Вторичный рынок стареет, средний возраст продаваемой квартиры – 28 лет
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, в каких городах России самый старый и самый молодой вторичный рынок, а также как он изменился за последние годы.
- Средний возраст дома, в котором продаются квартиры на вторичном рынке – 28 лет.
Самый молодой рынок – в Краснодаре, Тюмени и Ставрополе, где в последние годы шло активное строительство. Средний возраст составляет 15-20 лет. В этих городах от трети до половины всех квартир в реализации – в домах, построенных за последние 10 лет. Похожая ситуация в Ростове-на-Дону, Новосибирске, Калининграде и Ленинградской области.
Самое старое жильё в продаже – в Новокузнецке (44 года), Волгограде и Санкт-Петербурге (по 38 лет). В Санкт-Петербурге это объясняется наибольшей долей жилья в дореволюционных домах (15% при 0,3% в среднем по другим городам). В продаже можно найти даже квартиры в домах, построенных в конце XVIII века. В Волгограде и Новокузнецке высокая доля квартир в типовых советских пятиэтажках, а в последнем ещё и мало недавних новостроек (домов, построенных за последние 10 лет).
Москва находится в середине списка, средний возраст продаваемой квартиры – 29 лет.
Средний возраст дома, в котором продается квартира
Источник: Циан
- Средний возраст домов, в которых продаётся вторичка, вновь начал расти.
С 2024 г. вторичный рынок стареет. Средний возраст домов, в которых продаются квартиры, сейчас превышает 28 лет, а в 2023 г. составлял только 26 лет.
«Инвестиционных квартир в недавних новостройках стало меньше, часть из них стали выводить на рынки долгосрочной и посуточной аренды. Сейчас вторичный рынок на четверть состоит из домов, построенных за последние 10 лет, а в 2023 г. доля превышала 30%», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
В 2022-2023 гг. средний возраст, напротив, сокращался (с 27,5 до 26 лет) – высокие темпы жилищного строительства и выход в продажу недавних новостроек, приобретённых инвесторами в период низких ставок, компенсировали естественное старение жилого фонда.
Средний возраст домов, в которых продавались квартиры на вторичном рынке
Источник: Циан
Методика
В выборке – 40 крупнейших рынков. Анализировались объявления о продаже квартир на вторичном рынке.
Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate проанализировали состав арендаторов крупнейших ТЦ Москвы GLA более 100 тыс. кв. м. В выборку вошло 14 объектов совокупной арендопригодной площадью 2,1 млн кв. м: Авиапарк, Афимолл Сити, Европолис, Колумбус, МЕГА Белая Дача, МЕГА Химки, Мега Теплый Стан, Метрополис, Ривьера, РИО Дмитровка, Саларис, VEGAS Каширское, VEGAS Кунцево, VEGAS Сити. На сегодня в этих ТЦ представлено более 1,7 тыс. арендаторов различных категорий, из них, без учета продуктовых магазинов и операторов услуг (аптеки, мастерские, кино, рестораны и кафе), около 1 тыс. специализируется на продаже непродовольственных товаров.
Основная часть брендов в ТЦ, которые вошли в выборку, – российские ритейлеры, их доля составляет 61% (587 брендов). Еще 9% (85 брендов) приходится на мультибрендовые магазины, где представлены как российские, так и иностранные марки. Доля международных игроков составляет всего 30% (285 брендов). Странами-лидерами по количеству представленных брендов являются Италия (63), Турция (30), Германия (27), Китай (26), Франция (21).
Распределение брендов в крупнейших ТЦ Москвы
Источник: IBC Real Estate
Совокупно, в 14 крупнейших ТЦ столицы 285 международных брендов, имеют 780 функционирующих магазинов. Большинство из них (77%) ограничиваются 1–3 магазинами и только единицы представлены сетевым форматом – более трех магазинов работает у 23% международных игроков. Ни один из этих брендов не представлен сразу во всех 14 ТЦ. К слову, стоит отметить, что практически аналогичная картина наблюдается и среди российских игроков – только у четырех ритейлеров открыты магазины во всех 14 ТЦ, которые вошли в исследование, – это Gulliver, Henderson, O’STIN и Sokolov. Такая ситуация связана с различными подходами к управлению сетью магазинов. Сегодня игроки, которые активно развиваются на рынке, совершают лишь точечные открытия, тщательно подбирая локацию.
Такой стратегии придерживаются и новые игроки. Только 14 из 60 новых международных брендов, открывшихся в 2023–2025 годах, вышли в крупнейшие ТЦ столицы, совокупно открыв 37 магазинов. Среди этих 14 ритейлеров – у 10 (71%) работает 1–3 магазина, у 4 (29%) – 4 и более. 56% международных брендов в крупнейших ТЦ Москвы являются fashion-ритейлерами. Данная тенденция прослеживается среди всех стран-лидеров, кроме Китая. Большая часть китайских брендов (41%) реализует товары в категории бытовая техника и электроника.
Топ-брендов по количеству открытых магазинов в крупнейших ТЦ Москвы
|
Бренд |
Страна происхождения |
Специализация |
Кол-во магазинов |
|
Calzedonia |
Италия |
Нижнее белье |
13 |
|
U.S. Polo Assn. |
США |
Одежда и обувь |
13 |
|
Samsung |
Корея |
Техника и электроника |
13 |
|
INCANTO |
Италия |
Нижнее белье |
12 |
|
COLIN’S |
Турция |
Одежда и обувь |
12 |
|
Intimissimi |
Италия |
Нижнее белье |
12 |
|
ECCO |
Дания |
Одежда и обувь |
12 |
|
Tezenis |
Италия |
Одежда и обувь |
12 |
|
MAAG |
ОАЭ |
Одежда и обувь |
11 |
|
ECRU |
ОАЭ |
Одежда и обувь |
11 |
|
Tous |
Испания |
Ювелирные украшения |
11 |
|
MANGO |
Испания |
Одежда и обувь |
10 |
|
LACOSTE |
Франция |
Одежда и обувь |
10 |
Источник: IBC Real Estate
«На сегодняшний день доля международных брендов в 14 исследованных нами крупнейших ТЦ Москвы составляет меньше трети. Освободившиеся в 2022 году площади активно занимали российские ритейлеры, в то время как оставшиеся иностранные игроки развивались умеренными темпами, – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate. – В последние 2 года, на фоне трансформации потребительского поведения, ситуация на рынке изменилась: некоторые российские ритейлеры закрылись полностью или сфокусировались на развитии только в онлайн. В 2026 году мы продолжим наблюдать тенденцию по оптимизации занятых площадей, а также увидим ряд закрытий. Однако сокращение занимаемых торговых площадей российскими игроками не окажет сильного влияния на соотношение брендов в ТЦ, преимущественную долю арендаторов продолжат составлять локальные игроки».
В 2025 году состоятельные клиенты ВТБ переложили с закрываемых вкладов в инвестиционные продукты более 226 млрд рублей, а их совокупный инвестиционный портфель превысил 2,6 трлн рублей. Количество клиентов, которые одновременно и держат депозит, и инвестируют, выросло почти на 40%. На них приходится половина общего портфеля рублевых вкладов состоятельного сегмента ВТБ.
«Растущий спрос на комплексные финансовые решения говорит об укреплении тренда на сбалансированную и устойчивую финансовую стратегию. В 2026 году ожидаем продолжение перетока средств с депозитов и накопительных счетов в инвестиционные продукты. Только в ВТБ он может составить до 1 трлн рублей. Несмотря на то, что накопительные продукты все еще дают доходность выше инфляции, являясь безрисковым и простым инструментом, инвестиции способны обеспечить более высокую доходность на продолжительном горизонте. Сочетание депозита и инвестиционных продуктов может стать оптимальной стратегией по сохранению и приумножению капитала», – прокомментировал заместитель начальника управления продаж инвестиционных продуктов Private Banking и «Привилегии» ВТБ Евгений Береснев.
К традиционно популярным инструментам инвестирования, таким как облигации, облигационные фонды и фонды денежного рынка постепенно добавляются фонды недвижимости. Только за январь 2026 года инвестиции в них превысили 6 млрд руб. Клиенты выбирают стабильный денежный поток в совокупности с защитой от инфляции за счет владения коммерческой недвижимостью.