От кофеен к сервисам: как изменится стрит-ритейл в строящихся жилых комплексах
В начале 2026 года в Москве массово закрываются заведения общепита и, согласно прогнозам разных аналитиков, тренд продолжится. Как уточняют в Plus Development, основные причины - повышение налогов, рост стоимости аренды и общее экономическое давление на малый и средний бизнес.
В компании рассказали, какие форматы будут определять портрет стрит-ритейла в массовых новостройках Москвы в 2026-2028 гг. и развиваться успешнее, чем общепит.
Есть ли жизнь для общепита в ЖК
Очень сильный удар приходится именно на кофейни, пекарни и небольшие кафе - форматы, которые обычно активно заполняли первые этажи новостроек комфорт- и бизнес-класса. Правда, в строящихся жилых комплексах, особенно в крупных кластерах, картина заметно отличается от общей по городу. Здесь стрит-ритейл работает в «закрытой экосистеме»: основной трафик генерируют жители дома и ближайших корпусов в радиусе 5-10 минут пешком. Такой локальный спрос гораздо устойчивее к общему экономическому спаду, чем случайный поток на центральных улицах или в торговых коридорах. Но и тут есть «порог выживаемости», отмечают аналитики Plus Development.
В компании считают, что полноценные кофейни с посадкой или пекарни с залом требуют примерно от 3-5 тысяч человек в шаговой доступности. Ниже этого порога такие форматы могут быстро становиться убыточными - и именно они чаще всего закрываются или переформатируются. Для них правильнее подбирать крупные ЖК.
Гораздо лучше будут выживать гибридные варианты: кофе с собой, доставка готовой еды, кулинарии без посадочных мест.
В Plus Development подчеркивают, что тренд на гибридные форматы важно учитывать в любом случае – вне зависимости от типа бизнеса. Например, в салоне красоты или цветочном магазине можно установить хорошую кофе-машину и продавать напитки.
Сервисы бьют кофейни
Самые устойчивые и востребованные категории в ближайшей перспективе - сервисы и товары повседневного спроса, которые жители предпочитают брать «у дома», не тратя время на поездки.
В Plus Development уточняют, что на уровне стрит-ритейла в новых ЖК наиболее перспективными в 2026-2028 гг. будут следующие форматы:
- аптеки;
- медицинские услуги (лаборатории и т.п.);
- детские сервисы (клубы, кружки);
- пункты выдачи заказов;
- услуги для животных;
- сетевые минимаркеты, кулинарии;
- студии красоты, маникюра, мужские парикмахерские;
- мелкие сети, продающие стройматериалы и хозтовары;
- цветочные магазины.
«Эти форматы показывают минимальную волатильность: люди не перестают болеть, ухаживать за животными, получать посылки или делать мелкий ремонт даже в кризис. В качественных новых ЖК вакантность в таких помещениях остается низкой, а заполняемость идет быстрее, чем в старом фонде. Общепит тоже важен, но сегодня в контексте стрит-ритейла в новостройках безопаснее ориентироваться на повседневные сервисы, которые реально нужны жителям», - говорит Елена Деренговская, главный менеджер по продукту коммерческой недвижимости Plus Development.
В 2025 году Конституционный суд России запретил остеклять балконы без согласия соседей. Нарушителям грозит штраф в 50 тыс. руб. В то же время большинство современных квартир лишены балконов. Они становятся дефицитом в столичных новостройках. Лишь 18% комплексов комфорт-класса на первичном рынке «старой» Москвы обладают данной опцией, подсчитали аналитики компании SIS Development.
По данным SIS Development, на первичном рынке «старой» Москвы представлено 90 массовых проектов, в которых продается 15 150 квартир и апартаментов. И лишь в 16 из них (18% от всех проектов в сегменте) запроектированы балконы. Общий объем предложения в этих комплексах составляет 1580 помещений[1], то есть только 10% от суммарной экспозиции в комфорт-классе.
Средняя цена квартир в массовых новостройках с балконами – 330,2 тыс. руб. за кв. м. Этот показатель на 6% ниже, чем в массовом сегменте в целом. Впрочем, это связано со структурой экспозиции, а не с отсутствием наценки за балконы.
При этом средняя площадь помещений в рассматриваемых комплексах – 44,9 кв. м против 45,6 кв. м во всех комплексах комфорт-класса «старой» Москвы. То есть зачастую жилье с балконами не проектируется более просторным, зато становится эргономичнее.
Примечательно, что в 78% помещений в новостройках с балконами выполнена чистовая отделка или white box. Для сравнения, в массовом сегменте в целом показатель составляет всего 61%. Следовательно, в таких проектах больше возможностей приобрести квартиру с ремонтом от застройщика.
«Квартиры с балконами – сегодня дефицитный, но востребованный продукт во всех сегментах столичного рынка новостроек, включая массовый, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – До середины 2010-х гг. положение было кардинально иным, балконы считались практически неотъемлемой опцией в многоквартирных домах. Однако чуть более десяти лет назад стал распространяться тренд на отказ от «летних помещений». Застройщики мотивировали это тем, что большая часть балконов и лоджий используются жителями нерационально – как кладовки. Однако, на мой взгляд, это лишь способ сэкономить на строительстве не без ущерба качеству. Балкон – это место для отдыха, барьер от шума и пыли, дополнительный источник естественного освещения, а также ценный эстетический элемент экстерьера зданий. Поэтому в нашем жилом комплексе комфорт-класса «Первый Рязанский» балконы предусмотрены во всех квартирах, даже в компактных студиях. А ликвидность подобных помещений особенно высока на фоне их нехватки в современных ЖК».
[1] Включая помещения без балконов.
По данным Nikoliers, на фоне дефицита предложения на классическом офисном рынке арендаторы активнее рассматривают сервисные офисы. Рост спроса и соответственное снижение вакансии в этом сегменте привели к увеличению средневзвешенной стоимости аренды рабочего места на 62% – с 33 тыс. руб./мес.* в октябре 2024 года до 54 тыс. руб./мес.* в августе 2025 года. Внутри ТТК цена рабочего места за 10 месяцев выросла на 54% – с 41,7 тыс. руб./мес.* в октябре 2024 года до 64 тыс. руб./мес.* в августе 2025 года (диапазон стоимости одного рабочего места 27,5 – 84 тыс. руб./мес.).
В период с января по август 2025 года рынок сервисных офисов Москвы пополнился пятью площадками общей площадью 13 тыс. кв. м. В 2025-2026 годах сегмент может вырасти еще на 46,3 тыс. кв. м — такой объем анонсирован к открытию в спекулятивных площадках. На данный момент объем действующих площадок насчитывает 451 тыс. кв. м (+9% по сравнению с октябрем 2024 года – 412 тыс. кв. м) или 188 штук (+6% по сравнению к октябрем 2024 года – 178 площадок) на 65,6 тыс. рабочих мест (+16% – 57 тыс. рабочих мест). 89% общего объема предложения сервисных офисов формируют сетевые операторы.
По итогам периода январь-август 2025 года объем сделок на столичном рынке сервисных офисов оценивается в 36 тыс. кв. м. На фоне дефицита качественных площадей на классическом офисном рынке, компании все чаще делают выбор в пользу высокотехнологичных офисных решений по системе «все включено».
По состоянию на конец августа уровень вакантности в сервисных офисах сетевых операторов составляет 5,8%, что на 0,7% ниже по сравнению с показателями октября 2024 года. В то же время вакансия в Ленинградском деловом коридоре приближается к нулевой, а в одном из ключевых деловых центров столицы – «Москва-Сити» – вакантное предложение отсутствует.
С точки зрения структуры арендаторов, в 2025 году наибольшую долю сделок обеспечили компании сектора «ИТ и телекоммуникации» (32% от общего объема спроса). Второе место заняли компании сферы торговли (30%). Замыкает тройку лидеров сектор «Строительство и девелопмент» (22%).
Крупнейшими сделками на столичном рынке сервисных офисов стали: аренда 7 150 кв. м в БЦ «Новый Балчуг» девелопером Sminex и 6 444 кв. м в «АФИ Галерея» компанией L`Oreal.
«В условиях растущего спроса сетевые операторы сервисных офисов стремятся к увеличению предложения. Этот тренд подтверждается открытием новых гибких площадок и расширением уже действующих. Операторы стараются предложить компаниям наиболее привлекательные условия для аренды — возможность оперативного въезда на площадку, готовую отделку и обеспеченность офиса всеми необходимыми для эффективной работы сервисами. Готовые решения в формате built-to-suit также становятся подходящим вариантом для компаний, которым важно минимизировать временные и ресурсные затраты на организацию рабочего пространства», — комментирует Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.
По данным Nikoliers, на данный момент в формате built-to-suit доступны к аренде порядка 6 тыс. кв. м со сроком готовности в 2025 году.