Итоги III квартала на первичном рынке бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2025 года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения за квартал снизился на 8% (-1% за год). Средневзвешенная цена квадратного метра составила 509 320 руб. (+5% за квартал, +7% за год). Было заключено 6,7 тыс. ДДУ (+42% за квартал, +19% за год).
По данным «Метриум», в III квартале 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса экспонировалось 21,6 тыс. лотов (-8% за квартал, -1% за год) в 143 проектах. Из них 18,7 тыс. – квартиры (-8% за квартал, +1% за год) и 2,9 тыс. – апартаменты (-7% за квартал, -12% за год).
Динамика объема предложения на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале 2025 года стартовало два новых проекта бизнес-класса, а также открытые продажи в проекте STONE Rise, в котором ранее велось бронирование.
|
№ |
Название |
Девелопер |
|
1 |
Level Войковская |
Level Group |
|
2 |
MYPRIORITY Нижегородская |
ГК Гранель |
Источник: Метриум
Среди округов по объему предложения лидируют ЮАО (4,0 тыс. лотов), САО (3,6 тыс. лотов) и СЗАО (3,4 тыс. лотов).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по округам г. Москвы, количество лотов и средневзвешенная цена, руб.
Источник: Метриум
Из-за снижения числа новых проектов доля квартир на котловане продолжает сокращаться и по итогам квартала составила 17,2% (-0,8 п.п. за квартал). Наибольшая доля предложения приходится на объекты, находящиеся на стадии возведения нижних этажей (39,3%, -0,5 п.п.). За квартал доля предложения в сданных корпусах сократилась на 3,4 п.п. и составила 11,8%.
Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В распределении предложения по типологии за квартал сократилась доля предложения студий (11,9%, -2,7 п.п. за квартал), а доля однокомнатных (38,7%, +0,6 п.п.) и двухкомнатных (33,7%, +0,7 п.п.) форматов выросла. В распределении экспозиции по диапазонам площади доля лотов до 30 кв. м по итогам III квартала составила 8% (-7 п.п. за квартал), что подтверждает тенденцию к сокращению малометражных форматов.
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по комнатности, количество лотов.
Источник: Метриум
В структуре предложения по типу отделки сохраняется тенденция к росту доли предложения без отделки (69,0%, +1,1 п.п. за квартал) и сокращению предложения форматов с чистовой отделкой (7,6%, -0,1 п.п.) и отделкой white box (23,4%, -1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2025 года составила 509 320 руб. (+5% за квартал, +7% за год). Средневзвешенная цена квартир – 522 810 руб. за кв. м (+5% за квартал, +8% за год), апартаментов – 411 940 руб. за кв. м (-2% за квартал, +3% за год).
Средневзвешенная цена предложения бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в зависимости от стоимости и площади
|
Площадь, кв. м |
до 15 млн |
15-25 млн |
25-35 млн |
35-45 млн |
45+ млн |
|
до 30 |
4% |
4% |
0,1% |
||
|
30-50 |
3% |
27% |
7% |
0,3% |
|
|
50-70 |
0,1% |
8% |
15% |
4% |
1% |
|
70-90 |
1% |
6% |
7% |
3% |
|
|
90+ |
0,5% |
2% |
8% |
Источник: Метриум
Стоимость предложений бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, тыс. руб. |
Стоимость, млн руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
студия |
17,3 |
29,0 |
277,8 |
248,1 |
557,4 |
1332,0 |
8,4 |
16,1 |
336,1 |
|
1К |
29,8 |
44,0 |
91,7 |
248,0 |
514,5 |
1110,1 |
10,8 |
22,6 |
60,9 |
|
2К |
37,6 |
67,1 |
181,2 |
253,9 |
490,3 |
1141,0 |
14,6 |
32,9 |
165,9 |
|
3К |
60,3 |
92,7 |
217,2 |
275,8 |
498,8 |
1254,0 |
20,2 |
46,2 |
163,0 |
|
4К+ |
82,9 |
131,7 |
416,9 |
254,0 |
601,8 |
1521,0 |
28,4 |
79,3 |
355,0 |
|
Итого |
17,3 |
58,6 |
416,9 |
248,0 |
509,3 |
1 521,0 |
8,4 |
29,9 |
355,0 |
Источник: Метриум
Если кварталом ранее доля предложений стоимостью до 15 млн руб. составила 35%, то за квартал доля таких предложений сократилась на 27 п.п. и составила 8%.
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по площадям и бюджетам, количество лотов
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных апартаментов бизнес-класса в III квартале 2025 года:
– «Клубный дом Рублево» (Кунцево, ЗАО): апартамент площадью 24,7 кв. м за 8,5 млн руб.;
– DIUS (Аэропорт, САО): апартамент площадью 25,51 кв. м. за 8,5 млн руб.;
– «Мираполис» (Северный, СВАО): апартамент площадью 20,9 кв. м. за 8,5 млн руб.
Рейтинг самых доступных квартир бизнес-класса в III квартале 2025 года:
– Stellar City (Можайский, ЗАО): квартира площадью 29,3 кв. м. за 8,4 млн руб.;
– Wave (Москворечье-Сабурово, ЮАО): квартира площадью 19,9 кв. м. за 9,8 млн руб.;
– «Родина Переделкино» (Ново-Переделкино, ЗАО): квартира площадью 24,7 кв. м. за 10,0 млн руб.
В III квартале 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса было зарегистрировано 6,7 тыс. ДДУ (+42% за квартал, +19% за год). Максимальное число сделок было зарегистрировано в сентябре (2 509 ДДУ), а минимальное – в июле (1 954 ДДУ).
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, шт.[1]
Источник: Метриум
Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в III квартале составила 48% (+4 п.п. за квартал, -2% за год). Средняя ставка по рыночной ипотеке за квартал сократилась на 3,2 п.п. до 23,1%.
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Источник: Метриум, Дом.рф.
Если в предыдущем квартале по доле сделок лидировал ЮАО, то в III квартале максимальное число сделок зафиксировано в СЗАО (20%), на втором месте ЮАО (19%), а на третьем – ЗАО (16%). По числу сделок в сегменте лидируют Shagal (570 ДДУ), City Bay (368 ДДУ) и STONE Rise (239 ДДУ).
Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по округам[1]
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Объем предложения на рынке новостроек бизнес-класса в III квартале остался на уровне аналогичного периода прошлого года, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – При этом запуск новых проектов замедлился – за квартал рынок пополнили всего два проекта.
Квартальный спрос достиг 6,7 тыс. ДДУ, что на 42% выше показателя предыдущего квартала и на 19% больше, чем годом ранее. Такая динамика обусловлена как выводом новых корпусов в востребованных проектах (Shagal, SET, Остров, Символ), так и снижением ключевой ставки в III квартале, сформировавшим у покупателей ожидания нисходящего тренда и дальнейшего смягчения кредитной политики. Снижение ставки также стимулирует перевод части сбережений населения с банковских вкладов в недвижимость.
Рост покупательской активности оказал влияние и на структуру предложения: за квартал доля предложения в ценовом сегменте до 15 млн рублей сократилась на 27 п.п. и составила 8%».
[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.
По данным МТС AdTech, в сентябре доля опрошенных россиян, планирующих покупку недвижимости в ближайшие два года достигло 33%. На фоне снижения ставок и продления семейной ипотеки число считающих жилье доступным выросло в 1,5 раза - до 36% c 25% в апреле. В сентябре 2025 года каждый третий планирует инвестировать в жилье, накопив средства на фоне высоких ставок. В апреле этого года из собственных накопленных средств планировали покупать лишь 48%, а уже в сентябре их количество значительно возросло и достигло 64%.
По данным сентябрьского опроса для 27% респондентов доступность жилья не изменилась. Каждый десятый по-прежнему считает, что жилье в России стало менее доступным.
Доступней, чем год назад, жилье стало для участников опроса в Южном (12%), Приволжском (9%) и Центральном (8%) федеральных округах. Доступность жилья не изменилась преимущественно для респондентов Центрального (33%), Уральского (31%) и Приволжского (27%) федеральных округов. Менее доступной, чем год назад, недвижимость стала в большей степени для Дальневосточного (81%), Северо-Кавказского (77%) и Северо-Западного (67%) федеральных округов.
В апреле этого года количество опрошенных, которые покупали недвижимость из собственных накопленных средств, было равно 48%, на текущий период их количество значительно возросло — 64%. Выросло и количество респондентов, готовых купить жилье в ипотеку: до 34% с 27%. При незначительном недостатке средств на покупку недвижимости 15% россиян берут банковские кредиты.
По результатам опроса только у 26% есть желание инвестировать в недвижимость. В этой группе опрошенных 8% считают себя начинающими инвесторами и 2% — опытными. Однако большая часть респондентов — 64% — пока не заинтересовано в инвестированиях в этот актив.
«Снижение ключевой ставки и, как следствие, ставки по ипотеке, способствует росту инвестиций в недвижимость. Продление также получила семейная ипотека. Однако по данным опроса, 68% россиян считают, что рынок недвижимости сейчас переоценен. Каждый пятый — 20% — отметил, что рынок недвижимости находится в равновесии и только 12% считают, что он недооценен. Можно предположить, что низкие ставки по вкладам приведут к росту инвестиций в недвижимость в качестве пассивного дохода у высокодоходной аудитории. Для рекламного рынка это сигнал о том, что в коммуникациях стоит делать акцент на аудиторию покупателей жилья бизнес-класса и выгодные предложения именно в этом сегменте», — комментирует коммерческий директор МТС AdTech Артем Пуликов.
Переоцененным рынок недвижимости чаще считают респонденты из Сибирского и Северо-Кавказского по 73%, Приволжского (72%) и Южного (71%) федерального округа. Участники опроса из Центрального (15%) федерального округа чаще остальных считают рынок недвижимости недооцененным. О том, что рынок находится в равновесии, чаще остальных говорили респонденты из Северо-Западного (23%) и Центрального (22%) федерального округа.
Об опросе:
МТС AdTech опросил 2500 россиян старше 18 лет. В опросе приняли участие россияне, проживающие на территории РФ. Опрос был проведен в сентябре 2025 года.
Качественные офисы с готовой отделкой становятся дороже. На фоне сохраняющегося роста цен затраты на отделку являются для многих девелоперов дополнительным риском, вследствие чего дефицит офисов классов А и Prime с готовой отделкой все более очевиден.
Аналитики IBC Real Estate и компания RITM Project подготовили совместное исследование о стоимости отделки офисных пространств, в рамках которого проанализировали структуру маркетируемого предложения на офисном рынке Москвы и привели динамику затрат на ремонт в зависимости от класса отделки.
По итогам I полугодия 2025 года на офисном рынке Москвы объем совокупного маркетируемого предложения в существующих объектах составил 850 тыс. кв. м офисов – из них 62% или 530 тыс. кв. м представлено опциями с отделкой. Годом ранее объем маркетируемых опций с отделкой был на 40% выше и достигал 742 тыс. кв. м.
Стоит отметить, что предложение с отделкой в существующих объектах представлено преимущественно зданиями класса В+, на которые приходится 321 тыс. кв. м офисов. При этом, многие из них не могут удовлетворить запросы конечных пользователей ввиду значительной степени износа или низкого качества отделки.
В классах Prime и А маркетируемые опции с отделкой составляют 209 тыс. кв. м или 39% от совокупного объема предложения в существующих объектах. Примечательно, что количество предложений крупными блоками ограничено и составляет менее 25% от общего объема маркетируемых опций с отделкой в классах Prime и А. В условиях сохраняющегося дефицита качественных офисных площадей, премиальные опции вымываются наиболее быстро.
Структура маркетируемого предложения в существующих объектах
Источник: IBC Real Estate
Под влиянием внешних факторов, таких как дефицита рабочей силы и высокой инфляции, стоимость строительства здания и внутренней отделки офисов продолжает расти, в связи с чем новые объекты вводятся в эксплуатацию преимущественно в формате Shell&Core (без отделки). Так, без учета штаб-квартир, которые строятся под конкретного пользователя и в открытый рынок не выйдут, к вводу в эксплуатацию в период с 2025-2030 гг. заявлено 4,2 млн кв. м офисов, доля помещений с отделкой из которых не превышает 2% и представлена преимущественно единичными опциями.
Структура будущего стока на офисном рынке Москвы, млн кв. м
Источник: IBC Real Estate
В условиях нестабильной экономической ситуации наиболее высокий темп прироста стоимости отделки был зафиксирован в 2022 году. К концу 2025 года на фоне продолжающегося роста цен сохраняется потенциал дальнейшего повышения стоимости отделки, но более умеренными темпами.
В период с 2021 года по I полугодие 2025 года рост стоимости отделки в среднем по всем классам (бронза/серебро/золото) составил 60%. Наибольший рост был зафиксирован в классе «Золото» – показатель увеличился на 64% и по итогам I полугодия 2025 года составил 246 000 руб./кв. м без учета НДС.
В целом большинство покупателей и арендаторов все чаще отдают предпочтение отделке класса «Серебро». Офисы с низким уровнем IT-инфраструктуры, ограниченными системами контроля климата и нехваткой кабинетов и нерабочих пространств не соответствуют требованиям большинства компаний. При этом офисы с отделкой класса «Серебро» адаптированы под гибкий формат работы и включают частичное использование импортных материалов и оборудования высокого уровня, в том числе автоматику и мультимедийные системы.
Динамика затрат на ремонт по классам отделки, руб./кв. м
Источник: IBC Real Estate
«В настоящее время на рынок активно выходят новые объекты на продажу – за 8 месяцев 2025 года стартовали продажи офисов блоками в 24 новых проектах. Примечательно, что все они реализуются в формате Shell&Core. В условиях нынешней рыночной конъюнктуры затраты на отделку являются для девелоперов дополнительным риском. При этом некоторые из них предоставляют покупателям широкий выбор дополнительных опций, в том числе отделку офисного помещения – такие предложения в среднем маркетируются на 30% выше», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.