Новостройки подорожали на 4% за квартал. В лидерах Челябинск, Набережные Челны и Тольятти
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 квартала на рынке новостроек крупных городов РФ (с численностью населения от 500 тыс. человек).
После завершения льготной ипотеки средние номинальные цены предложения в новостройках продолжили медленно увеличиваться. За 1 квартал 2025 г. в среднем по крупным городам РФ «квадрат» стал дороже на 3,5%.
Главными причинами сохраняющегося роста цен стали:
- сокращение числа новинок на рынке (т.е. в продажу вышло меньше дешёвых корпусов на этапе котлована),
- увеличение стоимости строительства (рабочей силы и строительных материалов),
- восстановление активности после снижения в июле прошлого года (девелоперы стали с меньшим опасением индексировать цены).
Рост цен в 1 квартале зафиксирован почти во всех локациях. Особенно сильно квадратный метр подорожал в Челябинске (+7,4%), Набережных Челнах (+7,1%), Тольятти (+6,5%) – т.е. в лидерах остаются города с высокой долей промышленности в структуре экономики. Высокие темпы роста зафиксированы также в Москве (+6%). В Санкт-Петербурге рост на среднем уровне (+4%). В Хабаровске, Ростове-на-Дону и Рязани динамика слабоотрицательная – снижение на 0,1-0,6%. Такое минимальное изменение за 3 месяца свидетельствует не о снижении цен, а о их стагнации.
Относительно прошлого года цены выше во всех городах, кроме Оренбурга, Махачкалы, Ставрополя и Краснодара (причём в первых двух случаях это связано с небольшим объемом предложения и, соответственно, с более заметными колебаниями средних цен при появлении в продаже даже 1 нового ЖК). В лидерах роста Тольятти (+32%), Томск (+26%) и Ижевск (+22%). В среднем по локациям «квадрат» стал дороже на 11%.
«Сохранение текущих внешних условий предполагает и стабильную ситуацию с ценами в ближайшие месяцы, то есть их медленный рост, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – При этом всё больше становится разрыв между уровнем цен предложения и цен сделок. Связано это как с активностью девелоперов по предоставлению скидок, так с выводом в продажу новых корпусов по ценам чуть ниже рынка».
Источник: Циан.Аналитика
Одна из причин по которой цены предложения не снижаются – рост объёмов продаж после падения летом 2024 г. По динамике числа сделок в Москве видно, что сразу после завершения льготной ипотеки (в июле-августе) спрос резко просел. С сентября активность стала восстанавливаться.
В 1 квартале 2025 г. в Москве было продано даже больше квартир и апартаментов, чем в 1 квартале 2024 г. (на 12%). Поддержку рынку оказали получатели годовых бонусов, а также те, кто закрывал короткие депозиты.
Хорошие показатели рынка новостроек, сохраняющиеся несмотря на заградительные рыночные ставки и отсутствие безадресной льготной ипотеки, связаны с его успешной адаптацией к новой реальности. Застройщики смогли:
- стимулировать спрос через скидки, акции и через вывод новых корпусов по ценам чуть ниже рынка,
- запустить продажи с использованием рассрочек,
- сохранить ипотечные схемы с частичным субсидированием ставки,
- максимально использовать потенциал оставшихся льготных программ (в Москве – семейной).
В феврале продажи были наилучшими с момента завершения льготной ипотеки (за исключением традиционно более результативного декабря, когда на спрос влияют ещё и сезонные факторы). Однако в марте 2025 они впервые за 10 лет были хуже февральских.
Источник: Циан.Аналитика
На рынке новостроек крупных городов РФ продолжается снижение объёма активного предложения. Фактически оно фиксируется с августа прошлого года. Одна из причин такой динамики – снижение числа новинок на рынке вследствие снижения спроса после завершения льготной ипотеки, удорожания кредитов для приобретения участков, ужесточения оценки проектов в банках, увеличения ставок по проектному финансированию.
В конце 1 квартала 2025 г. выбор на рынке анализируемых локаций на 10% ниже, чем в августе 2024 г. и на 11% ниже, чем в конце 1 квартала 2024 г. Последние 2 месяца выбор меняется не очень сильно, близок к стабилизации. Объём предложения остаётся на высоком уровне, т.е. дефицита на рынке не сформировалось.
Источник: Циан.Аналитика
Приложение
|
Город |
Средняя цена кв.м., тыс. рублей, апр.25 |
Динамика средней цены кв.м. |
|
|
за год |
за квартал |
||
|
Москва |
403,1 |
15% |
6,0% |
|
Санкт-Петербург |
274,9 |
12% |
4,0% |
|
Казань |
243,5 |
12% |
3,0% |
|
Нижний Новгород |
217,1 |
15% |
4,3% |
|
Владивосток |
199,1 |
7% |
1,8% |
|
Томск |
185,1 |
26% |
0,8% |
|
Новосибирск |
172,1 |
16% |
3,4% |
|
Иркутск |
171,6 |
18% |
5,1% |
|
Краснодар |
169,8 |
-3% |
1,8% |
|
Хабаровск |
167,6 |
6% |
-0,1% |
|
Уфа |
166,0 |
12% |
1,2% |
|
Екатеринбург |
163,2 |
7% |
0,5% |
|
Челябинск |
162,8 |
20% |
7,4% |
|
Пермь |
157,8 |
15% |
4,2% |
|
Тюмень |
152,3 |
15% |
4,5% |
|
Омск |
150,2 |
6% |
5,1% |
|
Тольятти |
149,9 |
32% |
6,5% |
|
Ростов-на-Дону |
145,6 |
4% |
-0,5% |
|
Барнаул |
145,0 |
20% |
1,8% |
|
Красноярск |
142,0 |
2% |
1,5% |
|
Новокузнецк |
140,9 |
1% |
0,9% |
|
Самара |
140,2 |
18% |
3,3% |
|
Набережные Челны |
139,7 |
1% |
7,1% |
|
Кемерово |
138,8 |
19% |
6,0% |
|
Волгоград |
137,8 |
13% |
0,1% |
|
Воронеж |
137,8 |
18% |
5,9% |
|
Рязань |
123,9 |
11% |
-0,6% |
|
Ижевск |
122,5 |
22% |
5,3% |
|
Ярославль |
116,0 |
8% |
4,4% |
|
Ульяновск |
114,2 |
15% |
0,5% |
|
Оренбург |
113,3 |
0% |
3,8% |
|
Саратов |
111,0 |
6% |
0,9% |
|
Махачкала |
109,9 |
-6% |
1,9% |
|
Ставрополь |
100,4 |
-2% |
1,5% |
|
Все города в среднем |
160,9 |
11% |
3,5% |
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали предложение квартир в дореволюционных домах на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга и выяснили, насколько популярны такие объекты и как отличается их стоимость.
Санкт-Петербург и Москва – лидеры по количеству сохранившихся дореволюционных домов. Они располагаются в исторических частях городов (например, в Москве – компактно внутри Садового кольца). Квартиры в них составляют сейчас около 2% от всего предложения на вторичном рынке в Москве и сразу 14% в Санкт-Петербурге (там в продаже можно найти даже помещения в домах, построенных в конце XVIII века). В Москве в районах Басманный и Тверской доля лотов в дореволюционных домах достигает 25-35% от всего объёма активного предложения, а в Санкт-Петербурге в округах Сенной, Веденский и Коломна превышает 90%.
Топ-10 районов Москвы и Санкт-Петербурга по доле квартир в дореволюционных домах от общего объёма предложения в них
|
Районы Москвы (АО) |
Доля лотов в дореволюционных домах от общего объёма предложения в районе |
Округа Санкт-Петербурга (районы) |
Доля лотов в дореволюционных домах от общего объёма предложения в районе |
|
Тверской (ЦАО) |
35% |
Сенной (Адмиралтейский) |
91% |
|
Басманный (ЦАО) |
25% |
Введенский (Петроградский) |
91% |
|
Мещанский (ЦАО) |
24% |
Коломна (Адмиралтейский) |
91% |
|
Арбат (ЦАО) |
20% |
№ 78 (Центральный) |
83% |
|
Красносельский (ЦАО) |
19% |
Литейный (Центральный) |
82% |
|
Замоскворечье (ЦАО) |
15% |
Владимирский (Центральный) |
81% |
|
Хамовники (ЦАО) |
14% |
Кронверкское (Петроградский) |
80% |
|
Пресненский (ЦАО) |
8% |
№ 7 (Василеостровский) |
75% |
|
Таганский (ЦАО) |
3% |
Адмиралтейский (Адмиралтейский) |
69% |
|
Якиманка (ЦАО) |
3% |
Екатерингофский (Адмиралтейский) |
68% |
Источник: Циан.Аналитика
В советские годы квартиры в дореволюционных домах были переоборудованы в «коммуналки» или (реже) в многокомнатные помещения на 2-3 отдельные квартиры. Многие дома подверглись капитальному ремонту и полной замене перекрытий и сетей. В постсоветский период число коммунальных квартир стало сокращаться (связано это, в т.ч. с программами по их расселению), но в Санкт-Петербурге их пока что ещё много. Многие строения того периода в последние годы проходят через реконструкцию и «превращение» в элитные клубные дома (особенно это характерно для центра Москвы).
«Сейчас это, как правило, дома с дорогими квартирами, как за счёт их расположения в центре, так и за счёт больших площадей (метраж помещений в дореволюционных доходных домах, как правило, превышал 100 кв. м.), – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – В Москве цена квадратного метра в дореволюционных домах сейчас в 2,5 раза выше, чем в среднем по городу (в массовом сегменте), в Санкт-Петербурге разрыв меньше – на 32%».
Цены в дореволюционных домах в последние годы увеличиваются быстрее, чем в целом по рынку за счёт повышенного интереса к ним: с 2022 г. «квадрат» в дореволюционных домах в Москве подорожал на 36% при росте в среднем по рынку на 6,3%, в Санкт-Петербурге – на 26,8% (средний по рынку рост на 5,9%).
Источник: Циан.Аналитика
Квартиры в дореволюционных домах сохраняют свою привлекательность и сейчас. В Москве в структуре потенциального спроса (в просмотрах объявлений на сайте Циан) на такие лоты приходится лишь 3%, однако доля в спросе выше, чем доля в предложении, а по относительному показателю (числу просмотров на 1 объявление) эти объекты даже популярнее постсоветских многоэтажек. В Санкт-Петербурге в структуре потенциального спроса на квартиры в дореволюционных домах приходится 16% просмотров (больше только у недавних новостроек), а по среднему числу просмотров 1 объявления они занимают второе место после советских кирпичных домов.
Характеристика рынка квартир в дореволюционных домах
|
|
Москва |
Санкт-Петербург |
||||||
|
мар.22 |
мар.23 |
мар.24 |
мар.25 |
мар.22 |
мар.23 |
мар.24 |
мар.25 |
|
|
Доля от общего объёма предложения на вторичном рынке |
2% |
2% |
2% |
2% |
14% |
11% |
12% |
14% |
|
Средняя цена кв.м., тыс. рублей |
650 |
612,1 |
743,9 |
884 |
241,2 |
229,9 |
265,4 |
305,8 |
|
Насколько цены в дореволюционных домах выше среднегородского уровня |
в 2 раза |
в 2 раза |
в 2,2 раза |
в 2,5 раза |
10% |
13% |
20% |
32% |
|
Доля в потенциальном спросе (числе просмотров объявлений на сайте Циан) |
2% |
2% |
2% |
3% |
21% |
15% |
16% |
16% |
Источник: Циан.Аналитика
Эксперты Циан.Аналитики рассчитали доступность аренды в городах-миллионниках, и выяснили, какая доля от среднего размера заработной платы уходит на оплату съёмного жилья и как показатель изменился за последний год.
В среднем по городам-миллионникам сейчас ежемесячный арендный платёж составляет 37% от размера заработной платы*. Чем выше средняя ставка аренды в городе, тем большую долю от заработной платы населения составляет выплата за жильё.
Более 40% дохода уходит на оплату съёмного жилья в Москве (46%) и Санкт-Петербурге (42%), в лидерах также Нижний Новгород, Ростов-на-Дону и Волгоград (39-40%). В структуре расходов жителей Уфы арендные платежи составляют минимальные среди миллионников 31%.
«Год назад доступность съёмного жилья была ниже. В среднем по миллионникам на оплату аренды уходило 40% от среднего размера заработной платы, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Увеличение доступности аренды стало следствием опережающего роста зарплат – за последний год они увеличились в среднем по миллионникам на 18%, а ставки аренды на 11%».
Особенно заметно доступность арендного жилья выросла в Краснодаре и Челябинске (доля расходов сократилась на 5 п.п.). Москва сохраняет 1 место по доле расходов на аренду от заработной платы, несмотря на её снижение на 2 п.п. Единственный город, где доступность не увеличилась – Красноярск.
|
Город |
Средняя заработная плата, тыс. рублей в месяц |
Средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры в марте 2025, тыс. рублей в месяц |
Расчетная доля расходов |
Динамика за год |
|
Москва |
141,0 |
65,3 |
46% |
-2 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
94,2 |
39,4 |
42% |
-1 п.п. |
|
Нижний Новгород |
79,9 |
31,9 |
40% |
-4 п.п. |
|
Ростов-на-Дону |
75,6 |
29,4 |
39% |
-4 п.п. |
|
Волгоград |
60,0 |
23,2 |
39% |
-1 п.п. |
|
Новосибирск |
81,0 |
30,9 |
38% |
-4 п.п. |
|
Казань |
79,8 |
30,2 |
38% |
-3 п.п. |
|
Екатеринбург |
88,4 |
32,7 |
37% |
-2 п.п. |
|
Самара |
70,8 |
26,1 |
37% |
-2 п.п. |
|
Краснодар |
77,9 |
28,1 |
36% |
-5 п.п. |
|
Омск |
67,4 |
24,3 |
36% |
-1 п.п. |
|
Пермь |
76,7 |
26,6 |
35% |
-4 п.п. |
|
Челябинск |
73,8 |
24,8 |
34% |
-5 п.п. |
|
Красноярск |
85,4 |
28,6 |
34% |
0 п.п. |
|
Воронеж |
67,6 |
22,1 |
33% |
-2 п.п. |
|
Уфа |
76,4 |
23,8 |
31% |
-2 п.п. |
|
В среднем |
|
|
37% |
-3 п.п. |
Источник: Циан.Аналитика
После оплаты съёмного жилья у арендатора остаётся от 37 тыс. рублей (в Волгограде) до 76 тыс. рублей (в Москве). Эти суммы в 2,4-3,3 раза превышают размер прожиточного минимума. Т.е. ни в одном городе не складывается такой ситуации, когда после оплаты аренды у жильца не оставалось бы средств на жизнь.
В абсолютном выражении больше всего денег после оплаты арендного жилья остаётся в Москве, несмотря на то, что платёж составляет около половины от среднего размера зарплаты. Это в 3,2 раза больше размера прожиточного минимума. В Уфе и Казани оставшиеся свободные средства в 3,3 раза превышают размер прожиточного минимума, хотя в абсолютном выражении это около 50-53 тыс. рублей.
*Методика
Расчёты проводились для однокомнатных квартир в городах-миллионниках.
Информация о среднем размере заработной платы получена из Базы данных показателей муниципальных образований Федеральной службы государственной статистики (данные за 2023 и 2024 гг., за вычетом НДФЛ).
Для расчётов выбрана величина прожиточного минимума трудоспособного населения в каждом конкретном регионе на 2025 г.