Динамика и прогноз изменения цен на первичном рынке жилья Петербурга


01.10.2010 22:03

Исследовательский центр NormInfo подготовил обзор, посвященный динамике цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2010 г., а также перспективам на 2011 г.

 

Почему средняя цена 1 кв. м жилья падает на протяжении 2010 г.?


Рассмотрим на рынок строящегося жилья. На рынке, на данный момент присутствуют в разной степени готовности 280 строительных объектов (по результатам нашего мониторинга ценового предложения в городе на сентябрь 2010). В мониторинге рассматриваются только те объекты, которые строятся и в которых открыты продажи.

При этом, как показывает анализ результатов нашего проекта «Мониторинг ценового предложения на рынке строящегося жилья», 66,16% объектов были сданы в конце 2009 года и «сдаются» в течение 2010 года. Для примера, - 6,5 домов из 10 уже сданы или вот-вот будут сданы.

33,84% - объекты, которые будут сданы в течение 2011-2013.

Давайте посмотрим на структуру предложения. Большая часть продаваемых квартир в таких объектах – квартиры с большой площадью. Как-раз-таки, 2-ккв. и 3-ккв. или 1-ккв. площадью, сопоставимой с 2-ккв. или 3-ккв.

Наш проект «Мониторинг ценового предложения» показывает нам структуру предложения в этих 66% объектах. Только в 15% объектов в продаже есть 1-ккв. На данный тип квартир есть спрос, их покупают, при этом спрос на 2-3-х ккв. низкий и данный тип квартир продается очень плохо.


Посмотрим на структуру спроса: распределение покупателей  по типам квартир (по данным ГК БН) на данный момент таково, что наибольший интерес проявляется к малогабаритным квартирам: студиям и 1-ккв.

При более внимательном анализе структуры предложения, то есть, сколько и каких квартир осталось в объектах, которые были сданы недавно и/или вот-вот будут сданы, можно заметить, что большую часть из них составляют 2-ккв. и 3-ккв.


По нашей экспертной оценке, в объектах высокой стадии готовности или вводимых в эксплуатацию, при этом имеющих непроданные квартиры, как правило, застройщики вынуждены снижать стоимость кв. м за счет акций, спец.предложений и прочих мероприятий по стимулированию спроса.

Как показывают результаты «Мониторинга ценового предложения» на протяжении 5 месяцев цена 1 кв. м 2-3-ккв. в объектах высокой стадии готовности, снижается.

Поэтому, когда «таких» объектов 66% от общего количества в которых остались исключительно 2-3-ккв., цена кв. м в которых снижается, как мы сейчас можем наблюдать, ответ на вопрос «Почему средняя цена кв. м по городу падает?» очевиден.

Низкий спрос на крупногабаритные квартиры, обусловленный последствиями кризиса влечет за собой снижение средней цены кв. м в объектах высокой стадии готовности. Иными словами, застройщики вынуждены снижать цены на 2-3-ккв., поскольку они практически не продаются, а деньги «вытаскивать» из стройки надо.

Средняя цена кв. м все-таки растет или все-таки падает?

Но если мы говорим именно о рынке строящегося жилья (33% - Треть объектов со сроками сдачи 2011-2013 гг.), то справедливым будет высказывание: цена кв. м все-таки растет.

Как показывают результаты нашего мониторинга средняя цена кв. м как при 100% оплате, так и при оплате в рассрочку только в строящихся объектах «невысокой» стадии готовности растет ежемесячно в среднем +0,4% к предыдущему месяцу (мы не рассматриваем объекты-долгострои и проблемные объекты).


Как видно на диаграмме, средняя цена кв. м во всех объектах (и с высокой стадией готовности, и с низкой стадией готовности) неуклонно снижается, пусть и незначительными темпами.

С другой стороны, средняя цена кв. м только в строящихся объектах с низкой и средней стадией готовности увеличивается.

Какие факторы оказывают влияние на изменение средней цены кв. м предложения Застройщика?

Чтобы не выходить за рамки обсуждаемой темы, мы проведем общее разделение на факторы (внешние и внутренние):

1). Изменения средней цены кв. м на рынке, в силу внешних факторов (кризис, ипотечный бум и т.д.);

2). Изменения средней цены кв. м (изменение стоимости стройматериалов, изменение стадии строительства, - внутренние факторы).

Как бы ни менялась средняя цена кв. м по городу, если объект строится, меняются стадии строительства, объект все ближе и ближе к сдаче. Ни для кого не секрет, что разница между ценой квартиры в строящемся доме, существенная по сравнению с ценой квартиры в доме уже сданном. Поэтому изменения стадии строительства очень хорошо показывает динамику изменения цены кв. м предложения Застройщика. Более того, цена кв. м и изменения стадии строительства взаимосвязаны.

На данный момент, экономия при покупке квартиры на стадии «забор» составляет 25-30%, нежели покупка квартиры на стадии «ввод в эксплуатацию». Давайте посмотрим за счет чего.

Ранее мы вплотную подошли к теме зависимости изменения средней цены кв. м от сроков сдачи, а если выразиться более точно – от стадии готовности объекта. Для начала мы сделали несколько допущений.

Первое – приблизительный срок сдачи объекта от начала строительных работ, в большинстве случаев составляет 2-2,5 года (берем большинство случаев за общепринятую норму).

Второе допущение – большая часть объектов будут строиться в течение 2 – 2,5 лет, то есть мы исходим от частного к общему, рассматривая зависимость изменения цены кв. м предложения от стадии строительства в нескольких объектах, мы экстраполируем подобные изменения цены кв. м на все остальные строящиеся объекты.

Третье допущение - мы разбили стадии строительства объекта (жилого дома) на 7 стадий:

1 – «Забор»;

2 – «Свайное поле/Фундаментная плита»;

3 – «2-3 этаж»;

4 – «Половина дома»;

5 – «Весь дом/коробка без наружных стен»;

6 – «Весь дом/закрыт контур/внешние стены»;

7 – «Ввод в эксплуатацию».

Далее мы провели анализ выявления взаимосвязи (корреляционный анализ) средней цены кв. м и стадии строительства нескольких объектов (коэф. корреляции Пирсона равен 0,719). Это говорит о наличии сильной взаимосвязи между данными переменными.

Проведя регрессионный анализ мы получили коэффициенты уравнения регрессии зависимости изменения средней цены кв. м от изменения стадии готовности объекта.

Как стадия готовности объекта влияет на изменение цены кв. м застройщика? Изменение средней цены кв. м при изменении стадии строительства на 1 ступень составляет в среднем 2780 руб. увеличения средней стоимости кв. м.

О чем это говорит нам? Почему эти расчеты интересны? Полученный результат интересен, прежде всего, с той точки зрения, что помогает ответить на вопрос: «Сколько можно сэкономить, покупая квартиру на ранней стадии строительства объекта?

 

Прогноз изменения средней цены кв. м до конца 2012 г.

При разработке прогнозов мы старались построить модель, имеющую наименьшую ошибку. Если в 2-х предыдущих версиях прогноза (первый - окт. 2008, второй - июль 2009) ошибка прогноза составляла 6,5% и 4,8%, то настоящий прогноз имеет ошибку всего в 2,8% (mape - средняя абсолютная ошибка прогнозной модели)

Прогнозные модели строились в профессиональном стат. пакете SPSS v. 13. Модель построения прогноза - ARIMA - авторегрессионная модель интегрированного скользящего среднего. При построении прогнозов были соблюдены все необходимые процедуры для оценки качества модели: анализ распределения остатков на нормальность, тест на автокорреляцию, тесты на причинность Гренжера, тесты на гетероскедастичность (непостоянство дисперсии остатков).

В нашем последнем прогнозе мы учитывали влияние таких факторов как:

- активность спроса (показатель - индекс BN);

- объем нового предложения, (показатель - млн. кв. м);

- объем денежной массы на рынке строящегося жилья (как заемные, так и собственные средства, млн. руб.);

- стоимость барреля нефти марки Brent (фьючерсные цены в долл. США);

- влияние кризиса (искусственно созданная переменная-dummy);

- изменение уровня доходов населения Санкт-Петербурга с 2005 года;


Для построения прогноза использовались индикаторы рынка недвижимости BN, так как данные индикаторы, разработаны уже достаточно давно, и являются на данный момент неким стандартом, который можно использовать в расчетах. Как известно, индекс BN средней цены кв. м показывает изменения средней цены кв. м по городу, включая все объекты на рынке строящейся недвижимости.

На конец 2012 г., согласно нашему прогнозу средняя цена кв. м на рынке строящегося жилья (индекс BN) составит 72-73 000 руб. А в результате зависимости изменения цены кв. м в строящемся сейчас жилье от стадии строительства, цена кв. м к моменту сдачи увеличится до 80-81 тыс. руб. Поскольку большая часть строительных объектов сейчас на стадии «половина дома, коробка», разница составит порядка 11%.

 

Материал предоставлен ИЦ NormInfo (ИСГ «Норманн»)


ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Поделиться:


24.09.2009 15:25

Рынок жилья России – все ближе к точке ценового равновесия и по мере приближения к ней темпы снижения цен замедляются. Итоги августа подтверждают этот вывод. Если в июле 2009 года средние цены предложения на жилье в Москве (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) снизились на 1,4%, а в Санкт-Петербурге на 1,8%, то в августе снижение цен предложения на жилье в Москве составило 0,3%, а в Санкт-Петербурге – 0,7%.
Из трех рассматриваемых в данном обзоре регионов – Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области темпы снижения рублевых цен предложения сохранились только в последнем. Если в июле цены предложения в Московской области снизились на 1,8%, то в августе – на 1,9%. В основном это связано с локальными событиями на рынке жилья области – в первую очередь сохранением высокого объема ввода в строй новостроек.

К концу августа средние цены предложения в Москве установились на уровне 136700 рублей за кв. м. В начале лета они составляли 142900 рублей за кв. м. За лето цена квадратного метра снизилась на 6200 рублей или на 4,3%. И это на фоне инфляции, которая за три летних месяца составила 1,5%.

Покупатель средней московской квартиры (54 кв. м), отложивший покупку с концы весны на начало осени, спокойно отдохнул и сэкономил за счет снижения цен 334800 рублей. А если он положил сумму, предназначенную на покупку квартиры, на три летних месяца на рублевый депозит под 15% годовых, то выиграл дополнительно еще 3,75% от суммы (около 290 тыс. рублей).

В Санкт-Петербурге к концу августа средние цены предложения остановились на уровне 69500 рублей за кв. м. За лето питерский квадратный метр «потерял» 4000 рублей своей ценности или 5,4%. Стоимость средней петербургской квартиры (64 кв. м) за лето снизилась на 256000 рублей.  

Квадратный метр в Подмосковье предлагают купить в конце августа в среднем по 57800 рублей, что на 2800 рублей дешевле, чем в начале лета (снижение на 4,6%). Экономия покупателя стандартной подмосковной квартиры (60 кв. м) за лето составила 168000 рублей.

Однако, при стабильности текущей макроэкономической ситуации вероятность дальнейшего повсеместного снижения рублевых цен на жилье осенью 2009 в несколько раз меньше, чем летом 2009 года. Поэтому, данные расчеты нельзя считать рекомендацией к дальнейшему ожиданию их снижения. Более того, в отдельных локальных территориях и сегментах жилого рынка к концу года возможен рост цен предложения на жилье.

Дальнейшее движение цен в различных городах и регионах страны будет определяться не глобальными макроэкономическими изменениями, влияние которых на цены за прошедший с начала кризиса год почти отыграно, а локальными особенностями рынков, а также внутренней экономической политикой государства, местных властей и крупных игроков рынка.

Поощрение выдачи новых ипотечных кредитов, кредитования новых и крепко стоящих на ногах застройщиков, эффективное донесение до населения информации о налоговых и иных льготах для покупателей жилья и получателей кредитов, предоставление государственных гарантий покупателям квартир в новостройках, частно-государственное партнерство с застройщиками – все это может способствовать активизации рынков жилой недвижимости. При грамотной стратегии поведения властей и застройщиков будет происходить постепенное восстановление количества сделок и объемов строительных работ на фоне снизившегося и в целом стабильного уровня цен.

Конечно, данные выводы верны только в условиях стабильной макроэкономической ситуации, которая может быть нарушена, например, в случае снижения цен на мировом рынке на нефть и иные товары российского экспорта. Например, в случае снижения цены барреля нефти до 45-50 долларов средние цены предложения в Москве могут скорректироваться до уровня 125 тыс. рублей за 1 кв. м, т.е. еще примерно на 10% от текущего уровня.

 

Цены жилья за август 2009 г. в рублях

Регион, тип недвижимости

Средняя цена предложения, руб. за 1 кв. м на 31.08.2009

Прирост за август, %

Прирост с начала 2009 года, %

Москва

136700

-0,3

-9,2

Санкт-Петербург

69500

-0,7

-16,5

Московская область

57300

-1,9

-13,3

Москва, новостройки

135700

-0,7

-5,3

Москва, вторичный рынок

138500

-0,2

-9,6

Санкт-Петербург, новостройки

68600

-0,1

-14,3

Санкт-Петербург, вторичный рынок

82150

-2,0

-17,9

Московская область, новостройки

55400

-1,4

-11,1

Московская область, вторичный рынок

62100

-5,6

-16,3

 

Цены жилья за август 2009 г. в долларах США

Регион, тип недвижимости

Средняя цена предложения, $ за 1 кв. м на 31.08.2009

Прирост за август, %

Прирост с начала 2009 года, %

Москва

4331

0,3

-16,6

Санкт-Петербург

2202

-0,1

-23,3

Московская область

1816

-1,3

-20,4

Москва, новостройки

4300

-0,1

-13,0

Москва, вторичный рынок

4388

0,4

-16,9

Санкт-Петербург, новостройки

2174

0,5

-21,2

Санкт-Петербург, вторичный рынок

2603

-1,4

-24,5

Московская область, новостройки

1755

-0,8

-18,3

Московская область, вторичный рынок

1968

-5,1

-23,1

 

Материал предоставлен Аналитическим центром GED Analytics


ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Поделиться:


17.09.2009 15:25

Специалисты Агентства развития и исследований в недвижимости подготовили обзор по состоянию рынка выставочных и конференц-площадей Санкт-Петербурга. В нем рассмотрено сегодняшнее состояние этого сегмента недвидимости, спрос и существующие тенденции.

Выставочные комплексы
Объем предложения выставочных (экспозиционных) площадей в Санкт-Петербурге ограничен. Всего в городе насчитывается около 73000 кв. м закрытых экспозиционных площадей.

«Открытые экспозиционные площади сложно подсчитать в связи с отсутствием информации по данным площадкам, - отмечает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. – Из профессиональных игроков такие площади предоставляются только «Ленэкспо» и КВЦ «Евразия», совокупной площадью 64500 кв. м.

По мнению специалистов АРИН выставочные объекты делятся на три вида:

1.             профессиональные выставочные комплексы, изначально возведенные для организации кратковременных  выставок и ярмарок. Под эту категорию подпадает только один объект – выставочное объединение «Ленэкспо» (55% закрытых выставочных площадей);

2.             комплексы с периодически действующей экспозицией. К таким комплексам в Петербурге можно отнести КВЦ «Евразия», «Михайловский Манеж» и другие (21% закрытых выставочных площадей);

3.             к третьему типу относятся дворцы спорта и культуры, склады и площадки различных сфер деятельности, которые не были изначально приспособлены для проведения выставок. На дворцы спорта приходится около четверти выставочных площадей.

Арендные ставки второго и третьего типа значительно ниже, чем у профильных объектов первого типа. В расчете объема предложения учитывались только крупные площадки.


Выставочные центры тяготеют преимущественно к центру города (Адмиралтейский, Московский, Центральный, Василеостровский районы).

Высота потолков выставочных комплексов варьируется от 4 до 12 м, наиболее распространенная высота профессиональных выставочных павильонов составляет 8-9 м.

«Использование дворцов спорта и культуры для проведения выставок отчасти свидетельствует о недостаточном объеме выставочных площадей», - отмечает Екатерина Марковец. За последние 2-3 года было анонсировано 9 проектов крупных конгрессных, конгрессно-выставочных центров на территории совокупной площадью более 680 га. Общая экспозиционная площадь по заявленным проектам составляет около 675 тыс.кв.м.

Согласно данным АРИН, доходность выставочных центров составляет 7%.

В силу своего геополитического положения Петербург при развитии соответствующей инфраструктуры может стать крупным центром выставочной деятельности. В Петербурге и Ленинградской области проводится более 200 различных крупных выставок в год, но при этом существует только один профессиональный выставочный комплекс.

Спрос на выставочные площади носит сезонный характер. Пик выставочной активности в Петербурге приходится на апрель-май и октябрь-ноябрь, а наибольший спад – на июль и август.

«В Москве среднегодовая заполняемость выставочных залов, достигает 60%», - рассказывает Екатерина Марковец. В Петербурге заполняемость выставочных центров ниже, и в среднем по городу составляет около 30-35%. Заполняемость Ленэкспо оценивается в 54%, в то время как несовременные выставочные центры («Стачек, 47» и «ВЦ Северо-Запада РФ») заполнены всего на 12% в год.

Можно выделить следующие общие требования к выставочным центрам со стороны арендаторов:

1.             Месторасположение;

2.             Транспортная доступность;

3.             Наличие парковки;

4.             Наличие кафе/бара/иного объекта общественного питания;

5.             Помещение должно быть достаточно вместительным;

6.             Наличие необходимого оборудования;

7.             Гардероб;

8.             Туалет.

Открытые выставочные площадки используются для демонстрации крупногабаритной техники и оборудования. Так, по данным с московской выставки «Стройдормаш», средняя арендуемая площадь открытой площадки составляет около 200 кв. м на 1 компанию.

 

Конференц-площади

Общий объем конференц-площадей в городе составляет более 43000 кв. м, или 32630 мест (более 80 объектов). Более трети площадей приходится на небольшие залы (до 50 кв. м), на залы площадью от 1000 кв. м – только 1% площадей.


«На сегмент специализированных объектов (конгрессные центры) для проведения различных мероприятий приходится около 9% площадей, или 11% посадочных мест», - рассказывает Е.Марковец.

При реализации всех заявленных проектов к 2020 г., объем специализированных конференц-объектов Петербурга составит около 97 000 кв. м на 40 000 мест. Все объекты размещаются в составе МФК, где основными функциями являются выставочная, гостиничная или офисная.

По мировой и московской практике, окупаемость конгресс-центров составляет 10-15 лет.

«Развитие экономики страны сопровождалось ростом количества деловых мероприятий различного уровня, что, соответственно повлекло за собой рост спроса на конференц-площади», - считает Екатерина Марковец. Так по оценке исполнительного директора СЗРО РСТ, ежегодный рост российского рынка деловых встреч составляет 25%. По прогнозам, к 2020 году объем услуг на рынке вырастет в 5 раз.

Спрос на площади зависит от масштаба деловых мероприятий. Можно выделить мероприятия:

§     локального;

§     регионального;

§     международного масштаба.

Локальные мероприятия проводятся чаще остальных, поэтому спрос на площади до 200 кв.м наиболее высок. «При этом наиболее востребованы преимущественно площади около 50 кв.м. и от 100 до 200 кв.м, - комментирует Екатерина Марковец. – Данный спрос во многом удовлетворяется за счет конфернц-залов при гостиницах и бизнес-центрах. Реже пользуются спросом крупные залы – до 1000 кв.м».

Деловые мероприятия регионального масштаба привлекают посетителей из других городов, проводятся реже, чем локальные мероприятия, и требуют более тщательной подготовки. Здесь диапазон востребованных площадей может быть различным, однако наибольший спрос приходится на 300-500 кв.м при небольшом объеме предложения – 3,8%. «В настоящее время мероприятия регионального масштаба проводятся при крупных гостиницах и выставочных центрах», - добавляет Екатерина Марковец.

Мероприятия международного масштаба подразумевают встречу, собрание руководителей или представителей государств, территорий, организаций (как вид международной конференции). В данном сегменте существует недостаток качественных больших залов (от 1000 кв.м.). Развитие данного сегмента связывают со строительством современных конгресс-центров.

«Важная предпосылка дальнейшего роста спроса на конференц-площади – конгрессный туризм является одной из стратегических задач Правительства Санкт-Петербурга, - отмечает Е.Марковец. – Потенциал конгрессного туризма оценивается как высокий, и развитие инфраструктуры (аэропорта, морского порта, новых гостиниц) повлечет за собой спрос на крупные конференц-площади от 1 000 кв.м».

Согласно мировому опыту, основными потребителями услуг конгресс-центров являются:

§     Государственные структуры;

§     Крупные международные и транснациональные компании;

§     Профессиональные ассоциации (для международных встреч на постоянной основе).

Конкуренция между конгрессными центрами наблюдается на уровне стран и городов. В данном случае требования к месту проведения конференций следующие:

§     Близость к аэропортам;

§     Объемы трафика в городе;

§     Расположение конгресс-центра относительно центра города и достопримечательностей.

Таким образом, наиболее востребованными на рынке Петербурга являются:

§     конференц-залы, дополняющие бизнес-центры и гостиницы, площадью 50 кв. м., 100-200 кв. м;

§     современные конференц-площадки 300 – 500 кв. м;

§     конгресс-залы от 1000 кв. м.

Важной характеристикой спроса является его сезонность. Среднегодовая заполняемость конференц-залов составляет 20-40%. По экспертным оценкам, заполняемость конференц-залов в зависимости от сезона на петербургском рынке составляет:

период

средняя заполняемость

январь, май-август

10% - 15%

сентябрь – декабрь, февраль-апрель

60% - 80%

 

Материал предоставлен АРИН

 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Поделиться: