Частный дом на треть дороже трёхкомнатной квартиры
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, сравнили стоимость трёхкомнатных квартир в городах-миллионниках и частных домов в городской черте и в пригородах, и выяснили, что дома на 32% дороже, хотя есть локации, где они доступнее.
Есть мнение, что стоимость частного дома в разы превышает стоимость квартир. Но это не так: коттеджи в городах-миллионниках и их пригородах лишь на 32% дороже трёхкомнатных квартир.
От города к городу ситуация различается. В Челябинске, Омске, Волгограде и Воронеже стоимость частного дома действительно заметно выше, чем квартиры – разрыв от 66 до 78%. Здесь самые дешёвые квартиры на вторичном рынке, в т.ч. из-за высокой доли предложения в устаревшем жилфонде, а стоимость домов – средняя для миллионников.
А вот в Уфе и Казани, напротив, дома даже дешевле трёшек. В Казани дело в дорогих квартирах на вторичке (город занимает 3-е место по стоимости среди миллионников после Москвы и Санкт-Петербурга) – такой уровень цен обусловлен сочетанием высоких доходов населения, активного строительства современного жилья и миграционной привлекательности. В Уфе самые дешёвые дома среди анализируемых городов: в республике популярно проживание в собственном доме, выбор здесь большой, много доступных вариантов.
«Разрыв в стоимости между трёхкомнатными квартирами и частными домами сокращается. Сейчас дома в среднем на 32% дороже, год назад – на 40%, а 5 лет назад – на 57%, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Это связано тем, что цены на вторичке растут быстрее, чем на рынке ИЖС».
За 5 лет в среднем по миллионникам трёшки стали дороже на 82%, а дома – на 54%, за последний год – на 11% и 5% соответственно. Квартиры – более ликвидный и востребованный товар с более низким базовым уровнем цен, поэтому рост сильнее. 5 лет назад дома были дороже квартир во всех анализируемых городах, даже в Казани (правда, всего на 1%).
Приложение
|
Город |
Средняя стоимость, |
На сколько % частный дом дороже 3-комн. квартиры в городе |
|||
|
Частный дом |
3-комн. квартира на вторичке в городе |
Сейчас |
Год назад |
5 лет назад |
|
|
Волгоград |
12,4 |
7,5 |
66% |
57% |
74% |
|
Воронеж |
15,4 |
9,3 |
66% |
65% |
79% |
|
Екатеринбург |
14,5 |
12,2 |
19% |
21% |
33% |
|
Казань |
14,0 |
17,1 |
квартиры дороже на 21% |
квартиры дороже на 15% |
1% |
|
Краснодар |
15,6 |
13,4 |
16% |
18% |
18% |
|
Красноярск |
13,7 |
11,1 |
23% |
50% |
94% |
|
Москва |
36,6 |
30,5 |
20% |
29% |
34% |
|
Нижний Новгород |
13,6 |
12,5 |
8% |
18% |
51% |
|
Новосибирск |
15,6 |
11,0 |
42% |
47% |
62% |
|
Омск |
14,5 |
8,5 |
70% |
57% |
71% |
|
Пермь |
11,1 |
9,2 |
20% |
59% |
76% |
|
Ростов-на-Дону |
13,5 |
10,2 |
31% |
32% |
41% |
|
Самара |
15,5 |
10,8 |
44% |
51% |
86% |
|
Санкт-Петербург |
28,8 |
20,8 |
39% |
48% |
66% |
|
Уфа |
9,6 |
10,4 |
квартиры дороже на 8% |
6% |
12% |
|
Челябинск |
15,0 |
8,4 |
78% |
89% |
119% |
|
В среднем |
32% |
40% |
57% |
||
Источник: Циан
Методика
Сравнивалась средняя стоимость
- трёхкомнатных квартир на вторичном рынке городов-миллионников;
- частных домов, в которых заявлено наличие всей «городской» инфраструктуры (электричества, отопления, водоснабжения) в городах-миллионниках и их пригородах (районах и округах, непосредственно граничащих с ними).
В последние несколько лет с активным развитием внутреннего туризма и с ростом интереса к отдыху на природе в целом, в России стало появляться все больше объектов загородной курортной недвижимости. Несмотря на то, что спрос во многих регионах до сих пор опережает предложение, далеко не каждый проект может похвастаться стабильно высокой загрузкой даже в высокий сезон. По итогам исследования запросов арендаторов, эксперты компании Vetvihome, специализирующейся на строительстве и сдаче в аренду загородной курортной недвижимости, выделили пять ключевых факторов, которые влияют на выбор гостей и напрямую определяют финансовый успех отеля.
Водные развлечения
В купальный сезон наибольшим спросом пользуются отели, расположенные в непосредственной близости от большой воды: рек, озер и водохранилищ. Особенно если там есть лодочные станции или яхт-клубы, где гости смогут взять катер и совершить спокойную водную прогулку, либо заняться вейксерфингом или другими активными водными видами спорта.
Однако, и в течение всего года наличие на территории загородного отеля «водной составляющей» является, пожалуй, самым востребованным пунктом среди гостей.
Например, открытого или закрытого бассейна, банных чанов с подогревом и т.п.
Организация питания
Наличие в загородном отеле ресторана – еще один обязательный фактор, который гости учитывают при выборе объекта. Опробовав на зарубежных пляжных курортах систему «все включено», туристы хотят видеть аналогичные предложения в отечественных загородных отелях. Приезжая на отдых, гости не хотят тратить время на готовку еды. Поэтому в большинстве случаев необходимо предлагать гостям хотя бы завтраки, в идеале обеспечить полный пансион. Большим спросом пользуются те, рестораны, которые в том числе предлагают гостям аутентичную кухню региона. При этом наличие своего ресторана не исключает таких традиционных загородных “ритуалов” как шашлыки и барбекю. Для этого важно обустроить на территории отеля мангальные зоны и беседки для отдыха.
Собственный ресторан на территории загородного отеля - это не только важный объект инфраструктуры, который повышает привлекательность проекта для гостей, но еще заметно увеличивает его доходность. “Сама по себе аренда кровати приносит лишь 40% прибыли отелю. Ресторан или любой кейтеринг для гостей может увеличить прибыль отеля на 20% в год, отмечает Ирина Кольцова, основатель и руководитель компании Vetvihome”.
Аренда спортинвентаря
Еще один из самых частых запросов от гостей загородных отелей – возможность аренды спортивного инвентаря для активного отдыха. Обычно востребованы велосипеды, квадроциклы, сапборды, снаряжение для рыбалки и спортивных игр. Эта услуга не только приносит дополнительный доход до 10% годовых, но и повышает лояльность арендаторов.
Площадки для проведения мероприятий
Достаточно часто в загородные отели приезжают для празднования торжественных событий (дней рождения, свадеб и пр), и запрашивают отдельные площадки для проведения своего ивента. В зависимости от формата и масштаба проекта, собственники отеля могут строить как отдельные павильоны для всесезонных активностей, так и предоставлять только летние веранды и беседки. Также местом проведения мероприятий может быть ресторан. С точки зрения финансовой эффективности, сдача в аренду площадок для проведения мероприятий позволяет увеличить прибыль отеля примерно на 5-10% в год.
Wellness инфраструктура
Если баня или сауна сегодня являются must-have для любого загородного отеля, то расширенная SPA-инфраструктура встречается реже, хотя и достаточно востребована. Термальные ванны, хамам, профессиональные массажные кабинеты и комплексные wellness-программы являются немаловажным фактором выбора для аудитории, готовой платить за повышенный комфорт и заботу о здоровье.
Cовременный загородный отель – это сложный мультифункциональный комплекс, где качество самого помещения становится лишь базой для создания полноценного отдыха. «Инвестиции в развитие инфраструктуры – от продуманных точек питания и водных развлечений до специализированных сервисов – напрямую трансформируются в лояльность гостей, рост среднего чека и, как следствие, в устойчивую прибыльность проекта. В условиях растущей конкуренции именно эти факторы будут определять лидеров рынка в ближайшие годы», - уверена Ирина Кольцова.
- Число сделок в Москве и Санкт-Петербурге в августе снизилось на 7% и 11% относительно июльских показателей. Увеличение спроса осложняется ростом цен.
- Темпы роста цен увеличиваются (+0,7% к августу). Положительная динамика (более +1%) зафиксирована в четверти городов, в остальных локациях – стагнация. Подробные данные – в приложении.
- Объём предложения за месяц сократился на 3%; относительно сентября 2024 г. он ниже на 21%. Спрос держится на высоком уровне, а новое предложение медленнее, чем в прошлом году, поступает на рынок.
- По итогам августа реальное число сделок в Москве и Санкт-Петербурге (по которым доступны данные) снизилось относительно июльских показателей на 7% и 11% соответственно. Снижение ставки ЦБ (а вместе с ним рост доступности ипотеки и уменьшение ставок по депозитам) и общее сезонное оживление могли привести к росту активности, но пока что этого не произошло. Увеличение спроса осложняется ростом цен: после 2 лет их индексации со скоростью 0,3-0,4% в месяц цены предложения в Москве прибавили по 1,9% в августе и в сентябре, в Санкт-Петербурге 1,5% в августе и 0,7% в сентябре. При этом число сделок всё равно сохраняется на достаточно высоком уровне.
Динамика спроса (числа ДКП) в Москве и Санкт-Петербурге
Источник: Циан.Аналитика
- Темпы роста цен увеличиваются. За последний месяц «квадрат» в среднем по локациям c населением от 500 тысяч человек подорожал на 0,7%. Стало ещё больше городов, где рост превысил 1% (теперь их 12 из 40, в начале лета было 6). Среди них особенно выделяются Краснодар (где после длительного перерыва был открыт аэропорт +3,6%), Рязань (+3,2%), Набережные Челны (+2,3%), Москва (+1,9%). Нет ни одного города с выраженной отрицательной динамикой.
Темпы роста увеличиваются четвёртый месяц подряд, но высокие ипотечные ставки и замедление роста доходов населения по-прежнему являются сдерживающими факторами.
За год вторичка подорожала на 6% (рост ниже инфляции), наиболее сильно – в Ижевске, Калининграде, Перми (на 12-16%). Сократилась стоимость квадратного метра только в Новокузнецке (-5%).
Динамика средних цен предложения в локациях 500+
Источник: Циан.Аналитика
- Объём предложения третий месяц подряд снижается. Лоты достаточно быстро уходят из экспозиции, а рынок медленнее, чем в прошлом году, пополняется новым предложением. За последний месяц выбор в анализируемых локациях сократился на 3%. Особенно заметное снижение (более чем на 10%) – в Махачкале, Владивостоке, Сочи и Краснодаре.
Относительно сентября 2024 г. объём предложения сейчас меньше на 21%. Выбор так и не восстановился после резкого снижения осенью прошлого года, когда часть собственников решили отложить продажу.
Динамика объёма предложения в локациях 500+
Источник: Циан.Аналитика
«При дальнейшем снижении ключевой ставки спрос на вторичном рынке вырастет. Ожидать всплеска активности, при этом, не стоит из-за стагнации в экономике, сокращения темпов роста доходов населения, жёстких требований банков к заёмщикам и снижения выбора качественного предложения, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Цены продолжат увеличиваться до конца года со скоростью +0,5-0,8% в месяц».
Приложение
|
Локация |
Средняя цена кв.м., тыс. руб., сентябрь 2025 г. |
Динамика средней цены кв.м. |
|
|
за год |
за месяц |
||
|
Барнаул |
128,4 |
11% |
0,2% |
|
Владивосток |
186,3 |
6% |
-0,1% |
|
Волгоград |
106,2 |
3% |
0,9% |
|
Воронеж |
114,3 |
7% |
0,2% |
|
Екатеринбург |
148,4 |
7% |
1,1% |
|
Ижевск |
104,3 |
16% |
0,5% |
|
Иркутск |
146,5 |
7% |
0,8% |
|
Казань |
201,6 |
9% |
1,3% |
|
Калининград |
148,4 |
15% |
0,0% |
|
Кемерово |
114,6 |
1% |
0,1% |
|
Киров |
108,8 |
6% |
-0,5% |
|
Краснодар |
145,1 |
6% |
3,6% |
|
Красноярск |
133,5 |
4% |
0,2% |
|
Ленинградская область |
129,3 |
1% |
0,2% |
|
Махачкала |
122,6 |
6% |
-0,3% |
|
Москва |
372,8 |
9% |
1,9% |
|
Московская область |
169,2 |
3% |
0,7% |
|
Набережные Челны |
119,3 |
9% |
2,3% |
|
Нижний Новгород |
164,7 |
7% |
0,2% |
|
Новокузнецк |
97,7 |
-5% |
-0,6% |
|
Новосибирск |
139,8 |
6% |
1,0% |
|
Омск |
117,2 |
4% |
0,9% |
|
Оренбург |
94,1 |
10% |
1,4% |
|
Пермь |
119,8 |
12% |
0,7% |
|
Ростов-на-Дону |
142,2 |
4% |
0,8% |
|
Рязань |
105,7 |
6% |
3,2% |
|
Самара |
130,7 |
5,7% |
1,4% |
|
Санкт-Петербург |
244,9 |
10% |
0,7% |
|
Саратов |
105,2 |
5% |
-0,5% |
|
Севастополь |
195,7 |
11% |
-0,2% |
|
Сочи |
325,6 |
5% |
-0,6% |
|
Ставрополь |
108,2 |
2% |
0,7% |
|
Тольятти |
99,5 |
8% |
1,8% |
|
Томск |
124,3 |
5% |
0,2% |
|
Тюмень |
129,0 |
5% |
0,0% |
|
Ульяновск |
93,9 |
3% |
0,5% |
|
Уфа |
133,4 |
6% |
0,5% |
|
Хабаровск |
142,2 |
5% |
1,6% |
|
Челябинск |
110,8 |
6% |
0,8% |
|
Ярославль |
105,8 |
7% |
1,6% |
|
Все локации |
143,3 |
6% |
0,7% |
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).
Источник: Циан.Аналитика