Имидж, который светится
Художественная подсветка зданий перестает быть элементом, присущим только центру Петербурга. Сегодня эта услуга востребована и девелоперами, которые строят новые объекты не только в исторической части города.
Художественная подсветка как элемент декора становится все популярней в Санкт-Петербурге. В первую очередь наличие подсветки характерно для центра города. Именно здесь расположены исторические здания, красоту которых ночью и призвано отобразить художественное освещение. Однако эксперты отмечают, что в Санкт-Петербурге сложился практически европейский спрос на создание красиво освещенного фасада не только исторических зданий, но и офисных, торговых центров, жилых комплексов.
По мнению Сергея Свешкова, заместителя директора по развитию ЗАО «Компакт», сегодня у девелопера большой выбор компаний, которые занимаются подсветкой фасадов в Санкт-Петербурге. При этом количество организаций, занимающихся подсветкой, неуклонно продолжает расти. Это связано с тем, что спрос на их услуги постоянно увеличивается.
Кроме давно ГУП «Ленсвет», подобные услуги оказывают многие коммерческие структуры, например группа компаний «ТСН», компания Digital Group и др. Всего же, по свидетельству Анастасии Раваевой, представителя ГУП «Ленсвет», сегодня на рынке Санкт-Петербурга работает около 10 крупных организаций, которые занимаются проектированием архитектурно-художественной подсветки, и еще столько же крупных компаний выполняют строительно-монтажные работы. «На нашем рынке уже присутствуют и филиалы международных проектных бюро, которые разрабатывают подсветку целых мегакомплексов, таких как ТРЦ «Лето», или крупных жилых кварталов-милионников, таких как Парнас», – подытожил Сергей Свешков.
Цена подсветки
Валентин Каверин, директор департамента эксплуатации объектов NAI Becar в Санкт-Петербурге, констатирует, что стоимость подсветки может достигать нескольких миллионов рублей в зависимости от технического задания заказчика. «Подсветка необходима для объектов, у которых есть классность, для торгово-развлекательных комплексов, а также при наличии предписаний органов власти. Ее монтаж производится за счет собственника, а обслуживание может обходиться от 50 до 300 тыс. рублей/мес.», – заключил он.
Стоимость обустройства подсветки зависит от нескольких факторов: применяемой техники и сложности ее монтажа, площади фасадов здания, количества прожекторов и т. д. «Во-первых, все упирается в наличие свободных электрических мощностей. Если они есть, то подсветку сделать несложно, а вот если нужной энергии нет, то придется вести переговоры с Ленэнерго о выделении этой мощности. Это займет много времени и будет стоить дополнительных средств», – рассказал Александр Колосов, главный энергетик строительного объединения «Наш город». Однако, по словам специалиста, в условиях энергосбережения художественная подсветка здания много энергии не «съедает», так как для этого в основном используются светодиодные светильники, которые расходуют в 10 раз меньше электроэнергии, чем традиционные лампы накаливания. «В итоге светодиодная подсветка имеет больше шансов на жизнь, так как ее эксплуатация намного дешевле. Однако девелоперу придется выложить круглую сумму за сами светодиоды, которые нынче не дешевы», – заключил он.
По мнению Сергея Свешкова, стоимость подсветки занимает всего несколько процентов от общих затрат на строительство нового объекта недвижимости. «Содержание систем подсветки, оплата электроэнергии также составляют небольшие доли от общих затрат на содержание здания. «Экономия на подсветке выгоды не принесет, а вот на потери имиджа и репутации девелопера в случае намеренного отказа от нее скажется», – уверен он.
Манящий свет
Эксперты сходятся во мнении, что на стоимость объекта художественная подсветка влияет несущественно, зато для клиента это может стать дополнительным аргументом при аренде или покупке помещения.
Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, отметил, что прямого влияния наличие подсветки на цену здания не имеет. «В то же время здания высокого класса, как правило, имеют продуманную систему подсветки фасадов в ночное время. Данное решение продиктовано не только вопросами эстетики и имиджа, но и обеспечением привлечения дополнительного внимания к объекту», – прокомментировал специалист. При этом эксперт добавил, что большинство домов в том же центре города имеют подсветку просто потому, что в данном месте все или большинство соседей «светятся».
Елена Белова, начальник отдела маркетинга компании IntiLED, говорит, что при определении влияния наличия подсветки на стоимость здания многое зависит от масштаба проекта освещения и общей стоимости используемого оборудования: «Одно дело, когда на здание повесили 10 светильников общей стоимостью 150 тыс. рублей, другое дело, когда в архитектурном освещении использована не одна сотня светильников, а система управления освещением и т. п. Одно можно сказать точно: грамотная архитектурная подсветка здания увеличивает интерес к нему со стороны целевой аудитории (покупателей, арендаторов, посетителей), поэтому собственники все чаще озадачиваются проектом архитектурного освещения уже на ранних стадиях строительства дома».
Сергей Свешков считает, что организовывать художественную подсветку фасадов зданий, витрин архиважно. «Подсветка выделяет объект, привлекает внимание и демонстрирует профессионализм девелопера и управляющей компании. Как коммерческие, так и жилые объекты подсветка выгодно выделяет на фоне других», – пояснил он. Причем эксперт уверен, что наличие фронтальной подсветки является важной составляющей в списке таких характеристик офиса, как его удобное местоположение, наличие парковочных мест и т. д. В пример он приводит несколько красиво освещенных зданий, расположенных не в центральной части города, а на периферии, например, жилой комплекс компании ВОИН около метро «Удельная» или офисное здание ЗАО «Компакт» на пр. Фучика. «Здесь расположены именитые зарубежные компании-арендаторы, а для них очень важны международные стандарты, согласно которым здание должно иметь красивую подсветку», – дополнил он. В этой связи эксперт считает, что наличие художественного освещения может оказывать некоторое влияние на стоимость помещения в торговом или офисном центре. «Подсвеченный объект привлекает больше внимания, а значит, у этого офисного и торгового центра будет больше арендаторов, что отразится на увеличении стоимости торговых и офисных площадей», – заключил он.
В свою очередь, Дмитрий Михайлов, заместитель начальника управления – руководитель группы сопровождения проектов ИСУ ЗАО «БФА-Девелопмент», считает, что элементы дизайна в оформлении зданий могут привлечь внимание покупателей и поднять цену объекта только в том случае, когда выполнены на высоком уровне и предполагают многомиллионные вложения. «Арендаторы же за изыски или нестандартные ходы переплачивать не будут. Для них важнее месторасположение объекта и удобство внутренних планировок», – заключил он.
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга
Кстати
Правительство Санкт-Петербурга утвердило программу по развитию наружного освещения «Светлый город» на период 2010-2017 годов, где одной из целей является оборудование до 2017 года 95 зданий и сооружений устройствами художественной подсветки, выполненной в едином стиле с учетом особенностей каждого здания и сооружения.
Мнение:
Елена Белова, начальник отдела маркетинга компании IntiLED:
– Архитектурная подсветка приобретает все большую популярность. В крупных городах – Петербурге и Москве – без нее не обходится ни один значительный новый проект. Отели, бизнес- и торговые центры, жилые дома также обзаводятся художественной подсветкой. Ее цель – сделать здание более привлекательным, подчеркивая в нем необходимые элементы, создавая игру света и тени. Затраты на организацию архитектурного освещения могут очень сильно разниться, это зависит от проекта освещения, размеров здания, количества используемого оборудования, его стоимости и т. п. Стоимость оборудования, в свою очередь, складывается из типа используемого источника света, страны-производителя и других факторов. Например, металогалогенные прожекторы зачастую стоят значительно дешевле, чем светодиодные. Однако не стоит забывать о дальнейших затратах на эксплуатацию, в этом смысле светодиоды при своей высокой начальной стоимости выигрывают, требуя минимальных ежемесячных затрат.
Екатерина Костина
Наступившее лето сюрпризов рынку загородного домостроения не принесло. Серьезного оживления, как и предсказывали эксперты в начале года, не произошло. Не менялись и районы – лидеры по спросу.
Предпочтения покупателей загородной недвижимости остаются без особых изменений как минимум последние 5-7 лет, то есть в течение всего периода существования рынка коттеджных поселков.
Отдыхать одно, жить – другое
«Традиционно приоритетными для отдыха остаются Всеволожский и Выборгский районы, третье место бессменно держит Приозерский район. То есть по-прежнему привлекателен Карельский перешеек, где много озер и хвойные леса. Это районы с достаточно развитой транспортной инфраструктурой и дорожной сетью. Кроме того, в этих местах, можно сказать, кипит жизнь: множество ресторанов, спортивных центров, загородных отелей и баз отдыха», – рассказала Марина Агеева, директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом».
Для постоянного проживания за городом покупатели в первую очередь выбирают Всеволожский район. Он наиболее удачно расположен по отношению к центру Петербурга (по сравнению с южными районами). В последние 3-4 года появилась тенденция строительства поселков для постоянного проживания в Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском районах области, а также в пригородных районах Петербурга – Петродворцовом, Пушкинском, Колпинском. Во многом это обусловлено большими массивами дешевых сельхозземель, которые были выкуплены и частично переведены в категорию земель населенных пунктов. Теперь на этих бескрайних полях предлагают жилье преимущественно эконом-класса (дом с участком за 2-4 млн рублей). Реально построенных поселков практически нет. Исключение, пожалуй, одно – «Новая Ижора» от «Балтроса». Характерно, что именно в южных районах преобладают проекты очень большой площади. Под освоение в целях жилищного строительства заявлены территории в 300-500-3000 га. Даже при удачной и востребованной у покупателей концепции проекта и бесперебойном финансировании строительства реализация таких комплексов может растянуться на 10-15 лет.
Новые проекты
В 2010-2011 годах на рынок вышли сильно удаленные от города проекты – в Волховском, Лужском, Кингисеппском районах. Цена предложения в расположенных в этих районах поселках, пожалуй, самая низкая: 20-30 тыс. рублей за сотку без коммуникаций. Покупатели есть.
Если говорить о рынке индивидуального жилья, наиболее масштабные объемы строительства и продажи участков под самостоятельную застройку наблюдаются, как обычно во Всеволожском и Выборгском районах. Это связано как с транспортной доступностью, так и с природными качествами районов, обеспечивающими им традиционную популярность у горожан. Всеволожский район отличает значительная протяженность и наличие различных направлений (Приозерское, Выборгское, Мурманское и собственно район вокруг Всеволожска), поэтому по масштабам строительства он всегда опережает остальную Ленобласть. «Кроме того, строительство загородного жилья часто тяготеет к каким-либо центрам инфраструктуры, и в этом смысле во Всеволожском районе есть несколько точек притяжения: непосредственно город Всеволожск, Токсово, Сертолово и некоторые другие», – говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский отмечает: «Наиболее популярными направлениями для строительства загородного жилья являются Выборгский, Всеволожский район, точечно Ломоносовский и Гатчинский район. Более-менее удачно с точки зрения подготовки земли и проведения коммуникаций находится Выборгский район».
Зачастую покупателям земельных участков дают различные квоты и преференции для строительства коммуникаций.
Наиболее простые согласования происходят с проектами, осуществляемыми на территориях, имеющих план развития. Они находятся в непосредственной близости от развивающейся инфраструктуры, строительства водопроводов и трансформаторных подстанций.
Существуют районы в ИЖС, в которых стоимость подключения к сетям требует существенных затрат и может составить 40-50 тыс. рублей за 1 кВт. Если это профессиональная застройка, то стоимость зависит от установленной ТП, подведения газа и т. д.
В Выборгском и Всеволожском районах стоимость участка 10-15 соток с инженерной подготовкой в пределах 60-километрой зоны в массовом сегменте загородной недвижимости составляет 1,2-1,7 млн рублей. В других направлениях можно найти предложения ценой ниже 1 млн рублей.
«Что касается земельных участков под застройку, то внутри одного поселка может быть смешанный формат: и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома, и просто участки без подряда. Как правило, девелоперы предлагают возвести там дома по своим типовым проектам, либо рекомендуют своих партнеров-подрядчиков. Доля поселков, в которых на продажу предлагаются участки без подряда составляет 15%. Доля поселков, где сочетаются оба варианта (с обязательным подрядом и без), составляет 17%», – рассказывает Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака», считает, что Северо-Восточная часть Всеволожского района характеризуется относительно недорогими ценами и более простым процессом согласования. В южном направлении востребованы район Невы (Свердлова, Усть-Ижора), Ломоносовский район и ближайшая к Петербургу часть Выборгского района Ленинградской области.
Стоимость земли в поселках под самостоятельную застройку напрямую коррелирует с расстоянием от города и общей популярностью района. Здесь еще важен такой фактор, как наличие конкуренции в конкретной локации и определенном сегменте предложения. Например, в Ломоносовском районе сейчас складывается остро конкурентная ситуация, и стоимость земли невысока.
Генеральный директор ОАО «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов рассказал, что максимальная зафиксированная стоимость сотки на данный момент составляет 2 млн рублей (участки в Сестрорецке). Минимальная может быть в районе 15-20 тыс. рублей (как, к примеру, в Лужском районе). «Среднюю стоимость земли имеет смысл рассматривать по районам: по нашим данным, ввиду престижности направления стоимость земли и квадратного метра в Курортном районе самая высокая (из пригородов), средняя цена за сотку составляет 500-700 тыс. рублей, квадратного метра – 80-100 тыс. рублей (заметим, что речь идет о первичном рынке)», – говорит господин Абрамов.
Решить проблему сообща
Наиболее актуальным вопросом на рынке земли остается инженерная подготовка. В каких-то районах есть понятная перспектива решения, а где-то перспектива более чем туманна. «Например, в районе куста Энколово – Кузьмолово – Мистолово застройщики скооперировались и собираются реконструировать и достроить заброшенный с советских времен водовод. Это позволит обеспечить магистральное водоснабжение сразу нескольких коттеджных поселков, а также домов местных жителей. А в другом случае несколько коттеджных поселков живут на дизель-генераторах и на «времянках», так как застройщик из-за перебоев с финансированием задерживает сроки реконструкции подводящих электросетей и, соответственно, не может обеспечить подключение обещанной покупателям электромощности. Просрочка тянется с 2008 года», – замечает госпожа Агеева.
Успешная реализация проектов зависит от грамотной просчитанной концепции, разработанной с учетом перспектив развития местности, инженерии и социальной инфраструктуры. К сожалению, большинство девелоперов не выбирают участок под строительство поселка с учетом всех существующих и перспективных аспектов, а строят там, где когда-то «по случаю» достался участок. Во многом из-за этого возникают проблемы с подключением к сетям.
Кроме того, не все при входе в проект трезво оценивают свои финансовые возможности. Многие проекты «зависают», так как застройщик надеялся, что продажи начнутся буквально с первого месяца, в чистом поле, а на вырученные деньги и можно будет вести строительство. Так было в 2005-2007 годах, но покупатель изменился. Сегодня покупать «завтра» готовы не многие.
МНЕНИЯ:
Директор СК «Первый Камень» Алексей Кругляницо:
– Юг города до сих пор остается почти незадействованным, и мало кто желает быть первопроходцем, хотя именно там земля стоит дешевле, чем в других районах. Однако мало желающих обустраивать там жилище в отсутствие нормальной инфраструктуры. Правда, там вот уже несколько лет наблюдается некоторая строительная активность, но связана она больше с возведением дачных построек для самих жителей промышленных районных центров типа Волхова и Киришей. Да и занимаются этими вопросами чаще всего местные, небольшие компании либо девелоперы от предприятий. Что касается цен, я читал, что одно дачное некоммерческое партнерство, получив земельные участки под застройку в Ленобласти, пыталось продать на них только построенные дома – люди не верили, чувствуя подвох; тогда руководство компании установило цену на землю – что-то около 50 тысяч – опять не поверили... В итоге компания подняла уровень до стоимости 200 тысяч, и люди стали покупать. Поэтому очень сложно охарактеризовать сегодня систему ценообразования на землю в Ленобласти.
Земля и коттеджи в разных районах Ленобласти и Петербурга
|
Район |
Кол-во домов в котт. пос. |
Кол-во участков в дачных пос. |
|
Всеволожский |
2785 |
2865 |
|
Выборгский |
1082 |
829 |
|
Тосненский |
564 |
105 |
|
Пушкинский |
551 |
|
|
Кировский |
504 |
205 |
|
Ломоносовский |
457 |
798 |
|
Гатчинский |
249 |
741 |
|
Приозерский |
205 |
707 |
|
Курортный |
195 |
189 |
|
Волосовский |
153 |
47 |
|
Кингисеппский |
68 |
164 |
|
Волховский |
|
109 |
|
Лужский |
|
93 |
Цена земли в районах Петербурга и Ленобласти
|
Район |
Цена земли без подряда, USD/сот., I кв. 2011 |
|
Курортный |
26 201 |
|
Выборгский |
8001 |
|
Всеволожский |
6206 |
|
Тосненский |
5591 |
|
Приозерский |
4921 |
|
Кировский |
4588 |
|
Кингисеппский |
1493 |
|
Гатчинский |
3011 |
|
Ломоносовский |
3480 |
|
Волховский |
2180 |
| ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
06.06.2011 13:07
Как говорят девелоперы, последние два года рынок земли в Петербурге практически отсутствовал. Сейчас на нем наблюдаются признаки оживления, однако до докризисных показателей еще очень далеко. Зато в ближайшее время на рынке появятся новые игроки – банки, которые начнут постепенно распродавать залоговые активы. Земельный рынок является одним из основных показателей состояния строительной отрасли. С начала 2010 года строительный рынок постепенно восстанавливается после кризиса, о чем свидетельствует рост активности застройщиков на земельных торгах Фонда имущества. В прошлом году участки под жилую застройку приобретались с многократным превышением стартовой цены. В 2011 году эта тенденция укрепилась. Кроме того, увеличилось число «пятен», выставляемых на торги, в том числе появились участки, находящиеся в залоге у банков. Алексей Далматов, директор по инвестиционному развитию ЗАО «ЮИТ Лентек», вспоминает, что в 2009 году сделок с землей в городе практически не было, в 2010-м – началось оживление и начиная со второй половины 2010-го – увеличение количества сделок и рост цен. Главное – выждать Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, говорит, что во время кризиса стоимость участка определялась исключительно наличием у продавца финансовой возможности ждать покупателя с адекватным предложением. Те, кому нужно было продавать участок срочно, были готовы демпинговать, но, как правило, выставленные по заниженной стоимости участки были неликвидны и не вызывали интереса у потенциальных инвесторов. Ликвидные же земли не выставлялись на продажу или выставлялись номинально, чтобы посмотреть на уровень спроса и ценовые предложения, но фактически не продавались, так как собственники земель прекрасно понимали, что за периодом спада последует период роста, а продавать хороший актив за бесценок никому не хочется. Резерв для роста По подсчетам Алексея Далматова, в Санкт-Петербурге имеются земли, которые теоретически могут рассматриваться под развитие. «Их резерв составляет примерно 12 тыс. га (промышленные предприятия – порядка 5 тыс. га, военно-промышленный комплекс – порядка 4 тыс. га, сельскохозяйственные земли в ряде районов Петербурга – порядка 3 тыс. га)», – перечисляет он. По его словам, доля земель Фонда имущества вряд ли превышает 20%. Кроме того, официальные торги проводят Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (основная функция которого заключается в изъятии федеральных земель у государственных структур, которые его неэффективно используют (в частности военные, научные, образовательные учреждения), и реализация их под жилую застройку), Министерство обороны РФ. Мнение: Ксения Морковкина, директор по развитию ЗАО «Строительная компания «Темп»: Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC: ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|