Итоги I полугодия на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы. Объём предложения вырос на 1,7%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 1 735 250 руб. (+6% за квартал, +3,7% за полгода, +6,1% за 12 месяцев).

---

Основные тенденции

В I полугодии 2023 года в продажу вышли пять новых высокобюджетных комплексов, также стартовали продажи в третьей очереди «Вишневого сада». Суммарная экспозиция за полгода выросла на 1,7% и составила 1,2 тыс. лотов.

Средневзвешенная цена кв. метра на конец июня 2023 года составила 1,74 млн рублей (+3,7% за полгода).

С января по июнь 2023 года по высокобюджетным проектам было совершено 106 сделок по ДДУ. В статистике не учтены сделки по ДКП и ПДКП.

 

Предложение

По итогам I полугодия 2023 года на рынке высокобюджетной недвижимости находилось 65 проектов, из них 41 проект относится к элитному классу, а 24 проекта – к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец периода составил 1,2 тыс. лотов, из них 55% приходится на квартиры и 45% – на апартаменты. По сравнению с концом прошлого года, количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 1,7%, за 12 месяцев – на 32,4%.

 

Динамика объема предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по кварталам, количество лотов

Источник: Метриум

 

В 2023 году в продажу активно выходили новые высокобюджетные комплексы: открытые продажи стартовали в пяти проектах.

Новые проекты на первичном рынке высокобюджетного сегмента в I полугодии 2023 г.

№	Название	Девелопер	Объект продаж	Класс
1	Клубный дом Петровский	Show Me	апартаменты	элитный
2	Вознесенский 11/3	Частный девелопер	квартиры	элитный
3	Хамовники 12	Coldy	квартиры	делюкс
4	Обыденский №1	Sminex - Интеко	квартиры	делюкс
5	Forum	MR Group	квартиры	элитный

Источник: Метриум

 

Высокобюджетные проекты сконцентрированы в ЦАО, а также в приближенных к центру локациях СЗАО и ЗАО. Среди районов по количеству высокобюджетных лотов в продаже первое место принадлежит Якиманке (20,1%). Здесь находится проект с самым большим числом квартир в продаже – «Лаврушинский» от «Sminex-Интеко». На втором месте – Пресненский район (17,5%).

 

Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по районам г. Москвы

Источник: Метриум

Среди элитных проектов сохраняется высокая доля предложений на начальным этапе строительства (16,3%) за счет выхода на рынок новой очереди ЖК «Вишневый сад». В классе делюкс превалируют предложения на этапе монтажа (71,2%).

 

Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов

Класс элитный

Источник: Метриум

 

Класс делюкс

Источник: Метриум

В отличие от других сегментов рынка, в проектах высокобюджетного сегмента существенная часть предложений относится к многокомнатным лотам – 37,8% в элитных комплексах и 32,6% в комплексах делюкс.

 

Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по типу комнатности, количество лотов

Класс элитный

Источник: Метриум

 

Класс делюкс

Источник: Метриум

Доля элитных квартир и апартаментов с отделкой растет (47,6%, +5,7 п.п. за полгода). В делюкс-классе в основном представлены лоты без отделки (77,4%, -1,1 п.п. за полгода).

 

Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента по типу отделки, количество лотов

Класс элитный

Источник: Метриум

 

Класс делюкс

Источник: Метриум

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра на конец июня 2023 года составила 1 735 250 руб. (+6% за квартал, +3,7% за полгода, +6,1% за 12 месяцев). Цены стабильны, колебания происходят из-за выхода в продажу новых проектов. Так, во II квартале 2023 года одним из наиболее дорогостоящих проектов на рынке стал новый ЖК «Обыденский №1».

 

Средневзвешенная цена предложения первичной недвижимости высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

 

Высокобюджетный рынок предлагает большой выбор планировочных решений во всех типологиях – от студий до многокомнатных пентхаусов. Бюджет предложения зависит от наполнения проекта.

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по площадям и бюджетам

Источник: Метриум

 

Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента в зависимости от стоимости и площади

Площадь, кв. м		Бюджет, руб.
	до 100 млн	100–150 млн	150–200 млн	200–250 млн	250–300 млн	300+ млн
до 100	18%	5%	4%	1%
100-150	1%	11%	5%	4%	2%	2%
150-200		1%	7%	6%	2%	6%
200-250			1%	1%	3%	8%
250+					1%	10%

Источник: Метриум

 

Рейтинг самых доступных предложений высокобюджетного сегмента в июне 2023 года:

– «Клубный дом Петровский»: апартамент площадью 33,7 кв. м за 27,8 млн руб.

– CULT: апартамент площадью 27 кв. м за 28 млн руб.

– Vesper Tverskaya: апартамент площадью 36,5 кв. м за 32,9 млн руб.

– «Мюр & Мерилиз»: квартира площадью 48,9 кв. м за 39,7 млн руб.

– Lucky: квартира площадью 45,4 кв. м за 40,9 млн руб.

 

Рейтинг самых дорогих предложений высокобюджетного сегмента в июня 2023 года[1]:

– «Vesper Tverskaya: пентхаус площадью 1067,4 кв. м за 2,3 млрд руб.

– «Лаврушинский»: пентхаус площадью 459,4 кв. м за 2,1 млрд руб.

– «Обыденский №1»: пентхаус площадью 428,5 кв. м за 2 млрд руб.

– «Клубный дом в Газетном»: лот площадью 943,01 кв. м за 1,8 млрд руб.

– WOODS: пентхаус площадью 687 кв. м за 1,6 млрд руб.

 

Спрос

Количество зарегистрированных сделок по ДДУ на рынке высокобюджетного сегмента в I полугодии 2023 года составило 106[2] штук. Во II квартале года активность покупателей была достаточно высокой (65 ДДУ), однако ниже, чем в аналогичный период год назад. Стоит учитывать, что многие элитные комплексы реализуются после ввода в эксплуатацию по договорам купли-продажи (ДКП) или по предварительным договорам (ПДКП).

 

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.

Источник: Метриум

 

Треть сделок пришлась на Пресненский район – проекты Lucky и Sky View. Комплекс Lucky стал самым продаваемым проектом в I полугодии 2023 года. На втором месте – комплекс «Вишневый сад» (район Раменки), где в продажу вышла новая очередь.

 

Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости высокобюджетного сегмента по районам

Источник: Метриум

 

«Для высокобюджетного рынка I полугодие 2023 года ознаменовалось выходом в продажу пяти новых комплексов, а также новой очереди ЖК «Вишневый сад», – подводит итог Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Из-за выхода новых объемов происходят колебания цен, хотя по отдельным проектам они остаются несущественными. Также валютный курс в течение последних шести месяцев не оказывал заметного влияния на ценообразование высокобюджетных комплексов. Оба фактора стимулируют спрос: в апреле-июне 2023 года активность покупателей стала восстанавливаться после «затишья» в начале года».

[1] Открытые цены, без учета закрытых продаж.

[2] Сделки физических лиц.

Во всех классах жилья снизилась доля проданных квартир с отделкой

Значение лотов с отделкой (чистовой и предчистовой) для московской стройиндустрии постепенно снижается. Доля этого продукта за последний год стала меньше во всех сегментах. В большинстве случаев имеет место чистый спад количества сделок. Единственное исключение – бизнес-класс, где продажи объектов этой категории растут, но медленнее, чем квартир в черновом исполнении. Сильнее всего, по данным  Urbanus.ru, обозначенный тренд проявился в премиум-классе (минус 13 процентных пунктов за год). 

---

Жилые комплексы и отдельные корпуса, укомплектованные квартирами с отделкой, все еще пользуются большой популярностью среди массовой аудитории. По итогам первой половины сезона-2023 они аккумулировали 79,8% спроса в рамках сегмента «комфорт» (если брать статистику только по «старым» округам). Но это все же на 3,2% ниже показателя января-июня 2022 г. В Троицком и Новомосковском округах большинство покупателей по-прежнему выбирают лоты с отделкой от застройщика – в чистовом варианте или формате white box. Тем не менее, и здесь наблюдается сокращение их представительства в структуре спроса – с 58,6% до 56,2%.

Бизнес-класс в первом полугодии 2023-го стал единственным сегментом строительного рынка, где отмечался рост продаж. Общее количество реализованных квартир увеличилось на 22,0%, а квартир с отделкой – только на 11,9%. Соответственно, удельный вес последних также убавился – на 2,2 процентных пункта (до 24,0%).

Вынужденный отказ девелоперов от аутентичных брендовых материалов серьезно сказался на  структуре сделок в высокобюджетном сегменте. В статистике спроса по новостройкам премиум-класса представительство квартир с отделкой сузилось сразу на 13,3 процентного пункта, сравнявшись с аналогичным показателем в бизнес-классе. В элит-классе из 40 жилых объектов, купленных за первую половину сезона, лишь 11, то есть 27,5%, отличаются опцией «отделка от застройщика». Годом ранее эта пропорция исчислялась 40,0%.