Разница в цене между комнатами и студиями достигла 2,5 раз и продолжает расти
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что происходит с ценами, спросом и предложением на рынке комнат крупных российских городов.
- За год комнаты подорожали на 4,3% – заметно ниже официальной инфляции. Наиболее выраженный рост в Рязани, Ижевске, Воронеже, Ульяновске. Подробные данные – в приложении.
- Комнаты стоят в среднем в 2,5 раза дешевле студий. Наибольший разрыв в Пензе и Ульяновске.
- Объём предложения на 4,5% ниже, чем год назад. Наибольший выбор комнат в Санкт-Петербурге, Московском регионе, Новосибирске и Екатеринбурге.
- За год комнаты подорожали в среднем на 4,3%, что заметно ниже официальной инфляции. Фактически, цены стагнируют. Спрос на данный формат жилья снижается, как и выбор качественных вариантов, поэтому их стоимость практически не увеличивается.
Наиболее сильно комнаты подорожали в Рязани, Ижевске, Воронеже, Ульяновске (на 14-18%) – год назад в этих городах были одни из самых низких цен в сегменте. В 7 локациях средние цены снизились, наиболее сильно – в Краснодаре, Пензе, Красноярске и Новокузнецке.
- Покупка комнаты обойдётся в 2,5 раза дешевле, чем покупка студии на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам. Самый большой разрыв в Пензе (почти в 4 раза) и Ульяновске (в 3,5 раза). Более чем в 3 раза цены различаются также в Рязани, Челябинске, Кирове, Красноярске, Ижевске, Оренбурге, Тольятти. В этих городах получится неплохо сэкономить при покупке такого формата жилья.
В действительности рынок комнат редко является альтернативной рынка квартир. При нехватке средств на студию или «однушку» покупатель скорее будет искать варианты в других локациях или отложит сделку. Комнаты же чаще приобретают для сдачи в аренду, для временного проживания в конкретном районе или для получения регистрации.
Минимальный разрыв в ценах между комнатами и студиями в Кемерове, Москве и Владивостоке – менее 2-х раз. В Москве часть комнат продаётся в старых домах в центральных районах с высоким уровнем цен, в то время как студий в самом центре очень мало, в основном они находятся в новостройках в отдалённых районах.
За последний год студии подорожали сильнее комнат (в среднем на 8,7% против 4,3%), поэтому ценовой разрыв между сегментами увеличился. Интерес к ним сохраняется в условиях высоких ипотечных ставок и роста цен.
- За год объём предложения комнат снизился на 6%. Сейчас на выбор в анализируемых локациях доступно 9,9 тыс. лотов, год назад – 10,5 тыс. Это долгосрочный тренд, только в отдельные периоды нарушаемый рыночными колебаниями. Для сравнения, 5 лет назад было доступно около 27 тыс. комнат (в 2,5 раза больше, чем сейчас).
Комнаты продаются в обычных 2-4-х комнатных квартирах, в коммуналках, в общежитиях. Самый большой выбор – в Санкт-Петербурге, где сохранилось больше всего коммунальных квартир (2,5 тыс. уникальных лотов или около четверти от всего числа в анализируемых локациях), Москве (~1,1 тыс.), Новосибирске (~700), Екатеринбурге (~500). За год объём предложения особенно сильно снизился во Владивостоке (в 3 раза), Ульяновске (-45%) и Кирове (-40%) – в этих городах выбор комнат небольшой, поэтому колебания в числе лотов заметнее.
«Интерес к покупке комнат на 5% ниже, чем в 2024 г. Объём предложения такого формата жилья, как и его популярность, с каждым годом уменьшается – связано это и с программами по расселению коммуналок, и с тем, что комнаты часто выкупают несколькими лотами, формируя полноценную квартиру, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Снижение спроса в сегменте ограничивает рост стоимости, поэтому на рынке сохраняется ценовая стагнация».
Приложение
|
Локация |
Средняя стоимость комнаты на вторичке, млн рублей, октябрь 2025 г. |
Динамика средней стоимости за год |
Средняя стоимость студии на вторичке, млн рублей, октябрь 2025 г. |
Во сколько раз студия дороже комнаты |
|
Барнаул |
1,61 |
11,7% |
4,28 |
2,7 |
|
Владивосток |
2,68 |
-1,0% |
5,22 |
1,9 |
|
Волгоград |
1,29 |
9,9% |
3,66 |
2,8 |
|
Воронеж |
1,27 |
14,7% |
3,54 |
2,8 |
|
Екатеринбург |
1,60 |
0,9% |
4,55 |
2,8 |
|
Ижевск |
1,02 |
15,7% |
3,15 |
3,1 |
|
Иркутск |
1,90 |
2,7% |
5,33 |
2,8 |
|
Казань |
2,66 |
13,0% |
6,08 |
2,3 |
|
Калининград |
1,68 |
7,8% |
4,76 |
2,8 |
|
Кемерово |
1,94 |
12,4% |
3,09 |
1,6 |
|
Киров |
0,98 |
2,2% |
3,22 |
3,3 |
|
Краснодар |
1,72 |
-15,2% |
3,56 |
2,1 |
|
Красноярск |
1,35 |
-4,6% |
4,31 |
3,2 |
|
Липецк |
1,03 |
7,6% |
2,82 |
2,7 |
|
Москва |
6,23 |
3,7% |
12,06 |
1,9 |
|
Набережные Челны |
1,64 |
3,0% |
4,04 |
2,5 |
|
Нижний Новгород |
1,86 |
0,5% |
5,09 |
2,7 |
|
Новокузнецк |
1,39 |
-4,3% |
2,84 |
2,0 |
|
Новосибирск |
1,53 |
0,4% |
4,18 |
2,7 |
|
Омск |
1,41 |
2,6% |
3,74 |
2,7 |
|
Оренбург |
1,02 |
1,9% |
3,11 |
3,1 |
|
Пенза |
0,73 |
-8,5% |
2,81 |
3,8 |
|
Пермь |
1,50 |
9,0% |
3,69 |
2,5 |
|
Ростов-на-Дону |
1,65 |
11,3% |
4,45 |
2,7 |
|
Рязань |
0,87 |
18,3% |
2,91 |
3,4 |
|
Самара |
1,55 |
3,8% |
3,94 |
2,5 |
|
Санкт-Петербург |
3,30 |
4,2% |
7,11 |
2,2 |
|
Саратов |
1,23 |
12,6% |
3,15 |
2,6 |
|
Севастополь |
2,61 |
3,4% |
7,63 |
2,9 |
|
Сочи |
4,48 |
8,7% |
9,43 |
2,1 |
|
Ставрополь |
1,42 |
0,9% |
3,57 |
2,5 |
|
Тольятти |
0,98 |
-1,5% |
2,93 |
3,0 |
|
Томск |
1,68 |
8,4% |
3,68 |
2,2 |
|
Тюмень |
1,65 |
3,6% |
4,17 |
2,5 |
|
Ульяновск |
0,78 |
13,5% |
2,75 |
3,5 |
|
Уфа |
1,59 |
0,9% |
4,09 |
2,6 |
|
Хабаровск |
1,89 |
-1,2% |
4,44 |
2,4 |
|
Чебоксары |
1,16 |
7,8% |
2,88 |
2,5 |
|
Челябинск |
1,16 |
3,8% |
3,86 |
3,3 |
|
Ярославль |
1,14 |
6,1% |
2,99 |
2,6 |
|
В среднем по городам |
1,73 |
4,3% |
4,33 |
2,5 |
Источник: Циан
Методика
Проанализированы объявления по продаже комнат на Циане в октябре 2024 и 2025 гг. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2020 года.
Предложение
Влияние пандемии COVID-19 на прирост нового предложения в сегменте качественной производственно-складской недвижимости оказалось существенным. По итогам 2020 года рынок пополнился на 107 800 кв.м новых проектов, тогда как на начало года прогнозировался прирост более чем в 200 000 кв.м.
Общий объем рынка по итогам 2020 года остался на уровне 3,05 млн. кв.м
Прирост предложения в 2020 году был обеспечен тремя проектами, два из которых имеют спекулятивную направленность и один – это проект build-to-suit для компании «Марвел Логистика».
Перспективное предложение
Несмотря на кризисные явления 2020 года, сегмент производственно-складской недвижимости продемонстрировал наибольшую устойчивость и стабильность в сравнении с другими сегментами рынка. Важнейшим фактором, который позволил избежать негативного влияния пандемии, явилось отсутствие шока спроса на складские помещения. Данный факт вместе с ростом оборотов интернет-торговли, начиная со второй половины 2020 года, позволяет нам позитивно оценивать перспективы роста нового предложения в 2021 году.
Всего, по нашим прогнозам, в 2021 году на рынок качественной производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга выйдет 230 000 кв.м новых спекулятивных площадей.
Кроме этого, в 2021 году ожидается ввод 118 000 кв.м складских проектов, уже реализованных по схеме build-to-suit для конечных пользователей.
Спрос
Пандемия короновируса и ограничения, связанные с ней, повлияли на поведение основных игроков.
Традиционно деловая активность на рынке складской недвижимости достигала пика в осенний период. В 2020 году пик активности сместился на постковидный сезон – летний.
На фоне дефицита качественного предложения и влияния пандемии, мы наблюдали следующие тенденции со стороны конечных пользователей:
- Увеличилось число запросов на покупку готовых объектов под собственные нужды.
- Увеличилось число запросов на покупку земельных участков площадью от 0,5 до 1,5 га под строительство складов/производств.
Складская недвижимость Санкт-Петербурга показала высокий уровень устойчивости к текущему кризису на фоне других сегментов.
Ввиду этого активизировались инвесторы, которые готовы покупать складские комплексы с арендаторами.
Вакансия и ставки аренды
Ввиду сравнительного низкого прироста спекулятивных площадей за 2020 год, объем вакантных площадей не демонстрирует значительных колебаний. За счет ввода 50 000 новых спекулятивных площадей в 4 квартале 2020 года уровень вакансии подвергся коррекции и по итогам 2020 года составляет 3,3%.
На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков укрепляется тренд увеличения уровня запрашиваемых ставок аренды.
Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 500 – 580 руб. за кв.м в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости КУ.
Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 420 – 450 руб. за кв.м в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости КУ.
Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 430 – 500 руб. за кв.м в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости КУ.
Предложение квартир в проектах на начальной стадии строительства в Новой Москве сократилось на 40% за последний год, подсчитали эксперты «Метриум». Доля таких квартир, как правило, более доступных по цене, чем в новостройках на высокой стадии строительства, снизилась до 24%. Вместе с тем, в готовых домах квартир совсем мало – менее 300 единиц или 3,1%.
К концу 2020 года в новостройках Новой Москвы застройщики предлагали покупателям 9,2 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем предложения аналогичного периода 2019 года (9,3 тыс. единиц). Однако структура предложения за прошедшие 12 месяцев кардинально изменилась: квартир в домах на котловане стало значительно меньше.
Сейчас на рынке 2,2 тыс. квартир в жилых комплексах (или отдельных корпусах), которые находятся на начальной стадии строительства. Такие варианты популярны среди клиентов, которые готовы ждать завершения стройки пару лет и стремятся сэкономить на более низкой цене на котловане. Доля таких квартир сейчас составляет 24% от общего числа объектов в продаже. Между тем в конце прошлого года на выбор у дольщиков были 3,6 тыс. единиц жилья на ранней стадии строительства, а их доля составляла 39%. Таким образом, их предложение сократилось на 40%.
«Основная причина сокращения предложения на котловане – это снижение активности застройщиков в последние два года, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Новые проекты застройки в ТиНАО были немногочисленны, поэтому новинки сейчас автоматически становятся эксклюзивом. Этот эффект мы зафиксировали в уходящем году, когда вывели в продажу культурно-образовательный кластер Russian Design District – один из четырех новых проектов. Мы сразу привлекли внимание большого числа клиентов, которые давно ждали комплекс бизнес-класса. Приобретать новостройку на ранней стадии очень выгодно, потому что стартовые цены всегда ниже. Иными словами, таких объектов мало, и они быстро раскупаются или переходят на более высокую стадию готовности».
Одновременно увеличилось предложение новостроек на этапе монтажа этажей и в корпусах с отделочными работами. В корпусах, где идет строительство бетонного каркаса, сейчас представлены почти 4 тыс. квартир, а их доля составляет 43%. За прошедший год таких вариантов жилья стало на 11% больше.
В домах с более высокой стадией готовностью (отделка) сейчас представлены 2,8 тыс. квартир, что равно 30,4% от общего числа объектов. За год предложение жилья в почти готовых домах увеличилось на 52%.
«Покупатели жилья по-прежнему предпочитают квартиры на стадии котлована из-за более низкой цены, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Однако значительную часть 2020 года на рынок не выводилось новых корпусов. Сначала из-за пандемии, а затем – из-за особенностей работы через эскроу-счета, которые не позволяют оперативно реагировать на рыночные колебания и насыщать перегретый рынок новым предложением. Это повысило долю предложения в высокой стадии готовности, что стало значимым фактором роста средней стоимости квадратного метра жилья на рынке».
При этом, отмечают эксперты «Метриум», предложение квартир в готовых корпусах и жилых комплексах, как и год назад, существенно ограниченно. Сейчас и в конце 2019 года таких объектов менее 300 (3,1% от общего числа квартир).
«Снижение предложения жилья на ранней стадии – это одно из последствий реформы долевого строительства, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Застройщики в Новой Москве замедлили выход в продажу новых проектов в последние годы. Им нужно было время на адаптацию к новым правилам финансирования застройки и на отладку механизмов взаимодействия с банками и органами власти. Сейчас это привело к нехватке вариантов жилья на котловане и заметному росту средней строительной готовности жилых комплексов на рынке. Это значит, что выбор у клиентов, которые хотят сэкономить на стартовых ценах, значительно сократился и им придется выбирать среди более дорогих объектов на поздних стадиях».
Эксперты «Метриум» отмечают, что в 2020 году застройщики начали возводить в Новой Москве четыре жилых комплекса. Это в два раза больше, чем в 2019 году, когда были только две новинки, но меньше, чем в 2018 году (пять проектов). При этом средняя стоимость квадратного метра за последний год увеличилась почти на 30% и составила 165 тыс. рублей за кв.м.
