Недвижимость остается лучшим активом
Объем инвестиций в недвижимость в России по итогам 2025 года может снизиться на 39% относительно результатов прошлого года — до 800 млрд рублей. Вывод следует из динамики инвестиционных сделок с коммерческими объектами, хотя в третьем квартале инвесторы стали активнее. В то же время доход от вложений в недвижимость мечтает иметь три четверти населения страны.
В ходе выставки и конференции Mallpic Sochi Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate, озвучил ТАСС свои выводы: «Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости по итогам 2025 года прогнозируется на уровне 800 млрд рублей (-39% в годовой динамике)».
Он полагает это нормальным процессом после двух лет пиковых значений. В частности, в период с января по ноябрь текущего года объем инвестиций в недвижимость России составил 723 млрд рублей, и это на 33% меньше, чем годом ранее.
Табл. 1 Изменение стоимости различных инвестиционных инструментов за 10 лет
Источник: IBC Real Estate / «Альфа Капитал»
«Квалифицированные» инвесторы
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России на середину ноября 2025 года составил 712 млрд рублей и практически достиг годового прогнозного значения в 750 млрд рублей. При этом в первой половине года темпы вложений были медленными, однако снижение уровня ключевой ставки с 21% до 16,5% помогло участникам рынка активизироваться. Хотя уровень вложений по-прежнему ниже результатов предыдущих двух лет — на 33% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года (1 трлн 69 млрд рублей) и на 12% по сравнению с 2023-м (805 млрд рублей), уже в третьем квартале 2025 года на рынке наблюдался рост инвестиционной активности, а объем транзакций стал максимальным в квартале за последние десять лет (290 млрд рублей). Лидерство в структуре вложений сохраняют сегменты офисной (29%), складской (21%) и жилой (20%) недвижимости.
Половина совокупного объема инвестиций в складской недвижимости пришлась на приобретение объектов с последующим включением их в состав ЗПИФ. Снижение вложений в складской сегмент связано с изменением стратегии инвесторов и рыночных условий: прежде значительная часть сделок приходилась на объекты с низким арендным потоком, но теперь рынок достиг относительного равновесия. Сегодня ставки стабилизировались, но пересматривать договоры уже не получается – все возможности исчерпаны. Поэтому новые инвестиции выглядят менее привлекательными, что ограничивает количество сделок.
Замедление инвестиционной активности в сегменте жилой недвижимости (-54%) связано с отменой льготных ипотечных программ. Это снизило объем продаж и охладило интерес застройщиков к запуску новых проектов. Чаще всего сделки проходят с участками, обеспеченными полным пакетом документов, и проектами на стадии строительства.
Торговый и гостиничный сегменты, напротив, в текущем году подросли. В гостиничном сегменте показатель инвестиций вырос более чем в два раза, а текущий рекордный результат в 65 млрд рублей — максимальный за всю историю наблюдений.
«С июня 2025 года Банк России четыре раза снижал ключевую ставку, что оказало позитивное влияние как на инвестиционную активность компаний, так и на объем инвестиций розничных покупателей. В этой связи мы пересмотрели прогноз начала года и ожидаем, что суммарный объем вложений в недвижимость России по итогам 2025 года достигнет 800–850 млрд рублей. В 2026 году, с общим курсом на стабилизацию, мы прогнозируем возвращение инвестиционного рынка к сбалансированному состоянию — до 600–650 млрд рублей Объем транзакций с крупными офисными проектами под собственные нужды и количество сделок по продаже объектов от иностранных собственников сократятся, а жилые застройщики продолжат занимать выжидательную позицию до дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики», — комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
По подсчетам IBC Real Estate, объем вложений в недвижимость Московского региона, на долю которых традиционно приходится основной объем в структуре инвестиций, также приблизился к годовому показателю 550 млрд рублей, который был спрогнозирован в первой половине года, — на середину ноября 2025 года показатель уже достиг 538 млрд рублей, а значение за неполные пять месяцев второго полугодия превысили результат первого полугодия. По прогнозу аналитиков IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в столичную недвижимость по итогам этого года может составить 600–650 млрд рублей.
По данным IBC Real Estate, за три первых квартала объем инвестиций в недвижимость Петербурга составил 62 млрд рублей — на 28% ниже показателя за аналогичный период 2024 года. В структуре инвестиционных сделок по итогам третьего квартала лидирует сегмент коммерческой недвижимости — 70% против 30% в жилом. При этом средняя доля жилого сегмента за последние пять лет составляла 53%. То есть инвестиционная активность сократилась в 2,8 раза по сравнению прошлым годом. Объем вложений составил всего 19 млрд рублей, став минимальным за последние пять лет, а количество транзакций уменьшилось до семи против 18 годом ранее.
Нисходящая динамика обусловлена двумя основными факторами: снижением спроса на фоне высокой стоимости ипотечных кредитов, а также удорожанием стоимости строительства. Совокупность этих причин вынуждает застройщиков пересматривать свои стратегии развития. «Ввиду инертности рынка недвижимости c начала года стали наблюдаться такие изменения, как оптимизация существующих портфелей и приостановка запуска новых проектов. Влияние этих факторов стало особенно существенным в последние несколько месяцев. Ипотечное кредитование остается по-прежнему дорогим инструментом для населения, что сказывается на сокращении инвестиций девелоперскими компаниями», – отметил Микаэл Казарян.
Объем вложений в коммерческую недвижимость, напротив, растет — по итогам трех кварталов 2025 года показатель достиг 43 млрд рублей, увеличившись на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Частные инвестиции
IBC Real Estate и «Альфа Капитал» провели совместное исследование, по результатам которого указывают: на конец августа 2025 года денежный агрегат М2 (наличные, чековые депозиты, средства на расчетных и текущих банковских счетах, срочные и сберегательные депозиты в банках, ценные бумаги) составил 121,6 трлн рублей, увеличившись на 14,4% за год. Снижение темпов роста показателя с 17–20% годом ранее связано с воздействием жесткой денежно-кредитной политики, которая ограничивала активность на кредитном рынке как физических, так и юридических лиц.
По данным Центробанка, хотя годовой прирост агрегатора в октябре составил 13%, на 1 ноября 2025 года рублевая денежная масса оценивалась в 123,1 трлн рублей, что ниже оперативной оценки, опубликованной ранее, на 0,1 трлн рублей.
Банк России начал снижать ключевую ставку в июне 2025 года, и ставки по депозитам пошли вниз. Однако граждане продолжают открывать вклады, стремясь зафиксировать текущие ставки на фоне ожиданий их дальнейшего снижения.
Депозиты остаются для населения одним из основных инструментов сбережений, несмотря на снижение ставок. Однако все чаще инвесторы рассматривают альтернативные инструменты. Недвижимость — один из них.
В сентябре платформа МТС AdTech получила результаты опроса россиян. Выяснилось, что три четверти граждан хотят получать пассивный доход от вложений в недвижимость.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга,
млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
75% россиян важнейшей целью видят регулярный пассивный доход от недвижимости, 18% намерены использовать доход от инвестиционной недвижимости в личных целях, 16% собираются реинвестировать в новую недвижимость, 11% — в другие активы.
При этом 75% опрошенных управляют одним активом, 18% — двумя, 7% — тремя и более.
В качестве инвестиционного актива 81% рассматривают жилье, 19% — коммерческую недвижимость.
«Для продавцов недвижимости важно, по какому принципу покупатели выбирают активы. Например, каждый второй россиянин выбирает тип инвестиционного актива по принципу потенциала роста стоимости (50%) и надежности вложений (49%). Для 41% важна простота управления и только 24% при выборе хотят получать максимальный доход с актива», — отметил в разговоре с ТАСС Артем Пуликов, коммерческий директор МТС AdTech.
InvestFuture, кроме жилья, предлагает инвестировать в другие активы.
Машино-место. Похожая стратегия, но найти паркинг по адекватной цене в Москве и Санкт-Петербурге сложнее, чем в регионах. Доходность в Москве — 12%. Важно оценить спрос, удобство выезда, расположение, размер, стоимость и другие параметры.
ЦФА на недвижимость. Вы приобретаете цифровой квадратный метр (или долю от него) в строящихся домах. Цены на жилье растут — растет доход. Перед покупкой важно оценить конкретный ЖК и цифровой лот: локацию, ликвидность, риски, застройщика.
Земля. Недооцененный и востребованный актив. Для инвестиций оптимальны участки сельскохозяйственного назначения. Схема: купить землю у государства по низкой цене (предварительно оценив ликвидность), затем сдавать ее в аренду или перепродать.
Кладовые. Площади квартир уменьшаются, а мест хранения в новостройках не хватает, поэтому кладовые помещения становятся популярным активом. Стратегия: купить кладовую (желательно на стадии котлована), сдавать в аренду и спустя несколько лет продать дороже — нередко в 1,5–2 раза.
ЗПИФы жилой недвижимости. Некоторые доступны неквалифицированным инвесторам.
Топ-15 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью в России
в январе — ноябре 2025 года
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Офисная |
БЦ «Белая Площадь» |
111 |
46,5 |
O1 Properties |
Современные фонды недвижимости |
|
Офисная |
БЦ AFI2B |
50 |
28-35 |
AFI Development |
Структуры Лукойла |
|
Офисная |
БЦ «Сити-4» |
30 |
20-25 |
Sezar Group |
Мосбиржа |
|
Складская |
ЛП «Дмитровский» |
243 |
Конфиденциально |
Ghelamco |
Central Properties |
|
Складская |
СК «Обухово» |
109 |
7,5-7,8 |
А2 |
Современные фонды недвижимости |
|
Складская |
СК «Саратов» |
104 |
6,5-7 |
NK Group |
Современные фонды недвижимости |
|
Жилая |
ЗУ ЖК Injoy |
8,9 га |
14-16 |
Sminex |
Талан |
|
Жилая |
ЗУ ЖК «Новое Пушкино» и «Белый град» |
160 га |
10-12 |
Sminex |
Вектор |
|
Жилая |
ЗУ на Павелецкой наб. |
2,14 га |
6,5 |
ООО СтартПроект |
АМ Девелопмент |
|
Торговая |
Портфель ТРЦ Malltech |
874 |
Конфиденциально |
Goldman Sachs |
Balchug Capital |
|
Торговая |
2 ТЦ Outlet Village Белая Дача и Outlet Village Пулково* |
76 |
Конфиденциально |
Hines |
Кама Капитал |
|
Торговая |
ТЦ «Времена года» |
67 |
16 |
Кэпитал менеджмент |
Киевская площадь |
|
Гостиничная |
ЛюксЪ (Коринтия) |
50 |
11-12 |
Частный инвестор |
Алкион |
|
Гостиничная |
Swissotel Resort Сочи Камелия |
203 ном. |
10 |
ВИМ Сбережения |
Правильные решения |
|
Гостиничная |
Отель Les Art Resort* |
300 ном. |
Конфиденциально |
Частный инвестор |
Конфиденциально |
* консультант сделки IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Эксперты Циан.Аналитики рассчитали доступность аренды в городах-миллионниках, и выяснили, какая доля от среднего размера заработной платы уходит на оплату съёмного жилья и как показатель изменился за последний год.
В среднем по городам-миллионникам сейчас ежемесячный арендный платёж составляет 37% от размера заработной платы*. Чем выше средняя ставка аренды в городе, тем большую долю от заработной платы населения составляет выплата за жильё.
Более 40% дохода уходит на оплату съёмного жилья в Москве (46%) и Санкт-Петербурге (42%), в лидерах также Нижний Новгород, Ростов-на-Дону и Волгоград (39-40%). В структуре расходов жителей Уфы арендные платежи составляют минимальные среди миллионников 31%.
«Год назад доступность съёмного жилья была ниже. В среднем по миллионникам на оплату аренды уходило 40% от среднего размера заработной платы, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Увеличение доступности аренды стало следствием опережающего роста зарплат – за последний год они увеличились в среднем по миллионникам на 18%, а ставки аренды на 11%».
Особенно заметно доступность арендного жилья выросла в Краснодаре и Челябинске (доля расходов сократилась на 5 п.п.). Москва сохраняет 1 место по доле расходов на аренду от заработной платы, несмотря на её снижение на 2 п.п. Единственный город, где доступность не увеличилась – Красноярск.
|
Город |
Средняя заработная плата, тыс. рублей в месяц |
Средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры в марте 2025, тыс. рублей в месяц |
Расчетная доля расходов |
Динамика за год |
|
Москва |
141,0 |
65,3 |
46% |
-2 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
94,2 |
39,4 |
42% |
-1 п.п. |
|
Нижний Новгород |
79,9 |
31,9 |
40% |
-4 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
75,6 |
29,4 |
39% |
-4 п.п. |
|
Волгоград |
60,0 |
23,2 |
39% |
-1 п.п. |
|
Новосибирск |
81,0 |
30,9 |
38% |
-4 п.п. |
|
Казань |
79,8 |
30,2 |
38% |
-3 п.п. |
|
Екатеринбург |
88,4 |
32,7 |
37% |
-2 п.п. |
|
Самара |
70,8 |
26,1 |
37% |
-2 п.п. |
|
Краснодар |
77,9 |
28,1 |
36% |
-5 п.п. |
|
Омск |
67,4 |
24,3 |
36% |
-1 п.п. |
|
Пермь |
76,7 |
26,6 |
35% |
-4 п.п. |
|
Челябинск |
73,8 |
24,8 |
34% |
-5 п.п. |
|
Красноярск |
85,4 |
28,6 |
34% |
0 п.п. |
|
Воронеж |
67,6 |
22,1 |
33% |
-2 п.п. |
|
Уфа |
76,4 |
23,8 |
31% |
-2 п.п. |
|
В среднем |
|
|
37% |
-3 п.п. |
Источник: Циан.Аналитика
После оплаты съёмного жилья у арендатора остаётся от 37 тыс. рублей (в Волгограде) до 76 тыс. рублей (в Москве). Эти суммы в 2,4-3,3 раза превышают размер прожиточного минимума. Т.е. ни в одном городе не складывается такой ситуации, когда после оплаты аренды у жильца не оставалось бы средств на жизнь.
В абсолютном выражении больше всего денег после оплаты арендного жилья остаётся в Москве, несмотря на то, что платёж составляет около половины от среднего размера зарплаты. Это в 3,2 раза больше размера прожиточного минимума. В Уфе и Казани оставшиеся свободные средства в 3,3 раза превышают размер прожиточного минимума, хотя в абсолютном выражении это около 50-53 тыс. рублей.
*Методика
Расчёты проводились для однокомнатных квартир в городах-миллионниках.
Информация о среднем размере заработной платы получена из Базы данных показателей муниципальных образований Федеральной службы государственной статистики (данные за 2023 и 2024 гг., за вычетом НДФЛ).
Для расчётов выбрана величина прожиточного минимума трудоспособного населения в каждом конкретном регионе на 2025 г.
Как и прогнозировали эксперты, Центральный Банк на очередном заседании принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21%. Для ужесточения кредитно-денежной политики весомых оснований сейчас нет. В пользу сохранения ставки также играет укрепление рубля: стоимость импортных товаров должна несколько снизиться, что положительно повлияет на уровень инфляции. При этом в середине-конце весны тренд на укрепление курса рубля может развернуться.
После решения ЦБ РФ ставки по вкладам физлиц на рынке могут продолжить движение вниз. Пока пиковые значения держатся на уровне ключевой ставки, и у вкладчиков остается возможность выгодно разместить свои средства. В дальнейшем доходность по вкладам может прийти к более привычному значению ниже уровня ключевой ставки. На рынке розничного кредитования возможны точечные изменения, но спрос продолжит сокращаться. Об этом сообщил заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Розничные пассивы
Рынок сбережений в России продолжит активно развиваться. Несмотря на снижение ставок, пиковые значения пока остаются на уровне ключевой ставки. Основной фокус банков направлен на привлечение средств на сроки 3-6 месяцев, и эта ситуация сохранится. По накопительным счетам приветственная ставка также сопоставима с уровнем ключевой. Клиенты, на которых приветственная ставка не распространяется, за счет различных надбавок могут получать от банков в среднем 15-16% годовых.
Розничные кредиты
На рынке кредитования физлиц ставки сохранятся на прежнем уровне. Возможны точечные снижения по отдельным продуктам, обусловленные изменением стоимости привлечения средств на рынке. Но в целом, пока регулятор придерживается консервативной денежно-кредитной политики, рассчитывать на значительное снижение ставок по кредитам не стоит.
Наиболее сложной ситуация будет в сегменте автокредитования, где сокращение выдач по итогам года может быть существеннее, чем прогнозировалось ранее. Сдерживающим фактором выступит планируемое введение макропруденциальных лимитов и обязательное подтверждение доходов. В ипотеке из-за произошедшего движения ставок и смягчения регуляторики во втором полугодии объем выдач, наоборот, может быть выше ожидаемого.
“Рынок сбережений преодолел пик ставок, но движение останется плавным, и возможность зафиксировать экстрадоходность сохраняется. Главное - не упустить нужный момент и разместиться под высокий процент «вдолгую». На кредитном розничном рынке, даже несмотря на аккуратную корректировку ставок, мы пока не видим четких сигналов о скором “ренессансе”. Поэтому год вкладчика в России продолжится”, - подчеркнул Георгий Горшков.