Всего 18% массовых новостроек «старой» Москвы имеют балконы
В 2025 году Конституционный суд России запретил остеклять балконы без согласия соседей. Нарушителям грозит штраф в 50 тыс. руб. В то же время большинство современных квартир лишены балконов. Они становятся дефицитом в столичных новостройках. Лишь 18% комплексов комфорт-класса на первичном рынке «старой» Москвы обладают данной опцией, подсчитали аналитики компании SIS Development.
По данным SIS Development, на первичном рынке «старой» Москвы представлено 90 массовых проектов, в которых продается 15 150 квартир и апартаментов. И лишь в 16 из них (18% от всех проектов в сегменте) запроектированы балконы. Общий объем предложения в этих комплексах составляет 1580 помещений[1], то есть только 10% от суммарной экспозиции в комфорт-классе.
Средняя цена квартир в массовых новостройках с балконами – 330,2 тыс. руб. за кв. м. Этот показатель на 6% ниже, чем в массовом сегменте в целом. Впрочем, это связано со структурой экспозиции, а не с отсутствием наценки за балконы.
При этом средняя площадь помещений в рассматриваемых комплексах – 44,9 кв. м против 45,6 кв. м во всех комплексах комфорт-класса «старой» Москвы. То есть зачастую жилье с балконами не проектируется более просторным, зато становится эргономичнее.
Примечательно, что в 78% помещений в новостройках с балконами выполнена чистовая отделка или white box. Для сравнения, в массовом сегменте в целом показатель составляет всего 61%. Следовательно, в таких проектах больше возможностей приобрести квартиру с ремонтом от застройщика.
«Квартиры с балконами – сегодня дефицитный, но востребованный продукт во всех сегментах столичного рынка новостроек, включая массовый, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – До середины 2010-х гг. положение было кардинально иным, балконы считались практически неотъемлемой опцией в многоквартирных домах. Однако чуть более десяти лет назад стал распространяться тренд на отказ от «летних помещений». Застройщики мотивировали это тем, что большая часть балконов и лоджий используются жителями нерационально – как кладовки. Однако, на мой взгляд, это лишь способ сэкономить на строительстве не без ущерба качеству. Балкон – это место для отдыха, барьер от шума и пыли, дополнительный источник естественного освещения, а также ценный эстетический элемент экстерьера зданий. Поэтому в нашем жилом комплексе комфорт-класса «Первый Рязанский» балконы предусмотрены во всех квартирах, даже в компактных студиях. А ликвидность подобных помещений особенно высока на фоне их нехватки в современных ЖК».
[1] Включая помещения без балконов.
По данным Nikoliers, на фоне дефицита предложения на классическом офисном рынке арендаторы активнее рассматривают сервисные офисы. Рост спроса и соответственное снижение вакансии в этом сегменте привели к увеличению средневзвешенной стоимости аренды рабочего места на 62% – с 33 тыс. руб./мес.* в октябре 2024 года до 54 тыс. руб./мес.* в августе 2025 года. Внутри ТТК цена рабочего места за 10 месяцев выросла на 54% – с 41,7 тыс. руб./мес.* в октябре 2024 года до 64 тыс. руб./мес.* в августе 2025 года (диапазон стоимости одного рабочего места 27,5 – 84 тыс. руб./мес.).
В период с января по август 2025 года рынок сервисных офисов Москвы пополнился пятью площадками общей площадью 13 тыс. кв. м. В 2025-2026 годах сегмент может вырасти еще на 46,3 тыс. кв. м — такой объем анонсирован к открытию в спекулятивных площадках. На данный момент объем действующих площадок насчитывает 451 тыс. кв. м (+9% по сравнению с октябрем 2024 года – 412 тыс. кв. м) или 188 штук (+6% по сравнению к октябрем 2024 года – 178 площадок) на 65,6 тыс. рабочих мест (+16% – 57 тыс. рабочих мест). 89% общего объема предложения сервисных офисов формируют сетевые операторы.
По итогам периода январь-август 2025 года объем сделок на столичном рынке сервисных офисов оценивается в 36 тыс. кв. м. На фоне дефицита качественных площадей на классическом офисном рынке, компании все чаще делают выбор в пользу высокотехнологичных офисных решений по системе «все включено».
По состоянию на конец августа уровень вакантности в сервисных офисах сетевых операторов составляет 5,8%, что на 0,7% ниже по сравнению с показателями октября 2024 года. В то же время вакансия в Ленинградском деловом коридоре приближается к нулевой, а в одном из ключевых деловых центров столицы – «Москва-Сити» – вакантное предложение отсутствует.
С точки зрения структуры арендаторов, в 2025 году наибольшую долю сделок обеспечили компании сектора «ИТ и телекоммуникации» (32% от общего объема спроса). Второе место заняли компании сферы торговли (30%). Замыкает тройку лидеров сектор «Строительство и девелопмент» (22%).
Крупнейшими сделками на столичном рынке сервисных офисов стали: аренда 7 150 кв. м в БЦ «Новый Балчуг» девелопером Sminex и 6 444 кв. м в «АФИ Галерея» компанией L`Oreal.
«В условиях растущего спроса сетевые операторы сервисных офисов стремятся к увеличению предложения. Этот тренд подтверждается открытием новых гибких площадок и расширением уже действующих. Операторы стараются предложить компаниям наиболее привлекательные условия для аренды — возможность оперативного въезда на площадку, готовую отделку и обеспеченность офиса всеми необходимыми для эффективной работы сервисами. Готовые решения в формате built-to-suit также становятся подходящим вариантом для компаний, которым важно минимизировать временные и ресурсные затраты на организацию рабочего пространства», — комментирует Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.
По данным Nikoliers, на данный момент в формате built-to-suit доступны к аренде порядка 6 тыс. кв. м со сроком готовности в 2025 году.
Эксперты Циан.Аналитики изучили региональную структуру поисковых запросов на рынке новостроек, и выяснили, что от 22 до 94% просмотров объявлений приходится на пользователей, чей IP-адрес относится к другому региону. Максимальная доля спроса со стороны жителей других регионов в Московской и Ленинградской областях, а также в Крыму, Адыгее и Краснодарском крае.
- В среднем около половины интереса к новостройкам (53% просмотров) формируется не местными жителями, а покупателями из других регионов. Самые востребованные со стороны пользователей из других субъектов РФ локации – Ленинградская область (94% просмотров), Адыгея (93%), Московская область (82%), Крым (80%), Тюменская область (69%), Краснодарский край и Калининградская область (по 65%).
В случае с Московской и Ленинградской областями большую часть спроса формируют пользователи из Москвы и Санкт-Петербурга соответственно (61% и 65%). Это следствие мобильности населения (жители области ищут жилье в своих населенных пунктах, находясь на работе в столице) и разницы в уровне цен (жители столиц ищут жильё в пригородах из-за более низких цен).
Похожая ситуация складывается в Адыгее, где около четверти спроса формируют пользователи из Краснодарского края – республика непосредственно граничит с Краснодаром.
Тюменская область – регион с динамично развивающимся рынком новостроек. Спрос здесь во многом обеспечен жителями соседних регионов (Свердловской, Челябинской, Омской областей, ХМАО и ЯНАО).
Калининградская область многими воспринимается как «европейский анклав» с мягким климатом и выходом к морю, что делает его интересным и для переезда, и для покупки инвестиционного жилья (под сдачу в аренду).
Структура потенциального спроса по региону пользователя на рынке новостроек
Источник: Циан.Аналитика
- Почти во всех анализируемых регионах среди лидеров по просмотрам объявлений оказываются пользователи из Москвы, исключение составляют Пермский край и Омская область. Наибольший вклад в межрегиональный спрос вносят также жители Санкт-Петербурга и Краснодарского края (это субъекты с наибольшей численностью населения после Москвы и Московской области). Часть “столичных” просмотров (экспертно – до 20 п.п.) может быть связана с особенностями маршрутизации интернет-трафика.
Существенную долю интереса формируют также ближайшие соседи или недалеко расположенные регионы с большой численностью населения. Так, активно ищут жильё друг у друга жители Свердловской и Челябинской областей, Хабаровского и Приморского краёв, Новосибирской области и Красноярского края, Нижегородской области и Татарстана.
«Около половины всего спроса на рынке новостроек формируют покупатели из других регионов, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Если семейную ипотеку начнут выдавать только по месту прописки, это потенциально сократит количество таких сделок на 20-25%».
Приложение
|
Локация |
Доля просмотров объявлений пользователями из других регионов |
Топ-3 регионов по числу пользователей |
|
Ленинградская обл. |
94% |
Санкт-Петербург, |
|
Адыгея |
93% |
Москва, Краснодарский край, Адыгея |
|
Московская обл. |
82% |
Москва, Московская обл., Санкт-Петербург |
|
Крым |
80% |
Москва, Крым, |
|
Тюменская обл. |
69% |
Тюменская обл., |
|
Краснодарский край |
65% |
Краснодарский край, Москва, Санкт-Петербург |
|
Калининградская обл. |
65% |
Калининградская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Архангельская обл. |
64% |
Архангельская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Астраханская обл. |
63% |
Астраханская обл., Москва, Ростовская обл. |
|
Приморский край |
63% |
Приморский край, Москва, Хабаровский край |
|
Рязанская обл. |
62% |
Рязанская обл., Москва, Московская обл. |
|
Удмуртия |
61% |
Удмуртия, Москва, Татарстан |
|
Владимирская обл. |
61% |
Владимирская обл., Москва, Московская обл. |
|
Тульская обл. |
60% |
Тульская обл., Москва, Волгоградская обл. |
|
Ульяновская обл. |
59% |
Ульяновская обл., Москва, Саратовская обл. |
|
Алтайский край |
58% |
Алтайский край, Москва, Новосибирская обл. |
|
ХМАО |
57% |
ХМАО, Свердловская обл., Москва |
|
Пензенская обл. |
55% |
Пензенская обл., Москва, Нижегородская обл. |
|
Ярославская обл. |
54% |
Ярославская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Пермский край |
52% |
Пермский край, Челябинская обл., Свердловская обл. |
|
Воронежская обл. |
51% |
Воронежская обл., Москва, Краснодарский край |
|
Липецкая обл. |
50% |
Липецкая обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Хабаровский край |
49% |
Хабаровский край, Москва, Приморский край |
|
Ставропольский край |
48% |
Ставропольский край, Москва, Краснодарский край |
|
Татарстан |
46% |
Татарстан, Москва, Нижегородская обл. |
|
Волгоградская обл. |
46% |
Волгоградская обл., Москва, Ростовская обл. |
|
Башкортостан |
44% |
Башкортостан, Татарстан, |
|
Омская обл. |
44% |
Омская обл., Красноярский край, Новосибирская обл. |
|
Ростовская обл. |
41% |
Ростовская обл., Москва, Краснодарский край |
|
Красноярский край |
39% |
Красноярский край, Новосибирская обл., Москва |
|
Саратовская обл. |
39% |
Саратовская обл., Москва, Татарстан |
|
Самарская обл. |
36% |
Самарская обл., Москва, Санкт-Петербург |
|
Москва |
36% |
Москва, Московская обл., Санкт-Петербург |
|
Нижегородская обл. |
35% |
Нижегородская обл., Москва, Татарстан |
|
Санкт-Петербург |
35% |
Санкт-Петербург, Москва, |
|
Челябинская обл. |
32% |
Челябинская обл., |
|
Новосибирская обл. |
32% |
Новосибирская обл., Красноярский край, Москва |
|
Иркутская обл. |
30% |
Иркутская обл., Москва, Красноярский край |
|
Свердловская обл. |
29% |
Свердловская обл., |
|
Брянская обл. |
22% |
Брянская обл., Москва, Новосибирская обл. |
|
В среднем |
53% |
|
Источник: Циан.Аналитика
Методика
В расчетах используются данные потенциального спроса на рынке новостроек в январе-августе 2025 г. Регион пользователя определяется по IP-адресу.
Просмотры проанализированы в 40 регионах с наибольшим объёмом предложения новостроек в 2025 г.(>530 тыс. объявлений).