Объем инвестиций в недвижимость стремится к стабильности
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам января-августа 2026 года составил 508 млрд руб. Текущее значение на 20% ниже результата за аналогичный период 2025 года, когда показатель составил 638 млрд руб. Сократилось и количество транзакций – за 8 месяцев года было закрыто 146 сделок, что на 26% ниже год к году (197).
Несмотря на снижение объема вложений по итогам января-августа 2026 года, рынок сохраняет высокую инвестиционную активность. Одной из наиболее заметных в текущем году стала сделка по продаже портфеля Raven Russia, для складского сегмента это крупнейшая сделка не только 2026 года, но и за всю историю наблюдений. В состав сделки вошли 15 складских комплексов в шести регионах России и офисное здание в Санкт-Петербурге. Другими знаковыми транзакциями стали продажа двух торговых объектов в Челябинске ТРЦ «Алмаз» и ТРЦ «Родник» и реализация территории Филевского автобусно-троллейбусного парка под девелопмент.
В результате сделки по продаже портфеля Raven Russia структура вложений по сегментам недвижимости в 2026 году существенно изменилась. В лидеры вышел складской сегмент, на долю которого пришлось 32% вложений или 159 млрд руб. (+18% г/г). Однако около 70% инвестиций обеспечены закрытием одной сделки, без учета которой объем вложений был бы минимальный за последние 5 лет. Снижение активности связано с изменением рыночной конъюнктуры: после периода роста ставки аренды вошли в период коррекции, а доля свободных площадей постепенно растет. Кроме того, осложнение геополитической ситуации также оказало влияние на настроение инвесторов, что вынуждает покупателей с еще большей осторожностью рассматривать данный сегмент.
Доля жилой недвижимости в общем объеме вложений составила 28%. В абсолютных значениях показатель составил 145 млрд руб., что на 17% превышает значение за аналогичный период 2025 г. При этом показатель пока не говорит о всплеске покупательской активности среди жилых застройщиков. Сегодня лишь часть девелоперов использует текущую ситуацию на рынке как окно возможностей, другие же продолжают реализовывать ранее накопленный потенциал своих земельных банков.
Замыкает тройку лидеров офисный сегмент – 18% или 90 млрд руб. (-45% г/г). Такое сокращение вложений связано с высокой базой прошлого года, когда практически половина объема была обеспечена двумя транзакциями – продажа БЦ «Белая Площадь» и БЦ AFI2B. Для данного сегмента сохраняется поляризация спроса: на приобретения под собственные нужды компаний пришлось 48% инвестиций, на инвестиционные покупки – 36%, еще 16% на девелопмент и редевеломпент.
Далее в структуре инвестиций следует торговая недвижимость – 16% или 80 млрд руб. (-46%). Практически двукратное сокращение вложений также связано с высоким результатом прошлого года, когда были закрыты несколько портфельных сделок продажи активов иностранных собственников. В 2026 году ключевой транзакцией стала реализация портфеля из 26 ТЦ «Место встречи» в розничный ЗПИФ, на долю которой пришлось половина текущего объема вложений. Дополнительным драйвером инвестиционной активности стала продажа торговых объектов со стороны непрофильных собственников, включая девелоперские компании, сфокусированные на жилищном строительстве, среди которых «ПИК», «Основа», «Эталон» и «Страна Девелопмент», а также активов с торгов ТЦ «Урал», ТРЦ «Алмаз», ТЦ «Родник».
На долю гостиничного сегмента пришлось 3% или 15 млрд руб. (-64% г/г). Сделки с гостиничными активами остаются единичными на фоне ограниченного предложения качественных объектов, а также разрывом в ожиданиях продавцов и покупателей. В январе-августе 2026 года на рынке было закрыто 12 сделок, 5 из которых прошли в рамках торгов. Помимо классических гостиниц, в числе реализованных объектов были бывший санаторий и база отдыха. Все реализованные объекты относятся к категории четырехзвездочных гостиниц и ниже.
«Результаты по объему инвестиционных вложений в недвижимость за неполные восемь месяцев 2026 года отражают, с одной стороны, существенное замедление инвестиционной активности на рынке недвижимости, с другой – демонстрируют его стабилизацию, т.к. уже сейчас текущее значение практически достигло годового показателя 2023 года и на 70% превышает годовые значения до 2022 года. Инвесторы все также отдают приоритет качественным коммерческим активам с устойчивым денежным потоком, а девелоперы продолжают наращивать свои земельные банки. По нашим прогнозам, общий объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2026 года может достичь 850-900 млрд руб.», – резюмирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
По актуализированным прогнозам ВТБ, выдачи розничных кредитов на российском рынке по итогам 2026 года достигнут 13 трлн рублей*, увеличившись к предыдущему году на 34%. Драйвером роста новых выдач станут кредиты наличными, продажи которых вырастут на 66% – до 5,9 трлн рублей. Ипотека прибавит 16% (5,2 трлн), автокредиты – 15% (до 2 трлн). Такой прогноз в преддверии ВЭФ 2026 озвучил заместитель руководителя блока розничного бизнеса ВТБ Роман Шаехов.
Во втором полугодии выдачи кредитов физлицам могут превысить 7,4 трлн рублей – это на 22% больше, чем годом ранее. Импульс, по оценкам ВТБ, даст потребительское кредитование: продажи составят 3,4 трлн рублей (+65% к 2 пг. 2025 года). При этом выдачи ипотеки и автокредитов после рекордного роста в первом полугодии покажут снижение к июлю-декабрю 2025 г. на 1% (до 2,9 трлн и 1,1 трлн соответственно).
По оценке ВТБ, розничный кредитный портфель российских банков по итогам года достигнет 43,4 трлн рублей, увеличившись на 7%. Наибольшее ускорение ожидается в автокредитовании (+12%), ипотека покажет почти +8%, а потребкредиты - +3%.
«Рынок кредитования в этом году демонстрирует структурный сдвиг: драйвером роста новых выдач стали потребительские кредиты. Их опережающая динамика — признак того, что россияне адаптировались к новой процентной среде и начали реализовывать отложенный спрос. При этом мы не видим признаков перегрева: портфель растет умеренными темпами, что говорит о взвешенной политике банков и рациональном поведении заемщиков», — прокомментировал Роман Шаехов.
*прогноз ВТБ на основе данных ЦБ РФ и Frank RG, без учета POS-кредитования.
На фоне опасений, связанных с затовариванием рынка новостроек, аналитики группы «Эталон» оценили ситуацию в Санкт-Петербурге. Несмотря на высокие рыночные ставки по ипотеке и риск ужесточения условий по льготным программам, первичный рынок здесь остается устойчивым. Доля проданных квартир в строящихся проектах выросла до 40% (вместо 34% в 2023 году), кроме того, уже реализованы две трети объектов в жилых комплексах с вводом в 2026 году.
По оценке экспертов, доля реализованных квартир в проектах, находящихся в стадии строительства в Санкт-Петербурге, сегодня составляет около 40% — это выше показателя 2023 года (34%), когда еще действовала программа льготной ипотеки с госсубсидированием. В проектах с вводом в 2026 году в среднем реализовано около двух третей квартир, что соответствует приемлемому уровню для рынка.
При нынешней высокой стоимости проектного финансирования девелоперы переориентируются с массового на более высокие ценовые сегменты, активно продвигая свое предложение. Покупатели, как следствие, тоже обращают на такую недвижимость больше внимания — причем выбирают ее как для проживания, так и для инвестиций и сохранения капитала от инфляции.
По итогам первого полугодия 2026 года на первичном рынке Санкт-Петербурга количество сделок в массовом сегменте уменьшилось на 5,3% в сравнении с тем же периодом 2025-го. При этом в бизнес-классе спрос вырос более чем на 29%, а в самой высокой ценовой категории (премиум и «элит») — в 2,5 раза.
«Говорить о риске затоваривания на рынке новостроек Санкт-Петербурга преждевременно. Даже в условиях высокой ключевой ставки и ставок по ипотеке девелоперы сохраняют стабильный уровень реализации проектов. Судя по нашим наблюдениям, ключевой риск для рынка сегодня связан не с затовариванием, а с увеличением сроков реализации квартир в отдельных проектах. Однако девелоперы всегда предлагают варианты для стимулирования спроса: рассрочки, специальные условия покупки, акции и персонализированные предложения», — рассказал директор департамента аналитики и ценообразования группы «Эталон» Никита Мурин.
За год (первая половина 2025-го и 2026-го) средний бюджет сделок с квартирами в новостройках массового сегмента увеличился с 9 до 10 млн рублей. В бизнес-классе за это же время средний чек вырос с 16 до 18 млн рублей.
При этом в Ленинградской области ситуация развивается иначе: здесь наблюдаются признаки затоваривания. Доля проданного жилья в строящихся проектах снизилась с 30% в 2023 году до 22% в 2026-м. В жилых комплексах с вводом в текущем году распроданность составляет около 51% — это на 8 п. п. ниже, чем три года назад. Одной из причин стало заметное увеличение объема предложения, в том числе за счет вывода крупных проектов или новых очередей в их составе.