Земельные запасы потянули карман
По итогам первой половины 2025 года девелоперы сократили вложения в покупку земельных участков. Теперь компании стараются не запасаться участками на будущее, хотя остался спрос на «упакованные» участки с разрешениями на строительство. В современных условиях застройщикам придется пересмотреть стратегии.
Телеграм-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ опросил подписчиков и выяснил: большинство участников рынка (30%) оценивают падение земельного рынка для многоквартирного строительства в два-пять раз. При этом равные доли респондентов (по 37%) отдают предпочтение покупке участков с технико-экономически обоснованием и разрешением на строительство.
Аналитики разных компаний подтверждают мнения подписчиков. В ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды «Инвестиционный штиль: разбираем новые стратегии девелоперов на рынке земли» Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate, указал: «Объем транзакций с земельными активами под жилые проекты в России в первом полугодии 2025 года сократился на 51% год к году, до 73 млрд рублей. Наиболее востребованный у девелоперов продукт — площадки с оформленной исходно-разрешительной документацией в развитых востребованных локациях».
По данным Nikoliers, во втором квартале 2025 года в Москве и Московской области прошли не менее двух десятков крупных сделок с земельными участками под девелопмент общей площадью более 173,6 га. 71% сделок (по оценочной стоимости) предполагает жилое строительство. Речь как про приобретения уже строящихся ЖК, так и под перспективное строительство.
В Петербурге и Ленобласти зафиксированы 16 сделок по приобретению земельных участков под девелопмент общей площадью более 80,9 га. Из этого количества девять участков общей площадью почти 55 га (68%) по типу будущего строительства относятся к жилой недвижимости.
По подсчетам аналитиков КЦ «Петербургская недвижимость», совокупная сумма 16 сделок составила 34 млрд рублей. Относительно прошлого года количество сделок сократилось почти на 60%, площадь — на 95%.
Аналитики NF Group отмечают: «На фоне ограниченного спроса компании сосредоточились на лотах с готовыми разрешениями и понятной экономикой, при этом средняя площадь сделки снизилась в два раза — с 30 га до 15 га».
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, уточнил: объем сделок с землей в первом полугодии 2025 года оказался минимальным за последние шесть лет. По его словам, это закономерно в условиях общего охлаждения рынка: высоких ипотечных ставок и снижения покупательской активности.
Источник: IBC Real Estate
Пересмотр стратегий
Участники онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды отметили увеличение популярности партнерских схем с землевладельцами в регионах, прекращение практики покупки земли впрок и повышенный спрос на участки с готовой разрешительной документацией.
При этом компании значительно ужесточили критерии отбора площадок.
По мнению специалистов IBC Real Estate, есть целый ряд причин, объясняющих падение вложений в земельные активы. Это высокая ключевая ставка, высокая стоимость бридж-кредитов — под 27–28% годовых, отмена льготной ипотеки, падение спроса на рынке жилья, рост себестоимости строительства.
Рост кредитной нагрузки вынуждает девелоперов пересматривать свои инвестиционные стратегии. Происходит перераспределение и оптимизация земельных банков, полагают аналитики: часть игроков адаптируется в сложившихся условиях, часть, напротив, рассматривает это как возможность усилить свое конкурентное преимущество.
При этом интерес к рынку земли сохраняется. Даже при существующей турбулентности рынка игроки нуждаются в заделах на будущее, и часть девелоперов продолжат пополнять свои портфели.
«Сегодня ряд застройщиков предпочитают сфокусироваться на завершении текущих проектов на высокой стадии готовности, нежели запускать новые в схожих локациях. Участки с готовой документацией, на которых можно сразу приступить к строительству, являются одним из самых востребованных активов у девелоперов. Многие игроки рынка работают по схеме: приобретают участок с обременениями, переводят категорию земли под нужное целевое назначение, разрабатывают проектную документацию, получают разрешение на строительство, а затем продают уже подготовленный проект в несколько раз дороже. Выгода при таком подходе может достигать нескольких миллиардов рублей. Новый застройщик, в свою очередь, получает возможность сразу начать строительство и запустить продажи», — отметил Александр Кравцов.
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Крупнейшие инвестиционные сделки по покупке участков под жилой девелопмент в России, I полугодие 2025 года
|
Объект |
Город |
Площадь, га |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Участок на Павелецкой наб., 6 |
Москва |
2,14 |
6,5 |
СтартПроект |
АМ Девелопмент |
|
Участок на Матисовом острове |
Санкт-Петербург |
4,6 |
5,5-6 |
ЛСР |
Fizika Development |
|
Участок в квартале Парк Легенд |
Москва |
4,3 |
4,5-5 |
УК Фин-Партнер |
СК10 |
|
Участок на ул. Правда, 24 |
Москва |
2,6 |
4-4,5 |
ПСН |
Vos'hod |
|
Участок на Лодочной ул. |
Москва |
0,8 |
2,5-3 |
Атлас девелопмент |
Точно |
|
Участок на Мишина, 56 |
Москва |
1,0 |
2-2,2 |
Хант-холдинг |
Мангазея |
|
Участок на Магнитогорской ул. |
Санкт-Петербург |
3,3 |
1,2-1,5 |
ФСК |
Legenda |
Источник: IBC Real Estate
Динамика средней стоимости покупки гектара земли под жилую застройку в Москве
Источник: IBC Real Estate
Динамика объема инвестиций в участки под жилой девелопмент в России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Надежда умирает последней
По результатам опроса среди подписчиков Телеграм-канала ЕРЗ.РФ НОВОСТИ можно ожидать в 2025–2026 годах массового выброса земельных участков от девелоперов, находящихся в сложном положении: 71% опрошенных считают такой сценарий вероятным.
Аналитики Торги.ру предположили: в 2025 году объем предложения земельных участков сократится, поскольку девелоперы перестали активно наращивать земельный банк. При этом из-за дорогого проектного финансирования девелоперы отказываются от крупных сделок, предпочитая продавать землю с дисконтом 30–50% или входить в проекты долевым участием. Коллаборации застройщиков и землевладельцев — одна из основных тенденций сегодняшнего рынка.
По оценкам Торги.ру, объем инвестиций в землю упадет на 40% (после резкого роста в 2024 году). Многие крупные игроки уже выставляют участки на продажу и готовы торговаться; девелоперы с «хорошей подушкой» покупают землю с хорошей скидкой.
По мнению аналитиков IBC Real Estate, стоимость земельных участков стабилизируется. Дальнейшая динамика цен будет напрямую зависеть от ситуации, складывающейся в отрасли, а также характере и степени поддержки отрасли со стороны государства.
Московским девелоперам жизнь облегчает городское правительство. В столице есть большой объем неосвоенных и неэффективно используемых земельных участков, что позволяет расширять программу КРТ.
Для прочих в условиях заградительной ключевой ставки самый эффективный способ остаться на рынке — партнерство в реализации проектов.
Хотя ситуация не выглядит оптимистичной, эксперты ожидают оживления земельного рынка уже в текущем году. «По стоимости заключенных сделок квартал показывает локальное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка, однако необходимо учитывать, что это замедление относительно крайне активного первого квартала. Состоявшееся снижение ставки ЦБ и ожидание многих девелоперов, что эта тенденция продолжится, дает возможность предположить, что активность будет увеличиваться, особенно к четвертому кварталу», — полагает Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers.
«Объемы сделок с землей начнут восстанавливаться при стабилизации макроэкономической ситуации — снижении ключевой ставки, расширении государственных жилищных программ и росте спроса со стороны конечных покупателей», — заключил Александр Кравцов.
По оценке ВТБ, в 2023 году объем рынка ипотеки на ИЖС достигнет 180 млрд рублей, что почти на треть превысит результат предыдущего года.
Со своей стороны, банк намерен расширить спектр программ финансирования на покупку участка и возведение собственного дома и рассчитывает предоставить на цели ИЖС около 34 млрд рублей. Об этом в ходе пресс-конференции заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
По оценке ВТБ, за первые два месяца 2023 г. площадь возведенных частных домов в России на 35% превышает показатель в многоквартирных. Эта динамика зафиксирована на фоне роста многоквартирного строительства на 12% и снижения индивидуального на 8% в годовом сопоставлении. Банк прогнозирует, что в 2023 году доля введенных в эксплуатацию частных домов составит 55-58% от общей площади жилья. В результате индивидуальное строительство в третий раз подряд обгонит многоквартирное. Наибольшие темпы роста будут зафиксированы в республиках Саха, Марий Эл и Крыму, а также в Волгоградской и Тверской областях.
«Решая жилищный вопрос, россияне все чаще делают выбор в пользу покупки или строительства частного дома. Растущий спрос на индивидуальное жилье, прежде всего, подогревает его комфортность и бОльшая ценовая доступность в сравнении с многоквартирным. Свой вклад в динамику вносит активное развитие транспортно-логистической инфраструктуры вокруг городов-центров занятости, выход на рынок крупных строительных компаний и появление комплексов типовых домов, а также проникновение льготных ипотечных программ. Не менее важные факторы роста – сохранение удаленного или гибридного формата работы более чем 80% работодателями и продление дачной амнистии», – заявил Анатолий Печатников.
Он добавил, что главным финансовым инструментом в решении жилищного вопроса для россиян по-прежнему является ипотека. Однако пока уровень проникновения кредитования в сегменте ИЖС по-прежнему низкий: с привлечением заемных средств строится только 1 из 10 домов, тогда как по квартирам это соотношение составляет 8/10.
В ближайшее время ВТБ готовится к полному перезапуску своих программ по ИЖС. Клиентам будут доступны льготные программы на ИЖС хозспособом (своими силами), рыночная ипотека на строительство с привлечением подрядчика, ипотека на ИЖС под залог имеющейся квартиры. Кроме того, банк расширит географию партнеров для ипотеки на покупку домов по договору участия в долевом строительстве.
«Для ВТБ стратегически важно способствовать улучшению жилищных условий россиян. Учитывая повышенный спрос на частные дома, в этом году мы сконцентрируемся на активном развитии ипотеки в сегменте ИЖС. Ранее мы первыми на рынке запустили кредиты на покупку индивидуальных домов по договору долевого участия, распространили льготные условия на строительство объектов с подрядчиком. В ближайшее время перезапустим еще ряд программ, которые позволят нашим заемщикам получить выгодное финансирование на покупку участка и возведение собственного дома. До конца года мы рассчитываем предоставить на цели ИЖС около 34 млрд рублей», – отметил Анатолий Печатников.
По прогнозам ВТБ, по итогам января-июня текущего года российские заемщики оформят жилищные кредиты более чем на 2,76 трлн рублей.
Это на 46% превысит результат за аналогичный период прошлого года и на 2% – рекордного 2021 года. Таким образом, в первом полугодии рынок ипотеки полностью восстановится. На фоне ухода от «околонулевых» программ интерес населения сместится ко вторичному жилью, доля которого в продажах может вернуться к 60%. Об этом в ходе пресс-конференции заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
За первый квартал портфель ипотеки в России увеличился более чем на 4% и составил 15,78 трлн рублей. По итогам полугодия ВТБ прогнозирует его рост на 9,5% – до 16,6 трлн. Основные факторы, которые повлияют на восстановление рынка ипотеки – развитие льготных программ и комплекса мер для поддержки уязвимых категорий населения, направленных в том числе на повышение доступности жилья.
В начале года правительство продлило «Ипотеку с господдержкой-2020», распространило «семейную» ипотеку на всех заемщиков с двумя несовершеннолетними детьми, а также смягчило требования IT-ипотеки. Одновременно почти на 12% был проиндексирован материнский капитал и сохранена компенсация на погашение ипотеки для многодетных, причем в некоторые регионах она была в разы увеличена. На этом фоне произошел кратный рост спроса заемщиков на льготные программы.
Свою роль в динамике рынка сыграли и так называемые «околонулевые» программы, реализуемые застройщиками. В условиях грядущего ужесточения условий таких продуктов многие клиенты поспешили воспользоваться ранее одобренными предложениями по низким ставкам.
По прогнозам ВТБ, в дальнейшем спрос заемщиков к новостройкам «охладится», а интерес к сегменту вторичного жилья, где сейчас действуют наиболее привлекательные цены, напротив, увеличится. Кроме того, заемщики продолжат проявлять повышенный интерес к индивидуальному жилищному строительству, который будет подогреваться действием льготных ставок в этом сегменте.
«ВТБ в первом полугодии планирует выдать более 536 млрд рублей по ипотеке, что будет выше не только результата за первую половину прошлого года почти на четверть, но и аналогичного периода 2021-го года – на 4%. Почти каждый второй кредит будет выдан на льготных условиях. Безусловно, уход от «околонулевых программ» поменяет структуру спроса клиентов. В январе-феврале доля вторичной недвижимости в выдачах ипотеки занимала 55%, к концу года возможно ее возвращение на уровень 2021 года – около 60%», – заявил Анатолий Печатников.
Он добавил, что интерес к ипотеке будет также подогревать ожидаемая стагнация цен на первичном рынке недвижимости.
«Введенные ограничения на минимальную ставку при субсидировании кредитов уже положительно отразились на стоимости объектов. В марте мы зафиксировали снижение среднего чека по сделкам на «первичке» в целом на 6,7%. На вторичном рынке с начала года он увеличился на 1,5%. Полагаем, что в ближайшей перспективе постепенная стагнация цен на первичном рынке продолжится», – отметил он.