Жители Петербурга и Москвы по-разному выбирают квартиру в новостройке. В столице в первую очередь смотрят на экологию района, высотность домов и престижность школы, а в городе на Неве – на плотность застройки, размер окон, наличие балкона и даже собственного патио. Петербуржцы придирчивы к функциональности планировок и эргономике: 60% опрошенных считают этот фактор значимым при выборе жилья. Среди жителей Петербурга более популярны квартиры евроформата, для них в целом важна эргономичность пространства и «полезные» квадратные метры, выяснили эксперты ГК «А101» в ходе масштабного исследования первичного рынка двух мегаполисов.

Об особенностях взглядов петербуржцев и москвичей на покупку квартиры рассказала коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Алиса Шишнина во время выступления на Московском жилищном конгрессе.

Характерно, что жители Петербурга особое внимание уделяют балконам и лоджиям. Любовь к таким жилым пространствам им привили соседи из Скандинавского полуострова, куда петербуржцы часто ездили на отдых и шопинг, а также скандинавские застройщики, строящие в северной столице жилье с учетом своего видения комфортной жизни. Приоритет отдается квартирам с глубоким балконом (не менее 1,4 метра), площадь которого используется для занятий спортом и йогой, организации кабинета или релакс-зоны с мягкой мебелью. Еще одним интересным решением и отличной альтернативой балкону или лоджии считается патио, которое может располагаться на первом или более высоком этажах. Если в Москве первые этажи подавляющего большинства новостроек отданы под коммерческие функции, в Петербурге нередки объекты с жилыми помещениями с собственными патио и выходами во двор.

«Изучив ключевые потребности петербуржцев, влияющие на их выбор при покупки жилья, мы спроектировали жилые комплексы «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово». Например, во Всеволожске будут квартиры с патио и большой выбор европланировок. Мы специально заложили в проект лоты с увеличенной высотой потолков (3,6 и 4,5 метров), что позволяет создать мезонин – полуэтаж с большим количеством естественного света. Мезонин – еще одно отличие петербуржской аудитории, которая традиционно более привычна к таким форматам. В таком дополнительном помещении можно обустроить уютную спальню, библиотеку, место для йоги или кабинет. Такая квартирография рассчитана на семейную аудиторию», – комментирует Алиса Шишнина.

Покупатели из Петербурга допускают большее количество квартир на этаже, нежели москвичи: для первых комфортное количество квартир на этаже – не более 5, для вторых – не более 4-х. При этом москвичи чаще интересуются крупными метражами и многокомнатными квартирами: спрос на 3-х и 4-х комнатные квартиры среди них выше, чем у жителей северной столицы. Петербуржцы готовы приобретать более скромные по площади квартиры.

В Петербурге большим спросом пользуется жилье в скандинавском, урбанистическом или классическом стилях, сдержанных природных оттенков. Такой выбор обусловлен близостью скандинавских стран и влиянием сложившейся архитектуры в городе. Москвичи предпочитают современные дома, при этом яркий фасад может стать одним из факторов выбора, как и видовые характеристики. Также не смущает высокая этажность. В отличие от петербуржцев приоритетнее наличие в доме подземного паркинга.

Близость к жилью хорошей и престижной школы одинаково важна для всех покупателей. В Петербурге переехать в другой район ради более качественного образования для детей готовы 18% респондентов, в Москве чуть больше – 23%.

«С точки зрения причин для покупки недвижимости, кроме основной – увеличение площади в связи с взрослением детей, которая общая для обоих регионов  –  петербуржцы чаще приобретают квартиры, чтобы сменить съемное жилье на собственное. Москвичи же чаще своих северных соседей покупают жилье для детей на будущее. Кроме того, в Петербурге выше процент покупок квартир для сдачи в аренду. Это связано с высоким спросом среди туристов и с постоянным притоком жителей из других регионов», – резюмирует Алиса Шишнина.

Петербуржцы в большей степени ориентированы на долгосрочное приобретение недвижимости. Москвичи же не транслируют желания прожить всю жизнь в одной квартире, они динамичнее и легче приспосабливаются к смене жилья и локации. Общей для всех горожан остаются проблемы транспортной доступности и отсутствия пробок в локации, наличие ключевой инфраструктуры и качество благоустройства территории.

На рынках новостроек Москвы и Петербурга сегодня доля проектов комфорт-класса превалирует, вытесняя сегмент эконом (стандарт) и подбираясь к сегменту бизнес. Эксперты полагают, что в ближайшее время количество проектов комфорт-класса будет расти.

В 1990-е, когда рынок новостроек был довольно скуден, он делился всего на три класса: элитный, бизнес и эконом. По мере развития рынка и увеличения его объемов классов становилось все больше. Дорогой сегмент теперь делится на элитный, премиальный, делюкс. Доля бизнес-класса традиционно была невелика, но и там есть бизнес-лайт. В сегменте масс-маркет класс эконом сегодня почти не встречается, особенно после официального введения класса стандарт. Основной объем предложения в новостройках составляют объекты комфорт-класса.

Но все это не точно, поскольку за все время существования рынка застройщики так и не смогли договориться о четкой классификации проектов и позиционируют объекты соответственно собственным представлениям или для хорошей динамики продаж.

«Как не было, так и нет четких утвержденных стандартов, как, например, с отелями или бизнес-центрами. Граница между классами крайне размыта. Кроме того, в последние годы появилось множество подклассов — бизнес-лайт, комфорт+ и так далее», — перечисляет Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».

Доля уже немалая

В Петербурге и ближайших районах Ленобласти, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в структуре предложения доля комфорт-класса выросла с 45% в 2018 году до 69% в первой половине 2022-го. За это же время доля предложения в ЖК сегмента эконом снизилась с 43 до 15%.

По спросу динамика аналогична: за пять лет доля жилья комфорт-класса выросла с 46% до 70%, а доля сделок в сегменте эконом сократилась с 49 до 26%.

«Таким образом, можно сделать вывод, что сегмент комфорт вытесняет с рынка сегмент эконом. На фоне роста конкуренции застройщиков и борьбы за покупателя будущее за проектами с качественными параметрами жилья и среды обитания: покупка просто квадратных метров отходит на второй план», — отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».

Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, оперирует аналогичными цифрами: «Соотношение проектов комфорт- и эконом-класса на территории петербургской агломерации составляет примерно 60/40. Если рассматривать только город, доля проектов класса комфорт по отношению к стандартному жилью будет еще выше — 80/20. В последние годы застройщики практически не выводят в городской черте откровенно малобюджетные проекты».

В Москве доля проектов комфорт-класса также растет. «На жилые комплексы комфорт-класса приходится почти половина рынка новостроек старой Москвы. В третьем квартале 2022 года эта доля, возможно, увеличится в пределах 5%. В Новой Москве объекты категории комфорт занимают практически весь первичный рынок», — говорит Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

Попутно крупные застройщики пытаются разрабатывать собственные стандарты — именно для ЖК комфорт-класса: параметры отделки квартир, системы безопасности и умного дома, клубы для детей и взрослых, элементы благоустройства и проч.

Некоторые критерии жилых комплексов классов стандарт, комфорт, бизнес

Источник: Отделстрой, интернет-ресурсы

Далее — везде

Одна из причин большой доли проектов комфорт-класса — масштабность ЖК, особенно в Подмосковье и Ленобласти. Проекты насчитывают до 3–4 десятков корпусов. В черте города для возведения крупных проектов возможностей меньше.

По словам Натальи Кукушкиной, в Петербурге почти не осталось свободных и без сложных обременений участков под строительство. «Точечные штучные объекты не смогут удовлетворить массовый спрос, они останутся локальным явлением для покупателей с бюджетом заметно выше среднего. Конечно, ближайшее будущее сегментов масс-маркет и комфорт за проектами в Ленобласти, где можно возвести полноценные современные проекты с необходимой инфраструктурой, рекреационными пространствами, садиками и школами», — добавила она.

Один из вариантов развития проектов — редевелопмент бывших промышленных зон. Это касается и Москвы и Петербурга. «Сейчас новое строительство в Москве связано преимущественно с редевелопментом промышленных территорий. Наиболее перспективное направление в столице для возведения домов комфорт-класса — восточная часть города (СВАО, ВАО, ЮВАО). Здесь традиционно строятся микрорайоны более доступного жилья», — рассказывает Сергей Нюхалов.

Наталья Кукушкина отмечает большое количество промышленных зон в Петербурге — серый пояс города «используется сомнительными автосервисами и металлобазами». По ее словам, именно здесь должны появиться новые проекты со смешанным типом использования: жилье, офисы, торговля и общественные пространства.

«Мы видим большой потенциал в развитии ближайших территорий у КАД — в Новосаратовке, Мурине и Буграх», — полагает Наталья Кукушкина.

«Из-за возросшей стоимости участков в черте Петербурга основополагающим фактором остается местоположение жилого комплекса. За редким исключением, ближе к центральным районам реализуются объекты бизнес-класса, в спальных районах — комфорт-класс, в районах "приКАДья" — недорогое жилье массового спроса. Например, проекты со схожими потребительскими характеристиками, но по-разному удаленные от центра города, могут относиться к разным классам, что будет влиять на их цену», — добавил Николай Гражданкин.

Классная цена

Цена квартиры всегда выступает одним из важнейших критериев для потенциальных покупателей. Класс проекта играет в ценообразовании большую роль. В том числе потому, что в зависимости от класса покупатель получает те или иные опции, удобства и проч. Разница в качестве комфорта и набора опций для будущих жильцов выливается в стоимость квадратного метра в проектах класса бизнес и комфорт. В Москве, отмечает Сергей Нюхалов, разница в цене между сегментами составляет 35%.

В Петербурге цены, как известно, ниже, разница в стоимости «квадрата» — тоже.

По данным Ольги Трошевой, разница в средней цене предложения в классе масс-маркет (эконом, комфорт, комфорт+) в черте Петербурга достигает 20–27%, в пригороде несколько меньше — 16–21%. «В пригороде в структуре предложения отмечен тренд на снижение доли объектов подсегмента эконом, смещение в сторону более комфортных объектов (сегмент комфорт). Разрыв цен между проектами эконом-сегмента и сегмента комфорт больше, чем между комфорт и комфорт+», — добавила она.

Наталья Кукушкина отмечает возвращение цен в проектах комфорт- и бизнес-класса в июне на позиции начала года. Сегодня разница в цене в проектах ЦДС бизнес-класса и комфорт-класса составляет примерно 18%.

Между классами бизнес и комфорт

Один из непостоянных факторов рынка недвижимости — классификация. В последнее время все чаще застройщики позиционируют проекты в сегменте комфорт+ или повышенный комфорт.

Именно комфорт+ набирает все большую популярность на рынке новостроек.

Класс комфорт+, по сути, нечто среднее между бизнес и комфорт. Но с целым рядом деталей. В частности, комфорт+ от комфорт-класса отличает местоположение. Ольга Трошева отмечает особенности локаций, в которых могут располагаться объекты комфорт+: статусные локации, территории у станций метрополитена, обжитые локации спальных районов. Например, Сосновка — Удельный парк, Черная речка — Лесная, Октябрьская набережная — Дальневосточный проспект, Витебский проспект — проспект Гагарина, Новоизмайловский проспект, Лиговка, Свердловская набережная — Малоохтинская набережная и другие.

«Также проекты комфорт+ обладают рядом качественных характеристик, присущих более высоким классам жилья», — добавила Ольга Трошева.

Сергей Нюхалов перечисляет: «Это более изысканная архитектура с использованием панорамного остекления и декоративных элементов. Застройщики все чаще предлагают нестандартные варианты квартир (двухуровневые, объекты с террасами). Качественная дворовая среда с высоким процентом озеленения и продуманным зонированием становится необходимым элементом класса комфорт+. Особое значение приобретает авторский подход к созданию мест общего пользования, их стилистическое разнообразие, привлечение именитых дизайнеров, расположение объектов ближе к центру, в районе Третьего транспортного кольца».

Относительно жилых комплексов комфорт-класса в проектах комфорт+ может быть меньше квартир на этаже, более просторные по площади квартиры, больше парковочных мест, более высокие потолки.

Вместе с тем по ряду параметров до бизнес-класса проекты комфорт+ не дотягивают, в том числе по местоположению, количеству парковочных мест, качеству инженерной начинки, высоте потолков и проч.

Захват продолжается

Спрос снижается, цены, если и растут, то крайне медленно, покупатель стал более придирчивым и требовательным. В последние месяцы застройщики выводят на рынок ЖК бизнес-класса небольших объемов и более крупные проекты комфорт-класса. При этом комфорт-класс все чаще преобразуется в повышенный комфорт.

«Мы ожидаем увеличения доли комфорт-класса на столичном рынке новостроек. В условиях ограниченного спроса более низкий бюджет покупки будет играть гораздо большую роль, чем раньше, при выборе недвижимости. Продолжится реализация проектов по редевелопменту промышленных территорий. При этом заметна тенденция усложнения архитектуры. Конкуренция за покупателя усиливается, и застройщики повышают качество градостроительного продукта. В проектах комфорт-класса будет внедряться все больше элементов, которые раньше были присущи только бизнес-классу. Расширяется и применение новых технологических решений, в том числе автоматизированных систем», — заключил Сергей Нюхалов.