В 2025 г. объем инвестиций в площадки под жилой девелопмент в Московском регионе вырос на 19%
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы. Объём предложения вырос на 1,7%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 1 735 250 руб. (+6% за квартал, +3,7% за полгода, +6,1% за 12 месяцев).
Основные тенденции
В I полугодии 2023 года в продажу вышли пять новых высокобюджетных комплексов, также стартовали продажи в третьей очереди «Вишневого сада». Суммарная экспозиция за полгода выросла на 1,7% и составила 1,2 тыс. лотов.
Средневзвешенная цена кв. метра на конец июня 2023 года составила 1,74 млн рублей (+3,7% за полгода).
С января по июнь 2023 года по высокобюджетным проектам было совершено 106 сделок по ДДУ. В статистике не учтены сделки по ДКП и ПДКП.
Предложение
По итогам I полугодия 2023 года на рынке высокобюджетной недвижимости находилось 65 проектов, из них 41 проект относится к элитному классу, а 24 проекта – к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец периода составил 1,2 тыс. лотов, из них 55% приходится на квартиры и 45% – на апартаменты. По сравнению с концом прошлого года, количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 1,7%, за 12 месяцев – на 32,4%.
Динамика объема предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
В 2023 году в продажу активно выходили новые высокобюджетные комплексы: открытые продажи стартовали в пяти проектах.
Новые проекты на первичном рынке высокобюджетного сегмента в I полугодии 2023 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
Класс |
|
1 |
Клубный дом Петровский |
Show Me |
апартаменты |
элитный |
|
2 |
Вознесенский 11/3 |
Частный девелопер |
квартиры |
элитный |
|
3 |
Хамовники 12 |
Coldy |
квартиры |
делюкс |
|
4 |
Обыденский №1 |
Sminex - Интеко |
квартиры |
делюкс |
|
5 |
Forum |
MR Group |
квартиры |
элитный |
Источник: Метриум
Высокобюджетные проекты сконцентрированы в ЦАО, а также в приближенных к центру локациях СЗАО и ЗАО. Среди районов по количеству высокобюджетных лотов в продаже первое место принадлежит Якиманке (20,1%). Здесь находится проект с самым большим числом квартир в продаже – «Лаврушинский» от «Sminex-Интеко». На втором месте – Пресненский район (17,5%).
Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по районам г. Москвы
Источник: Метриум
Среди элитных проектов сохраняется высокая доля предложений на начальным этапе строительства (16,3%) за счет выхода на рынок новой очереди ЖК «Вишневый сад». В классе делюкс превалируют предложения на этапе монтажа (71,2%).
Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Класс элитный
Источник: Метриум
Класс делюкс
Источник: Метриум
В отличие от других сегментов рынка, в проектах высокобюджетного сегмента существенная часть предложений относится к многокомнатным лотам – 37,8% в элитных комплексах и 32,6% в комплексах делюкс.
Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по типу комнатности, количество лотов
Класс элитный
Источник: Метриум
Класс делюкс
Источник: Метриум
Доля элитных квартир и апартаментов с отделкой растет (47,6%, +5,7 п.п. за полгода). В делюкс-классе в основном представлены лоты без отделки (77,4%, -1,1 п.п. за полгода).
Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по типу отделки, количество лотов
Класс элитный
Источник: Метриум
Класс делюкс
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра на конец июня 2023 года составила 1 735 250 руб. (+6% за квартал, +3,7% за полгода, +6,1% за 12 месяцев). Цены стабильны, колебания происходят из-за выхода в продажу новых проектов. Так, во II квартале 2023 года одним из наиболее дорогостоящих проектов на рынке стал новый ЖК «Обыденский №1».
Средневзвешенная цена предложения первичной недвижимости высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Высокобюджетный рынок предлагает большой выбор планировочных решений во всех типологиях – от студий до многокомнатных пентхаусов. Бюджет предложения зависит от наполнения проекта.
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по площадям и бюджетам
Источник: Метриум
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента в зависимости от стоимости и площади
|
Площадь, кв. м |
Бюджет, руб. |
|||||
|
до 100 млн |
100–150 млн |
150–200 млн |
200–250 млн |
250–300 млн |
300+ млн |
|
|
до 100 |
18% |
5% |
4% |
1% |
||
|
100-150 |
1% |
11% |
5% |
4% |
2% |
2% |
|
150-200 |
1% |
7% |
6% |
2% |
6% |
|
|
200-250 |
1% |
1% |
3% |
8% |
||
|
250+ |
1% |
10% |
||||
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений высокобюджетного сегмента в июне 2023 года:
– «Клубный дом Петровский»: апартамент площадью 33,7 кв. м за 27,8 млн руб.
– CULT: апартамент площадью 27 кв. м за 28 млн руб.
– Vesper Tverskaya: апартамент площадью 36,5 кв. м за 32,9 млн руб.
– «Мюр & Мерилиз»: квартира площадью 48,9 кв. м за 39,7 млн руб.
– Lucky: квартира площадью 45,4 кв. м за 40,9 млн руб.
Рейтинг самых дорогих предложений высокобюджетного сегмента в июня 2023 года[1]:
– «Vesper Tverskaya: пентхаус площадью 1067,4 кв. м за 2,3 млрд руб.
– «Лаврушинский»: пентхаус площадью 459,4 кв. м за 2,1 млрд руб.
– «Обыденский №1»: пентхаус площадью 428,5 кв. м за 2 млрд руб.
– «Клубный дом в Газетном»: лот площадью 943,01 кв. м за 1,8 млрд руб.
– WOODS: пентхаус площадью 687 кв. м за 1,6 млрд руб.
Спрос
Количество зарегистрированных сделок по ДДУ на рынке высокобюджетного сегмента в I полугодии 2023 года составило 106[2] штук. Во II квартале года активность покупателей была достаточно высокой (65 ДДУ), однако ниже, чем в аналогичный период год назад. Стоит учитывать, что многие элитные комплексы реализуются после ввода в эксплуатацию по договорам купли-продажи (ДКП) или по предварительным договорам (ПДКП).
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Треть сделок пришлась на Пресненский район – проекты Lucky и Sky View. Комплекс Lucky стал самым продаваемым проектом в I полугодии 2023 года. На втором месте – комплекс «Вишневый сад» (район Раменки), где в продажу вышла новая очередь.
Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по районам
Источник: Метриум
«Для высокобюджетного рынка I полугодие 2023 года ознаменовалось выходом в продажу пяти новых комплексов, а также новой очереди ЖК «Вишневый сад», – подводит итог Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Из-за выхода новых объемов происходят колебания цен, хотя по отдельным проектам они остаются несущественными. Также валютный курс в течение последних шести месяцев не оказывал заметного влияния на ценообразование высокобюджетных комплексов. Оба фактора стимулируют спрос: в апреле-июне 2023 года активность покупателей стала восстанавливаться после «затишья» в начале года».
[1] Открытые цены, без учета закрытых продаж.
[2] Сделки физических лиц.
Значение лотов с отделкой (чистовой и предчистовой) для московской стройиндустрии постепенно снижается. Доля этого продукта за последний год стала меньше во всех сегментах. В большинстве случаев имеет место чистый спад количества сделок. Единственное исключение – бизнес-класс, где продажи объектов этой категории растут, но медленнее, чем квартир в черновом исполнении. Сильнее всего, по данным Urbanus.ru, обозначенный тренд проявился в премиум-классе (минус 13 процентных пунктов за год).
Жилые комплексы и отдельные корпуса, укомплектованные квартирами с отделкой, все еще пользуются большой популярностью среди массовой аудитории. По итогам первой половины сезона-2023 они аккумулировали 79,8% спроса в рамках сегмента «комфорт» (если брать статистику только по «старым» округам). Но это все же на 3,2% ниже показателя января-июня 2022 г. В Троицком и Новомосковском округах большинство покупателей по-прежнему выбирают лоты с отделкой от застройщика – в чистовом варианте или формате white box. Тем не менее, и здесь наблюдается сокращение их представительства в структуре спроса – с 58,6% до 56,2%.
Бизнес-класс в первом полугодии 2023-го стал единственным сегментом строительного рынка, где отмечался рост продаж. Общее количество реализованных квартир увеличилось на 22,0%, а квартир с отделкой – только на 11,9%. Соответственно, удельный вес последних также убавился – на 2,2 процентных пункта (до 24,0%).
Вынужденный отказ девелоперов от аутентичных брендовых материалов серьезно сказался на структуре сделок в высокобюджетном сегменте. В статистике спроса по новостройкам премиум-класса представительство квартир с отделкой сузилось сразу на 13,3 процентного пункта, сравнявшись с аналогичным показателем в бизнес-классе. В элит-классе из 40 жилых объектов, купленных за первую половину сезона, лишь 11, то есть 27,5%, отличаются опцией «отделка от застройщика». Годом ранее эта пропорция исчислялась 40,0%.