Снижение темпов жилищного строительства вызвало падение в сегменте минеральной изоляции
Падение в сегменте минеральной изоляции в 2025 оценивается в 5%. Основными причинами стали сокращение спроса на рынке новостроек и заморозка девелоперами новых проектов, а также стагнация в сфере малоэтажного строительства. В денежном выражении объем потребления минеральных утеплителей к концу года достигнет 186 млрд руб. В 2026 снижение замедлится и составит 3%.
По данным экспертов ТЕХНОНИКОЛЬ, сокращение потребления минеральной изоляции по итогам 2025 года составит 5%. Каменная вата снизится на 2%, стекловолокно – на 10%.
Самые низкие показатели потребления наблюдаются в сегменте розничной торговли и малоэтажного строительства. Большинство частников занимают выжидательную позицию, сохраняя деньги на депозитах с довольно высокой ставкой, и не начинают ремонты или строительство новых домов.
По словам Василия Ткачева, руководителя направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ, важным сдерживающим фактором является и снижение продаж в многоквартирных домах. «Девелоперы, видя невысокую активность покупателей, откладывают старт новых проектов. Кроме того, отменен ряд программ с госфинансированием, что также негативно сказывается на объемах стройки и спросе на стройматериалы», – рассказал он.
Некоторое оживление наметилось в сентябре 2025: после двух этапов снижения ключевой ставки покупатели вновь начали брать ипотечные кредиты. Это привело к увеличению девелоперской активности и росту объема продаж минеральной изоляции по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Поддержку отрасли в течение года оказывало строительство складов и логистических комплексов, а также ремонт, реконструкция и возведение промышленных предприятий. Эти сегменты развиваются за счет популярности маркетплейсов, открывающих свои центры во всех регионах России, и роста машиностроения и обрабатывающего производства, требующих новых помещений и цехов. Однако и они не смогли сдержать общее снижение потребления во 2 полугодии.
Падение наблюдалось практически во всех регионах РФ. Наибольшее зафиксировано в Дальневосточном федеральном округе – на 17% – из-за остановки большинства госпрограмм. Некоторый рост отмечен в Москве (7%), где строительство многоквартирных домов не прекращается.
В 2026 сокращение потребления минеральной изоляции продолжится. На рынок будут влиять низкие темпы строительства многоквартирных домов, промышленных и гражданских объектов. При сохранении текущей экономической ситуации потребление минеральной изоляции уменьшится на 3%. Каменная вата продемонстрирует падение на 3%, стекловолокно будет балансировать около нуля.
«Большая часть потребления минеральной изоляции приходится на жилищное строительство (частное и многоквартирное). Оба эти сегмента зависят от стоимости кредитов, а значит, чем меньше ключевая ставка, тем выгоднее инвесторам начинать новые проекты. Если сохранятся положительные общеэкономические тенденции, скорее всего, в первой половине 2026 мы увидим дальнейшее снижение ставки, а следом за ним – активизацию отрасли», – прокомментировала Елена Кузнецова, директор по маркетингу направления «Минеральная изоляция ТЕХНОНИКОЛЬ».
В частном домостроении сформировался отложенный спрос, его реализация при продолжении снижения ключевой ставки может начаться уже весной следующего года. Уменьшение процентов по депозитам стимулирует население на проведение ремонтов и новое строительство, которые они откладывали в течение уходящего года.
В сегменте многоквартирных домов невысокая ключевая ставка позволит застройщикам наращивать объемы ввода новых проектов в расчете на удешевление ипотеки и рост продаж. Правда, в активную стадию строительства они выйдут не ранее 2027, так что в 2026 в этом сегменте ожидается пауза.
Рост индивидуального строительства не компенсирует снижение в сегменте ПГС, поэтому рынок в целом покажет отрицательную динамику. Избежать более сильного падения могла бы помочь господдержка, в том числе проектов в сфере ЖКХ. В 2026 планируется значительно повысить финансирование ремонтов теплотрасс и инженерных коммуникаций в регионах, что будет способствовать увеличению потребления технической изоляции.
«На падающем рынке в наиболее сложной ситуации окажутся производители минеральной изоляции, открывшиеся в последние 3-4 года. В условиях жесткой конкуренции и высокой кредитной нагрузки они не могут регулировать объем выпуска и при необходимости останавливать мощности. Преимуществ в качестве и доступности продукции они зачастую не имеют. Отсюда низкая рентабельность бизнеса и риск банкротств в ближайшие два года. Выживут, скорее всего, только те, кто находится в непосредственной близости к своим клиентам и в удаленных от других производителей регионах, а также инвестировавшие в запуск собственные, а не заемные средства», – отметил Василий Ткачев.
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали предложение квартир в дореволюционных домах на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга и выяснили, насколько популярны такие объекты и как отличается их стоимость.
Санкт-Петербург и Москва – лидеры по количеству сохранившихся дореволюционных домов. Они располагаются в исторических частях городов (например, в Москве – компактно внутри Садового кольца). Квартиры в них составляют сейчас около 2% от всего предложения на вторичном рынке в Москве и сразу 14% в Санкт-Петербурге (там в продаже можно найти даже помещения в домах, построенных в конце XVIII века). В Москве в районах Басманный и Тверской доля лотов в дореволюционных домах достигает 25-35% от всего объёма активного предложения, а в Санкт-Петербурге в округах Сенной, Веденский и Коломна превышает 90%.
Топ-10 районов Москвы и Санкт-Петербурга по доле квартир в дореволюционных домах от общего объёма предложения в них
|
Районы Москвы (АО) |
Доля лотов в дореволюционных домах от общего объёма предложения в районе |
Округа Санкт-Петербурга (районы) |
Доля лотов в дореволюционных домах от общего объёма предложения в районе |
|
Тверской (ЦАО) |
35% |
Сенной (Адмиралтейский) |
91% |
|
Басманный (ЦАО) |
25% |
Введенский (Петроградский) |
91% |
|
Мещанский (ЦАО) |
24% |
Коломна (Адмиралтейский) |
91% |
|
Арбат (ЦАО) |
20% |
№ 78 (Центральный) |
83% |
|
Красносельский (ЦАО) |
19% |
Литейный (Центральный) |
82% |
|
Замоскворечье (ЦАО) |
15% |
Владимирский (Центральный) |
81% |
|
Хамовники (ЦАО) |
14% |
Кронверкское (Петроградский) |
80% |
|
Пресненский (ЦАО) |
8% |
№ 7 (Василеостровский) |
75% |
|
Таганский (ЦАО) |
3% |
Адмиралтейский (Адмиралтейский) |
69% |
|
Якиманка (ЦАО) |
3% |
Екатерингофский (Адмиралтейский) |
68% |
Источник: Циан.Аналитика
В советские годы квартиры в дореволюционных домах были переоборудованы в «коммуналки» или (реже) в многокомнатные помещения на 2-3 отдельные квартиры. Многие дома подверглись капитальному ремонту и полной замене перекрытий и сетей. В постсоветский период число коммунальных квартир стало сокращаться (связано это, в т.ч. с программами по их расселению), но в Санкт-Петербурге их пока что ещё много. Многие строения того периода в последние годы проходят через реконструкцию и «превращение» в элитные клубные дома (особенно это характерно для центра Москвы).
«Сейчас это, как правило, дома с дорогими квартирами, как за счёт их расположения в центре, так и за счёт больших площадей (метраж помещений в дореволюционных доходных домах, как правило, превышал 100 кв. м.), – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – В Москве цена квадратного метра в дореволюционных домах сейчас в 2,5 раза выше, чем в среднем по городу (в массовом сегменте), в Санкт-Петербурге разрыв меньше – на 32%».
Цены в дореволюционных домах в последние годы увеличиваются быстрее, чем в целом по рынку за счёт повышенного интереса к ним: с 2022 г. «квадрат» в дореволюционных домах в Москве подорожал на 36% при росте в среднем по рынку на 6,3%, в Санкт-Петербурге – на 26,8% (средний по рынку рост на 5,9%).
Источник: Циан.Аналитика
Квартиры в дореволюционных домах сохраняют свою привлекательность и сейчас. В Москве в структуре потенциального спроса (в просмотрах объявлений на сайте Циан) на такие лоты приходится лишь 3%, однако доля в спросе выше, чем доля в предложении, а по относительному показателю (числу просмотров на 1 объявление) эти объекты даже популярнее постсоветских многоэтажек. В Санкт-Петербурге в структуре потенциального спроса на квартиры в дореволюционных домах приходится 16% просмотров (больше только у недавних новостроек), а по среднему числу просмотров 1 объявления они занимают второе место после советских кирпичных домов.
Характеристика рынка квартир в дореволюционных домах
|
|
Москва |
Санкт-Петербург |
||||||
|
мар.22 |
мар.23 |
мар.24 |
мар.25 |
мар.22 |
мар.23 |
мар.24 |
мар.25 |
|
|
Доля от общего объёма предложения на вторичном рынке |
2% |
2% |
2% |
2% |
14% |
11% |
12% |
14% |
|
Средняя цена кв.м., тыс. рублей |
650 |
612,1 |
743,9 |
884 |
241,2 |
229,9 |
265,4 |
305,8 |
|
Насколько цены в дореволюционных домах выше среднегородского уровня |
в 2 раза |
в 2 раза |
в 2,2 раза |
в 2,5 раза |
10% |
13% |
20% |
32% |
|
Доля в потенциальном спросе (числе просмотров объявлений на сайте Циан) |
2% |
2% |
2% |
3% |
21% |
15% |
16% |
16% |
Источник: Циан.Аналитика
Эксперты Циан.Аналитики рассчитали доступность аренды в городах-миллионниках, и выяснили, какая доля от среднего размера заработной платы уходит на оплату съёмного жилья и как показатель изменился за последний год.
В среднем по городам-миллионникам сейчас ежемесячный арендный платёж составляет 37% от размера заработной платы*. Чем выше средняя ставка аренды в городе, тем большую долю от заработной платы населения составляет выплата за жильё.
Более 40% дохода уходит на оплату съёмного жилья в Москве (46%) и Санкт-Петербурге (42%), в лидерах также Нижний Новгород, Ростов-на-Дону и Волгоград (39-40%). В структуре расходов жителей Уфы арендные платежи составляют минимальные среди миллионников 31%.
«Год назад доступность съёмного жилья была ниже. В среднем по миллионникам на оплату аренды уходило 40% от среднего размера заработной платы, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Увеличение доступности аренды стало следствием опережающего роста зарплат – за последний год они увеличились в среднем по миллионникам на 18%, а ставки аренды на 11%».
Особенно заметно доступность арендного жилья выросла в Краснодаре и Челябинске (доля расходов сократилась на 5 п.п.). Москва сохраняет 1 место по доле расходов на аренду от заработной платы, несмотря на её снижение на 2 п.п. Единственный город, где доступность не увеличилась – Красноярск.
|
Город |
Средняя заработная плата, тыс. рублей в месяц |
Средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры в марте 2025, тыс. рублей в месяц |
Расчетная доля расходов |
Динамика за год |
|
Москва |
141,0 |
65,3 |
46% |
-2 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
94,2 |
39,4 |
42% |
-1 п.п. |
|
Нижний Новгород |
79,9 |
31,9 |
40% |
-4 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
75,6 |
29,4 |
39% |
-4 п.п. |
|
Волгоград |
60,0 |
23,2 |
39% |
-1 п.п. |
|
Новосибирск |
81,0 |
30,9 |
38% |
-4 п.п. |
|
Казань |
79,8 |
30,2 |
38% |
-3 п.п. |
|
Екатеринбург |
88,4 |
32,7 |
37% |
-2 п.п. |
|
Самара |
70,8 |
26,1 |
37% |
-2 п.п. |
|
Краснодар |
77,9 |
28,1 |
36% |
-5 п.п. |
|
Омск |
67,4 |
24,3 |
36% |
-1 п.п. |
|
Пермь |
76,7 |
26,6 |
35% |
-4 п.п. |
|
Челябинск |
73,8 |
24,8 |
34% |
-5 п.п. |
|
Красноярск |
85,4 |
28,6 |
34% |
0 п.п. |
|
Воронеж |
67,6 |
22,1 |
33% |
-2 п.п. |
|
Уфа |
76,4 |
23,8 |
31% |
-2 п.п. |
|
В среднем |
|
|
37% |
-3 п.п. |
Источник: Циан.Аналитика
После оплаты съёмного жилья у арендатора остаётся от 37 тыс. рублей (в Волгограде) до 76 тыс. рублей (в Москве). Эти суммы в 2,4-3,3 раза превышают размер прожиточного минимума. Т.е. ни в одном городе не складывается такой ситуации, когда после оплаты аренды у жильца не оставалось бы средств на жизнь.
В абсолютном выражении больше всего денег после оплаты арендного жилья остаётся в Москве, несмотря на то, что платёж составляет около половины от среднего размера зарплаты. Это в 3,2 раза больше размера прожиточного минимума. В Уфе и Казани оставшиеся свободные средства в 3,3 раза превышают размер прожиточного минимума, хотя в абсолютном выражении это около 50-53 тыс. рублей.
*Методика
Расчёты проводились для однокомнатных квартир в городах-миллионниках.
Информация о среднем размере заработной платы получена из Базы данных показателей муниципальных образований Федеральной службы государственной статистики (данные за 2023 и 2024 гг., за вычетом НДФЛ).
Для расчётов выбрана величина прожиточного минимума трудоспособного населения в каждом конкретном регионе на 2025 г.