До половины зарплаты уходит на оплату аренды в крупных городах
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, какая доля заработной платы арендаторов уходит на оплату съёмного жилья в крупных городах РФ, и как показатель изменился за последний год.
- От 27 до 56% заработной платы уходит на оплату аренды в крупных городах. В среднем – 34%. Стоимость аренды влияет на различия между локациями сильнее, чем размер зарплаты: разброс ставок – в 4 раза, а зарплат – в 2,5 раза.
В целом, чем дороже аренда, тем большую долю она составляет от доходов, но есть и исключения. Самая высокая нагрузка в Сочи, Москве и Санкт-Петербурге – на оплату съёма уходит 43-56% от зарплаты. Это города с самой дорогой арендой. В топ-5 попали также Калининград и Астрахань – в первом случае повлияли высокие ставки, во втором – низкие зарплаты (в Астрахани они минимальные среди анализируемых городов).
Самая доступная аренда в Тольятти, Новокузнецке и Пензе – на оплату проживания уходит в среднем лишь 27-28% от заработной платы. Ставки здесь самые низкие среди анализируемых городов. Похожая ситуация также в Кемерове, Липецке, Оренбурге (29%).
- В прошлом году доступность съёмного жилья была ниже – в среднем по городам на оплату аренды уходило 38% от заработной платы. Нагрузка снизилась т.к. ставки аренды почти не изменились (стали выше в среднем лишь на 1,4%; причём городов, где аренда дороже, и где она дешевле, чем год назад, почти одинаковое количество), в то время как зарплаты продолжили расти (за последний год они увеличились в среднем на 13%).
Съём жилья стал доступнее в 37 городах из 40 анализируемых. Особенно заметное снижение нагрузки в Сочи, Астрахани, Хабаровске и Калининграде (доля от зарплаты сократилась на 8-14 п.п.): в первых трёх городах из-за того, что аренда стала дешевле, в Калининграде – из-за заметного повышения среднего уровня доходов. В Саратове и Набережных Челнах нагрузка почти не изменилась, а в Ставрополе стала выше (здесь зафиксированы максимальные темпы роста арендных ставок).
«В 2026 г. мы не ожидаем сильного увеличения расценок на рынке аренды – рост ограничен высокой базой и восстановлением активности в сегменте купли-продажи. Индексация зарплат также замедлилась, но пока они растут быстрее ставок, поэтому доступность съёма жилья может ещё немного увеличиться», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
Город |
Средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры в марте 2026, тыс. руб. в месяц |
Доля расходов |
Динамика за год |
|
Сочи |
42,0 |
56% |
-14 п.п. |
|
Москва |
68,3 |
46% |
-5 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
43,2 |
43% |
-2 п.п. |
|
Калининград |
32,0 |
41% |
-8 п.п. |
|
Астрахань |
25,6 |
41% |
-9 п.п. |
|
Ставрополь |
26,1 |
40% |
+3 п.п. |
|
Хабаровск |
39,3 |
39% |
-8 п.п. |
|
Нижний Новгород |
32,7 |
38% |
-4 п.п. |
|
Новосибирск |
32,0 |
36% |
-4 п.п. |
|
Саратов |
23,3 |
36% |
0 п.п. |
|
Самара |
27,1 |
35% |
-3 п.п. |
|
Волгоград |
23,2 |
35% |
-6 п.п. |
|
Рязань |
25,0 |
35% |
-1 п.п. |
|
Барнаул |
23,4 |
35% |
-6 п.п. |
|
Казань |
31,9 |
35% |
-5 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
27,5 |
35% |
-6 п.п. |
|
Чебоксары |
22,7 |
33% |
-5 п.п. |
|
Омск |
24,2 |
33% |
-4 п.п. |
|
Набережные Челны |
26,5 |
33% |
0 п.п. |
|
Екатеринбург |
32,3 |
33% |
-7 п.п. |
|
Ярославль |
23,3 |
32% |
-4 п.п. |
|
Пермь |
26,4 |
32% |
-4 п.п. |
|
Краснодар |
26,1 |
32% |
-6 п.п. |
|
Иркутск |
29,6 |
32% |
-2 п.п. |
|
Томск |
26,3 |
31% |
-1 п.п. |
|
Красноярск |
28,5 |
31% |
-4 п.п. |
|
Ульяновск |
20,7 |
31% |
-4 п.п. |
|
Воронеж |
22,6 |
31% |
-4 п.п. |
|
Киров |
21,2 |
30% |
-3 п.п. |
|
Уфа |
24,3 |
30% |
-2 п.п. |
|
Челябинск |
24,3 |
30% |
-5 п.п. |
|
Ижевск |
23,7 |
30% |
-4 п.п. |
|
Владивосток |
31,1 |
30% |
-5 п.п. |
|
Тюмень |
28,0 |
30% |
-1 п.п. |
|
Липецк |
22,2 |
29% |
-7 п.п. |
|
Оренбург |
21,0 |
29% |
-2 п.п. |
|
Кемерово |
22,5 |
29% |
-3 п.п. |
|
Пенза |
17,8 |
28% |
-4 п.п. |
|
Новокузнецк |
21,5 |
27% |
-3 п.п. |
|
Тольятти |
20,4 |
27% |
-4 п.п. |
|
В среднем |
34% |
-4 п.п. |
Источник: Циан
Методика
В выборке – 40 ключевых локаций. Для расчётов были использованы средние ставки аренды однокомнатных квартир на Циане.
Информация по зарплатам получена из Базы данных показателей муниципальных образований ФСГС (данные за 1-3 кв. 2024 и 2025 гг., за вычетом НДФЛ).
По данным МТС AdTech, в сентябре доля опрошенных россиян, планирующих покупку недвижимости в ближайшие два года достигло 33%. На фоне снижения ставок и продления семейной ипотеки число считающих жилье доступным выросло в 1,5 раза - до 36% c 25% в апреле. В сентябре 2025 года каждый третий планирует инвестировать в жилье, накопив средства на фоне высоких ставок. В апреле этого года из собственных накопленных средств планировали покупать лишь 48%, а уже в сентябре их количество значительно возросло и достигло 64%.
По данным сентябрьского опроса для 27% респондентов доступность жилья не изменилась. Каждый десятый по-прежнему считает, что жилье в России стало менее доступным.
Доступней, чем год назад, жилье стало для участников опроса в Южном (12%), Приволжском (9%) и Центральном (8%) федеральных округах. Доступность жилья не изменилась преимущественно для респондентов Центрального (33%), Уральского (31%) и Приволжского (27%) федеральных округов. Менее доступной, чем год назад, недвижимость стала в большей степени для Дальневосточного (81%), Северо-Кавказского (77%) и Северо-Западного (67%) федеральных округов.
В апреле этого года количество опрошенных, которые покупали недвижимость из собственных накопленных средств, было равно 48%, на текущий период их количество значительно возросло — 64%. Выросло и количество респондентов, готовых купить жилье в ипотеку: до 34% с 27%. При незначительном недостатке средств на покупку недвижимости 15% россиян берут банковские кредиты.
По результатам опроса только у 26% есть желание инвестировать в недвижимость. В этой группе опрошенных 8% считают себя начинающими инвесторами и 2% — опытными. Однако большая часть респондентов — 64% — пока не заинтересовано в инвестированиях в этот актив.
«Снижение ключевой ставки и, как следствие, ставки по ипотеке, способствует росту инвестиций в недвижимость. Продление также получила семейная ипотека. Однако по данным опроса, 68% россиян считают, что рынок недвижимости сейчас переоценен. Каждый пятый — 20% — отметил, что рынок недвижимости находится в равновесии и только 12% считают, что он недооценен. Можно предположить, что низкие ставки по вкладам приведут к росту инвестиций в недвижимость в качестве пассивного дохода у высокодоходной аудитории. Для рекламного рынка это сигнал о том, что в коммуникациях стоит делать акцент на аудиторию покупателей жилья бизнес-класса и выгодные предложения именно в этом сегменте», — комментирует коммерческий директор МТС AdTech Артем Пуликов.
Переоцененным рынок недвижимости чаще считают респонденты из Сибирского и Северо-Кавказского по 73%, Приволжского (72%) и Южного (71%) федерального округа. Участники опроса из Центрального (15%) федерального округа чаще остальных считают рынок недвижимости недооцененным. О том, что рынок находится в равновесии, чаще остальных говорили респонденты из Северо-Западного (23%) и Центрального (22%) федерального округа.
Об опросе:
МТС AdTech опросил 2500 россиян старше 18 лет. В опросе приняли участие россияне, проживающие на территории РФ. Опрос был проведен в сентябре 2025 года.
Качественные офисы с готовой отделкой становятся дороже. На фоне сохраняющегося роста цен затраты на отделку являются для многих девелоперов дополнительным риском, вследствие чего дефицит офисов классов А и Prime с готовой отделкой все более очевиден.
Аналитики IBC Real Estate и компания RITM Project подготовили совместное исследование о стоимости отделки офисных пространств, в рамках которого проанализировали структуру маркетируемого предложения на офисном рынке Москвы и привели динамику затрат на ремонт в зависимости от класса отделки.
По итогам I полугодия 2025 года на офисном рынке Москвы объем совокупного маркетируемого предложения в существующих объектах составил 850 тыс. кв. м офисов – из них 62% или 530 тыс. кв. м представлено опциями с отделкой. Годом ранее объем маркетируемых опций с отделкой был на 40% выше и достигал 742 тыс. кв. м.
Стоит отметить, что предложение с отделкой в существующих объектах представлено преимущественно зданиями класса В+, на которые приходится 321 тыс. кв. м офисов. При этом, многие из них не могут удовлетворить запросы конечных пользователей ввиду значительной степени износа или низкого качества отделки.
В классах Prime и А маркетируемые опции с отделкой составляют 209 тыс. кв. м или 39% от совокупного объема предложения в существующих объектах. Примечательно, что количество предложений крупными блоками ограничено и составляет менее 25% от общего объема маркетируемых опций с отделкой в классах Prime и А. В условиях сохраняющегося дефицита качественных офисных площадей, премиальные опции вымываются наиболее быстро.
Структура маркетируемого предложения в существующих объектах
Источник: IBC Real Estate
Под влиянием внешних факторов, таких как дефицита рабочей силы и высокой инфляции, стоимость строительства здания и внутренней отделки офисов продолжает расти, в связи с чем новые объекты вводятся в эксплуатацию преимущественно в формате Shell&Core (без отделки). Так, без учета штаб-квартир, которые строятся под конкретного пользователя и в открытый рынок не выйдут, к вводу в эксплуатацию в период с 2025-2030 гг. заявлено 4,2 млн кв. м офисов, доля помещений с отделкой из которых не превышает 2% и представлена преимущественно единичными опциями.
Структура будущего стока на офисном рынке Москвы, млн кв. м
Источник: IBC Real Estate
В условиях нестабильной экономической ситуации наиболее высокий темп прироста стоимости отделки был зафиксирован в 2022 году. К концу 2025 года на фоне продолжающегося роста цен сохраняется потенциал дальнейшего повышения стоимости отделки, но более умеренными темпами.
В период с 2021 года по I полугодие 2025 года рост стоимости отделки в среднем по всем классам (бронза/серебро/золото) составил 60%. Наибольший рост был зафиксирован в классе «Золото» – показатель увеличился на 64% и по итогам I полугодия 2025 года составил 246 000 руб./кв. м без учета НДС.
В целом большинство покупателей и арендаторов все чаще отдают предпочтение отделке класса «Серебро». Офисы с низким уровнем IT-инфраструктуры, ограниченными системами контроля климата и нехваткой кабинетов и нерабочих пространств не соответствуют требованиям большинства компаний. При этом офисы с отделкой класса «Серебро» адаптированы под гибкий формат работы и включают частичное использование импортных материалов и оборудования высокого уровня, в том числе автоматику и мультимедийные системы.
Динамика затрат на ремонт по классам отделки, руб./кв. м
Источник: IBC Real Estate
«В настоящее время на рынок активно выходят новые объекты на продажу – за 8 месяцев 2025 года стартовали продажи офисов блоками в 24 новых проектах. Примечательно, что все они реализуются в формате Shell&Core. В условиях нынешней рыночной конъюнктуры затраты на отделку являются для девелоперов дополнительным риском. При этом некоторые из них предоставляют покупателям широкий выбор дополнительных опций, в том числе отделку офисного помещения – такие предложения в среднем маркетируются на 30% выше», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.