Разрыв в ставках аренды между центром и окраинами сократился с 45% до 38%
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что ставки долгосрочной аренды в центре в среднем по миллионникам на 38% выше, чем в других районах, а в некоторых городах разрыв достигает 50% и даже 70%. При этом за последние 5 лет он сократился, т.к. на окраинах всё больше арендных квартир предлагается в недавних новостройках, расценки в которых выше.
- В среднем по городам-миллионникам ставки долгосрочной аренды в центре на 38% выше, чем в других районах. Это объясняется высокой концентрацией деловой активности, хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и ограниченным предложением жилья в центральных локациях.
Минимальная разница зафиксирована в Челябинске (всего 9%) – устаревший жилфонд в центре ограничивает цены, в то время как в периферийных районах квартиры предлагаются в более современных домах. Похожая ситуация в Уфе и Волгограде, где ценовой разрыв составляет 25-26%. Центр – это не всегда «премиальная среда»: старые дома, постоянный шум и скопления людей, а также дефицит парковочных мест часто сглаживают имеющиеся преимущества.
Больше всего квартиры в центре ценятся в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Москве – ставки в них на 50-70% выше, чем на периферии. Престижность центра, концентрация в нём рабочих мест и его удалённость от промышленных площадок приводит к таким большим ценовым различиям с другими районами.
«Чем выше роль центра как делового и культурного ядра города, тем сильнее выражен ценовой разрыв между центральными и периферийными районами», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
- Разрыв в ставках между центром и другими районами сокращается. Сейчас он составляет в среднем 38%, год назад – 40%, 5 лет назад – 45%.
Причина в том, что аренда в центре дорожает медленнее, чем в других районах – за 5 лет рост в среднем по миллионникам составил 73% и 81% соответственно. Во-первых, ограничивающим фактором выступает высокая база – увеличивать и без того высокие ставки сложнее. Во-вторых, в центре реже строятся новые дома, расценки в которых обычно выше, чем в старом жилфонде.
Особенно заметна разница в динамике в Краснодаре, Воронеже и Омске – за последние 5 лет ставки за пределами центра выросли на 30-34 п.п. сильнее.
Приложение
|
Город |
Средние ставки аренды 1-комн. квартир в марте 2026 г., тыс. руб. в месяц |
«Наценка» за центр |
Динамика за 5 лет |
На сколько ставки вне центра растут быстрее |
||
|
в центре |
вне центра |
в центре |
вне центра |
|||
|
Санкт- Петербург |
64,9 |
38,2 |
70% |
+74% |
+75% |
1 п.п. |
|
Нижний Новгород |
48,6 |
31,2 |
56% |
+81% |
+103% |
22 п.п. |
|
Москва |
100,5 |
66,9 |
50% |
+61% |
+70% |
9 п.п. |
|
Воронеж |
32,5 |
21,8 |
49% |
+38% |
+68% |
30 п.п. |
|
Екатеринбург |
45,2 |
31,3 |
44% |
+64% |
+71% |
7 п.п. |
|
Пермь |
35,5 |
24,7 |
44% |
+112% |
+86% |
-26 п.п. |
|
Омск |
32,1 |
23,6 |
36% |
+57% |
+87% |
30 п.п. |
|
Ростов-на- Дону |
35,7 |
26,7 |
34% |
+79% |
+93% |
14 п.п. |
|
Самара |
34,3 |
25,9 |
32% |
+91% |
+95% |
4 п.п. |
|
Красноярск |
36,8 |
28,2 |
30% |
+89% |
+80% |
-9 п.п. |
|
Казань |
40,5 |
31,4 |
29% |
+97% |
+91% |
-6 п.п. |
|
Краснодар |
33,1 |
26,1 |
27% |
+15% |
+49% |
34 п.п. |
|
Новосибирск |
38,9 |
30,7 |
27% |
+77% |
+89% |
12 п.п. |
|
Уфа |
31,1 |
24,7 |
26% |
+57% |
+68% |
11 п.п. |
|
Волгоград |
28,0 |
22,4 |
25% |
+67% |
+68% |
1 п.п. |
|
Челябинск |
25,3 |
23,2 |
9% |
+97% |
+110% |
13 п.п. |
|
В среднем |
|
|
38% |
+73% |
+81% |
8 п.п. |
Источник: Циан
Методика
В выборке – 16 городов-миллионников. Центры выделены по границам застройки до 1917 г. Расчёты проведены для однокомнатных квартир.
Исследователи «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, с какими целями пользователи ищут жильё для посуточной аренды.
- 65% респондентов отметили в качестве цели бронирования в 2025 г. путешествия, но чаще (суммарно) указываются иные причины, не связанные с туризмом. 27% опрошенных выбрали в качестве цели встречу с друзьями, 26% – работу, учёбу или лечение, 12% – смену обстановки, по 6-7% – свидание, проведение мероприятия или необходимость пожить на время ремонта, по 5% – необходимость пожить на время переезда или желание присмотреться к району перед покупкой жилья.
«Посуточная аренда – привычный для многих формат жилья в поездках и путешествиях. Но далеко не все снимают жильё для туризма, – комментирует Ирина Вострикова, руководитель b2c-направления «Циан.Посуточно». – Большую роль играют и другие сценарии, в том числе не связанные с отдыхом – учёба, работа или ремонт. А это значит, что бизнес по посуточной аренде может успешно развиваться и в тех городах, которые сложно назвать “туристическими”».
Например, в 2025 г. в лидерах по количеству бронирований на Циане оказались Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург и Казань (суммарно на топ-5 приходится 51%) – крупнейшие межрегиональные центры, в которые направляются не столько с целью отдыха, сколько по личным или деловым целям. Более того, даже в топ-10 самых популярных локаций попал всего один «классический» туристический город – Сочи (на 10 месте).
|
Город |
Доля от общего числа бронирований жилья посуточно в 2025 г. |
|
|
1 |
Москва |
31% |
|
2 |
Санкт-Петербург |
12% |
|
3 |
Новосибирск |
17% |
|
4 |
Екатеринбург |
|
|
5 |
Казань |
|
|
6 |
Краснодар |
|
|
7 |
Нижний Новгород |
|
|
8 |
Красноярск |
|
|
9 |
Ростов-на-Дону |
|
|
10 |
Сочи |
|
|
Топ-10 |
60% |
|
|
Прочие |
40% |
Источник: Циан
Жители Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей чаще бронировали жильё для того, чтобы остановиться в путешествии, чем арендаторы из других регионов (67% против 62%). Последние, в свою очередь, чаще, чем жители столиц, снимали квартиру на время командировки, учёбы или лечения (29% против 24%).
- Молодёжь чаще, чем взрослое поколение, снимает жильё посуточно не для путешествий. Среди более популярных целей также – отдохнуть компанией (33%), просто пожить в другом месте (17%), провести свидание (13%) или мероприятие (9%). Старшее поколение (от 46 лет) заметно чаще снимает жильё посуточно, чтобы остановиться в поездке или путешествии (72%).
- Четверть опрошенных готовы использовать AI для поиска квартир в аренду. Исследование также выявило предпочтительные способы поиска жилья и готовность доверять AI-инструментам. 73% респондентов предпочитают искать варианты привычным способом – через фильтры. При этом 24% выбирают искусственный интеллект как наиболее удобный инструмент поиска. Среди пользователей 18–30 лет AI для поиска предпочитает 30%, в категории 31–45 лет и старше 46 лет – 22% и 20% соответственно. «По мере совершенствования AI-инструментов и взросления поколения зумеров, доля предпочтения нового способа поиска будет расти», – отметили в «Циане».
Методика
Опрос проведён в ноябре – декабре 2025 года. Он охватил 1 350 человек старше 18 лет из разных регионов России, которые бронировали жильё посуточно в 2025 году. Предлагалась возможность выбрать несколько вариантов ответа.
Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate проанализировали состав арендаторов крупнейших ТЦ Москвы GLA более 100 тыс. кв. м. В выборку вошло 14 объектов совокупной арендопригодной площадью 2,1 млн кв. м: Авиапарк, Афимолл Сити, Европолис, Колумбус, МЕГА Белая Дача, МЕГА Химки, Мега Теплый Стан, Метрополис, Ривьера, РИО Дмитровка, Саларис, VEGAS Каширское, VEGAS Кунцево, VEGAS Сити. На сегодня в этих ТЦ представлено более 1,7 тыс. арендаторов различных категорий, из них, без учета продуктовых магазинов и операторов услуг (аптеки, мастерские, кино, рестораны и кафе), около 1 тыс. специализируется на продаже непродовольственных товаров.
Основная часть брендов в ТЦ, которые вошли в выборку, – российские ритейлеры, их доля составляет 61% (587 брендов). Еще 9% (85 брендов) приходится на мультибрендовые магазины, где представлены как российские, так и иностранные марки. Доля международных игроков составляет всего 30% (285 брендов). Странами-лидерами по количеству представленных брендов являются Италия (63), Турция (30), Германия (27), Китай (26), Франция (21).
Распределение брендов в крупнейших ТЦ Москвы
Источник: IBC Real Estate
Совокупно, в 14 крупнейших ТЦ столицы 285 международных брендов, имеют 780 функционирующих магазинов. Большинство из них (77%) ограничиваются 1–3 магазинами и только единицы представлены сетевым форматом – более трех магазинов работает у 23% международных игроков. Ни один из этих брендов не представлен сразу во всех 14 ТЦ. К слову, стоит отметить, что практически аналогичная картина наблюдается и среди российских игроков – только у четырех ритейлеров открыты магазины во всех 14 ТЦ, которые вошли в исследование, – это Gulliver, Henderson, O’STIN и Sokolov. Такая ситуация связана с различными подходами к управлению сетью магазинов. Сегодня игроки, которые активно развиваются на рынке, совершают лишь точечные открытия, тщательно подбирая локацию.
Такой стратегии придерживаются и новые игроки. Только 14 из 60 новых международных брендов, открывшихся в 2023–2025 годах, вышли в крупнейшие ТЦ столицы, совокупно открыв 37 магазинов. Среди этих 14 ритейлеров – у 10 (71%) работает 1–3 магазина, у 4 (29%) – 4 и более. 56% международных брендов в крупнейших ТЦ Москвы являются fashion-ритейлерами. Данная тенденция прослеживается среди всех стран-лидеров, кроме Китая. Большая часть китайских брендов (41%) реализует товары в категории бытовая техника и электроника.
Топ-брендов по количеству открытых магазинов в крупнейших ТЦ Москвы
|
Бренд |
Страна происхождения |
Специализация |
Кол-во магазинов |
|
Calzedonia |
Италия |
Нижнее белье |
13 |
|
U.S. Polo Assn. |
США |
Одежда и обувь |
13 |
|
Samsung |
Корея |
Техника и электроника |
13 |
|
INCANTO |
Италия |
Нижнее белье |
12 |
|
COLIN’S |
Турция |
Одежда и обувь |
12 |
|
Intimissimi |
Италия |
Нижнее белье |
12 |
|
ECCO |
Дания |
Одежда и обувь |
12 |
|
Tezenis |
Италия |
Одежда и обувь |
12 |
|
MAAG |
ОАЭ |
Одежда и обувь |
11 |
|
ECRU |
ОАЭ |
Одежда и обувь |
11 |
|
Tous |
Испания |
Ювелирные украшения |
11 |
|
MANGO |
Испания |
Одежда и обувь |
10 |
|
LACOSTE |
Франция |
Одежда и обувь |
10 |
Источник: IBC Real Estate
«На сегодняшний день доля международных брендов в 14 исследованных нами крупнейших ТЦ Москвы составляет меньше трети. Освободившиеся в 2022 году площади активно занимали российские ритейлеры, в то время как оставшиеся иностранные игроки развивались умеренными темпами, – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate. – В последние 2 года, на фоне трансформации потребительского поведения, ситуация на рынке изменилась: некоторые российские ритейлеры закрылись полностью или сфокусировались на развитии только в онлайн. В 2026 году мы продолжим наблюдать тенденцию по оптимизации занятых площадей, а также увидим ряд закрытий. Однако сокращение занимаемых торговых площадей российскими игроками не окажет сильного влияния на соотношение брендов в ТЦ, преимущественную долю арендаторов продолжат составлять локальные игроки».