Санкт-Петербург вошел в число городов с самым большим ценовым разрывом на аренду квартир
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что ставки долгосрочной аренды в 10% самых дорогих объявлений в крупных городах РФ в среднем в 3 раза выше, чем в 10% самых дешёвых.
В среднем по крупным городам России ставки аренды в 10% самых дорогих объявлений в 2,7 раза выше, чем в 10% самых дешёвых – для однокомнатных квартир, и в 3,3 раза – для двухкомнатных. В большинстве локаций до сих пор можно найти однушки до 20 тыс. руб. в месяц и двушки до 30 тыс. руб. месяц.
Санкт-Петербург вошел в тройку городов с самым высоким ценовым разрывом на рынке долгосрочной аренды. По итогам июня 2026 года разница между ставками аренды 10% самых дорогих и 10% самых дешевых однокомнатных квартир здесь составила 3,6 раза, двухкомнатных — 5,6 раз. Для сравнения, годом ранее соотношение составляло 4,8 и 5,8 раза соответственно, а в июне 2023 года — 3,6 и 5,3 раза.
Более высокий разрыв зафиксирован в Сочи (однушки – 5.4 раза, двушки – 4.7 раз), следом располагается Москва (3,6 раз в однушках и 5,3 раза в двушках), на рынках которых есть как объявления в сверхдорогих премиальных ЖК, так и сравнительно дешёвые объекты в устаревших панельках. Заметный разрыв также в Нижнем Новгороде (3,4 раза в однушках и 3,8 раз в двушках), где исторически сложилась большая разница в ценах между районами, Краснодаре (4,3 раза в двушках) и Владивостоке (4 раза в двушках) – за счёт разницы между новой застройкой и советской.
«Чем разнообразнее предложение на рынке аренды, тем заметнее ценовая разница между самыми дорогими и самыми дешевыми объектами, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В городах с высокими темпами строительства на рынок аренды выходит больше объектов от инвесторов в недавно построенных домах, где расценки выше, чем в фоновой застройке».
Минимальный разрыв (в 2-2,5 раза) в Оренбурге, Ульяновске, Кемерове, Набережных Челнах, где рынок более однообразный (современного – т.е. более дорогого – жилья мало, преобладают квартиры в советской застройке) и в Ставрополе, где недавних новостроек много, но располагаются они в основном далеко от центра (а значит, цены в них ниже).
Неоднородность снижается – 3 года назад разрыв в однушках составлял 3 раза, в двушках – 4 раза, год назад – 2,9 раз и 3,4 раза соответственно.
Это связано с тем, что сильнее увеличиваются цены в более дешёвом сегменте – за счёт низкой базы там сохраняется потенциал роста. За 3 года средние ставки в 10% самых дорогих объявлений стали выше на 35%, а в 10% самых дешёвых – сразу на 50%. Увеличивать расценки в наиболее дорогом сегменте сложнее – есть вероятность не найти квартирантов: за последние 2 года ставки на рынке долгосрочной аренды достигли рекордных отметок, которые не всегда согласуются с доходами населения.
Особенно сильно разрыв сократился
- в однушках: в Ростове-на-Дону (с 3,9 раз в 2023 г. до 2,6 раз), Кирове (с 3,7 раз до 2,5 раз) и Челябинске (с 3,5 раз до 2,3 раз),
- в двушках: в Оренбурге (с 4,7 раз до 2,1 раз), Кирове (с 5 раз до 2,7 раз) и Москве (с 7,3 до 5,3 раз).
Приложение
|
Локация |
Разница между 10% самых дорогих и 10% самых дешёвых объявлений |
|||||
|
1-комн. квартиры |
2-комн. квартиры |
|||||
|
июн.23 |
июн.25 |
июн.26 |
июн.23 |
июн.25 |
июн.26 |
|
|
Барнаул |
2,3 |
2,3 |
2,3 |
2,8 |
2,3 |
2,6 |
|
Владивосток |
3,6 |
3,9 |
2,6 |
4,5 |
3,6 |
4,0 |
|
Волгоград |
3,5 |
2,7 |
2,4 |
4,9 |
3,2 |
3,0 |
|
Воронеж |
4,0 |
3,0 |
2,9 |
3,4 |
4,2 |
3,5 |
|
Екатеринбург |
3,6 |
3,2 |
2,8 |
4,7 |
4,5 |
3,6 |
|
Ижевск |
1,9 |
2,6 |
2,4 |
3,0 |
2,8 |
2,7 |
|
Иркутск |
2,6 |
2,5 |
2,4 |
2,9 |
3,0 |
3,0 |
|
Казань |
2,8 |
2,4 |
2,3 |
3,9 |
3,6 |
3,4 |
|
Калининград |
2,7 |
3,6 |
3,2 |
5,0 |
3,5 |
3,3 |
|
Кемерово |
3,2 |
2,9 |
2,3 |
3,3 |
2,2 |
2,5 |
|
Киров |
3,7 |
2,4 |
2,5 |
5,0 |
2,8 |
2,7 |
|
Краснодар |
3,1 |
3,0 |
2,7 |
4,4 |
4,6 |
4,3 |
|
Красноярск |
3,3 |
2,3 |
2,3 |
2,8 |
2,8 |
2,8 |
|
Лен. область |
2,6 |
2,6 |
2,4 |
4,3 |
4,3 |
3,8 |
|
Москва |
3,9 |
3,6 |
3,6 |
7,3 |
6,1 |
5,3 |
|
Мос. область |
2,3 |
2,3 |
2,6 |
2,9 |
3,0 |
3,0 |
|
Набережные Челны |
2,3 |
2,4 |
2,6 |
3,8 |
2,2 |
2,5 |
|
Нижний Новгород |
4,0 |
3,4 |
3,4 |
5,1 |
3,3 |
3,8 |
|
Новокузнецк |
2,4 |
3,2 |
2,3 |
2,5 |
2,8 |
2,6 |
|
Новосибирск |
3,0 |
2,9 |
2,7 |
3,3 |
3,3 |
3,2 |
|
Омск |
2,5 |
2,8 |
2,6 |
3,4 |
2,8 |
3,6 |
|
Оренбург |
2,1 |
2,4 |
2,2 |
4,7 |
4,3 |
2,1 |
|
Пенза |
3,4 |
3,3 |
3,1 |
2,7 |
3,2 |
3,2 |
|
Пермь |
3,2 |
2,2 |
2,4 |
3,3 |
3,1 |
3,3 |
|
Ростов-на-Дону |
3,9 |
2,7 |
2,6 |
4,4 |
3,5 |
3,4 |
|
Рязань |
3,0 |
2,5 |
2,3 |
3,3 |
2,6 |
2,5 |
|
Самара |
2,7 |
3,2 |
2,9 |
3,6 |
3,5 |
3,5 |
|
Санкт-Петербург |
3,6 |
4,8 |
3,6 |
5,3 |
5,8 |
5,6 |
|
Саратов |
3,8 |
2,9 |
2,8 |
5,1 |
4,0 |
3,6 |
|
Сочи |
5,7 |
5,8 |
5,4 |
6,5 |
6,3 |
4,7 |
|
Ставрополь |
2,7 |
2,3 |
2,2 |
3,4 |
2,6 |
2,5 |
|
Тольятти |
3,4 |
2,3 |
2,5 |
3,0 |
3,1 |
3,1 |
|
Томск |
2,9 |
3,1 |
2,5 |
3,0 |
2,5 |
2,7 |
|
Тюмень |
2,5 |
2,6 |
2,5 |
2,4 |
2,6 |
3,1 |
|
Ульяновск |
2,4 |
2,3 |
2,2 |
2,4 |
2,2 |
2,7 |
|
Уфа |
2,4 |
2,6 |
2,7 |
2,9 |
3,5 |
3,4 |
|
Хабаровск |
2,2 |
2,7 |
2,4 |
3,8 |
4,4 |
3,0 |
|
Чебоксары |
1,9 |
2,1 |
2,4 |
4,0 |
2,3 |
3,3 |
|
Челябинск |
3,5 |
2,8 |
2,3 |
4,0 |
2,8 |
3,5 |
|
Ярославль |
2,8 |
2,7 |
2,8 |
4,3 |
3,2 |
3,5 |
|
В среднем |
3,0 |
2,9 |
2,7 |
4,0 |
3,4 |
3,3 |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 крупнейших рынков РФ. Использовались данные по ставкам аренды 1- и 2-комнатных квартир в 10% самых дорогих и 10% самых дешёвых объявлений на Циане в каждом городе.
Исследователи «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, с какими целями пользователи ищут жильё для посуточной аренды.
- 65% респондентов отметили в качестве цели бронирования в 2025 г. путешествия, но чаще (суммарно) указываются иные причины, не связанные с туризмом. 27% опрошенных выбрали в качестве цели встречу с друзьями, 26% – работу, учёбу или лечение, 12% – смену обстановки, по 6-7% – свидание, проведение мероприятия или необходимость пожить на время ремонта, по 5% – необходимость пожить на время переезда или желание присмотреться к району перед покупкой жилья.
«Посуточная аренда – привычный для многих формат жилья в поездках и путешествиях. Но далеко не все снимают жильё для туризма, – комментирует Ирина Вострикова, руководитель b2c-направления «Циан.Посуточно». – Большую роль играют и другие сценарии, в том числе не связанные с отдыхом – учёба, работа или ремонт. А это значит, что бизнес по посуточной аренде может успешно развиваться и в тех городах, которые сложно назвать “туристическими”».
Например, в 2025 г. в лидерах по количеству бронирований на Циане оказались Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург и Казань (суммарно на топ-5 приходится 51%) – крупнейшие межрегиональные центры, в которые направляются не столько с целью отдыха, сколько по личным или деловым целям. Более того, даже в топ-10 самых популярных локаций попал всего один «классический» туристический город – Сочи (на 10 месте).
|
Город |
Доля от общего числа бронирований жилья посуточно в 2025 г. |
|
|
1 |
Москва |
31% |
|
2 |
Санкт-Петербург |
12% |
|
3 |
Новосибирск |
17% |
|
4 |
Екатеринбург |
|
|
5 |
Казань |
|
|
6 |
Краснодар |
|
|
7 |
Нижний Новгород |
|
|
8 |
Красноярск |
|
|
9 |
Ростов-на-Дону |
|
|
10 |
Сочи |
|
|
Топ-10 |
60% |
|
|
Прочие |
40% |
Источник: Циан
Жители Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей чаще бронировали жильё для того, чтобы остановиться в путешествии, чем арендаторы из других регионов (67% против 62%). Последние, в свою очередь, чаще, чем жители столиц, снимали квартиру на время командировки, учёбы или лечения (29% против 24%).
- Молодёжь чаще, чем взрослое поколение, снимает жильё посуточно не для путешествий. Среди более популярных целей также – отдохнуть компанией (33%), просто пожить в другом месте (17%), провести свидание (13%) или мероприятие (9%). Старшее поколение (от 46 лет) заметно чаще снимает жильё посуточно, чтобы остановиться в поездке или путешествии (72%).
- Четверть опрошенных готовы использовать AI для поиска квартир в аренду. Исследование также выявило предпочтительные способы поиска жилья и готовность доверять AI-инструментам. 73% респондентов предпочитают искать варианты привычным способом – через фильтры. При этом 24% выбирают искусственный интеллект как наиболее удобный инструмент поиска. Среди пользователей 18–30 лет AI для поиска предпочитает 30%, в категории 31–45 лет и старше 46 лет – 22% и 20% соответственно. «По мере совершенствования AI-инструментов и взросления поколения зумеров, доля предпочтения нового способа поиска будет расти», – отметили в «Циане».
Методика
Опрос проведён в ноябре – декабре 2025 года. Он охватил 1 350 человек старше 18 лет из разных регионов России, которые бронировали жильё посуточно в 2025 году. Предлагалась возможность выбрать несколько вариантов ответа.
Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate проанализировали состав арендаторов крупнейших ТЦ Москвы GLA более 100 тыс. кв. м. В выборку вошло 14 объектов совокупной арендопригодной площадью 2,1 млн кв. м: Авиапарк, Афимолл Сити, Европолис, Колумбус, МЕГА Белая Дача, МЕГА Химки, Мега Теплый Стан, Метрополис, Ривьера, РИО Дмитровка, Саларис, VEGAS Каширское, VEGAS Кунцево, VEGAS Сити. На сегодня в этих ТЦ представлено более 1,7 тыс. арендаторов различных категорий, из них, без учета продуктовых магазинов и операторов услуг (аптеки, мастерские, кино, рестораны и кафе), около 1 тыс. специализируется на продаже непродовольственных товаров.
Основная часть брендов в ТЦ, которые вошли в выборку, – российские ритейлеры, их доля составляет 61% (587 брендов). Еще 9% (85 брендов) приходится на мультибрендовые магазины, где представлены как российские, так и иностранные марки. Доля международных игроков составляет всего 30% (285 брендов). Странами-лидерами по количеству представленных брендов являются Италия (63), Турция (30), Германия (27), Китай (26), Франция (21).
Распределение брендов в крупнейших ТЦ Москвы
Источник: IBC Real Estate
Совокупно, в 14 крупнейших ТЦ столицы 285 международных брендов, имеют 780 функционирующих магазинов. Большинство из них (77%) ограничиваются 1–3 магазинами и только единицы представлены сетевым форматом – более трех магазинов работает у 23% международных игроков. Ни один из этих брендов не представлен сразу во всех 14 ТЦ. К слову, стоит отметить, что практически аналогичная картина наблюдается и среди российских игроков – только у четырех ритейлеров открыты магазины во всех 14 ТЦ, которые вошли в исследование, – это Gulliver, Henderson, O’STIN и Sokolov. Такая ситуация связана с различными подходами к управлению сетью магазинов. Сегодня игроки, которые активно развиваются на рынке, совершают лишь точечные открытия, тщательно подбирая локацию.
Такой стратегии придерживаются и новые игроки. Только 14 из 60 новых международных брендов, открывшихся в 2023–2025 годах, вышли в крупнейшие ТЦ столицы, совокупно открыв 37 магазинов. Среди этих 14 ритейлеров – у 10 (71%) работает 1–3 магазина, у 4 (29%) – 4 и более. 56% международных брендов в крупнейших ТЦ Москвы являются fashion-ритейлерами. Данная тенденция прослеживается среди всех стран-лидеров, кроме Китая. Большая часть китайских брендов (41%) реализует товары в категории бытовая техника и электроника.
Топ-брендов по количеству открытых магазинов в крупнейших ТЦ Москвы
|
Бренд |
Страна происхождения |
Специализация |
Кол-во магазинов |
|
Calzedonia |
Италия |
Нижнее белье |
13 |
|
U.S. Polo Assn. |
США |
Одежда и обувь |
13 |
|
Samsung |
Корея |
Техника и электроника |
13 |
|
INCANTO |
Италия |
Нижнее белье |
12 |
|
COLIN’S |
Турция |
Одежда и обувь |
12 |
|
Intimissimi |
Италия |
Нижнее белье |
12 |
|
ECCO |
Дания |
Одежда и обувь |
12 |
|
Tezenis |
Италия |
Одежда и обувь |
12 |
|
MAAG |
ОАЭ |
Одежда и обувь |
11 |
|
ECRU |
ОАЭ |
Одежда и обувь |
11 |
|
Tous |
Испания |
Ювелирные украшения |
11 |
|
MANGO |
Испания |
Одежда и обувь |
10 |
|
LACOSTE |
Франция |
Одежда и обувь |
10 |
Источник: IBC Real Estate
«На сегодняшний день доля международных брендов в 14 исследованных нами крупнейших ТЦ Москвы составляет меньше трети. Освободившиеся в 2022 году площади активно занимали российские ритейлеры, в то время как оставшиеся иностранные игроки развивались умеренными темпами, – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate. – В последние 2 года, на фоне трансформации потребительского поведения, ситуация на рынке изменилась: некоторые российские ритейлеры закрылись полностью или сфокусировались на развитии только в онлайн. В 2026 году мы продолжим наблюдать тенденцию по оптимизации занятых площадей, а также увидим ряд закрытий. Однако сокращение занимаемых торговых площадей российскими игроками не окажет сильного влияния на соотношение брендов в ТЦ, преимущественную долю арендаторов продолжат составлять локальные игроки».