Розничные ЗПИФы недвижимости стремительно увеличивают количество метров
С начала 2025 года объем недвижимости в розничных фондах увеличился почти на треть и составил 4,7 млн кв. м. Такие данные представлены в совместном отчете консалтинговой компании IBC Real Estate и управляющей компании «Альфа-Капитал». В абсолютных значениях прирост составил 1,1 млн кв. м. Для сравнения: за 2024 год показатель вырос на 1 млн кв. м.
Недвижимость закрепила за собой статус одного из ключевых активов в ЗПИФах. В условиях неопределенности инвесторы все чаще обращаются к активам, которые слабо коррелируют с динамикой акций и облигаций, поэтому инвестиции на рынке недвижимости продолжают работать даже во время кризисов на фондовом рынке. Для ЗПИФов такие вложения становятся фактором устойчивости: недвижимость сглаживает влияние макроэкономических колебаний и формирует базу для долгосрочного развития.
Активность УК по приобретению новых объектов в ЗПИФы сохраняется на высоком уровне. В I полугодии 2025 года в интересах розничных ЗПИФов было приобретено 13 складов (872 тыс. кв. м), 179 квартир и 325 апартаментов (15 тыс. кв. м), а также 3 помещения в формате стрит-ретейла (656 кв. м).
Недвижимость* в структуре розничных ЗПИФов, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Данные от 30.06.2025
* Объем недвижимости указан по действующим розничным фондам на 30.06.2025, исключая фонды на стадии прекращения, и не учитывает земельные участки и вспомогательные объекты.
Здесь и далее в расчетах представлены данные о СЧА розничных фондов ЗПИФов недвижимости, включающих в свой состав более 20 пайщиков и открытых для свободного приобретения.
УК продолжают рассматривать склады как один из наиболее перспективных классов активов благодаря устойчивости сегмента к кризисам. Кроме того, склады чаще сдаются крупным арендаторам на долгий срок, что снижает риски ротации и повышает устойчивость денежных потоков.
Несмотря на недавнюю коррекцию, средняя ставка аренды складов класса «А» с 2020 года выросла почти втрое: с 4 200 руб. за 1 кв. м в год до 11 500 руб. за 1 кв. м в год на конец августа 2025 года (без учета операционных расходов, НДС и коммунальных платежей).
Помимо объектов, уже находящихся в портфелях УК, управляющие компании дополнительно приобрели более 1 млн кв. м объектов, которые в ближайшее время будут включены в состав активов розничных ЗПИФов. Большая часть новых площадей относится к складскому сегменту.
«В розничных ЗПИФах коммерческая недвижимость классических сегментов (бизнес-центры, торговые центры, гостиницы и склады) составляет всего около 3% от общего объема качественных полезных площадей в России. Это свидетельствует о том, что рынок еще далек от насыщения. УК продолжают приобретать ликвидные объекты из различных сегментов для включения в состав фондов», — говорит Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
За первые 6 месяцев 2025 года стоимость чистых активов розничных фондов, инвестирующих в недвижимость, выросла на 17% и достигла 573 млрд руб. Рост СЧА розничных ЗПИФов обусловлен как активным приобретением складских объектов, так и переоценкой стоимости активов в портфелях УК.
Динамика СЧА розничных ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость*, млрд руб.
Данные от 30.06.2025
Источник: IBC Real Estate
«Розничные ЗПИФы, в которых представлена недвижимость, с каждым годом укрепляют свои позиции на рынке коллективных инвестиций. Вместе с ростом числа фондов увеличиваются и их СЧА, объемы недвижимости в их составе и интерес со стороны розничных инвесторов. Подобные фонды являются востребованными у широкой аудитории розничных инвесторов с разными уровнями вложений», — говорит Владимир Стольников, инвестиционный директор, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями «Альфа-Капитал».
По оценке ВТБ, общерыночный объем рублевых пассивов в апреле достиг 55,5 трлн рублей, прибавив за месяц 976 млрд (+ 1,8%). Это в два раза больше прироста за март. По прогнозам ВТБ, в мае рублевый рынок сбережений увеличится еще на 587 млрд рублей. Общий портфель сбережений в апреле превысил 58,8 трлн рублей.
Основным фактором роста рынка остается привлечение в национальной валюте. По итогам первого полугодия рублевый портфель сбережений в России превысит 57,5 трлн (+7,3%), а в конце года может достичь 65 трлн (+21%).
«Сберегательная активность населения остается на высоком уровне — рынок рублевых вкладов в апреле вырос почти на 1 трлн рублей, превысив наши ожидания. Мы видим, что инфляция замедляется, а экономика постепенно возвращается к сбалансированному росту, создавая условия для снижения ключевой ставки. Мы ждем от регулятора сигнал о скором переходе от жесткой к нейтральной денежно-кредитной политике. Рынок уже реагирует на эти «красные флаги»: доходность по краткосрочным вкладам опережает долгосрочные, а тренд на снижение ставок усиливается. Однако ВТБ еще сохраняет максимальную ставку по депозитам 20%, давая вкладчикам возможность взять «горящую путевку» к высокой доходности», – прокомментировал руководитель департамента сбережений и зачислений ВТБ Дмитрий Володин.
Эксперты Циан.Аналитики выяснили, что происходит со ставками долгосрочной аренды в крупных городах РФ в мае 2025 г.
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Для анализа динамики цен использовались данные по ставкам аренды 1-комнатных квартир (кроме элитных).
Средние ставки долгосрочной аренды в крупных городах РФ снижались с октября 2024 г. (суммарно более полугода). Всё это время число городов, где съёмное жильё дешевело, превышало число локаций, где расценки увеличивались или не менялись. Такой длительный и устойчивый тренд зафиксирован впервые за последние 5 лет (с весны 2020 года, когда рынок падал на фоне жёстких карантинных ограничений).
В мае 2025 г. снижение в большинстве локаций прекратилось. Если по итогам апреля в среднем по крупным городам РФ арендные ставки в однокомнатных квартирах снизились примерно на 1%, то по итогам мая этого года фиксируется стагнация.
В 16 локациях из 40 анализируемых средние ставки в однушках изменились в пределах +/-1%, а в 13 городах даже увеличились более чем на 1%. Особенно заметный рост в Сочи, Калининграде, Махачкале. Положительная динамика фиксируется также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В 11 локациях, в том числе в Москве, пока что средние ставки продолжают снижаться. То есть теперь городов с отрицательной динамикой меньше, чем тех, где наблюдается рост или стагнация.
Как менялись ставки аренды в однокомнатных квартирах
|
Сколько было локаций, где ставки за месяц |
окт.24 |
апр.25 |
май.25 |
|
выросли |
11 |
11 |
13 |
|
не изменились (+/- 1%) |
6 |
11 |
16 |
|
упали |
23 |
18 |
11 |
Стимулом к росту ставок стало и снижение объёма активного предложения. За последний месяц выбор в целом по локациям сократился на 2,5%. Но часть этого снижения обеспечена поведением собственников, которые на период майских праздников решили временно сдавать свои объекты посуточно.
«Начиная с июня с высокой долей вероятности положительная динамика будет фиксироваться в большей части городов – последние 2 года активность на рынке растёт в начале лета, а вместе с ней увеличиваются и расценки, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – В этом году сезонный рост, скорее всего, будет не таким сильным как в предыдущие годы, он может лишь компенсировать снижение последних месяцев, но не превысит уровни сентября 2024 года».
|
Локация |
Средняя ставка аренды 1-комн. квартиры, тыс. рублей в месяц |
Динамика средней ставки за месяц |
|
Барнаул |
23,2 |
-3,7% |
|
Владивосток |
25,5 |
-4,9% |
|
Волгоград |
22,5 |
0,9% |
|
Воронеж |
21,4 |
-1,8% |
|
Екатеринбург |
32,8 |
0,0% |
|
Ижевск |
22,7 |
1,8% |
|
Иркутск |
28,3 |
1,4% |
|
Казань |
30,7 |
1,3% |
|
Калининград |
38,2 |
12,0% |
|
Кемерово |
22,3 |
-0,4% |
|
Киров |
18,7 |
-0,5% |
|
Краснодар |
26,9 |
-1,1% |
|
Красноярск |
27,6 |
-0,7% |
|
Ленинградская область |
29,1 |
3,9% |
|
Махачкала |
28,5 |
7,1% |
|
Москва |
63,1 |
-1,3% |
|
Московская область |
41,1 |
0,7% |
|
Набережные Челны |
24,7 |
0,4% |
|
Нижний Новгород |
31,9 |
0,9% |
|
Новокузнецк |
23,2 |
2,2% |
|
Новосибирск |
30,3 |
-0,3% |
|
Омск |
23,3 |
-0,9% |
|
Оренбург |
21,1 |
0,0% |
|
Пермь |
26,3 |
4,8% |
|
Ростов-на-Дону |
28,3 |
0,4% |
|
Рязань |
24,0 |
3,9% |
|
Самара |
25,6 |
-2,7% |
|
Санкт-Петербург |
41,5 |
4,3% |
|
Саратов |
19,7 |
-3,9% |
|
Севастополь |
29,4 |
4,6% |
|
Сочи |
50,5 |
15,6% |
|
Ставрополь |
22,4 |
0,4% |
|
Тольятти |
20,8 |
-1,0% |
|
Томск |
24,3 |
-1,6% |
|
Тюмень |
26,3 |
0,0% |
|
Ульяновск |
19,8 |
1,1% |
|
Уфа |
23,0 |
-5,0% |
|
Хабаровск |
38,8 |
-6,1% |
|
Челябинск |
24,5 |
-0,8% |
|
Ярославль |
23,0 |
-3,8% |
|
В среднем |
|
0,7% |