Санкт-Петербург вошел в число городов с самым большим ценовым разрывом на аренду квартир
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что ставки долгосрочной аренды в 10% самых дорогих объявлений в крупных городах РФ в среднем в 3 раза выше, чем в 10% самых дешёвых.
В среднем по крупным городам России ставки аренды в 10% самых дорогих объявлений в 2,7 раза выше, чем в 10% самых дешёвых – для однокомнатных квартир, и в 3,3 раза – для двухкомнатных. В большинстве локаций до сих пор можно найти однушки до 20 тыс. руб. в месяц и двушки до 30 тыс. руб. месяц.
Санкт-Петербург вошел в тройку городов с самым высоким ценовым разрывом на рынке долгосрочной аренды. По итогам июня 2026 года разница между ставками аренды 10% самых дорогих и 10% самых дешевых однокомнатных квартир здесь составила 3,6 раза, двухкомнатных — 5,6 раз. Для сравнения, годом ранее соотношение составляло 4,8 и 5,8 раза соответственно, а в июне 2023 года — 3,6 и 5,3 раза.
Более высокий разрыв зафиксирован в Сочи (однушки – 5.4 раза, двушки – 4.7 раз), следом располагается Москва (3,6 раз в однушках и 5,3 раза в двушках), на рынках которых есть как объявления в сверхдорогих премиальных ЖК, так и сравнительно дешёвые объекты в устаревших панельках. Заметный разрыв также в Нижнем Новгороде (3,4 раза в однушках и 3,8 раз в двушках), где исторически сложилась большая разница в ценах между районами, Краснодаре (4,3 раза в двушках) и Владивостоке (4 раза в двушках) – за счёт разницы между новой застройкой и советской.
«Чем разнообразнее предложение на рынке аренды, тем заметнее ценовая разница между самыми дорогими и самыми дешевыми объектами, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В городах с высокими темпами строительства на рынок аренды выходит больше объектов от инвесторов в недавно построенных домах, где расценки выше, чем в фоновой застройке».
Минимальный разрыв (в 2-2,5 раза) в Оренбурге, Ульяновске, Кемерове, Набережных Челнах, где рынок более однообразный (современного – т.е. более дорогого – жилья мало, преобладают квартиры в советской застройке) и в Ставрополе, где недавних новостроек много, но располагаются они в основном далеко от центра (а значит, цены в них ниже).
Неоднородность снижается – 3 года назад разрыв в однушках составлял 3 раза, в двушках – 4 раза, год назад – 2,9 раз и 3,4 раза соответственно.
Это связано с тем, что сильнее увеличиваются цены в более дешёвом сегменте – за счёт низкой базы там сохраняется потенциал роста. За 3 года средние ставки в 10% самых дорогих объявлений стали выше на 35%, а в 10% самых дешёвых – сразу на 50%. Увеличивать расценки в наиболее дорогом сегменте сложнее – есть вероятность не найти квартирантов: за последние 2 года ставки на рынке долгосрочной аренды достигли рекордных отметок, которые не всегда согласуются с доходами населения.
Особенно сильно разрыв сократился
- в однушках: в Ростове-на-Дону (с 3,9 раз в 2023 г. до 2,6 раз), Кирове (с 3,7 раз до 2,5 раз) и Челябинске (с 3,5 раз до 2,3 раз),
- в двушках: в Оренбурге (с 4,7 раз до 2,1 раз), Кирове (с 5 раз до 2,7 раз) и Москве (с 7,3 до 5,3 раз).
Приложение
|
Локация |
Разница между 10% самых дорогих и 10% самых дешёвых объявлений |
|||||
|
1-комн. квартиры |
2-комн. квартиры |
|||||
|
июн.23 |
июн.25 |
июн.26 |
июн.23 |
июн.25 |
июн.26 |
|
|
Барнаул |
2,3 |
2,3 |
2,3 |
2,8 |
2,3 |
2,6 |
|
Владивосток |
3,6 |
3,9 |
2,6 |
4,5 |
3,6 |
4,0 |
|
Волгоград |
3,5 |
2,7 |
2,4 |
4,9 |
3,2 |
3,0 |
|
Воронеж |
4,0 |
3,0 |
2,9 |
3,4 |
4,2 |
3,5 |
|
Екатеринбург |
3,6 |
3,2 |
2,8 |
4,7 |
4,5 |
3,6 |
|
Ижевск |
1,9 |
2,6 |
2,4 |
3,0 |
2,8 |
2,7 |
|
Иркутск |
2,6 |
2,5 |
2,4 |
2,9 |
3,0 |
3,0 |
|
Казань |
2,8 |
2,4 |
2,3 |
3,9 |
3,6 |
3,4 |
|
Калининград |
2,7 |
3,6 |
3,2 |
5,0 |
3,5 |
3,3 |
|
Кемерово |
3,2 |
2,9 |
2,3 |
3,3 |
2,2 |
2,5 |
|
Киров |
3,7 |
2,4 |
2,5 |
5,0 |
2,8 |
2,7 |
|
Краснодар |
3,1 |
3,0 |
2,7 |
4,4 |
4,6 |
4,3 |
|
Красноярск |
3,3 |
2,3 |
2,3 |
2,8 |
2,8 |
2,8 |
|
Лен. область |
2,6 |
2,6 |
2,4 |
4,3 |
4,3 |
3,8 |
|
Москва |
3,9 |
3,6 |
3,6 |
7,3 |
6,1 |
5,3 |
|
Мос. область |
2,3 |
2,3 |
2,6 |
2,9 |
3,0 |
3,0 |
|
Набережные Челны |
2,3 |
2,4 |
2,6 |
3,8 |
2,2 |
2,5 |
|
Нижний Новгород |
4,0 |
3,4 |
3,4 |
5,1 |
3,3 |
3,8 |
|
Новокузнецк |
2,4 |
3,2 |
2,3 |
2,5 |
2,8 |
2,6 |
|
Новосибирск |
3,0 |
2,9 |
2,7 |
3,3 |
3,3 |
3,2 |
|
Омск |
2,5 |
2,8 |
2,6 |
3,4 |
2,8 |
3,6 |
|
Оренбург |
2,1 |
2,4 |
2,2 |
4,7 |
4,3 |
2,1 |
|
Пенза |
3,4 |
3,3 |
3,1 |
2,7 |
3,2 |
3,2 |
|
Пермь |
3,2 |
2,2 |
2,4 |
3,3 |
3,1 |
3,3 |
|
Ростов-на-Дону |
3,9 |
2,7 |
2,6 |
4,4 |
3,5 |
3,4 |
|
Рязань |
3,0 |
2,5 |
2,3 |
3,3 |
2,6 |
2,5 |
|
Самара |
2,7 |
3,2 |
2,9 |
3,6 |
3,5 |
3,5 |
|
Санкт-Петербург |
3,6 |
4,8 |
3,6 |
5,3 |
5,8 |
5,6 |
|
Саратов |
3,8 |
2,9 |
2,8 |
5,1 |
4,0 |
3,6 |
|
Сочи |
5,7 |
5,8 |
5,4 |
6,5 |
6,3 |
4,7 |
|
Ставрополь |
2,7 |
2,3 |
2,2 |
3,4 |
2,6 |
2,5 |
|
Тольятти |
3,4 |
2,3 |
2,5 |
3,0 |
3,1 |
3,1 |
|
Томск |
2,9 |
3,1 |
2,5 |
3,0 |
2,5 |
2,7 |
|
Тюмень |
2,5 |
2,6 |
2,5 |
2,4 |
2,6 |
3,1 |
|
Ульяновск |
2,4 |
2,3 |
2,2 |
2,4 |
2,2 |
2,7 |
|
Уфа |
2,4 |
2,6 |
2,7 |
2,9 |
3,5 |
3,4 |
|
Хабаровск |
2,2 |
2,7 |
2,4 |
3,8 |
4,4 |
3,0 |
|
Чебоксары |
1,9 |
2,1 |
2,4 |
4,0 |
2,3 |
3,3 |
|
Челябинск |
3,5 |
2,8 |
2,3 |
4,0 |
2,8 |
3,5 |
|
Ярославль |
2,8 |
2,7 |
2,8 |
4,3 |
3,2 |
3,5 |
|
В среднем |
3,0 |
2,9 |
2,7 |
4,0 |
3,4 |
3,3 |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 крупнейших рынков РФ. Использовались данные по ставкам аренды 1- и 2-комнатных квартир в 10% самых дорогих и 10% самых дешёвых объявлений на Циане в каждом городе.
По данным аналитиков международной сети апарт-отелей YES, общее количество сервисных апартаментов*, построенных в России, достигло 48 тыс. юнитов. Наибольший объем предложения сосредоточен в Санкт-Петербурге.
На сегодняшний день в стране введено в эксплуатацию 98 апарт-отелей с сервисными апартаментами. Лидером по объему рынка является Санкт-Петербург, где построено 52 объекта почти на 30 тыс. юнитов. Далее следуют Республика Крым – 12 объектов на 4,7 тыс. юнитов, Краснодарский край – 9 объектов на 4,1 тыс. юнитов, Новосибирская область – 9 объектов на 2,5 тыс. юнитов и Москва – 8 объектов на 5,2 тыс. юнитов.
При этом потенциал рынка значительно превышает существующие объемы. Сейчас на стадиях проектирования и строительства находятся около 103 тыс. юнитов в составе 176 апарт-отелей. Большая часть нового предложения – 130 объектов – относится к курортному сегменту. Наиболее активно строительство ведется в Краснодарском крае, где возводятся 44 апарт-отеля суммарно на 37 тыс. юнитов, а также в Республике Крым – 38 объектов более чем на 25 тыс. юнитов.
По словам заместителя генерального директора сети апарт-отелей YES Антона Агапова, рынок сервисных апартаментов в Россиипереживает трансформацию:
– Рынок сервисных апартаментов в России начал формироваться около 15 лет назад. Первый апарт-отель страны – YES Hoshimina –был введен в эксплуатацию в Санкт-Петербурге в 2013 году компанией PIONEER. Именно поэтому город по праву считается столицей сервисных апартаментов России. Однако в последние годы мы наблюдаем заметное смещение девелоперской активности в регионы. Высокий потенциал для развития сервисных апартаментов сохраняется у Новосибирска, Казани и Екатеринбурга. Что касается Краснодарского края, то апарт-отелям курортного сегмента еще предстоит найти свою нишу в конкуренции с классическим гостиничным форматом. Также дополнительные возможности открывает государственная политика по развитию Дальнего Востока. Это может способствовать появлению новых проектов во Владивостоке, Благовещенске и других городах, которые ранее не рассматривались для строительства апарт-отелей.
* под сервисными апартаментами понимаются коммерческие помещения (юниты), предназначенные для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду управляющими компаниями.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, и hh.ru сравнили динамику доходов населения и цен на вторичном рынке крупных российских городов и выяснили, где есть потенциал роста цен на жильё.
За последний год цена квадратного метра на вторичном рынке крупных российских городов по данным Циана увеличилась в среднем на 9%. Средний размер заработной платы по данным hh.ru за тот же период вырос на 16%. Т.е. квартиры подорожали не так сильно, как выросли доходы.
Все города были разделены на 4 группы в зависимости от динамики заработной платы и цен на вторичном рынке.
В первой группе оказались локации, где и зарплаты, и цены за последний год увеличились сильнее, чем в среднем по всем городам. В основном это локации с сравнительно низким уровнем заработной платы и цен на жильё (например, Оренбург, Тамбов, Великий Новгород, Брянск, Волгоград, Смоленск), поэтому даже небольшие изменения в размере оплаты труда или стоимости жилья приводят к заметному процентному росту.
Во вторую группу попали города, где зарплаты за год выросли сильно, а цены на вторичном рынке либо подросли минимально, либо вовсе снизились. Например, Владикавказ, Майкоп, Астрахань, Абакан и Псков заняли 1-6 места по росту средней зарплаты среди всех анализируемых городов (+27-37%), но оказались в аутсайдерах по увеличению цен на рынке жилья (от -2% до +5% за год). В городах из этой группы сохраняется потенциал роста цен на жилье. Увеличение доходов населения ведёт к росту покупательной активности, в т.ч. и на рынке жилья, что в свою очередь в перспективе толкает цены вверх. Поэтому в ближайшее время здесь вероятен рост на вторичном рынке, особенно с учётом сравнительно низких актуальных цен в большинстве из этих городов (эффект “низкой базы” – увеличивать более низкие показатели проще) и небольшого выбора на рынке новостроек (отсутствует конкуренция между сегментами).
В третьей группе – самой многочисленной – оказались города, где зарплаты увеличились не так сильно, как в среднем по локациям, при этом цены на жилье заметно выросли. Это самая неоднородная группа, т.к. в неё попали 2 противоположных типа городов:
- крупнейшие центры с развитыми рынками жилья и высокими доходами населения (за счёт “высокой базы” процентный рост не так заметен) – Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток, Хабаровск, Нижний Новгород – где потенциал увеличения цен сохраняется всегда благодаря высокому спросу как со стороны местных жителей, так и со стороны приезжих из других регионов страны,
- города с низкими доходами – Кострома, Киров, Саранск, Йошкар-Ола, Вологда, Барнаул, Курган, Ульяновск, Ярославль и др. – где вторичка заметно подорожала не из-за высокого спроса, а из-за изначально низкой базы.
В четвёртую группу попали города, где и цены на жильё, и заработная плата за последний год изменились минимально. Здесь и те локации, где рост ограничен изначально высоким уровнем цен и доходов – Салехард, Южно-Сахалинск, Краснодар, Ростов-на-Дону, Тюмень, и те, где стагнация рынка обусловлена низкими доходами населения (которые, к тому же, увеличиваются медленно) – Элиста, Черкесск, Грозный, Томск, Омск.
«Потенциал роста цен на рынке жилья сохраняется в двух группах городов: 1. в крупнейших межрегиональных центрах с высокой численностью населения и развитыми рынками – в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке, Хабаровске, Нижний Новгороде, а также 2. в локациях, где за последний год заметно увеличились доходы населения, но рынок пока что не успел отреагировать на этот рост – в Астрахани, Пскове, Абакане, Владикавказе, Майкопе, Иркутске, Уфе», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
|
Средний размер з/п в апр.26,тыс. руб. |
Динамика за год |
Средняя цена кв.м., тыс. руб. |
Динамика за год |
|
|
Средний размер з/п в апр.26,тыс. руб. |
Динамика за год |
Средняя цена кв.м., тыс. руб. |
Динамика за год |
|
Группа 1 |
Группа 2 |
|||||||||
|
Белгород |
72,9 |
16% |
122,8 |
12% |
Владикавказ |
76,0 |
37% |
105,7 |
1% |
|
|
Благовещенск |
97,2 |
17% |
166,8 |
12% |
Майкоп |
70,1 |
33% |
120,7 |
-2% |
|
|
Великий Новгород |
69,6 |
16% |
122,9 |
20% |
Астрахань |
70,7 |
31% |
95,3 |
5% |
|
|
Волгоград |
72,5 |
20% |
114,8 |
9% |
Сыктывкар |
75,6 |
27% |
111,5 |
8% |
|
|
Воронеж |
78,0 |
18% |
123,3 |
10% |
Абакан |
85,0 |
27% |
112,0 |
2% |
|
|
Красноярск |
88,2 |
16% |
144,2 |
9% |
Псков |
72,4 |
27% |
98,1 |
5% |
|
|
Курск |
69,3 |
17% |
144,7 |
21% |
Иркутск |
96,0 |
26% |
155,8 |
6% |
|
|
Оренбург |
71,9 |
19% |
103,2 |
14% |
Уфа |
95,5 |
25% |
141,9 |
7% |
|
|
Петрозаводск |
75,6 |
26% |
127,3 |
11% |
Горно-Алтайск |
79,4 |
25% |
207,4 |
6% |
|
|
Смоленск |
74,7 |
22% |
105,3 |
19% |
Якутск |
101,3 |
24% |
149,4 |
5% |
|
|
Ставрополь |
73,5 |
20% |
118,7 |
11% |
Мурманск |
92,8 |
21% |
109,3 |
1% |
|
|
Тамбов |
70,5 |
23% |
115,4 |
12% |
Иваново |
71,5 |
20% |
108,6 |
7% |
|
|
Чебоксары |
72,2 |
22% |
137,0 |
19% |
Махачкала |
69,5 |
19% |
122,6 |
-1% |
|
|
Брянск |
73,7 |
16% |
101,3 |
17% |
Петропавловск-Камчатский |
107,9 |
19% |
143,7 |
-1% |
|
|
Чита |
99,1 |
21% |
152,7 |
15% |
Калининград |
74,5 |
19% |
158,6 |
8% |
|
|
Группа 3 (зарплаты выросли слабее, чем в среднем по городам, цены сильне) |
Кемерово |
71,8 |
18% |
119,7 |
3% |
|||||
|
Саратов |
71,1 |
15% |
114,5 |
9% |
Липецк |
74,6 |
17% |
102,7 |
7% |
|
|
Йошкар-Ола |
66,2 |
15% |
121,8 |
19% |
Орел |
67,5 |
17% |
95,1 |
6% |
|
|
Ярославль |
69,4 |
14% |
114,5 |
12% |
Пенза |
71,6 |
16% |
104,7 |
8% |
|
|
Ульяновск |
68,8 |
14% |
100,5 |
9% |
Магадан |
146,3 |
16% |
155,2 |
6% |
|
|
Калуга |
79,4 |
14% |
110,9 |
9% |
Группа 4 (зарплаты и цены выросли слабее, чем в среднем по городам) |
|||||
|
Курган |
68,8 |
14% |
96,6 |
11% |
Архангельск |
75,9 |
13% |
121,2 |
6% |
|
|
Тверь |
77,0 |
14% |
113,0 |
14% |
Кызыл |
81,3 |
13% |
143,7 |
1% |
|
|
Хабаровск |
91,1 |
14% |
153,1 |
10% |
Ростов-на- Дону |
80,7 |
13% |
145,0 |
1% |
|
|
Вологда |
66,8 |
13% |
109,7 |
13% |
Краснодар |
83,0 |
13% |
148,2 |
5% |
|
|
Рязань |
75,2 |
13% |
117,4 |
16% |
Тюмень |
80,3 |
12% |
134,5 |
6% |
|
|
Тула |
80,3 |
13% |
132,3 |
12% |
Томск |
66,7 |
11% |
129,5 |
6% |
|
|
Владимир |
75,9 |
13% |
126,0 |
12% |
Челябинск |
74,6 |
9% |
120,2 |
8% |
|
|
Кострома |
63,6 |
13% |
109,3 |
12% |
Омск |
73,3 |
8% |
123,8 |
7% |
|
|
Москва |
114,8 |
13% |
409,3 |
14% |
Элиста |
57,4 |
6% |
101,4 |
7% |
|
|
Самара |
76,1 |
12% |
143,1 |
11% |
Грозный |
74,5 |
3% |
87,2 |
-3% |
|
|
Нижний Новгород |
78,8 |
12% |
182,5 |
12% |
Салехард |
101,9 |
2% |
187,8 |
-1% |
|
|
Казань |
83,2 |
12% |
220,3 |
10% |
Южно- Сахалинск |
92,3 |
2% |
185,9 |
5% |
|
|
Пермь |
73,8 |
12% |
133,9 |
16% |
Черкесск |
58,0 |
-3% |
99,9 |
0% |
|
|
Владивосток |
98,7 |
12% |
205,5 |
12% |
||||||
|
Ижевск |
73,5 |
12% |
120,7 |
15% |
||||||
|
Саранск |
64,8 |
11% |
112,6 |
9% |
||||||
|
Барнаул |
67,3 |
11% |
139,2 |
10% |
||||||
|
Новосибирск |
83,3 |
11% |
149,4 |
9% |
||||||
|
Санкт- Петербург |
94,2 |
11% |
273,8 |
17% |
||||||
|
Киров |
64,7 |
9% |
125,8 |
18% |
||||||
|
Ханты- Мансийск |
107,2 |
9% |
137,5 |
9% |
||||||
|
Екатеринбург |
82,7 |
8% |
160,2 |
10% |
||||||
|
Биробиджан |
84,3 |
6% |
101,4 |
11% |
||||||
|
Улан-Удэ |
77,6 |
4% |
153,1 |
9% |
||||||
Методика
В выборке 77 административных центров регионов РФ с достаточной выборкой вакансий на HeadHunter и объявлений на вторичном рынке на Циане.
Учитывались средние цены предложения на вторичном рынке в апреле 2025 г. и в апреле 2026 г. (без премиального сегмента).