За последние 2,5 года средняя площадь магазинов в десяти сегментах ритейлеров сократилась в среднем на 1,5%
Общая структура ритейла в столичных торговых центрах меняется: в то время как традиционные категории, такие как «бытовая техника и электроника» и «продукты» сокращают занимаемые площади, другие сегменты, ориентированные на стиль жизни, наоборот, активно масштабируют свое присутствие. В сегменте fashion, несмотря на сокращение средней площади по рынку, наблюдается кратное увеличение доли крупных игроков.
По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, с IV кв. 2021 года по II кв. 2024 г. средняя площадь магазинов по десяти профилям ритейлеров в десяти ключевых торговых центрах Москвы снизилась на 1,5%. При этом в зависимости от сегмента наблюдалась разнонаправленная динамика: часть профилей арендаторов существенно сократила свое присутствие, другая часть – напротив усилила представленность. Причинами такого перераспределения общей структуры ритейла является уход иностранных игроков и дробление занимаемых ими площадей на меньшие по площади магазины. В целом за последние 2,5 года общая структура столичного ритейла трансформировалась в полноценные многофункциональные пространства, где посетители могут не только приобрести необходимые товары, но и воспользоваться различными сервисами для улучшения качества жизни. Данный тренд продолжится в будущем.
В Nikoliers проанализировали 10 ключевых торговых центров столицы: «Авиапарк», Сolumbus, «Метрополис», «Афимолл Сити», «Павелецкая Плаза», «Каширская Плаза», «Vegas Кунцево», Vegas Crocus City, «Ривьера», «Океания». Были рассмотрены крупные сетевые игроки, занимающие помещения от 500 кв. м, которые формируют порядка 70% арендопригодной площади торговых центров.
Ритейлеры, специализирующиеся в таких сегментах, как fashion, «бытовая техника и электроника», «общественное питание», «продукты», «развлечения» и «товары для спорта», сократили среднюю площадь занимаемых помещений на 12,8% за последние 2,5 года. За этот же период ритейлеры, работающие в категориях «фитнес», «товары для дома», «красота и здоровье» и «товары для детей» увеличили среднюю площадь занимаемых площадей на 21,8%.
Изменение средней площади магазинов в зависимости от профиля ритейлеров
|
Сегмент |
Изменение IV кв. 2021 г. к II кв. 2024 г., % |
|
Fashion |
-14% |
|
Бытовая техника и электроника |
-7% |
|
Красота и здоровье |
+44% |
|
Общественное питание |
-5% |
|
Продукты |
-13% |
|
Развлечения |
-15% |
|
Товары для детей |
+1% |
|
Товары для дома |
+31% |
|
Товары для спорта |
-17% |
|
Фитнес |
+11% |
Источник: Nikoliers
Снижение средней занимаемой площади у ритейлеров в таких сегментах как «бытовая техника и электроника» и «продукты» связаны с запуском магазинов меньшего формата, тогда как в сегменте «товары для спорта» - с уходом с рынка некоторых иностранных игроков. Именно в сегменте товаров для спорта наблюдается наибольшее сокращение площадей (-17%) – после ухода Decathlon не во всех торговых центрах, где ранее работал бренд, открылся Desport, также новые игроки спортивного сегмента запускались на площадках меньшей площадью 800-900 кв. м, что привело к снижению средней площади магазинов данного профиля. На 15% сократилась средняя площадь помещений в сегменте «развлечения» за счет появления детских развлекательных центров и компьютерных клубов меньшего метража.
Если говорить про сегмент fashion, то здесь средняя занимаемая площадь операторов за 2,5 года сократилась на 13,7%. Сокращение площадей связано с дроблением лотов ушедших брендов и открытием на их месте нескольких магазинов меньшего метража. Например, в ТРЦ «Авиапарк» на месте H&M было открыто сразу три магазина Melon Fashion Group – Befree, Love Republic и Sela. Аналогичная ситуация произошла в торговом центре «Океания»: теперь на месте магазина H&M там располагаются Gloria Jeans и «Снежная Королева». Увеличение таких кейсов приводит к снижению показателя средней площади, однако в сегменте крупных брендов, которые сейчас активно открывают новые точки, расширяют форматы, а также в рамках одного торгового центра переезжают в новые помещения большего размера, наблюдается противоположная динамика. Так, доля таких крупных fashion-игроков как Melon Fashion Group, Gloria Jeans, Lime, «Стокманн» выросла на 15 п.п. с 6,6% в IV кв. 2022 г. до 21,6% в II кв. 2024 г. в структуре fashion-операторов в ключевых ТЦ Москвы.
Снижение площадей в категории «бытовая техника и электроника» (-7%) также объясняется открытием магазинов меньшего формата –например, DNS, средняя площадь которого 300—500 кв. м, а более крупный формат – 1000 кв. м. В то время как в 2021 г. наиболее представленными в торговых центрах операторами данного профиля были «М.Видео» и «Эльдорадо» со средней площадью 1-1,5 тыс. кв. м.
Также мы наблюдаем сокращение площадей продуктовых гипермаркетов, что связано с тем, что многие продуктовые ритейлеры и операторы общественного питания активно развивают онлайн-заказы и доставку, в результате чего сокращают площадь части магазинов. Например, «Перекресток» в два раза сократил свою площадь в ТРЦ «Метрополис» с 10 до 5 тыс. кв. м. По этой же причине сократилась средняя площадь категории «общественного питания» (-5%) - открывались рестораны и кафе площадью 500-600 кв. м (например, «Море Море» в ТРЦ «Метрополис», True Cost в ТРЦ «Афимолл Сити»).
При этом арендаторы, работающие в сегментах «красота и здоровье», «товары для дома» и «фитнес», продемонстрировали значительный рост средней площади магазинов по итогам 2,5 лет. Отдельно стоит отметить активное развитие ритейлеров из сферы «красота и здоровье» (+43,8%), таких как «Золотое яблоко» и «Лэтуаль», которые помимо увеличения количества новых магазинов, увеличили их среднюю площадь.
Рост средней площади магазинов категории «товары для дома» (+31,4%) обусловлен закрытием операторов небольшого формата «8 марта» и Zara Home, а также одновременно с этим расширение площадей, уже присутствовавших там ранее, таких как Askona и Hoff. Растущая средняя площадь площадей в категории «фитнес» (+11%) связана с общим трендом запуска фитнес-залов в торговых центрах, например, фитнес-клуб «Жара» в ТЦ «Вегас Крокус Сити», DDX в ТРЦ «Авиапарк», которые активно развиваются и расширяют сеть и др. Для профиля «товары для детей» после закрытия таких операторов, как «Кораблик» и Zara Kids, средняя площадь магазинов увеличилась на +0,5%.
Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers: «Статистика наблюдений показывает снижение средней площади магазинов в торговых центрах в целом по рынку. Глобально это объясняется одной причиной: после ухода части международных брендов их площади были поделены на магазины меньшей площади, которые активно занимали другие бренды: иностранные, которые выходили на рынок, и российские, как новые, так и уже активно развивающиеся лидеры. Несмотря на снижение средней площади магазина за счет увеличения разнообразия, в таких сегментах как fashion мы также наблюдаем существенное усиление крупных российских игроков, которые за 2,5 года смогли кратно увеличить свою представленность в ключевых ТЦ. Заметное увеличение средней площади магазинов в категориях «красота и здоровье», «товары для дома» и «фитнес» говорит о растущем интересе потребителей к этим направлениям и продолжающейся трансформации торговых центров в многофункциональные пространства, где покупателям предлагаются не только товары, но и различные услуги для улучшения качества жизни. В будущем доля life-style арендаторов в ТЦ продолжит расти».
В 2022 году застройщики быстро наращивали предложение квартир без отделки в Новой Москве, вопреки тренду последних лет. Это привело к тому, что рыночные доли квартир с отделкой и без почти сравнялись до 47% и 45% соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». В «старой» Москве предложение квартир «в бетоне» также росло опережающими темпами.
Московские застройщики в 2022 году стали чаще продавать квартиры в новостройках без отделки. Наиболее ярко это проявилось на локальном рынке жилья Новой Москвы, где предложение квартир с отделкой и без практически сравнялось.
В конце 2022 года на долю предложения помещений с отделкой в новостройках Новой Москвы приходились 47%, тогда как квартиры без отделки составили 45%. Год назад на стороне жилья под ключ было более существенное преимущественное: 53% против 41%.
Структура предложения изменилась потому, что застройщики быстрее наращивали предложение квартир без ремонта. Если в декабре 2021 года таких помещений в продаже было 4,7 тыс., то в декабре 2022 – 8,2 тыс., то есть рост составил 75%. Квартир с ремонтом от застройщика тоже стало больше, но не в такой же мере: 6,1 тыс. в декабре 2021 против 8,5 тыс. в декабре 2022 года (плюс 40%). Также увеличилось предложение с промежуточным вариантом готовности – предчистовой отделкой (white box). Их стали продавать в два раза чаще, а доля на рынке выросла с 6% до 8%.
«Сокращение предложения квартир с отделкой стало антикризисной реакцией застройщиков, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В начале года резко выросли цены на стройматериалы, и поэтому многие отказались от этой опции. Мы же, напротив, предусмотрели отделку в одном из корпусов нашего кластера, хотя изначально проект не предполагал ремонта под ключ от застройщика. В текущей ситуации мы делаем ставку на разнообразие доступных покупателю вариантов готовности жилья, чтобы у клиента был выбор».
В «старой» Москве в целом прослеживаются похожие тенденции. В массовом сегменте рынка новостроек доля квартир без отделки выросла за 2022 год с 16% до 18%. Преимущество жилья под ключ осталось неоспоримым, но несколько сократилось, хотя в последние годы только увеличивалось. Доля помещений с отделкой в массовых новостройках сократилось с 70% до 69%. Формат white box сохранил позиции (14%).
«Предложение квартир с отделкой сокращалось не только из-за решений застройщиков, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Спрос покупателей был сосредоточен именно на квартирах с полной или предчистовой отделкой. Когда клиент берет ипотеку, ему выгодно приобретать квартиру, максимально готовую к заселению. Фактически он включает возможные расходы на ремонт в стоимость кредита. К тому же многие выбирают промежуточный вариант – white box, который позволяет сэкономить на начальном этапе отделочных работ, но оставляет пространство для реализации собственного дизайн-проекта».
В новостройках бизнес-класса и раньше квартиры без отделки превалировали в продаже, но в 2022 году их представительство усилилось. Доля таких помещений на рынке выросла за год с 56% до 67%. Одновременно предложение квартир с white box уменьшилось с 27% до 21%, а с полной отделкой – с 18% до 12%.
Похожая ситуация и сегменте новостроек премиум-класса. Здесь доля квартир без отделки увеличилась с 44% до 48%, а помещения с отделкой теперь образуют только 17% предложения против 29% годом ранее. Впрочем, квартир с предчистовой отделкой стало больше: 36% сейчас против 27% в декабре 2021 года.
«Аудитория покупателей новостроек премиум-класса весьма требовательная, и угадать её вкусы, определяя проект дизайна квартир с отделкой, трудно, – поясняет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). – Поэтому растет предложение квартир с более универсальным решением – white box, которое позволяет быстрее заселиться, но в то же время клиенты могут сами выбрать дизайн. Впрочем, отделка тоже может быть востребованной, если ее разрабатывают приглашенные именитые дизайнеры и имеется несколько вариантов по цветам или стилистическим решениям».
В самых дорогих новостройках Москвы (элитный и делюкс-сегменты) наблюдались характерные для всего рынка тенденции. Доля квартир и апартаментов без отделки увеличилась с 49% до 61%, а с отделкой уменьшилась с 40% до 31%. Предложений white box тоже стало меньше (11% в 2021 году против 8% в 2022).
«В 2023 году мы ожидаем продолжение тенденции к сокращению квартир с отделкой, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – На фоне сокращения спроса застройщики стремятся удерживать цены на приемлемом для покупателя уровне, в том числе и сокращая предложение жилья под ключ, которое, как правило, дороже на 15-20%. Впрочем, может ускориться распространение жилья с предчистовой отделкой в качестве “компромиссного” варианта текущих условиях».
Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем вложений достиг 487,2 млрд руб., что на 21% превышает показатель 2021 года. Локальные инвесторы, приобретавшие активы уходящих компаний, были основными драйверами инвестиционного спроса в 2022 году.
- Показатель 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость РФ оказался рекордным и достиг 487,2 млрд руб. Доля иностранного капитала, как и прогнозировалось ранее, оказалась наименьшей за историю наблюдений и составила 3,3% от общего объема вложений.
Динамика общего объема инвестиций в недвижимость РФ
Источник: NF Group Research
- После февраля 2022 года иностранные компании, владеющие крупным объемом активов в РФ, постепенно принимали решение об уходе с российского рынка и дальнейшей продаже своих активов. Таким образом предложение пополнилось качественными, а иногда и «трофейными» активами, которые ранее были недоступны для покупки. Кроме того, состояние отдельных сегментов коммерческой недвижимости по итогам 2022 года оказалось существенно лучше, чем прогнозировали в феврале-марте – несмотря на период неопределенности со стороны арендаторов и покупателей, а ставки и цены не снизились. Строительная активность также осталась на достаточно высоком уровне. Наконец, меры правительства по поддержанию деловой активности принесли свои результаты. По итогам года ключевая ставка ЦБ РФ вернулась к показателю конца 2021 года и составила 7,5%. Инфляция также не оказалась столь высокой, как ожидалось ранее, и составила 11,94%.
Динамика инфляции и ключевой ставки
Источник: NF Group Research
- В IV квартале 2022 года череда продаж бизнеса игроков, уходящих из России, продолжилась. Если в I–III кварталах на рынок вышли российские активы таких компаний, как Fazer, Carlsberg, Valio, Paulig, «Вимм-Биль-Данн», Pizza Hut, Sponda и PPF Real Estate, то в конце 2022 года свои активы реализовали SvetoCopy, Mercedes-Benz и другие. Стоит отметить, что зачастую объекты приобретались локальным менеджментом либо ключевыми партнерами.
- Значительно выросла доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимости: если в 2021 году на них пришлось 36% инвестированных средств, а прочие были вложены в площадки под девелопмент, то по итогам 2022 года этот показатель увеличился до 55%.
- Доля площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций составила 45% против 64% годом ранее. Помимо московских застройщиков, которые продолжают генерировать обширный земельный фонд, значительный вклад в общий объем внесли региональные девелоперы, которые активно приобретали площадки в Москве и Санкт-Петербурге.
- Среди классических сегментов коммерческой недвижимости наибольший объем вложений пришелся на офисы – доля сегмента в общем объеме вложений выросла с 12% в 2021 году до текущих 22%. При этом в абсолютном выражении объем вложений в данный тип недвижимости вырос вдвое – с 50 до 108 млрд руб. Второе место занимает складская и индустриальная недвижимость. Несмотря на небольшой рост доли, с 16% годом ранее до 17%, общий объем вложений в сегмент увеличился на 33% за год, до 84,6 млрд руб. На торговую недвижимость пришлось 8% в общем объеме вложений или 40,7 млрд руб.
Структура инвестиций по сегментам
Источник: NF Group Research
Примеры крупнейших инвестиционных сделок, 2022 г.
|
Объект |
Сегмент |
Регион |
Покупатель |
Цена, руб. |
|
БЦ Comcity |
Офисы |
Москва |
н/д |
25-27 млрд руб. |
|
ЛК «Южные Врата» |
Склады |
Москва |
«Венталл-Девелопмент» |
18-19 млрд руб. |
|
Офисно-торговый кластер «Арма» |
Офисы |
Москва |
ООО «Ю-Крафт» |
15-17,5 млрд руб. |
|
Футбольный стадион «Открытие Банк Арена» |
Прочее |
Москва |
«Лукойл» |
15-17 млрд руб. |
|
БЦ «Воздвиженка Центр» |
Офисы |
Москва |
«Фонд коллективных инвестиций» |
13-15 млрд руб. |
|
БЦ «Шаболовка, 31» и з/у |
Площадки под девелопмент |
Москва |
Vesper |
13-14 млрд руб. |
|
ЛК FM Logistic |
Склады |
МО |
Central Properties |
8-9 млрд руб. |
Источник: NF Group Research
- Среди регионов России лидером в структуре спроса по итогам 2022 года оказалась Москва, ее доля выросла с 67% до 69%. На Санкт-Петербург пришлось 22% против 29% годом ранее, а на остальные регионы – 10% против 4% в 2021 году.
Структура инвестиций по регионам
Источник: NF Group Research
- По профилю инвестора лидером в структуре спроса были девелоперы, которые активно приобретали площадки под строительство, – их доля по итогам 2022 года составила 50% против 67% годом ранее. Также высокой остается доля инвестиционных компаний и частных инвесторов, на которые пришлось 32% объема инвестиций. Стоит заметить существенно возросшую активность конечных пользователей, доля которых увеличилась с 8% годом ранее до 14% по итогам 2022 года. В основном в рамках таких сделок приобретались офисные и складские объекты под собственное размещение компаний. Доля сделок ЗПИФ (в том числе ЗПИФ недвижимости) составила 4% против 3% годом ранее.
Структура инвестиций по типам инвесторов
Источник: NF Group Research
- Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, отмечает: «2022 год на рынке инвестиций в недвижимость России был связан с большим количеством различных вызовов для профильных игроков. Высокая степень неопределенности, возможность санкционного давления на компании, резкие изменения в экономике и стоимости заемного финансирования – все эти факторы влияли на поведение инвесторов в прошедшем году. Тем не менее, какими бы мрачными не казались перспективы, результат по объему вложений оказался рекордным при минимальной доле иностранного капитала. Российские инвесторы становятся владельцами абсолютного большинства премиальных объектов в различных сегментах и, вероятно, такая тенденция продолжится, пока уходящие компании не реализуют все свои активы. В 2023 году столь активного поведения инвесторов не предполагается – наиболее ликвидные объекты уже сменили собственников, и мы ожидаем постепенное возвращение объемов инвестирования до уровня 2016–2020 гг., то есть до 300 млрд руб. ежегодно».