От кофеен к сервисам: как изменится стрит-ритейл в строящихся жилых комплексах
В начале 2026 года в Москве массово закрываются заведения общепита и, согласно прогнозам разных аналитиков, тренд продолжится. Как уточняют в Plus Development, основные причины - повышение налогов, рост стоимости аренды и общее экономическое давление на малый и средний бизнес.
В компании рассказали, какие форматы будут определять портрет стрит-ритейла в массовых новостройках Москвы в 2026-2028 гг. и развиваться успешнее, чем общепит.
Есть ли жизнь для общепита в ЖК
Очень сильный удар приходится именно на кофейни, пекарни и небольшие кафе - форматы, которые обычно активно заполняли первые этажи новостроек комфорт- и бизнес-класса. Правда, в строящихся жилых комплексах, особенно в крупных кластерах, картина заметно отличается от общей по городу. Здесь стрит-ритейл работает в «закрытой экосистеме»: основной трафик генерируют жители дома и ближайших корпусов в радиусе 5-10 минут пешком. Такой локальный спрос гораздо устойчивее к общему экономическому спаду, чем случайный поток на центральных улицах или в торговых коридорах. Но и тут есть «порог выживаемости», отмечают аналитики Plus Development.
В компании считают, что полноценные кофейни с посадкой или пекарни с залом требуют примерно от 3-5 тысяч человек в шаговой доступности. Ниже этого порога такие форматы могут быстро становиться убыточными - и именно они чаще всего закрываются или переформатируются. Для них правильнее подбирать крупные ЖК.
Гораздо лучше будут выживать гибридные варианты: кофе с собой, доставка готовой еды, кулинарии без посадочных мест.
В Plus Development подчеркивают, что тренд на гибридные форматы важно учитывать в любом случае – вне зависимости от типа бизнеса. Например, в салоне красоты или цветочном магазине можно установить хорошую кофе-машину и продавать напитки.
Сервисы бьют кофейни
Самые устойчивые и востребованные категории в ближайшей перспективе - сервисы и товары повседневного спроса, которые жители предпочитают брать «у дома», не тратя время на поездки.
В Plus Development уточняют, что на уровне стрит-ритейла в новых ЖК наиболее перспективными в 2026-2028 гг. будут следующие форматы:
- аптеки;
- медицинские услуги (лаборатории и т.п.);
- детские сервисы (клубы, кружки);
- пункты выдачи заказов;
- услуги для животных;
- сетевые минимаркеты, кулинарии;
- студии красоты, маникюра, мужские парикмахерские;
- мелкие сети, продающие стройматериалы и хозтовары;
- цветочные магазины.
«Эти форматы показывают минимальную волатильность: люди не перестают болеть, ухаживать за животными, получать посылки или делать мелкий ремонт даже в кризис. В качественных новых ЖК вакантность в таких помещениях остается низкой, а заполняемость идет быстрее, чем в старом фонде. Общепит тоже важен, но сегодня в контексте стрит-ритейла в новостройках безопаснее ориентироваться на повседневные сервисы, которые реально нужны жителям», - говорит Елена Деренговская, главный менеджер по продукту коммерческой недвижимости Plus Development.
Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) доля строящихся складских объектов вдоль ключевых платных автодорог Московской области (ЦКАД, М-12, ЮЛА)* в общем объеме проектов в стадии строительства с заявленными датами ввода в эксплуатацию в период 2025-2027 гг. насчитывает 621 тыс. кв. м** (12%). По состоянию на октябрь 2025 г. общее предложение складских площадей классов A и B в Московском регионе составляет 29 млн. кв. м.
Площадь строящихся складских объектов с заявленной датой ввода в эксплуатацию в 2025 г. составляет 577 тыс. кв. м, из них 19% проектов строится под конкретного заказчика. Наибольший объем ожидаемого нового строительства с заявленной датой ввода до 2027 г. придется на территорию вдоль ЦКАД (74%), а доля объектов Light Industrial составит 11%.
За период 2023 – 2024 гг. новое строительство вдоль ключевых платных автодорог классов A и B в Московском регионе составило 225 тыс. кв. м**.
«Открытие платной автодороги рядом с участком может стать стратегическим преимуществом для размещения складской инфраструктур. Однако не всегда запуск таких дорог влечет увеличение объемов логистических комплексов вдоль трассы. Это всего лишь один из факторов развития складского рынка», — отметил Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
Крупнейшие строящиеся объекты с датой ввода в эксплуатацию в 2025 г.
Карта ключевых платных автодорог Московского региона
Разрыв цен между многоквартирными новостройками в Москве и Московской области в сентябре 2025 года достиг 2,4 раз, подсчитали эксперты компании MR. Особенно существенно показатель отличается в премиум-классе – в 3,4 раза.
По данным MR, сегодня квадратный метр квартир на первичном рынке Подмосковья обойдется в среднем в 198,9 тыс. руб., Москвы (без учета элитного сегмента) – 468,8 тыс. руб. То есть в столице новостройки стоят в 2,4 раз дороже.
Для сравнения, год назад – в сентябре 2024 года – разрыв цен между первичными рынками этих регионов составлял 2,2 раз. В абсолютном выражении стоимостная разница увеличилась с 218,4 тыс. руб. за кв. м до 269,9 тыс. руб. за кв. м, что связано в первую очередь с увеличением доли бизнес- и премиум-класса в структуре предложения на рынке новостроек Московской области. При покупке каждых четырех квадратных метров в подмосковных, а не столичных новостройках клиент экономит свыше 1 млн руб.
Разрыв цен на первичных рынках Московской области и Москвы отличается в зависимости от сегмента. В массовом он достигает 1,6 раз (193,4 тыс. руб. за кв. м против 316,5 тыс. руб. за кв. м), в бизнес-классе – 2 раз (253,4 тыс. руб. за кв. м против 502,2 тыс. руб. за кв. м), в премиум-классе – 3,4 раз (234 тыс. руб. за кв. м против 800,1 тыс. руб. за кв. м).
Также существенно отличается минимальный бюджет предложения на рынках первичного жилья Подмосковья и столицы. Согласно данным MR, в Московской области порог входа составляет 2,8 млн руб. за 20,3 кв. м, в то время как в Москве – 4,9 млн руб. за 19,5 кв. м.
«Московская недвижимость значительно дороже подмосковной, и это объясняется отнюдь не только структурой экспозиции и точно не кардинальными различиями в качестве продукта, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер семейного природного кластера «МЫС» в Одинцовском районе Подмосковья). – Одна из причин – дефицит земельных участков в Москве, особенно в привлекательных локациях, что ведет к существенному увеличению их стоимости. В Подмосковье такая проблема практически не возникает. Также, разумеется, в Москве подразумевается переплата за столичную прописку, в которой даже не все нуждаются. А при необходимости для ее приобретения можно купить небольшую долю на "вторичке".
Вместе с тем в Московской области создаются проекты, даже превосходящие московские по качеству благоустройства и уровню развития инфраструктуры. Например, в нашем новом жилом кластере "МЫС" предусмотрены два детских сада, школа, дворец спорта на 20 тыс. кв. м и парк с ландшафтным дизайном на 17 га. Развитой сети метрополитена в Подмосковье еще нет, однако транспортная доступность большинства районов постоянно растет. Так, от жилого кластера "МЫС" до "Москва-Сити" на автомобиле можно доехать за 20 минут. С учетом этих обстоятельств и существующего разрыва цен покупка новостройки в Подмосковье, на мой взгляд, выглядит более оправданной с инвестиционной точки зрения».