Теплое и тихое место на рынке
Рынок теплозвукоизоляционных материалов Петербурга в I квартале 2011 года вырос в 2 раза по отношению к аналогичному периоду прошлого года, а к концу года его оборот достигнет 2,5-3 млрд рублей.
Алексей Журавлев, управляющий сетью СТД «Петрович», считает, что объем петербургского рынка тепло- и звукоизоляции может составить около 1 млн куб. м. «При этом по отношению к прошлому году он вырастет примерно на 40%. Если со строительным рынком не случится каких-либо серьезных катаклизмов, рост примерно такими же темпами может продолжиться и в ближайшие пару лет», – обещает эксперт.
Вера Сивкова, ведущий специалист отдела маркетинговых исследований компании «ПКР», говорит, что по итогам 2009 года объем рынка теплозвукоизоляционных материалов Петербурга и Ленобласти сократился на 27% в сравнении с показателями 2008 года. «Это в первую очередь связано с замораживанием многих строящихся объектов. В 2010 году уровень производства стабилизировался. При оптимистичном прогнозе в 2011 году рост может составить до 100%», – прогнозирует госпожа Сивкова.
Евгений Ботка, генеральный директор ЗАО «Агентство строительной информации», подсчитал, что в 2010 году объем рынка теплоизоляции составил 3,2 млн куб. м. Из них пенополистирол (вспененный и экструдированный) составил 28%, минеральная вата – 40 %, стекловата – 32%. При этом цены на продукцию в 2009 году упали на 15-20%, а в период с 2010 по середину 2011 прирост составил порядка 10-15%.
Из Центрального округа
Доля импорта на этом рынке невелика и составляет 10-12%, а большую часть продукции привозят из других регионов, в частности Центрального округа.
«В Петербурге и Ленинградской области основными игроками рынка являются ООО «Строительные материалы», которое производит теплоизоляционные материалы под маркой «ИЗОТЕК», ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб», занимающее лидирующие позиции по производству экструдированного пенополистерола и завод ООО «Роквул-Север». 50% рынка изделий из минеральной ваты приходится на Rockwool, 54% производства экструдированного пенополистирола – на «ПЕНОПЛЭКС», рынок стекловаты в равных долях делят URSA и «Изовер», – поясняет Евгений Ботка.
Алексей Журавлев считает, что рынок теплоизоляции достаточно консолидирован. «До 70% на нем занимают такие компании, как Knauf, Isover, Ursa и Rockwool. Остальные производители значительно меньше, действуют в более низкой ценовой категории и вряд ли в ближайшие годы смогут приблизиться к лидерам рынка», – утверждает эксперт.
Дмитрий Орлов, директор по снабжению генподрядной компании STEP, к основными игроками рынка тепло- и звукоизоляционных материалов добавляет PAROC и «Техно».
«За последние пять лет многие компании построили заводы на территории России, что сейчас отражается на стоимости материалов. За счет сокращения издержек на логистику и таможенные сборы разница в цене на материалы иностранного и российского производства составляет примерно 20-30%. В том числе местные производители дают гарантию сроком на 10-15 лет. Однако некоторые западные заказчики, имеющие собственные строительные стандарты, могут настаивать на использовании конкретного материала иностранного производства», – рассказывает господин Орлов.
Предпочтения генподрядчиков и застройщиков по приобретению продукции поставщики и производители делят в равных частях. «Так, поставщики в среднем дают 5-7% скидки на материалы, у производителей она может достигать 10-15%», – поясняет Дмитрий Орлов.
«Доля теплоизоляционных материалов из Китая и Кореи серьезно сократилась. Покупатели рациональнее подходят к расходованию средств – они предпочитают потратиться на приобретение качественного товара. Особое влияние на разработку новых материалов оказывает B2C-сектор. Новые требования к экологической безопасности заставили производителей пересмотреть технологии производства и выпустить на рынок продукцию, например, без фенолформальдегида», – делится наблюдениями Павел Череватенко, руководитель отдела по связям с общественностью ООО «Петропрофиль Плюс».
Долгосрочные прогнозы роста
Эксперты прогнозируют, что рынок теплозвукоизоляционных материалов будет расти быстрыми темпами еще долгое время, а структура спроса останется неизменной.
«Появление новых мощностей было бы востребовано рынком, так как большая часть материалов завозится, а уже примерно через 2 года заводы, производящие минеральную вату, будут перегружены», – считает господин Ботка. Нижний порог инвестиций в такое производство он оценивает в 50 млн EUR.
Большие надежды эксперты связывают и с ростом рынка загородной недвижимости.
«На рост рынка теплоизоляции влияет и повышение качества строительства загородных домов. Если еще пять лет назад строители соблюдали не все технологии, то теперь они стали более ответственно относиться к соблюдению всех стандартов», – считает уверен Журавлев.
С ним согласен и Денис Вястрик, руководитель компании «Тареал», инвестор жилого района «Ванино». «Собственники начинают все чаще использовать энергосберегающие материалы, так как продать дом, отапливаемый электричеством, площадью
Эксперты прогнозируют, что в ближайшей перспективе цены на теплозвукоизоляционные материалы, особенно стекловату и минеральную вату, пойдут вверх, в том числе и из-за энерготарифов, так как эти производства обладают большой энергоемкостью.
МНЕНИЕ
Алексей Журавлев, управляющий сетью СТД «Петрович»:
– Новинкой на рынке теплоизоляции стало широкое применение экструдированного пенополистирола, который за последние несколько лет превратился в одну из самых востребованных технологий. Что касается остальных новинок, таких как жидкая теплоизоляция или плиты с минеральными наполнителями, то пока они не стали очень популярными. Во многом это объясняется консерватизмом профессиональных строителей, которые предпочитают использовать технологии, с которыми уже знакомы. В традиционных сегментах рынка теплоизоляции тоже происходит перераспределение. Например, покупатели постепенно отказываются от стекловаты в пользу каменной ваты.
МНЕНИЕ
Дмитрий Михайлов, заместитель генерального директора по строительству жилого комплекса «Академ-Парк» ЗАО «БФА-девелопмент»:
– Применение энергоэффективных технологий – удовольствие не из дешевых. Все затраты за счет экономии теплоэнергии девелопер может окупить в течение 2-3 лет. Что касается жилья, то здесь до сих пор большинство зданий строятся по нормам и правилам старого образца. То, что декларируется строительными компаниями, энергоэффективными технологиями как таковыми не назовешь. Это является лишь незначительным улучшением существующих вариантов.
Между тем минимизация теплопотерь за счет воздухонепроницаемости, качественной теплоизоляции и эффективной системы вентиляции в итоге может сократить издержки в несколько раз. Например, в Европе потери тепла в помещении в два раза меньше, чем в России.
Алена Филипова
В 2006 году рынок жилой недвижимости Петербурга пережил период бурного роста и внезапной остановки. Согласно теории цикличности, 2007 год будет периодом стабилизации и дифференциации цен по категориям жилья.
Стремительный рост цен на жилье в Петербурге в 2006 году (а до этого в 2004 году) был обусловлен экономической нестабильностью в стране, а также рядом других факторов, которые в совокупности привели к шквальному удорожанию недвижимости.
На круги своя
По мнению заместителя руководителя группы АН «Бекар» Юлии Папуловской, большой приток ипотечных денег, средств из регионов, а также ажиотаж, возникший на этом фоне, и стали причиной роста цен. Ряд экспертов утверждает, что такое развитие событий было предсказуемо. Но для многих специалистов ситуация была неожиданной, в частности тем, что подъем цен превысил 100 процентов.
Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский не согласен, что рынок жилья цикличен. По его словам, если рассматривать ситуацию с 1992 года, то на рынке не было повторяющихся периодов роста и падения цен на жилье, хотя этапы разительных изменений на рынке были.
Первый этап, по его словам, -- «удовлетворение жилищного голода». Он пришелся на 1992-1998 годы. В этот период цены только росли. Второй период связан с кризисом августа 1998 года. Причем стабилизация цен и их падение начались только через полгода после «черного понедельника» -- в январе 1999 года. Цены падали полгода и в итоге снизились на 40-50 процентов. Это был самый затяжной период стабильно низких цен в истории рынка недвижимости, который продолжался до сентября 2002 года. Третий период: сентябрь 2002 - май 2004 года. Цены резко пошли вверх, и рост цен этого периода считался беспрецедентным. Затем, начиная с сентября 2004 года и по август 2005 года цены «стояли», после чего опять пошли резко вверх. Сейчас, начиная с сентября 2006 года, на рынке недвижимости стабильные, не растущие цены.
А руководитель отдела жилой недвижимости «Центрального агентства недвижимости» Елена Павловская, в свою очередь, считает, что рынок недвижимости развивается циклично -- период безудержного роста цен сменяется периодом стабилизации. Это общемировая тенденция, но в Петербурге «рыночные качели» раскачиваются с большей амплитудой. В 1998 году, после дефолта, на рынке недвижимости наступил кризисный период, который продлился до середины 1999 года. Падение цен произошло более чем в два раза. В 2000 году наблюдался период постепенного подъема рынка. Осенью 2003 года произошло резкое повышение спроса на недвижимость, отчасти связанное с юбилеем Петербурга. До лета 2004 года цены выросли почти в 2,5 раза. Однако затем рынок остановился, и даже «откатился» на 10 процентов. Весь 2005 год рынок недвижимости переживал период стагнации. Весной 2006 года снова начался безумный рост цен. Сейчас квартиры перестали дорожать, по некоторым позициям происходит даже небольшой откат.
Во всем виновата ипотека?
Дмитрий Щегельский утверждает, что длительность цикла с момента стабилизации до изменения цен составляет 6-8 месяцев. Этот промежуток времени распространяется как на рост, так и на падение и стабилизацию цен. Отсчет нынешнего цикла начался в сентябре 2006 года -- прошло восемь месяцев, рынок стабилен. Цена предложения за первый квартал 2007 года выросла на 3,5 процента.
В апреле-мае 2007 года цены ведут себя не адекватно, что-то дорожает, на какие-то объекты продавцы немного снижают цену при наличии реального покупателя. Скорее всего, цены после нынешнего периода будут расти на сумму, учитывающую инфляцию. Ценовая ситуация на рынке жилья летом-осенью 2007 года -- стабильность и плавный рост, усиливающийся к осени.
Елена Павловская считает, что средняя продолжительность периодов роста и стабилизации на рынке недвижимости Петербурга составляет 6-12 месяцев. Чем более ажиотажный характер носит спрос, чем быстрее растут цены, тем дольше длится восстановление рыночного баланса между платежеспособным спросом и предложением.
Причин резкого подъема цен много. Однако можно выделить несколько основных. Как только на рынке недвижимости повышается спрос, и, соответственно, цены начинают расти, появляются перекупщики, которые приобретают квартиры ради инвестирования. Они создают ажиотажный спрос на рынке. Затем, «вбрасывая» на рынок квартиры, инвесторы создают избыток предложения в условиях пониженного спроса из-за неадекватных доходам населения цен.
В 2006 году одной из основных причин резко повысившегося спроса можно назвать стремительное развитие ипотеки. Нынешний период стабилизации продлится до весны 2008 года по политическим причинам. Однако не исключен плавный рост спроса, а значит и цен, с осени 2007 года. Летом следующего года эксперт прогнозирует новый всплеск спроса на рынке.
Слоеный пирог
В момент бурного роста цен покупатели торопятся приобрести недвижимость, пока она не подорожала еще больше. Поэтому «сметают» все предложения, не особенно обращая внимание на характеристики и качество жилья. Покупатели не заинтересованы даже в юридической чистоте вопроса и приобретают квартиры с «темной» историей.
Покупатели понимают, что пока они выбирают, цены могут уйти далеко вперед и превысить их возможности. Однако, когда наступает стагнация, у них появляется время подумать. Многие откладывают приобретение жилья, надеясь, что предложение перерастет спрос и скоро жилье подешевеет.
Юлия Папуловская отметила, что сейчас у покупателя нет резона платить больше за менее качественное жилье -- он выбирает лучшие варианты. В итоге они и продаются. Низкокачественное жилье «зависает» в листингах. Сейчас продавцы, привыкшие к тому, что рынок «догоняет» самые заоблачные цены, не склонны снижать свои требования. Но звонков по таким вариантам нет.
Цены снижают те, кому нужно продать квартиру быстро. Через некоторое время продавцы поймут, что ждать бесполезно и начнут понемногу снижать цены на невостребованные варианты. В секторе дорогого жилья продавцы будут стоять до последнего. Тем более, что многие заранее создали значительный запас финансовой прочности.
Ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Качественные «слои» распределились следующим образом: хрущевки, корабли -- старое, некачественное жилье; блочные дома 70-х гг.; серийные дома 80-х гг.; постройка 90-х гг. и кирпичные дома. Следует отметить, что ценовое расслоение вряд ли будет слишком сильным. Каждый слой будет отличаться по цене от следующего примерно на 10 процентов. Это связано с тем, для большинства покупателей цена приоритетнее, чем качество -- дешевое жилье даже низкого качества всегда востребовано.
Дмитрий Щегельский полагает, что расслоение цен по принципу: некачественное жилье будет дешеветь, а качественное -- дорожать, является мифом. Огромное количество питерцев нуждаются в жилье, в Петербург приезжает много иногородних, которым тоже нужно где-то жить, но не у всех есть достаточно средств на покупку качественного жилья. Людей с маленькими деньгами, готовых приобрести хоть какую-то недвижимость намного больше, чем тех, у кого огромная масса денег.
Ипотека этим людям с небольшими деньгами не поможет, так как они входят в группу нежелательных клиентов для банка в связи с отсутствием работы либо возможности подтвердить свои доходы официально. Вот и получается, что спрос на некачественное жилье огромен в связи с его невысокой ценой, и этот спрос, в итоге, толкает цены на некачественное жилье вверх.
Любая категория жилья пользуется спросом. Больше всего пользуются спросом 1- 2 к.кв., далее спрос уменьшается с увеличением количества комнат в квартире. Это и понятно, большие многокомнатные квартиры не всем по плечу. Расслоения цен по качеству жилья не будет. Оно начнется в связи с социальной составляющей, когда у нас появится свой Бруклин, Гарлем и Беверли-Хилз. При таком раскладе цена на жилье одного типа в благополучном районе и неблагополучном могут разниться в несколько раз, полагает эксперт.
Квартал стабильности
Елена Павловская сообщила, что первый квартал 2007 года можно назвать кварталом стабильности на рынке недвижимости. Наметилось несколько тенденций. Тенденция к расслоению рынка жилья становится явной. Покупатели стали требовательнее к качеству и все больше отдают предпочтение просторному и современному жилью.
Рост цен на малогабаритное и некачественное жилье практически остановился, а по некоторым позициям цены даже незначительно снизились, так как упал спрос на данный тип жилья. В то же время, современное и качественное жилье продолжает пользоваться спросом. Если судить по цене предложений, то стоимость 1 кв. метра за первый квартал 2007 года выросла в среднем на 3,2 процента и составила $2540 за 1 кв. метр.
Если говорить о ценах реальных сделок, то их стоимость, как правило, снижается при торге прямо на объекте. При этом разрыв между ценой предложения и реальной стоимостью сделки постоянно растет. Чем менее ликвидно жилье, тем больше приходится продавцу уступать по стоимости. За первый квартал 2007 года лидерами подорожания стали Василеостровский и Центральный районы -- до $2800 за 1 кв. метра. Самые низкие цены отмечены в Красносельском, Фрунзенском и Невском районах. Нельзя не отметить такой факт, как сближение стоимости 1 кв. метра между однокомнатными и трехкомнатными квартирами. Сегодня разница в стоимости снизилась до 12 процентов, в то время как ранее при таком рынке не опускалась ниже 14 процентов, а при ажиотаже доходит до 25 процентов.
За первый квартал 2007 года средняя цена предложения 1 кв. метр в пятиэтажных панельных домах, «хрущевках» и «брежневках» снизилась на 0,7-1 процент, в зависимости от расположения. Кирпичные и кирпично-монолитные новостройки в цене не изменились. Подорожали квартиры в «сталинках» и старом фонде после капитального ремонта, рост цены предложения составил 1-1,2 процента. Очевидно, что клиенты, имеющие достаточно средств для приобретения недвижимости, будут предъявлять все большие требования к качеству жилья. Поэтому цены на квартиры в домах массовых серий 1950-1970-х годов постройки, скорее всего, продолжат снижение.
Квартиры в кирпичных, кирпично-монолитных, «сталинских» домах, а также в домах, расположенных в центре, прошедших капитальный ремонт или имеющих историческую и архитектурную ценность с парадным входом, хороший вид из окон, скорее всего, будут дорожать и дальше. Разница между разными типами жилья может достигнуть 30 процентов.
Радужная перспектива
По мнению экспертов в ближайшее время резкого роста не предвидится. Поэтому сейчас покупать жилье с целью его продажи через короткий промежуток времени -- не имеет смысла. Но, если речь идет о ближайших пяти годах, то резон в такой покупке есть. Продав квартиру на пике роста в 2006 году, купленную несколькими годами раньше, можно было заработать 100-200 процентов. Сейчас, инвестируя в недвижимость в долгосрочной перспективе, с целью продажи или сдачи в аренду, при очередном витке роста цен, квартиру в дальнейшем можно будет реализовать с прибылью.
Елена Павловская ожидает рост цен до конца 2007 года, но не более чем на 3-5 процентов. Фактически, это означает стабилизацию рынка. Предложение значительно превышает спрос. Он низкий, так как у населения недостаточно собственных средств для покупки жилья. Ипотека -- это замечательно, но уровень доходов не каждой семье позволяет взваливать на себя бремя ипотечного кредита. В тоже время стабильность на рынке жилья открывает более широкие перспективы для расселения многокомнатных коммунальных квартир, что приведет к сокращению количества коммуналок в нашем городе.
Дмитрий Малышев
Сегодня в Петербурге около 1 млн кв. метров жилья относится к категории ветхого и аварийного. На его ликвидацию необходимо около 35 млрд рублей. Получается, что стоимость ликвидации 1 кв. метра такого жилья составляет 35 тыс. рублей. Эксперты прокомментировали перспективы решения вопроса с проблемными зданиями Петербурга.
Ликвидация
Управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский сообщил, что если говорить о технической части решения проблемы, то ясно, что снос ветхих зданий обойдется дешевле – не ,2 тыс. за 1 кв. метр, а -100. Но в эти цифры не включена подготовка всей необходимой для сноса документации, получение технических условий и т.д.
А руководитель отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости Елена Павловская считает, что для сноса здания сумма в 35 тыс. рублей за 1 кв. метр вполне адекватная. «Но если на эти средства предполагается еще и провести расселение, тогда это слишком мало», – отметила она.
Расселение
Вице-президент корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслав Семененко заявил, что интерес инвесторов к расселению, безусловно, есть. Однако пока не создан четкий правовой механизм, позволяющий определить затраты на расселение, для участников рынка. Эта область остается зоной высоких рисков.
Проблемы, в первую очередь, связаны с расселением приватизированных квартир, доля которых в аварийных домах достигает 60-70 процентов. Здесь существует финансовая и правовая неопределенность. Как правило, инвестору приходится сталкиваться со спекулятивными ожиданиями собственников, и заранее рассчитать затраты, связанные с расселением, нереально.
Другая проблема связана с присвоением объектам недвижимости статуса аварийности – данный процесс также сложен и невнятен. «Но это не означает, что трудности не надо преодолевать. Необходимо работать в этом направлении, создавать правовые механизмы», – утверждает эксперт.
По мнению Игоря Горского, привлечение к расселению жилья коммерческих структур – агентств недвижимости – не только возможно, но и необходимо. Он уверен, что без участия профессиональных риэлтеров, город не сможет решить эту проблему. «Для того чтобы провести расселение без особых проблем, необходим опыт, который отсутствует у властей. Для того чтобы избежать конфликтов, достаточно индивидуального подхода к каждому случаю. Иногда надо просто приехать, поговорить, объяснить жильцу, что его права не ущемляются, и все будет закончено», – отметил он.
По оценке Игоря Горского, расселение обойдется городу примерно в -27 млрд. «Естественно, потом город вернет эту сумму за счет продажи участков и построенного на его месте жилья. Кроме того, казна получит новые налоги, в том числе, с построенного жилья и коммерческих объектов, произойдет улучшение имиджа города и всей городской среды», – считает он.
А Елена Павловская отметила, что интерес коммерческих структур к расселению ветхого и аварийного жилья сегодня достаточно высок. Агентства недвижимости активно занимаются расселением, особенно когда речь идет о расселении «под инвестора».
Проблема в том, что в ветхих и аварийных домах часто проживают люди с низким уровнем жизни. Для агентств недвижимости – это «трудные» жильцы. Много случаев, когда собственность зарегистрирована на несовершеннолетних детей, а их родители лишены родительских прав, когда в квартире живут пьющие люди или, вообще, «мертвые души» – те, что ушли и не вернулись.
Расселение в таких случаях усложняется в разы. Единственный путь для специалиста по недвижимости – поиск собственников и переговоры. Если это невозможно, суд признает человека безвестно отсутствующим, а его собственность перейдет к наследникам или государству.
Жилая и коммерческая
Игорь Горский полагает, что избавиться от 1 млн кв. метров ветхого и аварийного жилья можно примерно за десять лет. Генпланом определено, что можно построить на месте снесенных зданий: в центре – жилье, около транспортных магистралей – коммерческую недвижимость или офисно-торговые центры.
Елена Павловская заметила, что инвестиционная привлекательность участков под аварийными домами велика. Аварийное и ветхое жилье в основном располагается в старых районах, где земля на вес золота, – Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах. Непосредственно землю под новое строительство там не предоставляют. Желающим продают дом под снос для последующего строительства по цене от 5 до 17 тыс. рублей в зависимости от расположения.
Основные факторы, влияющие на стоимость дома, – расположение, экология района, транспортная доступность, социальное окружение. На Крестовском острове, который стал центром элитного домостроения, цена дома будет самой высокой, а в Адмиралтейском районе, вблизи Обводного канала, – значительно ниже.
Инвестиционная привлекательность
По оценке экспертов, на расселение всего аварийного фонда города, при условии активной работы и финансирования, понадобится 5-7 лет. Резкого повышения средней цены квадратного метра в городе из-за расселения не произойдет. Рост прогнозируется в пределах 5-10 процентов, в зависимости от скорости реализации проекта.
Для того чтобы понять, что строить на освободившемся участке, необходимо взглянуть на месторасположение пятна. Если это ликвидный район с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, участок под застройку находится среди жилых кварталов, то целесообразно строить жилье. Сейчас в Петербурге наблюдается дефицит пятен под застройку, а значит, и дефицит предложения, который порождает рост цен и нестабильность развития рынка недвижимости.
Именно поэтому принята и реализуется программа вывода промышленных предприятий из центра города и застройки этих территорий жильем. Ликвидируются и застраиваются трамвайные и автомобильные парки, находящиеся в центральных районах. Конечно, если освободившийся участок расположен в окружении промышленных зон, то, вероятно, стоит задуматься о нежилой функции будущего здания.
Вячеслав Семененко согласен, что инвестиционная привлекательность территорий под ветхим и аварийным жильем очень высока. Ведь речь идет о территориях в центре и престижных спальных районах.
Если соответствующие правовые алгоритмы будут разработаны, то 1 млн кв. метров ветхого и аварийного фонда будет ликвидирован очень быстро. А это, в свою очередь, приведет к повышению инвестиционной привлекательности города в целом, росту уровня жизни горожан.
Дмитрий Малышев