Апартаменты вчера и сегодня
Вопреки колебаниям на рынке недвижимости апартаменты растут и развиваются по своим правилам: они конкурируют с гостиницами, реализуются в новых форматах и выходят на рынок с готовыми программами доходности.
В новом формате
За десять лет, прошедших с открытия первого в Санкт-Петербурге апарт-отеля сети YE’S, количество действующих в Северной столице апартаментов увеличилось до 119. С начала 2024 года объем предложений на первичном рынке апартаментов вырос на 13% и составил 5248 юнитов со средней стоимостью 309 тыс. рублей за кв. м, подсчитали в консалтинговой компании Nikoliers. Из них 62% относятся к сервисным апартаментам, которые предлагают инвесторам различные доходные программы, 38% — к так называемому псевдожилью. Львиную долю юнитов составляет недвижимость классов «комфорт» (42%) и «бизнес» (53%).
Положительная динамика отмечается и в части спроса: с января по август он вырос в среднем на 9% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. За первые восемь месяцев 2024 года 86% сделок обеспечили десять апарт-комплексов.
Топ апарт-комплексов Санкт-Петербурга по объему продаж за январь — август 2024 года без учета сделок с юрлицами и оптовых сделок
|
Апарт-комплекс |
% от общего количества ДДУ за период |
|
|
1 |
Zoom на Неве |
20% |
|
2 |
Avenue Apart Pulkovo |
14% |
|
3 |
Ладожский Авенир |
10% |
|
4 |
Zoom Черная речка |
10% |
|
5 |
YE’S Приморский |
8% |
|
6 |
YE’S Leader |
6% |
|
7 |
Bereg. Курортный |
4% |
|
8 |
Well |
4% |
|
9 |
Вольта |
4% |
|
10 |
1733 |
4% |
Источник: Nikoliers
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за первое полугодие в Петербурге продано 1,6 тыс. юнитов, что на 60% больше показателей аналогичного периода прошлого года, а средневзвешенная цена сервисных апартаментов выросла за этот период на 8%.
По мнению экспертов, рынок апартаментов выгодно отличается от рынка жилой недвижимости: он менее волатильный, преимущественно инвестиционный, мало зависит от ипотечных ставок и обещает оставаться в 2024 году достаточно ровным, без падений и особых рекордов по продажам.
После завершения действия программы льготной ипотеки условия покупки в кредит для квартир и апартаментов стали одинаковыми, — считает директор департамента продаж Glorax Татьяна Халилова. — При этом у апартаментов есть ряд преимуществ по сравнению с жильем — стоимость апартаментов ниже, они зачастую расположены в локациях с уже давно сформированной и развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. С учетом этих факторов и в целях экономии бюджета часть покупателей переориентировалась на рынок апартаментов вместо квартир. В отличие от рынка жилья в июле-августе спрос на рынке апартаментов оказался более стабильным и сохранился на уровне второго квартала 2024 года.
Вместе с тем аналитики GloraX считают, что девелоперская активность по запуску новых апарт-проектов снижается. С начала года в Санкт-Петербурге в продажу вышли пять проектов общей площадью 35,3 тыс. кв. м, что почти вдвое меньше, чем с января по август 2023 года, когда объем предложения апартаментов пополнился 64 тыс. кв. м. Текущего объема предложения достаточно для удовлетворения спроса, полагают эксперты, однако в перспективе ожидается сокращение предложения апартаментов на рынке Северной столицы.
Качество жизни
За десятилетие апартаменты проторили путь от квартир-номеров с минимальными гостиничными услугами до многофункциональных комплексов с премиальным сервисом, умным сопровождением бытовой жизни, просторными общественными пространствами, фудхоллами, фитнес-центрами, коворкингами и детскими площадками.
Мало найдется жилых комплексов, которые позволяют человеку захватить себе столько общественной среды и применить себя, не выходя за пределы объекта. К этому мы стремимся», — уверяет Александр Погодин, партнер и директор управляющей компании Well. В очередном апарт-отеле Well на набережной Обводного канала компания впервые реализовала свою концепцию well-being, нацеленную на создание «физического, эмоционального, интеллектуального и социального благополучия человека».
Этот тренд прослеживается в загородных апарт-отелях — относительно новом, но набирающем популярность формате: за последние два года стартовала реализация шести проектов в Курортном и Кронштадтском районах Петербурга, а также в Выборгском районе Ленинградской области, рассчитанных более чем на 4000 юнитов.
Например, в уединенном апарт-комплексе «Bereg. Курортный», расположенном в Сестрорецке в окружении заповедного лесопарка, предусмотрены СПА-зона с бассейном и тренажерным залом, ресторан, детский клуб, детский сад и другая инфраструктура для комфортного отдыха и полноценной жизни в курортном месте. По словам генерального директора и сооснователя девелоперской компании ELEMENT Виталия Коробова, капитализация и земельного участка, и объекта на нем только растет: если на старте проекта стоимость квадратного метра составляла 350 тыс. рублей, то сейчас в среднем достигает 470 тыс. рублей. Доходность загородных апарт-отелей напрямую зависит от того, насколько девелопер сможет удовлетворить постояльцев качеством отдыха и исполнением проекта. К 2026 году девелопер планирует построить рядом с «Bereg. Курортный» всесезонный семейный СПА-курорт – под его реализацию компания выкупила соседний участок 2,5 га со старой рыболовецкой базой и лодочным причалом. К этому времени стоимость одного квадратного метра может достичь 550–600 тыс. рублей.
В структуре предложения загородных апарт-отелей 42% приходится на апартаменты и 58% — на квартиры. По данным Nikoliers, за год в рекреационных локациях объем экспозиции вырос с 16,6 тыс. кв. м в середине 2023 года до 31,1 тыс. кв. м к июлю 2024 года.
Жилье не навсегда
Заместитель генерального директора Bau City Development Станислав Александров выделяет две основные причины развития апарт-недвижимости: бум внутреннего туризма и выход на рынок жилья «армии арендаторов» — многочисленного поколения рождения 2000–2006 годов, которое с готовностью снимает квартиры на время учебы, работы или создания семьи.
«В первой половине 2024 года по России путешествовали 39 млн человек, из них всего два миллиона иностранцев, — говорит он. — Всего в связи с пандемией и внешнеполитической ситуацией за последнее десятилетие внутренний туризм вырос в 2,4 раза, а в 2023 году стал втрое популярнее зарубежного».
У этой категории потребителей апарт-отели все активнее конкурируют с традиционными гостиницами. Например, средняя загрузка апарт-отелей YE’S и отелей в Санкт-Петербурге (по данным Hotel Advisors) с января по август 2024 года составила 92% и 60% соответственно.
Мы видим долю увеличения краткосрочной аренды до 63%, — подтверждает директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте. — Остальные 37% — это долгосрочная аренда преимущественно для корпоративных клиентов. Среди них такие компании, как МТС, Huawei, ВШЭ, Райффайзенбанк, VK, “Золотое яблоко”, Guess, Philip Morris International, ТЕХНОНИКОЛЬ, Calzedonia, Honor и российские кинокомпании».
В процентном соотношении клиентов сети сотрудники крупных компаний занимают самую значительную долю — 36%, чуть менее трети (29%) — туристы, 15% — студенты, по 10% — IT-сектор и фрилансеры. Более 70% постояльцев — люди активного возраста от 18 до 40 лет.
По словам Юдиты Григайте, летний сезон 2024 года показал увеличение туристического потока в центральной локации на 23% и рост иностранных туристов в 1,5 раза, что сказалось на заполняемости и выручке апарт-отелей. За первое полугодие она выросла на 41%.
«Несмотря на конкурентоспособность апартаментов для размещения туристов, из представленных на рынке Санкт-Петербурга апарт-отелей только в 16 предлагаются программы гарантированной доходности для инвесторов», — уверяет Татьяна Халилова. — Еще меньше апарт-отелей могут предложить несколько доходных программ. Например, в введенном летом 2024 года “GloraX Заневский” за каждым апартаментом изначально закреплена одна из двух доходных программ».
По данным основателя инвестиционно-строительной компании Inreit, управляющей компании Port PM и сети апарт-отелей Port Comfort Кирилла Кудинова, за последние шесть лет доходность апарт-отелей сети колебалась от 6% в пандемийном 2020 году до более 14% в 2024 году с загрузкой объектов на уровне 93–95%. Загрузку и рост стоимости среднего чека определяет туристический поток, который не только растет количественно, но и меняется качественно. Так, в этом году компания Inreit представила новую концепцию апарт-отелей — bleisure, которая позволит путешественникам объединить деловую поездку и мини-отпуск, захватывающий выходные дни. Такие путешествия (чаще с семьей) уже составляют 44% от всех бизнес-бронирований и с каждым годом прирастают на 20%. Первый в России четырехзвездный bleisure-отель планируется открыть в бывшем бизнес-центре после редевелопмента в первом квартале 2025 года в Петербурге, который в 2024 году вошел в пятерку российских городов, наиболее востребованных для bleisure-путешествий.
Карина Шальнова, автор концепции и основатель KR.Consulting, уверена, что bleisure-отель будет востребован потребителями, для которых в поездках важны близкая к историческому центру локация, комфортная инфраструктура с конференц-залами и переговорными комнатами, зона для занятий спортом, рестораны разных форматов, удобная для детей обстановка с кухней и поддержка консьерж-службы по организации экскурсий и отдыха.
Инвестор ищет прибыль
Директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Елизавета Конвей указывает на ряд тенденций в развитии апартаментов, связанных с общими изменениями на рынке недвижимости: предложение длительных рассрочек как драйвера продаж, частичное смещение интереса покупателей на апартаменты после введения ограничений на минимальный метраж квартир, конкуренция инвестиций в апартаменты с размещением средств на банковских депозитах.
Петербург сформировал продукт сервисных апартаментов, и сегодня мы наблюдаем экспансию этого формата в регионы, — говорит исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. — Если Петербург пойдет по пути Москвы, где запретили строительство жилых студий меньше 28 квадратных метров, то перераспределение небольших жилых площадей произойдет в пользу апартаментов».
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов отмечает, что из-за роста ключевой ставки инвестор в отличие от 2023 года ищет возможность заработать на депозитах и грамотно инвестировать в апартаменты с рассрочкой от застройщика. В идеальном варианте — зайти с первым взносом в проект, в течение двух-трех лет разместить на депозите остатки средств под примерно 10%, а потом после стабилизации ситуации расплатиться с его помощью с продавцом.
«Мы к такому сценарию были готовы и предложили хорошие условия по покупке в рассрочку для наших инвесторов, — отмечает Денис Розанов. — В итоге имеем 25%-й рост покупателей по сравнению с прошлым годом. При этом доля инвесторов со 100%-й оплатой составляет 35% — в основном это те, для кого эмоционально привлекателен тот или иной продукт на широком рынке апартов. Это интересный тренд».
Аналитики GloraX полагают, что причиной снижения доли апартаментов на рынке могут стать повышенные издержки застройщиков в результате возврата налога на добавленную стоимость в 2023 году, а также нерешенный юридический статус апартаментов.
Однако Дмитрий Щегельский, президент Национальной палаты недвижимости и генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», уверен, что гораздо в большей степени на инвестиционной привлекательности апартаментов сказываются их локация и исполнение проекта. Кроме того, пока рентабельность апартаментов будет выше, чем у квартир, какая-то часть инвесторов все равно будут приобретать апарты для диверсификации своего инвестпортфеля.
«Возврат налога на добавленную стоимость фактически не повлиял на цены апартаментов, потому что в момент строительства НДС облагается только маржа застройщика, — поясняет он. — К примеру, при марже в 30% конечная стоимость юнита для покупателя вырастет всего на 6%. Однако если застройщик не успел распродать объекты до окончания строительства, то те апарты, которые он оформит на себя, будут облагаться НДС со всей стоимости объекта, а это существенно. В этой ситуации застройщику придется либо взять на себя эти издержки, либо частично увеличить цену, чтобы избежать ее резкого роста. Но для покупателя, если он юрлицо или ИП на классической модели налогообложения, есть возможность возврата НДС».
Мнение
Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти:
— Номинация апартаментов введена в конкурс «Доверие потребителя» в 2021 году, хотя конкурсу уже семнадцатый год. Мы не могли пройти мимо этого сегмента недвижимости, потому что он активно развивается уже более десяти лет и за это время вошел в жизнь наших потребителей как абсолютно понятный и осознанный продукт. Через призму конкурса мы видим, как растет и расширяется этот сегмент недвижимости — в 2024 году апартаменты участвуют в конкурсе в четырех номинациях в зависимости от локаций (Санкт-Петербург и Ленобласть) и классов («комфорт», «бизнес» и «элит»). В следующем году мы планируем ввести номинации по инвестиционному жилью, куда будут включены апартаменты и управляющая компания в апартаментах, потому что без грамотного управления такой вид недвижимости практически не имеет шансов на доходность для инвесторов.
На сегодня уже сформировался кластер инвесторов, заинтересованных в апартаментах как в прибыльном вложении средств по различным программам доходности. А также кластер покупателей, которые по тем или иным причинам приобретают апартаменты для проживания, ведь это жилье в полной мере обладает всеми современными характеристиками и отвечает на запросы потребителей с точки зрения таких трендов, как цифровизация и умный дом.
Мы видим доверие к апартаментам как к инвестиционным продуктам, которые, в отличие от жилья, могут обеспечить доходность и в текущем моменте, и за сезон, и по итогам года благодаря опытным управленцам. В этой сфере недвижимости активно развиваются различные форматы получения дохода, а преобладающее развитие внутреннего туризма и рост рекреационных апартаментов уже создает заметную конкуренцию отелям во время путешествий, загородного отдыха и туров выходного дня. Несколько таких проектов вышли в финалисты нашего конкурса в этом году.
По оценке ВТБ, в марте продажи жилищных кредитов в России составили более 530 млрд рублей, что на четверть выше результата февраля. По итогам первого квартала объем ипотечных сделок в России составил около 1,2 трлн рублей, в то время как в январе-марте прошлого года - 1,3 трлн рублей.
ВТБ по итогам первого квартала 2023 года оформил 44,3 тысячи кредитов на 228 млрд рублей. Самым активным оказался март: объем выдач достиг 105,4 млрд рублей, что на 35% превысило результат февраля и оказалось выше, чем в среднем по рынку.
Среди регионов первое место по объему продаж традиционно заняли Москва и Московская область. Здесь ВТБ по итогам квартала выдал более 9,2 тысячи кредитов на 81,2 млрд рублей. Среди лидеров также Краснодарский край (21,5 млрд), Санкт-Петербург и Ленинградская область (20,8 млрд). Пятерку лидеров замыкают Татарстан, где заемщики получили в ВТБ около 10 млрд рублей, и Новосибирская область с объемом 7 млрд рублей.
Средняя сумма одного жилищного кредита по итогам квартала составила 5,1 млн рублей, незначительно снизившись к началу года. Срок, на который клиенты в среднем заключали кредитный договор, составил 25,5 лет (в начале года – 23,7 года).
Примерно каждую вторую сделку в январе-марте банк проводил в рамках программ с господдержкой. Среди них клиенты впервые чаще выбирали «семейную ипотеку»: по ней банк оформил 10,9 тысяч кредитов на общую сумму 66 млрд рублей. Вторая по популярности – «Ипотека с господдержкой-2020» (9,5 тысяч кредитов более чем на 57,7 млрд рублей).
«В первую очередь, катализатором роста спроса выступила господдержка: за счет модернизации «семейной ипотеки» число сделок по ней впервые оказалось больше, чем по основной льготной программе. Свою роль в разгоне рынка сыграло и завершение так называемой «околонулевой ипотеки». Многие заемщики поспешили воспользоваться ранее одобренными предложениями, поэтому традиционно низкие с точки зрения результатов январь-февраль показали продажи значительно выше, чем обычно. В итоге выдачи ипотеки в России в первом квартале составили около 1,2 трлн рублей и приблизились к уровню прошлого года, когда на рынке наблюдался ажиотажный спрос из-за экстремального роста ставок», – прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
ВТБ – один из лидеров российского рынка ипотечного кредитования. Оформить ипотеку в рамках собственных программ банка клиенты могут от 10,7% годовых. Минимальная ставка доступна с учетом суммы дисконтов для заемщиков, которые оформляют онлайн-заявки, в ходе сделки используют сервисы безопасных расчетов и электронной регистрации или получают зарплату на карту ВТБ, а также покупают квартиры площадью от 85 кв. метров.
По «Ипотеке с господдержкой-2020» можно получить под 7,5%. Кредит в рамках «семейной программы» банк предлагает от 5,5% (в ДФО - от 4,5%), IT-ипотека в ВТБ доступна от 4,5%, Дальневосточная – от 1,5%. Подать заявку на ипотеку можно на сайте банка, через застройщиков, риелторов и других партнеров, а также в офисах ВТБ.
Эксперты Urban Awards подсчитали, что в российских новостройках готовы к продаже около полутысячи юнитов с пятью комнатами и более. Почти весь этот объем распределен между Москвой и полудюжиной других крупных городов. Для покупки многокомнатной квартиры на большинстве локальных рынков потребуется бюджет от 10 млн рублей. Однако у жителей Мурома, Барнаула, Абакана и некоторых других городов есть возможность уложиться и в несколько меньшую сумму.
Расценки на многокомнатное жилье в России стартуют с 8,15 млн рублей. Этот минимум зафиксирован аналитиками Urban Awards в древнем Муроме (Владимирская область). В жилом комплексе «Новая слобода», который строится в полутора километрах от исторического центра, за эту сумму продается отделанная квартира площадью 142,40 кв. м с пятью спальнями, двумя санузлами, лоджией и просторной кухней.
Доступные варианты также выявлены в Сибири (Абакан, Барнаул) и окрестностях Екатеринбурга (Березовский, Верхняя Пышма). В этих локациях многокомнатные юниты с габаритами 100+ кв. м стоят от 8,28 до 11,40 млн рублей. Относительно низкий ценовой порог в рамках исследуемой категории характерен также для Челябинска (10,26 млн рублей), Тюмени (10,74 млн рублей), Новосибирска (12,55 млн рублей), Пензы (13,72 млн рублей) и Уфы (14,10 млн рублей). Чаще встречаются пяти- и шестикомнатные лоты с ценником от 16-19 млн рублей. Их можно найти в Поволжье (Ярославль, Чебоксары), на Урале (Пермь, Екатеринбург) и за Уралом (Омск, Иркутск, Красноярск). Примечательно, что в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге нижняя ценовая граница находится практически на одном уровне. На столичном рынке за квартиру с пятью комнатами нужно отдать по крайней мере 19,46 млн рублей. Соответствующий прайс установлен на объект площадью 112,70 кв. м в жилом массиве «Молжаниново» (8 км к северо-западу от МКАД). Подмосковная выборка многокомнатной недвижимости ограничена всего четырьмя лотами, три из которых экспонируются в ЖК «Миниполис 8 кленов» (Опалиха, ГО Красногорск). У них одинаковые габариты (115,70 кв. м) и почти одинаковый прайс – от 20,00 до 20,32 млн рублей. В Санкт-Петербурге самая дешевая из пятикомнатных квартир – лот на четвертом этаже ЖК Аквилон Leaves (Московский район) – обойдется покупателю в 19,69 млн рублей.
В целом ряде городов купить жилье с 5+ комнатами по умеренной цене куда труднее, чем в любой из столиц. Например, в Краснодаре или Калининграде минимальные значения вплотную подступают к 28 млн рублей, в Томске или Ростове-на-Дону – выходят за 30 млн рублей. В Нижнем Новгороде этот показатель равен 53,48 млн рублей (ЖК «Атлант Сити»), а во Владивостоке – и вовсе 64,09 млн рублей (ЖК «Аквамарин»).
Большинство региональных рынков отличается крайней бедностью ассортимента. Предложение по лотам с нестандартным количеством комнат само по себе немногочисленно. На всю Россию их насчитывается чуть более 500 единиц (учитывая юниты с европланировкой). Доля Москвы в этом объеме занимает 63,6%. Еще 9,7% приходится на петербургский рынок. За пределами столиц лишь отдельные локации могут предложить выбор более чем из десяти объектов. Это Екатеринбургская агломерация, Новосибирск, Пенза, Пермь и Тюмень. Их суммарный вес в общероссийской экспозиции сводится к 14,5%. На все прочие города остается 12,2% (одна восьмая от общего объема).
Из 11 жилых комплексов, у которых на витрине представлено свыше 10 многокомнатных квартир, почти все базируются в Москве. Единственные исключения – петербургский ЖК «Петровская доминанта» (15 лотов, в том числе, 2 семикомнатных) и новосибирский ЖК Flora&Fauna (12 лотов). Лидирует по объему предложения комплекс премиальных небоскребов Capital Towers на границе с «Москва-Сити». Его фонд содержит 33 пятикомнатных объекта (6,4% всей выборки в масштабах страны). Второе место по этому показателю занимает ЖК «Остров» с 26 лотами. За ним в рейтинге идут ЖК Prime Park и ЖК Level Мичуринский (по 20 лотов). Последний выделяется наличием в продаже восьмикомнатных юнитов. По 15 квартир собрано на витрине элитного ЖК «Чистые пруды» и раменской новостройки бизнес-класса West Garden. В Новой Москве сверхкрупные жилые массивы «Прокшино» и «Скандинавия» располагают 14 многокомнатными лотами каждый. Наконец, в ЖК ILove (Останкинский район, СВАО) пока свободны 11 лотов.
«Застройщики с большой осторожностью включают в квартирографию лоты с пятью-шестью спальнями. Этот продукт рассчитан на крайне узкую аудиторию и распродается в последнюю очередь. Соответственно, он гораздо сильнее подвержен риску потери ликвидности. Неудивительно, что большинство компаний ограничивают линейку крупногабаритного жилья в своих новостройках четырех- или даже трехкомнатными объектами – их точно купят. Поскольку такая недвижимость по определению стоит дорого, ее обычно размещают в комплексах элит-, премиум или бизнес-класса – чтобы надежнее обеспечить связь с целевой аудиторией. Так, 9 из 11 российских новостроек с наибольшей выборкой многокомнатного предложения относятся к перечисленным сегментам. Впрочем, новомосковские микрорайоны «Прокшино» и «Скандинавия» по региональным меркам также могли бы считаться бизнес-классом», – указывает директор премии Urban Awards Ольга Хасанова.