Что не так с московскими промзонами? Урбанисты выявили проблемы и дали рекомендации
Ключевые проблемы, связанные с преобразованием столичных промышленных территорий, проанализировало Агентство стратегического развития «ЦЕНТР», которое по заказу Московского Фонда поддержки промышленности и предпринимательства выпустило исследование «МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0». Среди вызовов, например, качество проектов из-за недостаточной конкуренции на рынке решений по трансформации производственных зон, ориентация на получение прибыли в краткосрочной перспективе и транспортная доступность. Исследование на конкретных примерах показывает сложности и даёт рекомендации по их преодолению.
Московская промышленность растёт быстрыми темпами. На неё уже приходится 16 % объёма всей инновационной продукции России, в городе создано больше 400 тысяч высокопроизводительных рабочих мест. За последние 10 лет Москва в три раза нарастила выпуск продукции предприятий обрабатывающего сектора, а производство электрического оборудования – в 20 с лишним раз; компьютеров, электронных и оптических изделий – почти в 36 раз. Это происходит на фоне реорганизации промышленных территорий, которые от упадка середины 90-х перешли к развитию в русле новых трендов. В рамках исследования проанализированы семь ключевых тенденций редевелопмента:
- Умная экономика (интернет вещей, использование больших данных);
- Инновационное развитие (на основе экосистемы разработки и внедрения новых технологий);
- Новые точки роста (многофункциональные кластеры, способные адаптироваться к запросам общества);
- Появление мест притяжения для бизнеса и людей за пределами центра;
- Механизм комплексного развития территорий (создание многофункциональной среды на месте прежде закрытых от города предприятий);
- Формирование нового – эстетически привлекательного – облика промзон;
- Сохранение и адаптация промышленного наследия (новая жизнь исторических объектов).
Вместе с тем, каждая тенденция имеет свои недостатки и связана с определёнными вызовами. Это, например, нехватка российских поставщиков высокотехнологичных решений для умной экономики или противоречия между корпорациями и вузами в области инновационного развития. Вызовы и ответы на них сформулированы по каждой из обозначенных тенденций.
Важной составляющей исследования стала работа с экспертами, вовлеченными в процесс редевелопмента промышленных зон, кроме того, оно основано на конкретных кейсах. Так, тренды в области КРТ проиллюстрированы, в том числе проектами на территории бывшей промзоны «Вагоноремонт» в районе Восточное Дегунино, где планируется строительство многофункционального квартала с производственными и деловыми объектами. А формирование новых центров роста – развитием территории ЗИЛ, где возводится новый городской район с технопарком. Между тем, для обеих этих тенденций обозначены такие минусы, как упор на жилищное строительство и недостаточность высокотехнологичных производств.
Одной из характерных проблем столичных проектов КРТ как таковых названа «нехватка уникальности». «Редко когда возникает какая-то изюминка», – отметил один из опрошенных в рамках исследования экспертов – специалист в области инвестиций. А по мнению эксперта в сфере промышленного наследия, для жителей особенно важно свободное пространство и «сомасштабность» застройки человеку. Рекомендации в этой связи: увеличение государственных усилий по созданию инфраструктуры (в первую очередь транспортной) для развития территорий, поощрение открытости этого рынка для новых игроков (девелоперов и архитекторов), а также привлечение на трансформируемые участки как можно более широкого круга потенциальных пользователей, чтобы стимулировать расширение функциональности новых пространств.
В рамках тенденции на формирование нового городского облика эксперты обратили внимание на снижение качества архитектурных решений и рекомендовали работать над квалификацией зодчих, градостроителей и застройщиков. А в части сохранения промышленного наследия отметили, что в этой сфере не хватает компетентных специалистов, и посоветовали больше изучать зарубежный опыт.
Вместе с тем, в исследовании подчёркивается, что Москва на нынешнем этапе реорганизации производственных территорий обеспечивает создание инфраструктуры, необходимой для развития высокотехнологичных отраслей промышленности, науки и деловой среды. «Здесь создаются высокопроизводительные рабочие места, прорывные технологии и продукты с высокой добавленной стоимостью. Вокруг современных промышленных территорий столицы растёт инновационная и коммерческая активность, совершенствуется досуговая инфраструктура, формируются качественные пространства для работы и отдыха. Это один из главных инструментов адаптации города к вызовам времени», – считает руководитель проекта, соучредитель Агентства «ЦЕНТР» Сергей Георгиевский.
«Москва успешно сочетает модернизацию и преемственность, создавая конкурентоспособную, устойчивую и привлекательную городскую среду. Надеемся, что наше исследование поможет понять, каким образом можно повысить эффективность производственных территорий и сохранить индустриальное наследие», – отмечает руководитель аналитической группы проекта, руководитель аналитического отдела Агентства «ЦЕНТР» Ольга Грицан.
«МОСКВА RE: ПРОМЫШЛЕННАЯ 2.0» передана профильным департаментам Правительства Москвы в качестве аналитической базы для реализации проектов КРТ и редевелопмента.
Коммуникационное агентство Kestler&Wolf, специализирующееся на работе с девелоперскими компаниями, провело опрос более 1000 россиян в возрасте от 18 лет с целью выяснить, как изменилось их отношение к отечественным застройщикам за прошедший год.
Почти каждый пятый респондент (19%) не утратил доверия к застройщикам, полагая, что строительная отрасль способна адекватно ответить любимым вызовам. Однако, 16% опрошенных поделились, что доверие снизилось критически, а покупка квартиры в новостройке сегодня представляется крайне рискованной затеей. Еще у 14% доверие также упало, но лидерам рынка они продолжают верить. 12% напротив изменили свое отношение в лучшую сторону, так как убеждены, что государство будет поддерживать именно застройщиков. При этом более трети респондентов, 39%, отметили, что уровень доверия к девелоперам не изменился, так как и в более спокойные времена он был на низком уровне.
Исследование также показало, какие основные критерии доверия к застройщикам выделяют россияне. 32% опрошенных на первое место ставят историю компании и подтвержденное качество строительства. Почти столько же, 31%, обращают внимание на публичную экспертизу руководства. На третьем месте, 16% голосов, наличие крупных банков-партнеров и льготных условий кредитования. 13% считают главным критерием - размер девелоперской компании, и лишь по 4% выделяют убедительные и вдохновляющие концепции проектов и активную рекламу.
Говоря об актуальных угрозах при покупке жилья, 34% опрошенных россиян опасаются отсутствия заявленной ранее инфраструктуры, а 17% - общего несоответствия проекта представленной концепции. 18% пугает возможное банкротство компании, 14% - снижение качества строительства под влиянием внешних факторов, 11% - увеличение срока строительства, а еще 6% - замена заявленных стройматериалов и оборудования на более дешевые.
А вот рейтинг стоп-факторов при покупке недвижимости в текущих реалиях выглядит следующим образом:
1 место (41% голосов) – альтернатива: вложиться в бизнес этими средствами, так как сейчас – идеальный момент;
2 место (19% голосов) – невозможность выплачивать ипотеку в будущем;
3 место (16% голосов) – потенциальные проблемы УК с поддержанием реализованной застройщиком инфраструктуры;
4 место (11% голосов) – рост коммунальных платежей;
5 место (10%) – снижение стоимости приобретенного жилья;
6 место (3% голосов) – в целом нежелание иметь собственное жилье, так как это обременение, а понравившуюся квартиру можно снимать.
«Проведенный опрос потребителей показал, что в обществе настроения разнятся. Однако, можно отметить высокий уровень недоверия к застройщикам. Совершенно очевидно, что для девелоперов сегодня вопросы репутации актуальны как никогда, - говорит Андрей Игнатов, управляющий партнёр коммуникационного агентства Kestler&Wolf. - Компаниям важно иметь комплексную коммуникационную стратегию, не только демонстрировать преимущества и особенности своих проектов, но транслировать фундаментальную надёжность застройщика, а также экспертизу руководства. Необходимо быть в постоянном диалоге со своими клиентами, отвечая на их страхи и волнения».
По оценке ВТБ, в марте продажи жилищных кредитов в России составили более 530 млрд рублей, что на четверть выше результата февраля. По итогам первого квартала объем ипотечных сделок в России составил около 1,2 трлн рублей, в то время как в январе-марте прошлого года - 1,3 трлн рублей.
ВТБ по итогам первого квартала 2023 года оформил 44,3 тысячи кредитов на 228 млрд рублей. Самым активным оказался март: объем выдач достиг 105,4 млрд рублей, что на 35% превысило результат февраля и оказалось выше, чем в среднем по рынку.
Среди регионов первое место по объему продаж традиционно заняли Москва и Московская область. Здесь ВТБ по итогам квартала выдал более 9,2 тысячи кредитов на 81,2 млрд рублей. Среди лидеров также Краснодарский край (21,5 млрд), Санкт-Петербург и Ленинградская область (20,8 млрд). Пятерку лидеров замыкают Татарстан, где заемщики получили в ВТБ около 10 млрд рублей, и Новосибирская область с объемом 7 млрд рублей.
Средняя сумма одного жилищного кредита по итогам квартала составила 5,1 млн рублей, незначительно снизившись к началу года. Срок, на который клиенты в среднем заключали кредитный договор, составил 25,5 лет (в начале года – 23,7 года).
Примерно каждую вторую сделку в январе-марте банк проводил в рамках программ с господдержкой. Среди них клиенты впервые чаще выбирали «семейную ипотеку»: по ней банк оформил 10,9 тысяч кредитов на общую сумму 66 млрд рублей. Вторая по популярности – «Ипотека с господдержкой-2020» (9,5 тысяч кредитов более чем на 57,7 млрд рублей).
«В первую очередь, катализатором роста спроса выступила господдержка: за счет модернизации «семейной ипотеки» число сделок по ней впервые оказалось больше, чем по основной льготной программе. Свою роль в разгоне рынка сыграло и завершение так называемой «околонулевой ипотеки». Многие заемщики поспешили воспользоваться ранее одобренными предложениями, поэтому традиционно низкие с точки зрения результатов январь-февраль показали продажи значительно выше, чем обычно. В итоге выдачи ипотеки в России в первом квартале составили около 1,2 трлн рублей и приблизились к уровню прошлого года, когда на рынке наблюдался ажиотажный спрос из-за экстремального роста ставок», – прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
ВТБ – один из лидеров российского рынка ипотечного кредитования. Оформить ипотеку в рамках собственных программ банка клиенты могут от 10,7% годовых. Минимальная ставка доступна с учетом суммы дисконтов для заемщиков, которые оформляют онлайн-заявки, в ходе сделки используют сервисы безопасных расчетов и электронной регистрации или получают зарплату на карту ВТБ, а также покупают квартиры площадью от 85 кв. метров.
По «Ипотеке с господдержкой-2020» можно получить под 7,5%. Кредит в рамках «семейной программы» банк предлагает от 5,5% (в ДФО - от 4,5%), IT-ипотека в ВТБ доступна от 4,5%, Дальневосточная – от 1,5%. Подать заявку на ипотеку можно на сайте банка, через застройщиков, риелторов и других партнеров, а также в офисах ВТБ.