Ипотека ищет рамки
Доля сделок при покупке жилья в многоквартирных домах без привлечения ипотечных средств по итогам 2025 года составила 68% согласно результатам совместного исследования ВТБ и экосистемы недвижимости М2 с участием данных Росреестра и Роскадастра. Основная причина — высокая ключевая ставка. Эксперты ожидают некоторого снижения доли неипотечных сделок, если политика Центробанка будет смягчаться.
В 2025 году без привлечения ипотечных займов заключены почти 2 млн сделок с недвижимостью в сегменте многоквартирных домов (МКД) — квартиры, машино-места, нежилые помещения. При этом на рынке ипотеки количество сделок в годовом выражении сократилось на 11%.
Относительно предыдущего года доля сделок без ипотеки выросла на 2 п. п. И за последние пять лет значения максимальны — они возвращают рынок лет на 15 назад.
«Доля неипотечных сделок остается высокой прежде всего из-за ограниченной доступности классической ипотеки. Рыночные ставки по кредитам все еще находятся на уровне, который делает ипотеку экономически невыгодной для значительной части покупателей. В результате многие сделки проходят либо за счет собственных средств клиентов, либо с использованием альтернативных инструментов, прежде всего рассрочки от застройщика», — отмечает Полина Стрих, директор по продажам Fizika Development.
Без наличных
По данным ВТБ, в структуре неипотечных сделок на рынке МКД лидируют квартиры — на них в прошлом году пришлись 74%. Доля нежилых помещений составила 18%, машино-мест — 7%. Средняя стоимость объекта на вторичном рынке по неипотечным сделкам на платформе М2 по итогам 2025 года сохранилась на уровне 2024 года — 6 млн рублей. На рынке новостроек этот показатель вырос на 37% — до 6,1 млн рублей. Ключевая причина — изменение структуры спроса: россияне стали чаще приобретать без ипотеки квартиры, которые дороже апартаментов, кладовых или машино-мест. По данным Росреестра, доля квартир в общем объеме неипотечных покупок на первичном рынке увеличилась с 47% в 2024 году до 59% в 2025-м.
По наблюдениям застройщиков, за наличные чаще приобретаются нежилые помещения, в том числе из-за отсутствия ипотечных программ на подобные объекты.
«В основном без ипотеки приобретают вспомогательные помещения: кладовки и паркинг. Стоимость этих объектов невысока по сравнению со стоимостью квартиры, также застройщики часто предлагают на них скидки. Еще одним фактором является отсутствие льготной ипотеки на такие продукты. Кроме того, за наличные часто приобретают коммерческие помещения. Клиентами обычно выступают профессиональные инвесторы, для которых это — не случайное приобретение, а часть бизнес-стратегии», — говорит Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС.
Полина Стрих, кроме того, указывает на специфику сделок в разных классах: «В сегментах “премиум” и ”элит” доля неипотечных сделок традиционно выше, чем в массовых классах жилья. Здесь покупатели чаще используют собственный капитал, а ипотека выступает скорее финансовым инструментом оптимизации, чем необходимостью. Поэтому даже в текущих условиях доля ипотечных сделок в этих сегментах, как правило, не превышает 30–40%».
Как раз год назад Российский союз участников рынка недвижимости обратился в ряд федеральных структур с предложением запретить использование наличных средств при совершении сделок по покупке жилья на вторичном рынке, поскольку на рынке участились случаи мошенничества. Ежегодно граждане теряют 10–20 млрд рублей.
Уже в начале 2026 года Министерство финансов подготовило поправки в законодательство, предлагая запретить госрегистрацию сделок с недвижимостью за наличные на сумму больше 5 млн рублей. Правда, речь шла о сделках между физическими и юридическими лицами.
Однако в марте Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства посчитал, что такие нормы будут необоснованно ограничивать права россиян.
Ключ – ключевая ставка
«Рекордная доля сделок без ипотеки в прошлом году — результат адаптации рынка недвижимости к новым экономическим условиям. Значительная часть покупателей, проявив гибкость, использовала собственные накопления или альтернативные формы финансирования. В 2026 году по мере смягчения политики ЦБ и снижения кредитных ставок интерес к ипотечному сегменту будет постепенно возвращаться. По нашим прогнозам, доля сделок без заемных средств в сегменте многоквартирных домов снизится до 59%, основной спрос придется на рынок новостроек», — прокомментировал Алексей Завгородний, генеральный директор экосистемы недвижимости М2.
Однако смягчение политики регулятора — обстоятельство непредсказуемое. Об этом заявила Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, она объяснила механику процесса. По ее словам, чтобы сказать, когда снизятся ставки по базовым ипотечным программам, нужно понимать, от чего они зависят: «Прежде всего от того, сколько стоят деньги, которые банк привлекает от граждан и от организаций. Сейчас это 13–15%. Если к этому добавить плату за кредитный риск, плату за процентный риск, расходы банка, то мы получаем вот эти 18–20%, которые предлагают банки по рыночной ипотеке… Ипотечные ставки в условиях высоких инфляционных ожиданий не смогут быстро снижаться. Но, по нашему прогнозу, уже в следующем году инфляция должна стабилизироваться вблизи 4%».
Иными словами, снижения ставок до разумных значений в ближайшее время ждать не стоит.
«Росту доли неипотечных сделок могут способствовать сами застройщики, вводя акции и скидки на свои объекты. У нас был такой опыт в 2024–2025 годах, когда мы предлагали скидки до 20–30% на пул квартир при оплате наличными. Эта мера была рассчитана на покупателей с депозитами, чтобы привлечь дополнительные средства на рынок недвижимости. Она была выгодна как для покупателей, так и для застройщиков, позволяя избежать определенных условий, связанных с ипотечными программами. Благодаря этому доля сделок за наличный расчет в наших проектах увеличилась до 35%. Также на долю неипотечных сделок в общей массе сделок купли-продажи будет влиять вторичный рынок, где продавцы часто готовы идти на уступки и предлагать хорошие скидки, чтобы компенсировать отсутствие льготной ипотеки», — предполагает Наталья Кукушкина.
Компания Rariteco – девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or – проанализировала рынок клубных домов Москвы за девять месяцев 2025 года. Предметом исследования стали проекты в ЦАО в активной стадии продаж, которые соответствуют основным требованиям клубного формата: точечная застройка (не более 2 корпусов) и не более 100 квартир/апартаментов в доме. Согласно полученным данным, за указанный период в этой категории элитной недвижимости было продано 135 лотов – это на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной пик продаж пришелся на первый квартал 2025 года и на летние месяцы.
Среди районов по объёмам продаж клубных домов традиционно лидируют Хамовники, включая Остоженку (здесь было реализовано 70 лотов), Мещанский район (34 лота), а также Замоскворечье и Тверской районы (по 17 лотов).
Стоимость 1 кв. метра в клубных домах в ЦАО в первом полугодии 2025 году по сравнению с ценами конца 2024 года, когда наблюдался их заметный рост, практически не изменилась. К концу отчетного года элитный метр в Хамовниках (включая Остоженку) и Тверском районе стоит приблизительно 2,5 млн руб.; в таких локациях, как Замоскворечье, Якиманка, Арбат, – 2 млн руб.; в Мещанском районе – 1,5 млн руб.
Основная доля продаваемых квартир/апартаментов – без отделки. С отделкой продается только пятая часть всех выставленных лотов. Наибольшим спросом в клубных домах пользовались видовые резиденции с двумя спальнями площадью 100-120 кв. метров.
Также одной из ключевых тенденций в высокобюджетном сегменте стало снижение числа инвестиционных сделок. Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и после ввода в эксплуатацию стала не настолько существенной, чтобы привлекать профессиональных игроков рынка – их интерес сместился в бизнес- и премиум-классы, а также на офисные объекты недвижимости. Квартиры в клубных домах покупают, как правило, для себя: для постоянного проживания и передачи по наследству.
В первом полугодии на рынок вышли три новых проекта клубных домов в Хамовниках и Мещанском районе (в общей сложности около 200 квартир). В III квартале не стартовало ни одного такого проекта. К концу 2025 года ожидается запуск ещё не менее 5 проектов, где объем экспозиции составит около 200 лотов. Они появятся в Хамовниках (включая Остоженку), в районе Арбата, Чистых прудов и Патриарших прудов. Стоимость 1 кв. метра в новых клубных домах ожидаемо будет выше, чем в тех, которые уже ранее экспонировались на рынке. Это объясняется более высокими ставками проектного финансирования и значительным удорожанием себестоимости строительства, особенно в части премиальных материалов и оборудования. При этом в новых проектах доля продаваемых лотов с отделкой выше, чем в ранее стартовавших.
Архитектура новых элитных проектов претерпела изменения. На смену неоклассике и модерну пришли современные решения с минималистскими фасадами и визуально более сложные архитектурные формы. Все новые проекты – это, как правило, точечная застройка с небольшим количеством квартир и без внутренних приватных дворов.
«Из-за заметного снижения спроса, которое наблюдается с начала текущего года, в ближайшее время мы не ожидаем существенного всплеска продаж в сегменте клубных домов, – заключает директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Выход новых проектов не окажет значительного влияния на рынок из-за небольшого общего количества ожидаемых лотов, которые выставят на продажу. К тому же, шесть проектов в этом году вводятся в эксплуатацию, и застройщики стремятся закрыть максимальный объем предложения».
Эксперты СберАналитики выяснили, как жители Северной столицы откладывают на недвижимость и приобретают жильё.
Средний размер сбережений жителя Санкт-Петербурга динамично растёт. Если по итогам 2023 года он составлял 972 тыс. рублей, то к концу 2024-го достиг 1,121 млн (+15%), а за 9 месяцев текущего года увеличился до 1,344 млн (+20%). При этом накопления большинства петербуржцев (73,3%) по-прежнему не превышают 1 млн. 19,2% жителей Северной столицы отложили от 1 млн до 3 млн рублей, ещё 7,5% — свыше 3 млн. В 2024 году это распределение составляло 77,2%, 16,7% и 6,1% соответственно, а в 2023-м — 80,1%, 15,1% и 4,9%.
Такие данные получены в результате исследования СберАналитики. В выборку вошли экономически активные граждане 14–75 лет, которые регулярно совершают банковские транзакции. Это более чем 2,6 млн человек при общем населении города в 5,7 млн (по данным Росстата на 1 января 2025 года).
Как показало исследование, средний возраст населения Санкт-Петербурга растет, что соответствует общему тренду по России: с 2023 года доля людей в возрасте 50–75 лет выросла с 32,1% до 35,9%. Остальные возрастные категории снизили свой удельный вес: 25–49 лет — с 51,8% до 49,0%, 14–24 года — с 16,1% до 15,1%.
Средняя зарплата в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2025 года достигла 122 тыс. рублей у мужчин (+18% к 2023 году) и 77 тыс. у женщин (+12%). Однако 83,3% петербуржцев получают менее 120 тыс. рублей. Ещё 10,7% — от 120 тыс. до 200 тыс., а 6,1% — свыше 200 тыс. Предыдущие соотношения таковы: 2024 год — 83%, 10,8% и 6,3%; 2023-й — 87,7%, 7,7% и 4,7%.
Показательно распределение ипотек по процентной ставке. В 2023 году 49% ипотек оформлялись по ставке до 10% годовых, ещё столько же — от 10 до 15%. А по итогам 9 месяцев текущего года доля жилищных кредитов по ставке ниже 10% годовых достигла 69%, а 28% кредитов выдано по рыночной ставке свыше 25%. Эта статистика, по сути, показывает структуру выдач кредитов с государственной поддержкой и по рыночным ставкам.
Чаще всего — в 45% случаев — первоначальный взнос не превышал 30% от общей стоимости жилья (данные по итогам 2024 года). 29% сделок совершены с первоначальным взносом от 30 до 50%, оставшиеся 26% — свыше 50%.
Наконец, самый распространённый размер ипотеки — до 3 млн рублей (этому критерию соответствовали 33,1% ипотек в 2024 году). 30,7% ипотек выданы на 3–5 млн, 27,3% — на 5–10 млн, ещё порядка 9% превышают 10 млн.
Исследование СберАналитики основано на данных аналитической панели «Портрет жителя». Для анализа используются агрегированные обезличенные сведения о покупательском поведении более 111 млн потребителей и предпочтениях около 6 млн юридических лиц, а также информация из порядка 70 внутренних и внешних источников.