Офлайн продуктовый ритейл занимает 3,5 млн кв. м складских площадей в России
В настоящий момент по объему действующих складских помещений в России лидируют компании традиционного продуктового офлайн-ритейла. Они занимают 3,5 млн кв. м площадей, что составляет 10% от общего объема складов. На втором месте расположились онлайн-ритейлеры, объем текущих складов которых составляет 2,4 млн кв. м. Следующими по объему занимаемых площадей среди проанализированных игроков рынка идут компании, специализирующиеся на продаже строительных товаров и электроники, — объемы действующих складских мощностей в этих сегментах насчитывают 754 тыс. кв. м и 519 тыс. кв. м соответственно.
Лидирующее место в списке офлайн-ритейлеров по объему купленных и арендованных площадей занимает X5 Group, который размещается в складских помещениях совокупной площадью около 1,4 млн кв. м, что составляет 25% от общего количества площадей исследуемых компаний. На втором месте располагается «Магнит», который занимает более 944 тыс. кв. м и 17% от общего количества площадей соответственно. На третьем месте среди компаний, преимущественно ориентированных на офлайн, находится компания «Ашан».
Что касается маркетплейсов, то ключевая «троица» Ozon, Wildberries и «Яндекс.Маркет» пока занимают позиции с третьей по шестую в общем списке (см. график «Распределение ключевых компаний»).
Распределение ключевых компаний
Территориальное распределение
Московский регион, несомненно, остается основным логистическим хабом большинства компаний. Из общего объема построенных складских площадей, занимаемых ключевыми ритейлерами и маркетплейсами, 3,9 млн кв. м приходится именно на эту локацию (для сравнения, за пределами Московского региона в ЦФО расположено всего 900 тыс. кв. м складов ритейлеров).
Наиболее развитый регион за пределами ЦФО — Северо-Западный федеральный округ (781 тыс. кв. м), куда входят Санкт-Петербург и Ленинградская область (689 тыс. кв. м). Следующим в данном списке идет Южный федеральный округ (657 тыс. кв. м), где большую часть заняла Ростовская область (413 тыс. кв. м), далее следует Приволжский федеральный округ (579 тыс. кв. м).
Выбор ключевыми ритейлерами регионов России обусловлен рядом причин. Во-первых, компании стараются размещать свои распределительные центры вблизи городов-миллионников, а также административных центров округов, поскольку именно через них обеспечивается основной товарооборот по остальным субъектам региона. Во-вторых, важным фактором становится наличие рабочей силы в зоне размещения объекта. В случае, когда область испытывает нехватку площадок под централизованную организацию большого объема складских мощностей, компании начинают рассматривать близлежащие области. Например, для Московского региона подобными областями-«донорами» становятся Калужская, Ярославская, Тульская или Тверская области. С точки зрения направления региональной экспансии освоение новых районов стремится с запада на восток, с европейской части России через Урал к Дальнему Востоку. Данную тенденцию подтверждает обеспеченность складскими мощностями ритейлеров в перерасчете на 1 тыс. жителей.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «Рост складских мощностей — это устойчивый тренд последних лет. Текущая ситуация и сложность в прогнозировании необходимых объемов будущего строительства может привести к некоторой паузе в реализации ряда проектов built-to-suit, контракты по которым были подписаны в течение 2021 г., однако в среднесрочной перспективе мы ожидаем сохранения потребности у маркетплейсов и ведущих федеральных ритейлеров в расширении площадок. Более того, мы сегодня наблюдаем интерес со стороны офлайн-ритейлеров к расширению складских мощностей для формирования товарных запасов».
*В список исследуемых компаний включены как представители офлайн-фуд-ритейла, такие как «Магнит», X5 Group, «Ашан», «Лента», так и ключевые онлайн-ритейлеры, в число которых входят крупнейшие маркетплейсы, например Ozon, Wildberries и «Яндекс.Маркет». Помимо этого, в отдельные сегменты были выделены быстроразвивающиеся дискаунтеры, в частности Fix Price и «Светофор», строительные магазины, включая Leroy Merlin, IKEA и Castorama, а также компании, специализирующиеся на реализации электроники и бытовой техники, например «М.Видео — Эльдорадо» и DNS.
В расчетах учитываются крупные распределительные и фулфилмент-центры компаний. Сегмент условно небольших компонентов логистической цепочки, таких как: пункты приема посылок, в том числе находящиеся на аутсорсе у 3PL-операторов, дарксторы, включающие в том числе и обеспечение товарных запасов для e-grocery, хотя и формирует дополнительные объемы площадей для хранения и обработки, однако, не анализируется в рамках данного отчета.
Эксперты компании Est-a-Tet исследовали высотность новостроек столицы и выяснили, что за 12 лет в Москве построено всего 68 малоэтажных жилых комплексов, что составляет менее 1% от всех новостроек, построенных и строящихся в Москве. И только в 2 комплексах на данный момент в свободной продаже представлена малоэтажная застройка.
Москва в старых границах
Малоэтажная застройка, как правило, подразумевает дома высотой не более трёх этажей, для которых необязательно прохождение экспертизы для получения разрешения на строительство. Однако для Московского региона это уже большая редкость, и в рамках исследования к таковым отнесли и четырёхэтажные здания, а также включили проекты с несколькими форматами застройки и типов недвижимости.
Также были учтены комплексы апартаментов и лофтов. «Другими словами, сегодня малоэтажная застройка очень сильно отличается от своего классического понятия и зачастую представлена в комбинированных проектах и гармонично вписывается в урбанистическую среду», – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Всего в Москве за период с 2010 года появилось значительное количество проектов в составе которых были редкие формат жилья – малоэтажные корпуса или даже таунхаусы, урбан-виллы.
С 2010 года в столице построено только 68 таких ЖК, при этом общее количество новостроек, построенных в Москве за это время, превышает 800. То есть доля современной малоэтажной застройки в Москве – менее 1%.
Из всех этих малоэтажных комплексов 23 проекта относятся к комфорт-классу, 31 проект бизнес- и премиум-класса и 14 проектов элитного сегмента.
На сегодняшний день на первичном рынке представлено в отрытом доступе предложение только в двух проектах в Москве в старых границах - ЖК ApartVille Fitness & Spa элит-класса и 8 Yards - премиум-класса.
Самое доступное предложение – 38,1 млн р за таунхаус 153 кв.м.
Самое дорогое – 378 млн р за таунхаус 459 кв.м.
Новая Москва
В Новой Москве на текущий момент выбор больше. На рынке новостроек в отрытой продаже представлено 3 проекта.
- ЖК Борисоглебское (вторая очередь) - стандарт-класс – бюджет от 5,4 млн руб.
- ЖК Бристоль – комфорт-класс – 7,9 млн руб.
- ЖК Ново-Никольское – комфорт-класс – 7,4 млн руб.
При этом в проекте «Ново-Никольское» представлены и квартиры и таунхаус и коттеджи
Минимальная стоимость таунхауса в Ново-Никольском составляет всего 14,8 млн руб площадью 100 кв.м., а дома площадью 500 кв.м с участком 12 соток – 38,4 млн руб. ЖК Комплекс полностью введен в эксплуатацию, поэтому покупатели сразу могут приступать к ремонту.
Средняя цена кв. метра малоэтажных новостроек в Новой Москве – 187 тыс руб./кв.м по проектам комфорт-класса и 144,9 тыс руб./кв.м по проектам стандарт-класса.
В Новой Москве самая дешевая квартира в малоэтажной застройке – в ЖК «Борисоглебское» – 35 кв.м за 5,4 млн руб. Самая дорогая – в ЖК «Бристоль» 65,9 кв.м за 19,1 млн руб.
За неполный второй квартал объем сделок по аренде и продаже в Петербурге составил 37 290 кв. м, рассказали в консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International. Наиболее востребованными среди арендаторов стали бизнес-центры класса В+, объем поглощения здесь составил 21 920 кв. м – это 67% от общего объема арендованных площадей.
По размеру блока наиболее востребованы офисы площадью 100-250 кв. м. В объемном выражении в структуре поглощения лидируют блоки площадью 1500-3000 кв. м и более 3 000 кв. м. Драйвером рынка выступил нефтегазовый сектор.
По данным на 1 июня, объем предложения на открытом рынке составил 403 480 кв. м, объем скрытой вакансии, т. е. площадей, планируемых к освобождению, – 84 960 кв. м. По размеру блока в структуре вакансии лидируют лоты от 1 000 до 3 000 кв. м, с учетом скрытого предложения объем вакансии здесь составляет 195 720 кв. м – это 40% от общего объема предложения по рынку.
Наименьший объем приходится на маленькие блоки – менее 100 кв. м. Их доля в структуре вакансии на 1 июня составила 5% (23 630 кв. м).
За последние 2,5 недели – с 16 мая по 1 июня – объем скрытого предложения сократился на 18 210 кв. м, то есть часть таких площадей законтрактовалась, а часть вышла на открытый рынок.
Ставки аренды во втором квартале незначительно колебались. На 1 июня средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды, с учетом скрытой вакансии, в классе А составила 2 040 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС и коммунальных услуг), в классе В+ – 1 490 руб./кв. м/мес. и в классе В – 1 250 руб./кв. м/мес.