В большинстве российских мегаполисов в семейную ипотеку можно купить только студию или однокомнатную квартиру
Большая часть квартир, на покупку которых может хватить семейной ипотеки в российских городах-миллионниках — студии или однокомнатные квартиры. Причем в пяти мегаполисах доля малогабаритного жилья на рынке в лимите кредита с учетом первоначального взноса превышает 90%, выяснил Аналитический центр «Движение.ру». Одновременно с начала года доля квартир большей комнатности, которые можно приобрести за счет семейной ипотеки, сократилась в 12 из 17 крупных городов.
Аналитический центр «Движение.ру» изучил рынки первичной недвижимости во всех городах-миллионниках России (дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с большими объемами жилищного строительства) и выяснил, какая доля жилья по стоимости покрывается лимитами программы семейной ипотеки с учетом первоначального взноса.
Напомним, «Семейную ипотеку» с кредитной ставкой до 6% годовых могут взять семьи с детьми в возрасте до шести лет, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Государственная программа действует до 2030 года. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, в других регионах — 6 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от стоимости приобретаемой квартиры.
Если рассматривать весь объем предложения жилья в рассматриваемых городах, то в среднем по рынкам мегаполисов доля квартир, стоимость которых не превышает рассчитанного лимита (максимальная сумма кредита + сумма первоначального взноса), равняется 44%. В разрезе отдельных городов разница достигает более существенных значений.
Максимальная доля предложения на первичном рынке в лимите семейной ипотеки (более половины экспозиции) отмечается в Волгограде, Санкт-Петербурге, Воронеже, Ростове-на-Дону и Уфе. Сложнее всего уложиться в лимит семейной ипотеки в Нижнем Новгороде, Москве и особенно в Казани (столица Республики Татарстан находится на третьем месте в стране по стоимости жилья в городах-миллионниках, установленный лимит семейной ипотеки в 6 млн рублей для нее явно недостаточен).
С начала года доля квартир, стоимость которых укладывается в лимит семейной ипотеки, сократилась в большинстве рассмотренных городов, выросла она только в пяти мегаполисах: Волгограде, Санкт-Петербурге, Уфе, Нижнем Новгороде и Казани.
Доля квартир в лимите семейной ипотеки (максимальная сумма кредита + сумма первоначального взноса), январь 2025 года - сентябрь 2025 года:
|
Город |
Доля квартир в лимите семейной ипотеки, %, январь 2025 г. |
Доля квартир в лимите семейной ипотеки, %, сентябрь 2025 г. |
|
Волгоград |
67,03 |
68,89 |
|
Санкт-Петербург |
67,96 |
68,36 |
|
Воронеж |
61,87 |
58,23 |
|
Ростов-на-Дону |
63,16 |
58,00 |
|
Уфа |
47,08 |
52,23 |
|
Новосибирск |
48,79 |
48,08 |
|
Пермь |
49,63 |
47,33 |
|
Самара |
46,81 |
46,57 |
|
Тюмень |
51,59 |
43,74 |
|
Красноярск |
53,29 |
42,85 |
|
Омск |
42,79 |
42,78 |
|
Екатеринбург |
45,49 |
41,22 |
|
Краснодар |
51,51 |
40,88 |
|
Челябинск |
35,24 |
30,45 |
|
Нижний Новгород |
22,01 |
27,26 |
|
Москва |
37,04 |
25,40 |
|
Казань |
1,24 |
2,53 |
Купить с помощью семейной ипотеки без накопления дополнительных средств квартиру семейного формата в большинстве мегаполисов сложно, а то и невозможно. Подавляющая часть квартир в лимите установленных госпрограммой сумм — это студии и однокомнатные квартиры.
В пяти мегаполисах доля студий в предложении жилья в лимите семейной ипотеки превышает 90%, а в Казани достигает 100%. Проще всего при покупке квартир большей комнатности уложиться в лимит льготного кредита жителям Новосибирска, Перми и Красноярска.
Доля студий в предложении жилья в лимите семейной ипотеки сократилась только в трех городах-миллионниках: в Омске, Краснодаре и Волгограде. В остальных рассмотренных городах она, напротив, выросла.
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, январь 2025 г. - сентябрь 2025 г.:
|
Город |
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, %, январь 2025 г. |
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, %, сентябрь 2025 г. |
|
Казань |
100,00 |
100,00 |
|
Нижний Новгород |
93,78 |
94,31 |
|
Екатеринбург |
89,22 |
91,33 |
|
Омск |
92,10 |
90,94 |
|
Краснодар |
90,82 |
89,93 |
|
Самара |
86,78 |
89,23 |
|
Ростов-на-Дону |
87,03 |
87,34 |
|
Санкт-Петербург |
86,28 |
86,42 |
|
Челябинск |
69,69 |
86,02 |
|
Воронеж |
77,03 |
85,04 |
|
Москва |
74,49 |
84,51 |
|
Уфа |
71,14 |
77,86 |
|
Тюмень |
67,15 |
77,04 |
|
Волгоград |
74,49 |
74,14 |
|
Новосибирск |
66,15 |
66,79 |
|
Пермь |
55,23 |
60,07 |
|
Красноярск |
53,69 |
59,58 |
Методология: Рассмотрены рынки всех городов-миллионников России. Дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с одним из самых крупных рынков первичной недвижимости в стране. Источник данных для оценки: экспозиция крупнейших сервисов-классифайдов (предложения застройщиков). Рассчитанный лимит семейной ипотеки: максимальный размер суммы кредита + сумма первоначального взноса.
Центральный округ Москвы – самая дорогая локация не только в Москве, но и во всей России. Однако и в ЦАО можно приобрести квартиру за относительно небольшие деньги. Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet нашли пять самых доступных квартир в новостройках ЦАО.
- Самая доступная квартира первичного рынка ЦАО расположена в ЖК My Priority Басманный. Продажи в комплексе открылись в прошлом месяце, а окончание строительства запланировано на конец 2024 года, именно поэтому данный ЖК лидирует среди самых бюджетных лотов. Всего за 12,9 млн рублей в данном комплексе можно приобрести студию без отделки площадью 28,7 кв. м, расположенную на пятнадцатом этаже. ЖК бизнес-класса расположен в 800 метрах от станции метро «Бауманская», на ТТК.
- ЖК DIALOG. Это комплекс премиум-класса, расположенный в Красносельском районе, а станция метро «Красносельская» находится от него в 750 м. Здесь предлагается студия площадью 31,3 кв. м за 18 млн рублей на шестнадцатом этаже, без отделки.
- Следующим по «бюджетности» в Центральном округе является ЖК Sky House. Комплекс премиум-класса расположен на улице Мытная в районе Якиманка. Цены в ЖК начинаются от 21 млн рублей, и за такую стоимость предлагается двухкомнатная квартира площадью 53,4 кв. м. без отделки на двадцатом этаже. Из квартиры открывается потрясающий вид на город через панорамные окна. Строительство корпуса будет завершено к концу 2021 года.
- Несмотря на то, что ЖК «Резиденция Архитекторов» достроен, квартиры в комплексе являются по-прежнему достаточно бюджетными для рынка новостроек ЦАО. Так, например, самая доступная квартира обойдётся в 21,5 млн рублей. Она двухкомнатная, площадью 54,2 кв. м, без отделки. Комплекс бизнес-класса расположен в Басманном районе, за пределами ТТК, вблизи станции метро «Электрозаводская».
- ЖК бизнес-класса HEADLINER также относится к числу «самых бюджетных» комплексов в Центральном административном округе Москвы. Самая доступная квартира обойдётся в 22,5 млн рублей, это будет просторная «двушка» площадью 66,8 кв. м на двадцать пятом этаже, без отделки. Комплекс располагается в Пресненском районе, в пешей доступности от метро «Шелепиха».
Компания JLL представляет новое исследование, посвященное дальнейшему развитию рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Офисы
На этапе строительства находится сравнительно большой объем спекулятивных офисных площадей, ввод которых планируется во 2-м полугодии 2021 года (более 100 тыс. кв. м, в целом за год ввод превысит 200 тыс. кв. м) и в 2022 году (около 250 тыс. кв. м). Для сравнения, в прошлом году показатель составил 134 тыс. кв. м.
«Такой существенный прирост офисной недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, будет удерживать среднюю долю свободных площадей на уровне 8-9%. Прогнозируется затяжной период снижения объема вакантных офисов по аналогии с кризисами 2008 и 2014 годов, когда восстановление рынка происходило в течение трех лет», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Склады
В складском сегменте девелоперы активизировали строительство, и уже с 2022 года эксперты компании JLL ожидают значительного прироста предложения на уровне не менее 250 тыс. кв. м в год.
«Мы ожидаем сохранения высокого спроса со стороны компаний сегмента e-commerce, которые продолжают региональную экспансию, – говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – В долгосрочной перспективе мы прогнозируем бо̀льшую кастомизацию спроса. Активность арендаторов будет смещаться в сторону проектов built-to-suit. Небольшой выбор площадей в действующих складских комплексах, а также невозможность учесть все уникальные особенности бизнеса клиента в рамках уже построенных зданий, приводят к востребованности строительства индивидуальных проектов».
При стабильно высоком уровне спроса доля свободных площадей в среднем по рынку, по оценке JLL, составит около 2% за счет объектов с завышенными арендными ставками и менее ликвидными блоками.
Рост себестоимости строительства ведет к повышению арендных ставок. До конца года аналитики компании JLL ожидают дальнейшего роста до 4,5 тыс. рублей за кв. м в год, в первую очередь в новых спекулятивных и built-to-suit проектах. Стимулирующее влияние на стоимость строительства складов оказывает удорожание ряда их «составляющих»: строительных материалов, рабочей силы в связи пандемией и уменьшением количества работников, земельных участков как эффект высокого спроса на них со стороны и жилищных застройщиков и складских операторов, а также заемного финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.
Ритейл
С начала 2021 года в Санкт-Петербурге не было открыто ни одного нового торгового центра. Пока они только строятся, вводятся в эксплуатацию, но не открываются. Введение разного рода ограничений в работе торговых объектов продолжается и не способствует развитию этого сегмента.
Ритейлеры продолжат искать баланс между онлайн- и офлайн-магазинами, оптимизируя свое присутствие в торговых центрах. Прогнозируется рост вакантности до 5-6% в целом по рынку и в первую очередь в торговых центрах с устаревшими концепциями.
В свою очередь, стрит-ритейл Санкт-Петербурга в 2021 году постепенно восстанавливает позиции, утраченные в период пандемии. Во 2-м полугодии эксперты JLL прогнозируют небольшой рост вакантности, обусловленный завершением туристического сезона. Начиная с 2022 года вакантность будет стабильно снижаться и может достигнуть уровня менее 10%. При этом запрашиваемые арендные ставки могут выйти на докризисное значение уже к концу 2021 года.