В 2025 г. объем инвестиций в площадки под жилой девелопмент в Московском регионе вырос на 19%
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».
В настоящий момент по объему действующих складских помещений в России лидируют компании традиционного продуктового офлайн-ритейла. Они занимают 3,5 млн кв. м площадей, что составляет 10% от общего объема складов. На втором месте расположились онлайн-ритейлеры, объем текущих складов которых составляет 2,4 млн кв. м. Следующими по объему занимаемых площадей среди проанализированных игроков рынка идут компании, специализирующиеся на продаже строительных товаров и электроники, — объемы действующих складских мощностей в этих сегментах насчитывают 754 тыс. кв. м и 519 тыс. кв. м соответственно.
Лидирующее место в списке офлайн-ритейлеров по объему купленных и арендованных площадей занимает X5 Group, который размещается в складских помещениях совокупной площадью около 1,4 млн кв. м, что составляет 25% от общего количества площадей исследуемых компаний. На втором месте располагается «Магнит», который занимает более 944 тыс. кв. м и 17% от общего количества площадей соответственно. На третьем месте среди компаний, преимущественно ориентированных на офлайн, находится компания «Ашан».
Что касается маркетплейсов, то ключевая «троица» Ozon, Wildberries и «Яндекс.Маркет» пока занимают позиции с третьей по шестую в общем списке (см. график «Распределение ключевых компаний»).
Распределение ключевых компаний
Территориальное распределение
Московский регион, несомненно, остается основным логистическим хабом большинства компаний. Из общего объема построенных складских площадей, занимаемых ключевыми ритейлерами и маркетплейсами, 3,9 млн кв. м приходится именно на эту локацию (для сравнения, за пределами Московского региона в ЦФО расположено всего 900 тыс. кв. м складов ритейлеров).
Наиболее развитый регион за пределами ЦФО — Северо-Западный федеральный округ (781 тыс. кв. м), куда входят Санкт-Петербург и Ленинградская область (689 тыс. кв. м). Следующим в данном списке идет Южный федеральный округ (657 тыс. кв. м), где большую часть заняла Ростовская область (413 тыс. кв. м), далее следует Приволжский федеральный округ (579 тыс. кв. м).
Выбор ключевыми ритейлерами регионов России обусловлен рядом причин. Во-первых, компании стараются размещать свои распределительные центры вблизи городов-миллионников, а также административных центров округов, поскольку именно через них обеспечивается основной товарооборот по остальным субъектам региона. Во-вторых, важным фактором становится наличие рабочей силы в зоне размещения объекта. В случае, когда область испытывает нехватку площадок под централизованную организацию большого объема складских мощностей, компании начинают рассматривать близлежащие области. Например, для Московского региона подобными областями-«донорами» становятся Калужская, Ярославская, Тульская или Тверская области. С точки зрения направления региональной экспансии освоение новых районов стремится с запада на восток, с европейской части России через Урал к Дальнему Востоку. Данную тенденцию подтверждает обеспеченность складскими мощностями ритейлеров в перерасчете на 1 тыс. жителей.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «Рост складских мощностей — это устойчивый тренд последних лет. Текущая ситуация и сложность в прогнозировании необходимых объемов будущего строительства может привести к некоторой паузе в реализации ряда проектов built-to-suit, контракты по которым были подписаны в течение 2021 г., однако в среднесрочной перспективе мы ожидаем сохранения потребности у маркетплейсов и ведущих федеральных ритейлеров в расширении площадок. Более того, мы сегодня наблюдаем интерес со стороны офлайн-ритейлеров к расширению складских мощностей для формирования товарных запасов».
*В список исследуемых компаний включены как представители офлайн-фуд-ритейла, такие как «Магнит», X5 Group, «Ашан», «Лента», так и ключевые онлайн-ритейлеры, в число которых входят крупнейшие маркетплейсы, например Ozon, Wildberries и «Яндекс.Маркет». Помимо этого, в отдельные сегменты были выделены быстроразвивающиеся дискаунтеры, в частности Fix Price и «Светофор», строительные магазины, включая Leroy Merlin, IKEA и Castorama, а также компании, специализирующиеся на реализации электроники и бытовой техники, например «М.Видео — Эльдорадо» и DNS.
В расчетах учитываются крупные распределительные и фулфилмент-центры компаний. Сегмент условно небольших компонентов логистической цепочки, таких как: пункты приема посылок, в том числе находящиеся на аутсорсе у 3PL-операторов, дарксторы, включающие в том числе и обеспечение товарных запасов для e-grocery, хотя и формирует дополнительные объемы площадей для хранения и обработки, однако, не анализируется в рамках данного отчета.
Эксперты компании Est-a-Tet исследовали высотность новостроек столицы и выяснили, что за 12 лет в Москве построено всего 68 малоэтажных жилых комплексов, что составляет менее 1% от всех новостроек, построенных и строящихся в Москве. И только в 2 комплексах на данный момент в свободной продаже представлена малоэтажная застройка.
Москва в старых границах
Малоэтажная застройка, как правило, подразумевает дома высотой не более трёх этажей, для которых необязательно прохождение экспертизы для получения разрешения на строительство. Однако для Московского региона это уже большая редкость, и в рамках исследования к таковым отнесли и четырёхэтажные здания, а также включили проекты с несколькими форматами застройки и типов недвижимости.
Также были учтены комплексы апартаментов и лофтов. «Другими словами, сегодня малоэтажная застройка очень сильно отличается от своего классического понятия и зачастую представлена в комбинированных проектах и гармонично вписывается в урбанистическую среду», – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Всего в Москве за период с 2010 года появилось значительное количество проектов в составе которых были редкие формат жилья – малоэтажные корпуса или даже таунхаусы, урбан-виллы.
С 2010 года в столице построено только 68 таких ЖК, при этом общее количество новостроек, построенных в Москве за это время, превышает 800. То есть доля современной малоэтажной застройки в Москве – менее 1%.
Из всех этих малоэтажных комплексов 23 проекта относятся к комфорт-классу, 31 проект бизнес- и премиум-класса и 14 проектов элитного сегмента.
На сегодняшний день на первичном рынке представлено в отрытом доступе предложение только в двух проектах в Москве в старых границах - ЖК ApartVille Fitness & Spa элит-класса и 8 Yards - премиум-класса.
Самое доступное предложение – 38,1 млн р за таунхаус 153 кв.м.
Самое дорогое – 378 млн р за таунхаус 459 кв.м.
Новая Москва
В Новой Москве на текущий момент выбор больше. На рынке новостроек в отрытой продаже представлено 3 проекта.
- ЖК Борисоглебское (вторая очередь) - стандарт-класс – бюджет от 5,4 млн руб.
- ЖК Бристоль – комфорт-класс – 7,9 млн руб.
- ЖК Ново-Никольское – комфорт-класс – 7,4 млн руб.
При этом в проекте «Ново-Никольское» представлены и квартиры и таунхаус и коттеджи
Минимальная стоимость таунхауса в Ново-Никольском составляет всего 14,8 млн руб площадью 100 кв.м., а дома площадью 500 кв.м с участком 12 соток – 38,4 млн руб. ЖК Комплекс полностью введен в эксплуатацию, поэтому покупатели сразу могут приступать к ремонту.
Средняя цена кв. метра малоэтажных новостроек в Новой Москве – 187 тыс руб./кв.м по проектам комфорт-класса и 144,9 тыс руб./кв.м по проектам стандарт-класса.
В Новой Москве самая дешевая квартира в малоэтажной застройке – в ЖК «Борисоглебское» – 35 кв.м за 5,4 млн руб. Самая дорогая – в ЖК «Бристоль» 65,9 кв.м за 19,1 млн руб.