В новостройках продают в 2 раза меньше квартир, чем на вторичном рынке
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, как соотносится число сделок на первичном и вторичном рынках в крупных городах РФ. По итогам 2025 г. в среднем на 1 сделку в новостройках приходится 2 сделки на вторичке. Разрыв между первичным и вторичным рынком сократился относительно 2024 г.
1. В 2025 г. в среднем по крупным городам 35% квартир были проданы на первичном рынке, 65% – на вторичном, т.е. количество сделок в новостройках в 2 раза уступает количеству сделок на вторичке.
Наиболее заметная доля первичного рынка в структуре сделок – в Тюмени, Хабаровске, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Владивостоке (50-55%). Это единственные локации, где более половины от всех продаж приходится на новостройки. Большой вклад также в Москве (49%). В лидерах по доле первичного рынка крупные межрегиональные центры с высокими темпами жилищного строительства.
Минимальный вклад новостройки дают в Томске, Омске, Тольятти, Сочи и Челябинске (14-24% – т.е. на 1 сделку на первичном рынке приходится 3-6 сделок на вторичке). В этих локациях наблюдается явный дефицит нового жилья.
2. В 2025 г. вклад новостроек в общее число сделок увеличился: по итогам года на них пришлось 35% всех сделок, а во втором полугодии 2024 г. – 33% (данными по вторичке за первое полугодие 2024 г. не располагаем). Причиной этого стало ухудшение ипотечных условий на вторичном рынке при сохранении льготных программ для новостроек.
Разрыв в числе сделок между рынками сократился в большинстве городов (в 26 из 32 анализируемых). Особенно сильно – в Барнауле (на новостройки в 2024 г. приходилось 24%, в 2025 г. – 35%), Ростове-на-Дону (было 44%, стало 53%) и Оренбурге (было 25%, стало 32%).
«Доля первичного рынка в структуре продаж квартир минимально увеличилась относительно 2024 г., но на вторичку по-прежнему приходится основная часть сделок. Связано это и с дефицитом нового жилья в ряде городов, и с тем, что покупка новостройки часто требует предварительной продажи имеющегося жилья на вторичном рынке», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
|
Город |
Доля рынка новостроек в общем числе сделок с квартирами в 2025 г. |
Динамика относительно |
|
Барнаул |
35% |
+11 п.п. |
|
Владивосток |
50% |
-3 п.п. |
|
Волгоград |
37% |
+3 п.п. |
|
Воронеж |
35% |
+2 п.п. |
|
Екатеринбург |
51% |
+1 п.п. |
|
Ижевск |
33% |
+3 п.п. |
|
Иркутск |
34% |
+6 п.п. |
|
Калининград |
36% |
+4 п.п. |
|
Кемерово |
26% |
+2 п.п. |
|
Киров |
30% |
+5 п.п. |
|
Краснодар |
48% |
-3 п.п. |
|
Красноярск |
27% |
+1 п.п. |
|
Москва |
49% |
-2 п.п. |
|
Новосибирск |
35% |
+4 п.п. |
|
Омск |
14% |
+3 п.п. |
|
Оренбург |
32% |
+7 п.п. |
|
Пермь |
36% |
+2 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
53% |
+9 п.п. |
|
Рязань |
38% |
+5 п.п. |
|
Самара |
27% |
+2 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
37% |
-2 п.п. |
|
Сочи |
24% |
-5 п.п. |
|
Ставрополь |
49% |
+2 п.п. |
|
Тольятти |
15% |
+1 п.п. |
|
Томск |
15% |
+4 п.п. |
|
Тюмень |
53% |
+2 п.п. |
|
Ульяновск |
28% |
+4 п.п. |
|
Уфа |
41% |
+4 п.п. |
|
Хабаровск |
53% |
+1 п.п. |
|
Чебоксары |
35% |
+6 п.п. |
|
Челябинск |
24% |
-1 п.п. |
|
Ярославль |
32% |
+6 п.п. |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошло 32 города, по которым есть полные данные по числу сделок на вторичном рынке (не по числу оформленных переходов прав).
Компания Rariteco – девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or – проанализировала рынок клубных домов Москвы за девять месяцев 2025 года. Предметом исследования стали проекты в ЦАО в активной стадии продаж, которые соответствуют основным требованиям клубного формата: точечная застройка (не более 2 корпусов) и не более 100 квартир/апартаментов в доме. Согласно полученным данным, за указанный период в этой категории элитной недвижимости было продано 135 лотов – это на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной пик продаж пришелся на первый квартал 2025 года и на летние месяцы.
Среди районов по объёмам продаж клубных домов традиционно лидируют Хамовники, включая Остоженку (здесь было реализовано 70 лотов), Мещанский район (34 лота), а также Замоскворечье и Тверской районы (по 17 лотов).
Стоимость 1 кв. метра в клубных домах в ЦАО в первом полугодии 2025 году по сравнению с ценами конца 2024 года, когда наблюдался их заметный рост, практически не изменилась. К концу отчетного года элитный метр в Хамовниках (включая Остоженку) и Тверском районе стоит приблизительно 2,5 млн руб.; в таких локациях, как Замоскворечье, Якиманка, Арбат, – 2 млн руб.; в Мещанском районе – 1,5 млн руб.
Основная доля продаваемых квартир/апартаментов – без отделки. С отделкой продается только пятая часть всех выставленных лотов. Наибольшим спросом в клубных домах пользовались видовые резиденции с двумя спальнями площадью 100-120 кв. метров.
Также одной из ключевых тенденций в высокобюджетном сегменте стало снижение числа инвестиционных сделок. Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и после ввода в эксплуатацию стала не настолько существенной, чтобы привлекать профессиональных игроков рынка – их интерес сместился в бизнес- и премиум-классы, а также на офисные объекты недвижимости. Квартиры в клубных домах покупают, как правило, для себя: для постоянного проживания и передачи по наследству.
В первом полугодии на рынок вышли три новых проекта клубных домов в Хамовниках и Мещанском районе (в общей сложности около 200 квартир). В III квартале не стартовало ни одного такого проекта. К концу 2025 года ожидается запуск ещё не менее 5 проектов, где объем экспозиции составит около 200 лотов. Они появятся в Хамовниках (включая Остоженку), в районе Арбата, Чистых прудов и Патриарших прудов. Стоимость 1 кв. метра в новых клубных домах ожидаемо будет выше, чем в тех, которые уже ранее экспонировались на рынке. Это объясняется более высокими ставками проектного финансирования и значительным удорожанием себестоимости строительства, особенно в части премиальных материалов и оборудования. При этом в новых проектах доля продаваемых лотов с отделкой выше, чем в ранее стартовавших.
Архитектура новых элитных проектов претерпела изменения. На смену неоклассике и модерну пришли современные решения с минималистскими фасадами и визуально более сложные архитектурные формы. Все новые проекты – это, как правило, точечная застройка с небольшим количеством квартир и без внутренних приватных дворов.
«Из-за заметного снижения спроса, которое наблюдается с начала текущего года, в ближайшее время мы не ожидаем существенного всплеска продаж в сегменте клубных домов, – заключает директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Выход новых проектов не окажет значительного влияния на рынок из-за небольшого общего количества ожидаемых лотов, которые выставят на продажу. К тому же, шесть проектов в этом году вводятся в эксплуатацию, и застройщики стремятся закрыть максимальный объем предложения».
Эксперты СберАналитики выяснили, как жители Северной столицы откладывают на недвижимость и приобретают жильё.
Средний размер сбережений жителя Санкт-Петербурга динамично растёт. Если по итогам 2023 года он составлял 972 тыс. рублей, то к концу 2024-го достиг 1,121 млн (+15%), а за 9 месяцев текущего года увеличился до 1,344 млн (+20%). При этом накопления большинства петербуржцев (73,3%) по-прежнему не превышают 1 млн. 19,2% жителей Северной столицы отложили от 1 млн до 3 млн рублей, ещё 7,5% — свыше 3 млн. В 2024 году это распределение составляло 77,2%, 16,7% и 6,1% соответственно, а в 2023-м — 80,1%, 15,1% и 4,9%.
Такие данные получены в результате исследования СберАналитики. В выборку вошли экономически активные граждане 14–75 лет, которые регулярно совершают банковские транзакции. Это более чем 2,6 млн человек при общем населении города в 5,7 млн (по данным Росстата на 1 января 2025 года).
Как показало исследование, средний возраст населения Санкт-Петербурга растет, что соответствует общему тренду по России: с 2023 года доля людей в возрасте 50–75 лет выросла с 32,1% до 35,9%. Остальные возрастные категории снизили свой удельный вес: 25–49 лет — с 51,8% до 49,0%, 14–24 года — с 16,1% до 15,1%.
Средняя зарплата в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2025 года достигла 122 тыс. рублей у мужчин (+18% к 2023 году) и 77 тыс. у женщин (+12%). Однако 83,3% петербуржцев получают менее 120 тыс. рублей. Ещё 10,7% — от 120 тыс. до 200 тыс., а 6,1% — свыше 200 тыс. Предыдущие соотношения таковы: 2024 год — 83%, 10,8% и 6,3%; 2023-й — 87,7%, 7,7% и 4,7%.
Показательно распределение ипотек по процентной ставке. В 2023 году 49% ипотек оформлялись по ставке до 10% годовых, ещё столько же — от 10 до 15%. А по итогам 9 месяцев текущего года доля жилищных кредитов по ставке ниже 10% годовых достигла 69%, а 28% кредитов выдано по рыночной ставке свыше 25%. Эта статистика, по сути, показывает структуру выдач кредитов с государственной поддержкой и по рыночным ставкам.
Чаще всего — в 45% случаев — первоначальный взнос не превышал 30% от общей стоимости жилья (данные по итогам 2024 года). 29% сделок совершены с первоначальным взносом от 30 до 50%, оставшиеся 26% — свыше 50%.
Наконец, самый распространённый размер ипотеки — до 3 млн рублей (этому критерию соответствовали 33,1% ипотек в 2024 году). 30,7% ипотек выданы на 3–5 млн, 27,3% — на 5–10 млн, ещё порядка 9% превышают 10 млн.
Исследование СберАналитики основано на данных аналитической панели «Портрет жителя». Для анализа используются агрегированные обезличенные сведения о покупательском поведении более 111 млн потребителей и предпочтениях около 6 млн юридических лиц, а также информация из порядка 70 внутренних и внешних источников.