Цены на вторичке увеличились на 0,7%, выбор снизился на 3%
- Число сделок в Москве и Санкт-Петербурге в августе снизилось на 7% и 11% относительно июльских показателей. Увеличение спроса осложняется ростом цен.
- Темпы роста цен увеличиваются (+0,7% к августу). Положительная динамика (более +1%) зафиксирована в четверти городов, в остальных локациях – стагнация. Подробные данные – в приложении.
- Объём предложения за месяц сократился на 3%; относительно сентября 2024 г. он ниже на 21%. Спрос держится на высоком уровне, а новое предложение медленнее, чем в прошлом году, поступает на рынок.
- По итогам августа реальное число сделок в Москве и Санкт-Петербурге (по которым доступны данные) снизилось относительно июльских показателей на 7% и 11% соответственно. Снижение ставки ЦБ (а вместе с ним рост доступности ипотеки и уменьшение ставок по депозитам) и общее сезонное оживление могли привести к росту активности, но пока что этого не произошло. Увеличение спроса осложняется ростом цен: после 2 лет их индексации со скоростью 0,3-0,4% в месяц цены предложения в Москве прибавили по 1,9% в августе и в сентябре, в Санкт-Петербурге 1,5% в августе и 0,7% в сентябре. При этом число сделок всё равно сохраняется на достаточно высоком уровне.
Динамика спроса (числа ДКП) в Москве и Санкт-Петербурге
Источник: Циан.Аналитика
- Темпы роста цен увеличиваются. За последний месяц «квадрат» в среднем по локациям c населением от 500 тысяч человек подорожал на 0,7%. Стало ещё больше городов, где рост превысил 1% (теперь их 12 из 40, в начале лета было 6). Среди них особенно выделяются Краснодар (где после длительного перерыва был открыт аэропорт +3,6%), Рязань (+3,2%), Набережные Челны (+2,3%), Москва (+1,9%). Нет ни одного города с выраженной отрицательной динамикой.
Темпы роста увеличиваются четвёртый месяц подряд, но высокие ипотечные ставки и замедление роста доходов населения по-прежнему являются сдерживающими факторами.
За год вторичка подорожала на 6% (рост ниже инфляции), наиболее сильно – в Ижевске, Калининграде, Перми (на 12-16%). Сократилась стоимость квадратного метра только в Новокузнецке (-5%).
Динамика средних цен предложения в локациях 500+
Источник: Циан.Аналитика
- Объём предложения третий месяц подряд снижается. Лоты достаточно быстро уходят из экспозиции, а рынок медленнее, чем в прошлом году, пополняется новым предложением. За последний месяц выбор в анализируемых локациях сократился на 3%. Особенно заметное снижение (более чем на 10%) – в Махачкале, Владивостоке, Сочи и Краснодаре.
Относительно сентября 2024 г. объём предложения сейчас меньше на 21%. Выбор так и не восстановился после резкого снижения осенью прошлого года, когда часть собственников решили отложить продажу.
Динамика объёма предложения в локациях 500+
Источник: Циан.Аналитика
«При дальнейшем снижении ключевой ставки спрос на вторичном рынке вырастет. Ожидать всплеска активности, при этом, не стоит из-за стагнации в экономике, сокращения темпов роста доходов населения, жёстких требований банков к заёмщикам и снижения выбора качественного предложения, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Цены продолжат увеличиваться до конца года со скоростью +0,5-0,8% в месяц».
Приложение
|
Локация |
Средняя цена кв.м., тыс. руб., сентябрь 2025 г. |
Динамика средней цены кв.м. |
|
|
за год |
за месяц |
||
|
Барнаул |
128,4 |
11% |
0,2% |
|
Владивосток |
186,3 |
6% |
-0,1% |
|
Волгоград |
106,2 |
3% |
0,9% |
|
Воронеж |
114,3 |
7% |
0,2% |
|
Екатеринбург |
148,4 |
7% |
1,1% |
|
Ижевск |
104,3 |
16% |
0,5% |
|
Иркутск |
146,5 |
7% |
0,8% |
|
Казань |
201,6 |
9% |
1,3% |
|
Калининград |
148,4 |
15% |
0,0% |
|
Кемерово |
114,6 |
1% |
0,1% |
|
Киров |
108,8 |
6% |
-0,5% |
|
Краснодар |
145,1 |
6% |
3,6% |
|
Красноярск |
133,5 |
4% |
0,2% |
|
Ленинградская область |
129,3 |
1% |
0,2% |
|
Махачкала |
122,6 |
6% |
-0,3% |
|
Москва |
372,8 |
9% |
1,9% |
|
Московская область |
169,2 |
3% |
0,7% |
|
Набережные Челны |
119,3 |
9% |
2,3% |
|
Нижний Новгород |
164,7 |
7% |
0,2% |
|
Новокузнецк |
97,7 |
-5% |
-0,6% |
|
Новосибирск |
139,8 |
6% |
1,0% |
|
Омск |
117,2 |
4% |
0,9% |
|
Оренбург |
94,1 |
10% |
1,4% |
|
Пермь |
119,8 |
12% |
0,7% |
|
Ростов-на-Дону |
142,2 |
4% |
0,8% |
|
Рязань |
105,7 |
6% |
3,2% |
|
Самара |
130,7 |
5,7% |
1,4% |
|
Санкт-Петербург |
244,9 |
10% |
0,7% |
|
Саратов |
105,2 |
5% |
-0,5% |
|
Севастополь |
195,7 |
11% |
-0,2% |
|
Сочи |
325,6 |
5% |
-0,6% |
|
Ставрополь |
108,2 |
2% |
0,7% |
|
Тольятти |
99,5 |
8% |
1,8% |
|
Томск |
124,3 |
5% |
0,2% |
|
Тюмень |
129,0 |
5% |
0,0% |
|
Ульяновск |
93,9 |
3% |
0,5% |
|
Уфа |
133,4 |
6% |
0,5% |
|
Хабаровск |
142,2 |
5% |
1,6% |
|
Челябинск |
110,8 |
6% |
0,8% |
|
Ярославль |
105,8 |
7% |
1,6% |
|
Все локации |
143,3 |
6% |
0,7% |
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).
Источник: Циан.Аналитика
Группа «Родина» – победитель в 2022 году ежегодной премии «Выбор мам» – провела опрос среди семейных покупателей кластера и выяснила, что в 55% сделок решающее мнение при выборе новостройки имеют женщины.
Семейный квартал Russian Design District (RDD) признан лучшим проектом в сфере недвижимости по версии ежегодной премии «Выбор мам – 2022», в ходе которой мамы выбирали лучшие бренды для себя и их семей. В связи с этим эксперты Группы «Родина» провели опрос среди покупателей квартир в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District. В этот раз эксперты интересовались тем, как принимается решение о покупке жилья самой массовой аудиторией клиентов – семьями. Выяснилось, что часто именно женщины играют решающую роль при выборе жилья. Об этом заявили порядка 55% покупателей обоих полов. Мужчины между тем определяющим образом влияют на окончательный выбор в 43% сделок. Только 2% опрошенных считают, что при поиске жилья супруги играют равную роль.
Среди главных критериев выбора жилья для семьи у женщин на первом месте стоит наличие социальной и коммерческой инфраструктуры в шаговой доступности от дома. Об этом заявили 67% опрошенных покупательниц (опрос с множественными вариантами ответов). На втором месте по популярности локация, то есть окружение жилого комплекса и его местонахождение в городе – 52% голосов. Почти настолько же важна для покупательниц эстетика их будущего семейного жилья – 50% голосов были отданы за архитектурный облик, дизайн общественных зон и ландшафт прилегающей территории.
Наименее важными для женщин стали технические критерии нового жилья. Только 33% клиенток заботит класс энергоэффективности здания. Помимо этого, в 22% случаев покупательниц интересуют бренды инженерного оборудования зданий, лифтов. Только 17% опрошенных женщин проявили интерес к материалам отделки фасадов и внутренних помещений.
«Семейные покупатели квартир в нашем кластере – это прогрессивные представители среднего класса, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». – Женщины в таких семьях проактивные, и всегда любят играть заметную роль при решении различных вопросов. Мужчины доверяют им и с удовольствием делегируют задачи бытового, житейского плана, особенно если в семье уже есть дети. В целом, конечно, выбор и решение о покупке квартиры почти все супруги принимают сообща, но, как показал наш опрос, чаще именно женщины находят веские аргументы для своей позиции».
Критерии выбора жилья среди мужчин при этом несколько отличаются. На первое место по важности (64% покупателей) они ставят транспортную доступность – наличие дорог, метро и других узлов рядом с домом. На втором месте – социальная и коммерческая инфраструктура в шаговой доступности (60% голосов). На третьем – надежность застройщика (57%). Менее важные для мужчин-покупателей критерии – энергоэффективность здания (37%), эстетический облик (33%), бренды инженерного оборудования (26%).
В этом году объем существующей коммерческой недвижимости (офисы, склады, ритейл) в России побил рекорд в 100 млн кв. м арендопригодных площадей. Более 37 млн кв. м (с учетом гипермаркетов) приходится на ритейл, 35 млн кв. м — на складскую недвижимость, остальное составляют офисные объекты. В предыдущие несколько лет (2017–2020 гг.) мы наблюдали сдержанные темпы выхода на рынок новых проектов, в результате чего текущий рынок характеризуется большей сбалансированностью, чем в предыдущие кризисные периоды.
Объем ввода коммерческих площадей в России по итогам 2021 года составил 4,2 млн кв. м. В начале 2022 года общий объем ввода в России за год прогнозировался на аналогичном уровне – 4,2 млн кв. м, однако сейчас ряд девелоперов скорректировал планы по выходу новых объектов и текущие прогнозы по годовому вводу составляют 3,8 млн кв. м.
Объем ввода коммерческой недвижимости в 2023 году ожидается около 4 млн кв. м площадей: склады 2 млн кв. м, офисы - 1,2 млн кв. м, торговые центры – 486 тыс. кв. м. Если следовать пессимистичному прогнозу, объем ввода составит 3–3,1 млн кв. м площадей, что все равно больше показателей 2017-2019 гг. Лидерство по вводу объектов на рынок по-прежнему сохраняет складской сектор (этот сегмент лидирует по количеству введенных площадей с 2017 года). Наибольший объем ввода складских площадей в России был зафиксирован в 2014, 2021 и 2022 гг.: 2 950 тыс. кв. м., 2 686 тыс. кв. м. и 2 873 тыс. кв. м соответственно.
В сегменте торговой недвижимости лидером в объеме совокупного предложения торговых площадей традиционно является региональный рынок – 63%, на долю Москвы приходится 26%, а на Санкт-Петербург – 11%. Наибольший объем ввода торговых площадей за последние 10 лет был зафиксирован в период 2014–2016 гг., после чего динамика нового ввода начала резкий тренд на снижение и последние годы составляет в среднем 600-700 тыс. кв. м в год с минимальным объемом на уровне 256 тыс. кв. м в этом году. Обеспеченность России торговыми площадями в расчете на 1000 человек составляет 207 кв. м, что выше результата за прошлый год на 3%.
В сегменте складской недвижимости обеспеченность складскими площадями на 1000 человек по России составляет 241 кв. м, что выше результата за прошлый год на 9,5%. Наблюдается рост обеспеченности офисными площадями на 1 000 чел. По итогам 2022 г., данный показатель может достигнуть 189 кв. м.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «В этом году на рынке коммерческой недвижимости состоялось очень значимое событие – объем качественной профессиональной коммерческой недвижимости превысил 100 млн кв. м площадей. В последние несколько лет мы наблюдали ограниченный выход новых объектов, что позволило рынку в текущий момент быть более сбалансированным по сравнению с предыдущими кризисными периодами. Несмотря на сокращение спроса по всем сегментам, мы не наблюдаем драматического роста вакансии, при этом девелоперы, адаптировавшись к текущим условиям, хотя и переносят сроки выхода ряда проектов, в целом все равно продолжают выводить новые проекты на рынок».