложившейся рыночной ситуации. Особое внимание этому вопросу уделила Юлия Никуличева, директор по России и СНГ, отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle в своем докладе «Растущий рынок: новые форматы – новые требования для девелоперов»: «Мы можем представить современный торговый центр как корабль. Он может быть большим или маленьким, он может быть разного типа. Отправится ли корабль в долгое и успешное плавание или нет, зависит от всех участников его путешествия: от девелопера, который проектирует корабль, от ритейлеров, которые являются мотором и механизмом корабля, и от покупателей, которые запускают этот механизм. Сегодня на нашем рынке множество покупателей, и их доходы удваиваются каждые 4 года. Эта растущая потребительская способность является двигателем скорости плавания – ритейлеры, не дожидаясь открытия новых торговых центров, пытаются заранее заявить свои права на их площади. Девелоперы процветают на сегодняшнем сильном российском рынке, в котором пока нет сильной конкуренции, и любой построенный ими корабль успешно плывет по тихой воде. Однако уже сейчас мы можем прогнозировать рост конкуренции. Чтобы выдержать грядущую конкуренцию, необходимо разрабатывать новые форматы торговых центров, развивать специализированные торговые концепции, такие как торговые улицы, сезонные рынки, специализированные магазины. Уже сейчас надо понимать, что покупателей будут привлекать инновации, уникальные идеи, качественный сервис, новые марки. При этом важно найти правильных арендаторов для торговых центров, а также обеспечить эффективное функционирование новых магазинов».
Каким же должен быть современный торговый центр, чтобы не только сегодня, но и в будущем у него был успех на российском рынке? Этой теме был посвящен доклад «Путь к успеху» Александра Тишкова, директора по России и СНГ, начальника отдела сдачи в аренду торговых помещений компании Jones Lang LaSalle. «Такие параметры как размеры, этажность, комфортные условия, кондиционеры, парковка со временем будут иметь все большее значение. Например, сегодняшние многоэтажные торговые центры пока выживают только благодаря отсутствию конкуренции. При сокращении потока покупателей менее доходными остаются неудобные верхние этажи. Некоторые лишние квадратные метры невозможно будет сдавать в будущем. Построить здание торгового центра большего размера, чем это реально необходимо, будет означать снижение рентабельности и повышение сроков окупаемости проекта. Кроме того, все большее значение приобретает состав торговых операторов. Есть много торговых центров, в которые не могут войти операторы, присутствие которых необходимо торговому центру для его успешности. Прежде всего это происходит из-за несоответствия параметров некоторых строящихся торговых центров требованиям операторов. Поэтому необходим грамотный подход к разработке концепции торгового центра еще до начала реализации проекта. Очень важно понимать, что именно бренды и якорные арендаторы определяют успех торгового центра. Выбирая якорных арендаторов, можно задавать параметры целевой аудитории центра и управлять количеством посетителей. Успешный опыт международных брендов и спад потребления за рубежом стимулируют их выход в Россию. Популярность международных брендов особенно заметна на фоне потребительского бума в России, которая стала одним из приоритетных рынков для международных ритейлеров».
Участники конференции отметили, что важно не только пользоваться благоприятной экономической ситуацией, которая положительно влияет на развитие торговой недвижимости, но и уже сейчас готовиться к росту конкуренции. Поэтому ответ на основной вопрос конференции о том, чем же является российский рынок торговой недвижимости – островом стабильности или штормовым предупреждением – индивидуален для каждого торгового центра, каждого девелопера и оператора. Все будет зависеть от команды и умения выбрать правильный курс.
Предлагаем вниманию читателей обзор рынка Недвижимости Москвы и Подмосковья, подготовленный аналитическим отделом Бюро недвижимости «Агент 002» по итогам прошедшей недели (с 16 по 21 июня) и любезно предоставленный для опубликования.
Московская вторичка
На вторичном рынке в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра увеличилась на 0,1% и теперь составляет $5642.
Впервые с декабря прошлого года количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось на 2% (11 444 квартиры).
В сегменте бизнес-класса на прошедшей неделе наблюдалась противоположная ситуация. Стоимость квадратного метра снизилась на 0,7% и составила $8 605, при этом количество квартир, выставленных на продажу, сократилось на 1,1%.
Что касается элитного вторичного жилья, то здесь стоимость квадратного метра возросла на 1%, однако количество квартир, выставленных на продажу, снизилось на 1,1%.
Таким образом, снижение предложения в эконом–классе, происходящее с ноября прошлого года, привело к сужению выбора для потенциальных клиентов, что отразилось на уровне спроса в более дорогих сегментах. В целом ситуация на рынке остаётся стабильной, а новые данные полностью соответствуют предыдущим прогнозам, сделанным экспертами Бюро Недвижимости «Агент 002». В ближайшие месяцы ожидается дальнейшее увеличение предложения в эконом–классе и возможна коррекция стоимости квадратного метра в пределах 3-5%.
Рынок новостроек
На первичном рынке жилья в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра увеличилась на 0,8% и теперь составляет $4215. Количество квартир, выставленных на продажу, возросло значительнее по сравнению с квартирами того же класса, но на вторичном рынке жилья (на 12.4%).
Ситуация в сегменте бизнес-класса отличается от изменений произошедших с квартирами эконом-класса. В бизнес-классе также наблюдался увеличение стоимости квадратного метра на 1%, что составляет $ 6 604, но количество квартир, выставленных на продажу, при этом сократилось на 3,5%.
Класс элитного жилья демонстрировал более динамичные изменения. Так, стоимость квадратного метра возросла на 3,2% и соответствует $ 17 325, а количество продаваемых квартир увеличилось на 10,6 %. Стоит отметить, что на прошлой неделе этот показатель снизился на 48%.
Подмосковный штиль
На вторичном рынке недвижимости Подмосковья не было замечено активных колебаний. Стоимость квадратного метра выросла на 0,8% и составляет $ 3798. Предложение в данном сегменте сократилось на 0,5%.
На первичном рынке недвижимости Подмосковья также не наблюдалось значительных изменений. Увеличение стоимости квадратного метра произошло на 0,6% и соответствует $ 2 855. Объём предложения на рынке первичного жилья также снизился на 2,6%.
