Ипотечный поезд набирает ход
Главной тенденцией на рынке ипотеки банкиры единодушно называют бурный рост выдачи новых кредитов. Желая поучаствовать в этом росте, банки наперебой смягчают условия кредитования.
Большинство банков пережили кризис благополучно, и теперь не обращают особого внимания на риски невозврата кредитов, рассчитывая, что они будут нивелированы ростом цен на недвижимость.
Такие выводы можно сделать из выступлений представителей банковского сообщества на организованном Ассоциацией банков Северо-Запада (АБСЗ) круглом столе на тему «Ипотечное кредитование на современном этапе».
Как сообщил в начале встречи президент АБСЗ Владимир Джикович, в I квартале 2011 года в банках Северо-Запада произошло резкое, более чем в два раза, увеличение количества выданных ипотечных кредитов по сравнению с I кварталом 2010 года. Если в I квартале прошлого года было выдано 1294 кредита, то в соответствующем периоде текущего года – 2718. Объем выданных ипотечных кредитов почти утроился: в январе-марте 2010 года банки выдали немногим более 2 млрд рублей, а за первые три месяца 2011 года – 5,9 млрд (см. диаграммы).
.jpg)
.jpg)
«Динамика ипотечного кредитования радует банки и говорит о том, что кризисные явления, которые наблюдались в прошлом году, подходят к концу, – констатировал Владимир Джикович. – Люди начинают чувствовать уверенность в завтрашнем дне и возвращаются к банкам за получением кредитов».
Между тем рост ипотечного кредитования продолжается и во II квартале 2011 года. Виктор Моторин, начальник управления обслуживания физических лиц петербургского филиала Газпромбанка, поведал участникам круглого стола, что темпы роста ипотеки в филиале ускоряются. Если в I квартале 2011 года филиал выдал 264 ипотечных кредита на сумму 730 млн рублей, то за неполный апрель 2011 года – 140 кредитов на сумму 386 млн рублей.
В свою очередь, Карина Кучерук, начальник управления развития ипотеки филиала «Петровский» банка «Открытие», рассказала, что объем выдачи ипотечных кредитов в филиале в I квартале 2011 года увеличился на 50% по сравнению с IV кварталом 2010 года. А во II квартале текущего года филиал ожидает роста выдачи ипотеки еще на 25%.
Немудрено, что банкиры прогнозируют возвращения ипотечного кредитования к докризисным показателям уже к концу 2011 или началу 2012 года, если рост такими темпами продолжится. «Большинство коллег, с которыми я общаюсь на эту тему, сходятся на том, что сейчас объемы выдачи ипотеки сопоставимы с 2007 годом, – рассказывает начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Дмитрий Алексеев. – Примерно к 2012 году мы выйдем на уровень 2008 года. Сейчас мы отстаем от темпов 2008 года процентов на 40-50.
Евгения Енина, заместитель директора управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка РФ, рассказала, что за 2010 год Северо-Западный Сбербанк выдал ипотечных кредитов на сумму 11,5 млрд рублей, а в 2011-м планирует удвоить выдачу, что как раз позволит вернуться к показателю 2008 года.
Вскочить на подножку
Глядя на бурный рост рынка, некоторые банки спешат в нем поучаствовать, начав или возобновив прерванную в кризис выдачу ипотеки. Так, Елена Кулык, директор департамента по кредитованию физических лиц банка «Александровский», сообщила, что с апреля текущего года банк возобновил программу ипотечного кредитования в рублях.
Как рассказал Виталий Филиппов, вице-президент филиала «Петербургский» банка «Глобэкс», с конца прошлого года банк решил выйти на рынок розничного ипотечного кредитования и сейчас выдает кредиты по трем программам государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
По словам Александра Жесткова, руководителя Центра ипотечного кредитования петербургского филиала Промсвязьбанка, ипотеку в Петербурге и в Москве банк запустил в конце февраля текущего года.
«Морковки» для клиентов
Чтобы привлечь заемщиков, банки не ограничиваются понижением ставок. Почти все кредитные организации сокращают сроки рассмотрения ипотечных заявок. Большинство банков декларируют, что решение о выдаче кредита принимается в течение трех-пяти, а иногда и двух рабочих дней. Это происходит за счет оптимизации бизнес-процессов. К примеру, Ольга Патракеева, главный специалист отдела продаж петербургского филиала МДМ Банка, сообщила, что полномочия кредитных специалистов в филиале были увеличены, что позволяет теперь скорее принимать решения по выдаче кредитов.
Для более полного охвата различных категорий потенциальных заемщиков некоторые банки отказываются от ограничений по прописке. Так, петербургские филиалы Связь Банка и банка «Открытие» готовы кредитовать людей с пропиской в любом регионе России.
Многие банки смягчают и условия подтверждения дохода заемщиков: принимают справки по форме банка вместо 2-НДФЛ, соглашаются кредитовать заемщиков, только что поменявших работу и не имеющих возможности представить справку о доходах на последнем месте работы за 6 месяцев.
Проехали кризис
Проблема просроченных платежей по кредитам, пугающая банкиров в разгар кризиса, постепенно отходит на второй план. «В самые страшные месяцы, в 2009 году, эксперты пугали нас прогнозами, что «просрочка» будет процентов 10, а то и выше, – вспоминает Дмитрий Алексеев. – Реальные цифры оказались раз в 5 меньше». По его словам, бороться с ростом просроченной задолженности впредь банк намерен уже испытанным способом: досудебным урегулированием претензий к проблемным заемщикам. Абсолют Банк и в кризис старался не доводить дело до суда, вводил льготные периоды по погашению кредитов, увеличивал сроки кредитов, чтобы уменьшить ежемесячный платеж, помогал заемщикам реализовывать квартиры в добровольном порядке. Подобные меры, по словам Дмитрия Алексеева, помогли банку вернуть себе десятки выданных кредитов.
Начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка (НРБ) Наталья Григорьева также рассказала, что банк в кризис не «душил» заемщиков, испытывавших трудности с внесением платежей, а шел им навстречу, позволяя гасить задолженность по индивидуальному графику, вводя при этом мораторий на пени и штрафы. В результате, по ее словам, дефолтов были единицы.
В целом проблема просроченной задолженности на текущий момент банкиров волнует мало. Большинство из них ориентируются на прогнозы о росте цен на недвижимость, а в таких условиях просроченные кредиты легко гасятся путем реализации залога.
«Стоимость жилья будет расти в ближайшее время, – уверен Виталий Филиппов. – В период кризиса строительный сектор пострадал больше всего, и достаточно мало объектов недвижимости строилось и проектировалось. Сейчас начинается оживление спроса. Я думаю, в течение этого года и в начале следующего мы столкнемся с дефицитом жилья. Это подхлестнет рост цен.
«Последние полтора года мы наблюдали колебания цен вокруг уровня, на который они опустились в результате кризиса, минус 40% от докризисных цен, – отмечает генеральный директор компании «УНИКОМ» Павел Штепан. – Но за первые три месяца 2011 года цены на вторичном рынке недвижимости в Петербурге выросли больше чем на 1%, а на первичном рынке – более чем на 8% в рублях. Объем ввода жилья в 2011-2012 годах будет существенно ниже». Платежеспособный спрос на жилье растет, уверен эксперт, в том числе и инвестиционный, а бурное развитие ипотеки дополнительно подогревает спрос. В этих условиях спрогнозировать рост цен на недвижимость не трудно. «Я очень надеюсь, что того, что было в 2003-2007 годах, когда цены росли на 30% в год, в 2011-2012 годах не повторится», – говорит Павел Штепан.
Компания Jones Lang LaSalle провела III ежегодную конференцию, посвященную рынку торговой недвижимости, на тему «Россия - остров стабильности или штормовое предупреждение». Конференция стала уже традиционным ежегодным событием, на котором собираются российские и зарубежные специалисты по торговой недвижимости, девелоперские компании, а также операторы всемирно известных торговых брендов, развивающих свой бизнес и открывающих свои магазины по всей территории России.
Основной темой конференции стали перспективы развития рынка торговой недвижимости в связи со сложившейся экономической ситуацией в мире. Несмотря на происходящий мировой кризис ликвидности и довольно сложную ситуацию на рынке недвижимости за рубежом, ситуация в России существенно отличается от международной в позитивную сторону.
В своем приветственном слове Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Российский рынок недвижимости является одним из самых динамично развивающихся по сравнению с другими странами мира. Это связано прежде всего со стремительным экономическим ростом страны. Россия стала сегодня существенной часть глобальной экономики, она обладает самыми крупными золотовалютными резервами после Китая и Японии, рублю стали доверять». О перспективах развития российской торговой недвижимости в таких экономических условиях рассказали эксперты компании Jones Lang LaSalle.
Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, в своем докладе «Кризис ликвидности: последствия для российского рынка» отметил: «Сегодня рынок российской торговой недвижимости развивается очень быстрыми темпами. Прежде всего этому способствует благоприятная экономическая ситуация в стране, рост доходов населения продолжает подогревать потребительский бум и увеличивать спрос на торговые площади. Заявленные объемы проектов качественных торговых центров являются самыми высокими в Европе». В.Пантюшин отметил, что несмотря на эти позитивные тенденции, интеграция России в глобальную экономику делает ее чувствительной к ситуации на международной арене: «Сейчас девелоперам в России стало сложнее получить внешнее финансирование, с рынка исчезли инвесторы с высокой долей заемного финансирования. Это привело к росту ставок финансирования, сделав некоторые проекты экономически невыгодными. В основном сейчас на рынок недвижимости России приходят инвесторы с «живыми» деньгами. В то же время кризис ликвидности откладывает момент насыщения рынка недвижимости в России. Мы прогнозируем, что в связи с растущим спросом и отставанием предложения арендные ставки торговых помещений в России продолжат расти».
В то же время, несмотря на мировой кризис ликвидности, наблюдается увеличение инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России. Об этом рассказал Джеймс Корриган, директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в своем докладе «Рынок торговой недвижимости России: привлекательное направление инвестиций». Докладчик отметил, что «сейчас в странах Евросоюза вследствие кредитного кризиса наблюдается заметное снижение инвестиционной активности. В это же время в России наблюдается рост объема инвестиционных сделок. Благодаря стабильному повышению арендных ставок и высоким показателям доходности, Россия является привлекательным направлением инвестиций. Растущие арендные ставки и прогнозируемое снижение ставок доходности – основные компоненты, определяющие общую доходность инвестиций. Российский рынок предлагает международным инвесторам высокие доходности и представляется хорошей альтернативой развитым рынкам. При этом на сектор торговой недвижимости приходится около половины всего объема инвестиций. Региональные города становятся всё более привлекательными для инвесторов, хотя на Москву по-прежнему приходится наибольшая доля общего объема инвестиций. В ближайшие годы российский рынок торговой недвижимости продолжит своё активное развитие, предлагая широкие возможности для инвесторов».
На конференции специалисты компании Jones Lang LaSalle высказали свои рекомендации участникам рынка торговой недвижимости – прежде всего девелоперам и торговым операторам, о том, что необходимо предпринять в сложившейся рыночной ситуации. Особое внимание этому вопросу уделила Юлия Никуличева, директор по России и СНГ, отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle в своем докладе «Растущий рынок: новые форматы – новые требования для девелоперов»: «Мы можем представить современный торговый центр как корабль. Он может быть большим или маленьким, он может быть разного типа. Отправится ли корабль в долгое и успешное плавание или нет, зависит от всех участников его путешествия: от девелопера, который проектирует корабль, от ритейлеров, которые являются мотором и механизмом корабля, и от покупателей, которые запускают этот механизм. Сегодня на нашем рынке множество покупателей, и их доходы удваиваются каждые 4 года. Эта растущая потребительская способность является двигателем скорости плавания – ритейлеры, не дожидаясь открытия новых торговых центров, пытаются заранее заявить свои права на их площади. Девелоперы процветают на сегодняшнем сильном российском рынке, в котором пока нет сильной конкуренции, и любой построенный ими корабль успешно плывет по тихой воде. Однако уже сейчас мы можем прогнозировать рост конкуренции. Чтобы выдержать грядущую конкуренцию, необходимо разрабатывать новые форматы торговых центров, развивать специализированные торговые концепции, такие как торговые улицы, сезонные рынки, специализированные магазины. Уже сейчас надо понимать, что покупателей будут привлекать инновации, уникальные идеи, качественный сервис, новые марки. При этом важно найти правильных арендаторов для торговых центров, а также обеспечить эффективное функционирование новых магазинов».
Каким же должен быть современный торговый центр, чтобы не только сегодня, но и в будущем у него был успех на российском рынке? Этой теме был посвящен доклад «Путь к успеху» Александра Тишкова, директора по России и СНГ, начальника отдела сдачи в аренду торговых помещений компании Jones Lang LaSalle. «Такие параметры как размеры, этажность, комфортные условия, кондиционеры, парковка со временем будут иметь все большее значение. Например, сегодняшние многоэтажные торговые центры пока выживают только благодаря отсутствию конкуренции. При сокращении потока покупателей менее доходными остаются неудобные верхние этажи. Некоторые лишние квадратные метры невозможно будет сдавать в будущем. Построить здание торгового центра большего размера, чем это реально необходимо, будет означать снижение рентабельности и повышение сроков окупаемости проекта. Кроме того, все большее значение приобретает состав торговых операторов. Есть много торговых центров, в которые не могут войти операторы, присутствие которых необходимо торговому центру для его успешности. Прежде всего это происходит из-за несоответствия параметров некоторых строящихся торговых центров требованиям операторов. Поэтому необходим грамотный подход к разработке концепции торгового центра еще до начала реализации проекта. Очень важно понимать, что именно бренды и якорные арендаторы определяют успех торгового центра. Выбирая якорных арендаторов, можно задавать параметры целевой аудитории центра и управлять количеством посетителей. Успешный опыт международных брендов и спад потребления за рубежом стимулируют их выход в Россию. Популярность международных брендов особенно заметна на фоне потребительского бума в России, которая стала одним из приоритетных рынков для международных ритейлеров».
Участники конференции отметили, что важно не только пользоваться благоприятной экономической ситуацией, которая положительно влияет на развитие торговой недвижимости, но и уже сейчас готовиться к росту конкуренции. Поэтому ответ на основной вопрос конференции о том, чем же является российский рынок торговой недвижимости – островом стабильности или штормовым предупреждением – индивидуален для каждого торгового центра, каждого девелопера и оператора. Все будет зависеть от команды и умения выбрать правильный курс.
Предлагаем вниманию читателей обзор рынка Недвижимости Москвы и Подмосковья, подготовленный аналитическим отделом Бюро недвижимости «Агент 002» по итогам прошедшей недели (с 16 по 21 июня) и любезно предоставленный для опубликования.
Московская вторичка
На вторичном рынке в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра увеличилась на 0,1% и теперь составляет $5642.
Впервые с декабря прошлого года количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось на 2% (11 444 квартиры).
В сегменте бизнес-класса на прошедшей неделе наблюдалась противоположная ситуация. Стоимость квадратного метра снизилась на 0,7% и составила $8 605, при этом количество квартир, выставленных на продажу, сократилось на 1,1%.
Что касается элитного вторичного жилья, то здесь стоимость квадратного метра возросла на 1%, однако количество квартир, выставленных на продажу, снизилось на 1,1%.
Таким образом, снижение предложения в эконом–классе, происходящее с ноября прошлого года, привело к сужению выбора для потенциальных клиентов, что отразилось на уровне спроса в более дорогих сегментах. В целом ситуация на рынке остаётся стабильной, а новые данные полностью соответствуют предыдущим прогнозам, сделанным экспертами Бюро Недвижимости «Агент 002». В ближайшие месяцы ожидается дальнейшее увеличение предложения в эконом–классе и возможна коррекция стоимости квадратного метра в пределах 3-5%.
Рынок новостроек
На первичном рынке жилья в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра увеличилась на 0,8% и теперь составляет $4215. Количество квартир, выставленных на продажу, возросло значительнее по сравнению с квартирами того же класса, но на вторичном рынке жилья (на 12.4%).
Ситуация в сегменте бизнес-класса отличается от изменений произошедших с квартирами эконом-класса. В бизнес-классе также наблюдался увеличение стоимости квадратного метра на 1%, что составляет $ 6 604, но количество квартир, выставленных на продажу, при этом сократилось на 3,5%.
Класс элитного жилья демонстрировал более динамичные изменения. Так, стоимость квадратного метра возросла на 3,2% и соответствует $ 17 325, а количество продаваемых квартир увеличилось на 10,6 %. Стоит отметить, что на прошлой неделе этот показатель снизился на 48%.
Подмосковный штиль
На вторичном рынке недвижимости Подмосковья не было замечено активных колебаний. Стоимость квадратного метра выросла на 0,8% и составляет $ 3798. Предложение в данном сегменте сократилось на 0,5%.
На первичном рынке недвижимости Подмосковья также не наблюдалось значительных изменений. Увеличение стоимости квадратного метра произошло на 0,6% и соответствует $ 2 855. Объём предложения на рынке первичного жилья также снизился на 2,6%.
