Предложение в новостройках «старой» Москвы сократилось на 20% за год
Объем предложения на первичном рынке «старой» Москвы сократился на 19,7% за год, подсчитали эксперты компании «Метриум». В октябре 2025 года зафиксирован минимальный показатель с мая 2022 года.
По данным «Метриум», в октябре 2025 года на рынке новостроек «старой» Москвы продается 42 470 квартир и апартаментов. За квартал этот показатель сократился на 10%, за год – на 19,7%. Текущий объем экспозиции является минимальным с мая 2022 года, когда в исторических границах столицы было представлено 39 810 лотов.
В разрезе сегментов динамика изменений объема экспозиции в годовом выражении выглядит следующим образом: в массовых новостройках показатель сократился на 42,6% (до 12 720 лотов), в комплексах бизнес-класса – на 0,6% (до 21 630 лотов), в проектах премиум-класса – на 6,4% (до 6000 лотов), в элитных и делюкс-домах – на 5,9% (до 2040 лотов).
«Массовый сегмент рынка новостроек «старой» Москвы за последний год столкнулся с небывалыми темпами исчерпания предложения, – говорит Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Доля проектов данного сегмента в структуре предложения за 12 месяцев сократилась почти на 12 процентных пунктов – с 41,9% до 30%. Более того, текущий объем экспозиции массовых новостроек находится на минимальном уровне с июня 2021 года, когда продавалось 12 тыс. лотов стандарт- и комфорт-класса в исторических границах столицы. Однако доля массового сегмента на рынке новостроек мегаполиса тогда была значительно выше – 42,7%. Тем не менее, текущее сокращение предложения не является необратимым. Девелоперы постепенно отходят от классических массовых проектов и переориентируются на более востребованные комплексы класса комфорт+. Например, наш ЖК «Первый Рязанский» обладает рядом признаков бизнес-класса: во всех квартирах есть балконы и панорамное остекление, в доме работает консьерж-сервис, в состав проекта входят собственные образовательные учреждения и торгово-развлекательный центр».
За минувшие 12 месяцев предложение сократилось в новостройках «старой» Москвы на всех стадиях строительства. В девелоперских проектах на котловане показатель снизился на 42,8% (до 7600 лотов), на этапе монтажа этажей – на 6,7% (до 21 520 лотов), в процессе отделки – на 21,1% (до 8150 лотов), в готовых комплексах – на 16,6% (до 5190 лотов).
«Девелоперы замедлили темпы вывода новостроек на рынок в 2025 году в связи с дорогим проектным финансированием, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК STONE Sokolniki, STONE Rise и STONE Grain). – В меньшей степени этот процесс выражен в бизнес-классе. Девелоперы продолжили запускать комплексы данного сегмента, так как в столице они максимально востребованы основной целевой аудиторией. Проекты бизнес-класса и особенно класса бизнес+ пользуются высоким спросом благодаря сочетанию привлекательных цен и качественных потребительских характеристик. При этом большинство покупателей этого сегмента могут позволить себе рассрочки, что особенно актуально в период высоких ипотечных ставок. Максимальной популярностью пользуются проекты на этапе котлована, которые сегодня стали дефицитом. Так, наш комплекс STONE Rise в первый месяц открытых продаж стал лидером по числу ДДУ в Москве».
Объем предложения первичной недвижимости за год сократился во всех 10 округах «старой» Москвы, подсчитали аналитики «Метриум». Максимальное снижение числа реализуемых квартир и апартаментов зафиксировано в ЗелАО (-40,4%), ЮЗАО (-37,7%), ЮВАО (-29,8%).
«В текущих экономических условиях ни один округ «старой» Москвы не избежал исчерпания предложения в годовом выражении, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Наиболее серьезный спад наблюдается в ЗелАО и ЮВАО, где традиционно преобладают массовые новостройки. Застройщики, ранее работавшие в этом сегменте, сегодня зачастую переориентируются в более популярный бизнес-класс и выбирают другие локации. Минимальное сокращение отмечено в ВАО, где все чаще появляются проекты бизнес- и премиум-класса».
Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский рассказал, почему наиболее выгодной и логичной покупкой для рынка недвижимости 2025 года стали квартиры в домах, возведенных 5-10 лет назад.
Текущие условия на рынке недвижимости сформировали непривычную ситуацию, при которой квартиры в строящемся жилье зачастую стоят дороже, чем аналогичные лоты в домах, сданных несколько лет назад. Это стало результатом повышения ключевой ставки до рекордных значений – 21% годовых, из-за чего рыночная ипотека стала практически недоступна для большинства покупателей недвижимости. На рынке новостроек все это время действовали льготные ипотечные программы, подогревающие спрос, и, соответственно, влияющие на динамику цен на первичное жилье.
— По данным Центробанка, разрыв цен на первичном и вторичном рынках в первой половине 2025 года достиг уже рекордных 60%, и это существенно поменяло правила игры. Еще пять лет назад покупка на этапе строительства считалась выгодной инвестицией, поскольку цена объекта возрастала после ввода дома в эксплуатацию, – комментирует директор Жилфонда Александр Чернокульский. – В 2025 году квартира может после сдачи в эксплуатацию дешеветь, как машина, выехавшая за порог автосалона. При этом на вторичном рынке при более выгодных ценах есть огромное разнообразие вариантов – от интересных лотов в старом фонде, до совсем свежих домов, которые были построены в 2015-2020 годах, и которые ни в чем не уступают строящемуся жилью, а в чем-то гораздо лучше.
Как отмечают специалисты, выгодной покупка в домах, которым несколько лет, считается не только за счет более низкой цены как таковой. Такой объект еще и требует меньше вложений, чем покупка новой квартиры, в которой необходимы ремонтные работы, причем самые дорогостоящие — возведение и выравнивание стен, заливка пола, разводка и монтаж электрических сетей и водоснабжения.
— Учитывая цены на строительные материалы, таким образом можно сэкономить до 30% стоимости квартиры, — говорит Александр Чернокульский. — Кроме собственно финансовой выгоды, у «повзрослевших новостроек» есть ряд дополнительных преимуществ. Чаще всего это готовая среда для жизни, которая готовит своим жильцам минимум сюрпризов: дом уже дал усадку, большинство соседей доделали ремонты, а вокруг сформирована инфраструктура — на это обычно уходит пара лет после сдачи в эксплуатацию. Если проект предусматривает школу и детский сад, их обычно строят после ввода в эксплуатацию жилых корпусов. Так что спустя несколько лет уже точно известно, исполнил ли свои обязательства застройщик по всему, что предусматривал проект.
По данным МТС AdTech, в сентябре доля опрошенных россиян, планирующих покупку недвижимости в ближайшие два года достигло 33%. На фоне снижения ставок и продления семейной ипотеки число считающих жилье доступным выросло в 1,5 раза - до 36% c 25% в апреле. В сентябре 2025 года каждый третий планирует инвестировать в жилье, накопив средства на фоне высоких ставок. В апреле этого года из собственных накопленных средств планировали покупать лишь 48%, а уже в сентябре их количество значительно возросло и достигло 64%.
По данным сентябрьского опроса для 27% респондентов доступность жилья не изменилась. Каждый десятый по-прежнему считает, что жилье в России стало менее доступным.
Доступней, чем год назад, жилье стало для участников опроса в Южном (12%), Приволжском (9%) и Центральном (8%) федеральных округах. Доступность жилья не изменилась преимущественно для респондентов Центрального (33%), Уральского (31%) и Приволжского (27%) федеральных округов. Менее доступной, чем год назад, недвижимость стала в большей степени для Дальневосточного (81%), Северо-Кавказского (77%) и Северо-Западного (67%) федеральных округов.
В апреле этого года количество опрошенных, которые покупали недвижимость из собственных накопленных средств, было равно 48%, на текущий период их количество значительно возросло — 64%. Выросло и количество респондентов, готовых купить жилье в ипотеку: до 34% с 27%. При незначительном недостатке средств на покупку недвижимости 15% россиян берут банковские кредиты.
По результатам опроса только у 26% есть желание инвестировать в недвижимость. В этой группе опрошенных 8% считают себя начинающими инвесторами и 2% — опытными. Однако большая часть респондентов — 64% — пока не заинтересовано в инвестированиях в этот актив.
«Снижение ключевой ставки и, как следствие, ставки по ипотеке, способствует росту инвестиций в недвижимость. Продление также получила семейная ипотека. Однако по данным опроса, 68% россиян считают, что рынок недвижимости сейчас переоценен. Каждый пятый — 20% — отметил, что рынок недвижимости находится в равновесии и только 12% считают, что он недооценен. Можно предположить, что низкие ставки по вкладам приведут к росту инвестиций в недвижимость в качестве пассивного дохода у высокодоходной аудитории. Для рекламного рынка это сигнал о том, что в коммуникациях стоит делать акцент на аудиторию покупателей жилья бизнес-класса и выгодные предложения именно в этом сегменте», — комментирует коммерческий директор МТС AdTech Артем Пуликов.
Переоцененным рынок недвижимости чаще считают респонденты из Сибирского и Северо-Кавказского по 73%, Приволжского (72%) и Южного (71%) федерального округа. Участники опроса из Центрального (15%) федерального округа чаще остальных считают рынок недвижимости недооцененным. О том, что рынок находится в равновесии, чаще остальных говорили респонденты из Северо-Западного (23%) и Центрального (22%) федерального округа.
Об опросе:
МТС AdTech опросил 2500 россиян старше 18 лет. В опросе приняли участие россияне, проживающие на территории РФ. Опрос был проведен в сентябре 2025 года.