Элитная недвижимость столицы: спрос по-прежнему отстает от предложения
Портал www.irn.ru подготовил обзор основных тенденций на рынке элитного жилья Москвы весной 2011 года.
Вялый спрос на фоне завышенных цен
По наблюдениям аналитиков компании EliteCenter, с ноября
Такой вывод совпадает с мнением специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Портал www.irn.ru уже неоднократно писал о сходящемся тренде в этом году: самое дешевое жилье будет наиболее востребовано и дорожать (очевидное свидетельство тому – «Марфино» и другие подобные проекты), а самое дорогое – дешеветь. Свидетельство – прошлогодние аукционы элитного жилья Penny Lane Realty. Многие лоты, выставленные по голландскому способу (понижающаяся цена), не были востребованы даже после 15-20% скидки.
Политическое влияние отсутствует
Об отсутствии реального влияния результатов выборов на рынок жилья руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко заявил в недавнем докладе «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет». Влияет на рынок только предшествующий им ажиотаж.
Сам факт приближения выборов оказывает влияние на рынок недвижимости, вне зависимости от результатов. (Можно сравнить с постулатом американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being, который гласит: факт присутствия военного флота на море оказывает влияние на мировую политику.) Что происходило в предвыборные периоды последнего периода новейшей истории в России, особенно в 2003-м и 2007 гг.? Более ранние времена не стоит принимать в расчет. Выборы, которые привели к власти первого президента РФ, рассматривать нет смысла — организованного рынка жилья тогда просто не существовало. В
Туманная статистика
Объем предложения на элитном рынке столицы оценить непросто. Прежде всего, потому что, несмотря на все попытки, унифицировать проблему «классности» зданий так до конца и не удалось. В результате каждая компания ведет собственные исследования с собственными критериями. Единого мнения — что относить к de luxe, просто элитному, к премиум, к бизнес-классу — как не было, так и нет.
Можно, например, попробовать взглянуть на статистику глазами IntermarkSavills. По ее данным, на начало
клубный дом Barkli Virgin House на 1-м Зачатьевском
пер., д. 8/9 (21 квартира);
жилой комплекс «На Трубецкой» на ул. Трубецкая,
д. 28, стр. 2 (90 квартир);
клубный дом Skuratov House на ул. Бурденко, вл.11
(33 квартиры);
жилой комплекс
вл. 6 (130 квартир).
Таким образом, по состоянию на конец марта
О каких двух идет речь, аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости» выяснить не удалось. Но как показывает прежняя практика, такая формулировка может означать как строжайший «фейсконтроль» и глубокую проверку благонадежности потенциального покупателя, так и нежелание девелопера тратиться на рекламу. Есть «сарафанное радио», да и продажи, так сказать, «идут без посредников»… Можно хорошие скидки сделать.
В течение первого квартала
ЖК «ШАТЕР» (ул. Верхняя Красносельская, вл.19а);
ЖК «Николаевский Дом» (Комсомольский просп., д.9А).
По состоянию на конец марта
Источник: IntermarkSavills
Новые проекты премиум-класса, в которых к концу первого квартала
Отделка — вопрос особый
С началом
Источник: EliteCenter
«Если собственники таких квартир смогут быстро сориентироваться в новых условиях и довести свои бизнес-проекты до ума, — комментирует ситуацию ведущий эксперт EliteCenter Андрей Кальницкий, — то есть сделают качественную отделку в таких квартирах, то, скорее всего, они смогут реализовать их до конца весны».
География спроса
Лидирующие позиции в структуре спроса на элитное жилье в течение первого квартала
Большинство заключенных сделок (84%) приходится на 3-4- и многокомнатные квартиры. В течение первого квартала наиболее востребованными со стороны покупателей являлись квартиры премиум-класса площадью 100–200 кв. м (67% совершенных сделок). По сравнению с тем же периодом
Источник: IntermarkSavills
Здесь стоит отметить также такой тренд, как сдача позиций лидера покупательского интереса – Остоженки, по мнению директора компании EliteCenter Александра Дьяченко. На первый план по популярности выходят такие районы как Хамовники, Смоленка, Парк Культуры. По его мнению, немаловажным критерием при покупке недвижимости в настоящий момент является транспортная доступность, а не расположение в центре как таковом. «Похоже, транспортные коллапсы этого года заставили сместиться центр притяжения элиты», — считает он. Близость объекта от основных магистралей города — Садового кольца, ТТК и набережных, а главное — наличие альтернативных выездов на них — зачастую играют большую роль, нежели близость к Кремлю.
Но близость к нему все равно остается на виду. Например, самым дорогим предложением в базе компании EVANS является трехуровневая квартира на Тверской улице. Это объект площадью
А вот по данным компании Knight Frank, Замоскворечье удерживает лидерство по количеству проданных квартир второй год подряд. В
«Активное строительство, различные акции, а также хороший выбор благодаря большому объему предложения обеспечили районам Замоскворечье, Тверской и Хамовники лидерство по количеству проданных квартир. В общей сложности, в этих районах было реализовано 65,9% от проданных в
Инвестиции оправданы слабо
За последний год снизилась доля клиентов инвесторов: 20% против остальных 80%, кто ищет «для себя», — отмечает Дьяченко. Это связано с тем, что тенденции дальнейшего развития рынка пока не ясны, не верят многие и в окончание кризиса. Прежние инвесторы в элитную недвижимость «пустились» в бизнес и в экономкласс, где видят для себя более радужные перспективы получения дивидендов уже через год-два. Спросом у таких клиентов пользуются «голые стены» в районах ЗАО, СЗАО и ЮЗАО — которые инвесторы намерены перепродать через пару лет. Также востребованы небольшие двухкомнатные квартиры площадью 80-
Впрочем, правильно выбранное место (ох уж этот чуть ли не поэтами воспетый location), грамотный проект (не слишком большой, не слишком маленький), качество строительства, отработанные профессиональные маркетинговые методики — все эти необходимые слагаемые успеха еще долго будут в России привлекать покупателей квартир ценой в $1-3 млн. Желающие будут появляться. Иногда новые, порой — одни вместо других, считают специалисты www.irn.ru.
Анализ предложения
По итогам I квартала 2009 г. в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 6 бизнес-центров класса «А» и «В+», общей офисной площадью 67,2 тыс. кв.м.
Бизнес-центры, введенные в I квартале 2009 г.
Тип |
Класс |
Адрес |
Название |
Офисная площадь, кв.м |
Девелопер |
БЦ |
А |
Свердловская наб.,д. 44 |
"Корпус Бенуа" (II очередь) |
12 000 |
УК «Теорема» |
БЦ |
А |
Петроградская наб., 34 |
"Линкор" |
17 650 |
ЗАО «БФА-Девелопмент» |
БЦ |
А |
ул. Проф. Попова, д. 37 |
"Сенатор" |
11 979 |
УК «Империя» |
БЦ |
B+ |
ул. Савушкина, д. 83 |
"Антарес" |
10 617 |
ООО «Антарес» |
БЦ |
В+ |
Пискаревский пр., 3 |
"Леон" |
6 000 |
н/д |
БЦ |
B+ |
Петроградская наб., д. 22 |
Atrio |
9 000 |
ООО «КомСтрой» |
ИТОГО |
67 246 |
|
«Таким образом, на конец I квартала 2009 года объем качественных офисных площадей класса «А», «В+» и «В» составил 1149, 6 тыс. кв. м, превысив объем качественных офисных площадей на 6 % по сравнению с концом 2008 г», - комментирует итоги
Структура офисных площадей по классам
|
Объем офисных площадей на конец |
Объем офисных площадей на конец |
Коэффициент прироста, % |
Объем офисных площадей на конец I кв. |
Коэффициент прироста, % |
класс «А» |
146 425 |
310 536 |
112% |
385 665 |
24% |
класс «В+/В» |
531 060 |
771 856 |
45% |
797 473 |
3% |
ИТОГО |
677 485 |
1 082 392 |
60% |
1 149 638 |
6% |
По результатам исследования, бизнес-центры класса «А» показали наибольший прирост (24%), что, прежде всего, связано с желанием девелоперов реализовывать наиболее доходные объекты, а также с принятием новой классификации в 2008 году, которая позволила позиционировать новые объекты на окраине города в классе «А».
Прогноз ввода офисных площадей в
По оценкам специалистов АРИН, объем строительства в 2009 г. может составить около 252,8 тыс. кв.м (вместо раннее заявленных 400 тыс. кв.м). Из них в I квартале
«Одной из главных причин сокращения объемов ввода является нестабильная ситуация на мировых рынках, которая заставила большинство девелоперов приостановить проекты на начальной стадии реализации на период экономического кризиса», - рассказывает Екатерина Марковец.
Перечень бизнес-центров, ввод которых намечен на
Таким образом, общий объем качественных офисных площадей в 2009 году может составить порядка 1 326, 4 тыс. кв.м.
Бизнес-центры, ввод которых намечен на II, III и IV кварталы
Тип |
Класс |
Адрес |
Название |
Девелопер |
Офисная площадь, кв.м |
Срок вводa |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
МФК |
A |
ул. Савушкина, дом 126 |
«Атлантик – Сити» |
20.04.2009 18:27
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 г., а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на апрель 2009 г. РЫНОК СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ По состоянию на начало апреля 2009 года снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -7,15% (в том числе за за март -2,87%). Общее снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к началу апреля 2009 года -15,29%.
Снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-март 2009 года на -5,34% (в том числе за март –2,11%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 12,11 %. Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за 2008 год и за январь-начало апреля 2009 года
С января 2009 года цемент продолжал резко дешеветь. Однако, по итогам марта по данным пресс-службы Московской фондовой биржи (МФБ) на торгах цементом ценовой индекс цемента вырос на 1% по сравнению с показателем февраля и составил 1 975,29 руб. за тонну. Цены на основные марки цемента составили: — 500 Д0 2 708,94 руб./тонна (+12 % от показателя февраля); — 500Д20 1 871 руб./тонна (-9,3%); — 400 Д20 1 824,35 руб./тонна (+1,7%). Объем торгов цементом в марте увеличился вдвое по сравнению с прошлым месяцем. На торгах реализовано около 40 тыс. тонн цемента на сумму 77, 4 млн. рублей, заключено 45 сделок. По оценке Ассоциации поставщиков и потребителей цемента, основанной на информации от участников рынка, в марте в целом по стране было реализовано на 15% больше цемента, чем в феврале, или примерно 2,3 миллиона тонн (за первые два месяца около 4 миллионов тонн). Объем торгов цементом на МФБ в марте увеличился вдвое по сравнению с февралем месяцем. На торгах реализовано около 40 тыс. тонн цемента на сумму 77, 4 млн. рублей, заключено 45 сделок. Производство цемента в РФ в I квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось на 37% — до 7,1 млн. тонн. Такие данные приводит Федеральная служба государственной статистики (Росстат). Кроме цемента, наблюдается снижение производства и по другим основным строительным материалам. Так производство кирпича снизилось на 40,3% до 1,8 млрд. условных штук. ЖБИ и ЖБК — снижение на 42,8% до 4 млн. куб. м. Производство крупных стеновых блоков (включая бетонные блоки стен подвалов) сократилось на 54,4% — до 128 млн. условных кирпичей. В настоящее время в торгах на бирже участвуют такие компании, как «ЕВРОЦЕМЕНТ груп», «Новоросцемент», «Сибирский цемент», «Мордовцемент», «Искитимцемент», «Уралцемент», «Балцем» (Украина), «Вольскцемент», ПРУП «Белорусский цементный завод», «БазэлЦемент», а также производители из Турции. По нашей оценке цены на цемент в России в ближайшее время снижаться уже не будут, а наоборот возможен незначительный рост. В декабре–январе цены на металлопрокат достигли своего дна и практически сравнялись с себестоимостью. После небольшого оживления в феврале (+8,2%) сейчас они вновь упали до минимальных показателей. Общий индекс средних рублевых рыночных цен металлопроката по данным проекта Русмет.ру снизился за март на 4,3%. По отдельным видам сортового проката изменение цен составило: арматура: -3,1% катанка: +1,3% балка: +0,3% швеллер: -2% уголок: -1,7% круг: -1,2% квадрат: -9,6%. тонкий горячекатаный лист: -5,9% толстый горячекатаный лист: -9,5% холоднокатаный лист: -6,2% оцинкованный лист: -0,8% нержавеющий лист: -6,5%. В настоящее время стоимость тонны одного из самых активно используемых в строительстве видов проката — арматуры — составляет 16,4 - 18,87 тысяч рублей. Если тенденции последних месяцев не изменятся, то в апреле по сравнению с мартом цена арматуры и катанки изменится в пределах -2 - +1% , цена других видов сортового проката изменится на 0 - -2%, цена г/к и х/к листа снизится на 1-3%. Многие отраслевые эксперты предрекают высокую волатильность цен на металлопрокат. Средние отпускные (оптовые) цены производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства на начало апреля 2009 г.
|