Объем вложений в коммерческую недвижимость России стал рекордным за всю историю наблюдений и составил 487,2 млрд руб.

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем вложений достиг 487,2 млрд руб., что на 21% превышает показатель 2021 года. Локальные инвесторы, приобретавшие активы уходящих компаний, были основными драйверами инвестиционного спроса в 2022 году.
- Показатель 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость РФ оказался рекордным и достиг 487,2 млрд руб. Доля иностранного капитала, как и прогнозировалось ранее, оказалась наименьшей за историю наблюдений и составила 3,3% от общего объема вложений.
Динамика общего объема инвестиций в недвижимость РФ
Источник: NF Group Research
- После февраля 2022 года иностранные компании, владеющие крупным объемом активов в РФ, постепенно принимали решение об уходе с российского рынка и дальнейшей продаже своих активов. Таким образом предложение пополнилось качественными, а иногда и «трофейными» активами, которые ранее были недоступны для покупки. Кроме того, состояние отдельных сегментов коммерческой недвижимости по итогам 2022 года оказалось существенно лучше, чем прогнозировали в феврале-марте – несмотря на период неопределенности со стороны арендаторов и покупателей, а ставки и цены не снизились. Строительная активность также осталась на достаточно высоком уровне. Наконец, меры правительства по поддержанию деловой активности принесли свои результаты. По итогам года ключевая ставка ЦБ РФ вернулась к показателю конца 2021 года и составила 7,5%. Инфляция также не оказалась столь высокой, как ожидалось ранее, и составила 11,94%.
Динамика инфляции и ключевой ставки
Источник: NF Group Research
- В IV квартале 2022 года череда продаж бизнеса игроков, уходящих из России, продолжилась. Если в I–III кварталах на рынок вышли российские активы таких компаний, как Fazer, Carlsberg, Valio, Paulig, «Вимм-Биль-Данн», Pizza Hut, Sponda и PPF Real Estate, то в конце 2022 года свои активы реализовали SvetoCopy, Mercedes-Benz и другие. Стоит отметить, что зачастую объекты приобретались локальным менеджментом либо ключевыми партнерами.
- Значительно выросла доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимости: если в 2021 году на них пришлось 36% инвестированных средств, а прочие были вложены в площадки под девелопмент, то по итогам 2022 года этот показатель увеличился до 55%.
- Доля площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций составила 45% против 64% годом ранее. Помимо московских застройщиков, которые продолжают генерировать обширный земельный фонд, значительный вклад в общий объем внесли региональные девелоперы, которые активно приобретали площадки в Москве и Санкт-Петербурге.
- Среди классических сегментов коммерческой недвижимости наибольший объем вложений пришелся на офисы – доля сегмента в общем объеме вложений выросла с 12% в 2021 году до текущих 22%. При этом в абсолютном выражении объем вложений в данный тип недвижимости вырос вдвое – с 50 до 108 млрд руб. Второе место занимает складская и индустриальная недвижимость. Несмотря на небольшой рост доли, с 16% годом ранее до 17%, общий объем вложений в сегмент увеличился на 33% за год, до 84,6 млрд руб. На торговую недвижимость пришлось 8% в общем объеме вложений или 40,7 млрд руб.
Структура инвестиций по сегментам
Источник: NF Group Research
Примеры крупнейших инвестиционных сделок, 2022 г.
Объект |
Сегмент |
Регион |
Покупатель |
Цена, руб. |
БЦ Comcity |
Офисы |
Москва |
н/д |
25-27 млрд руб. |
ЛК «Южные Врата» |
Склады |
Москва |
«Венталл-Девелопмент» |
18-19 млрд руб. |
Офисно-торговый кластер «Арма» |
Офисы |
Москва |
ООО «Ю-Крафт» |
15-17,5 млрд руб. |
Футбольный стадион «Открытие Банк Арена» |
Прочее |
Москва |
«Лукойл» |
15-17 млрд руб. |
БЦ «Воздвиженка Центр» |
Офисы |
Москва |
«Фонд коллективных инвестиций» |
13-15 млрд руб. |
БЦ «Шаболовка, 31» и з/у |
Площадки под девелопмент |
Москва |
Vesper |
13-14 млрд руб. |
ЛК FM Logistic |
Склады |
МО |
Central Properties |
8-9 млрд руб. |
Источник: NF Group Research
- Среди регионов России лидером в структуре спроса по итогам 2022 года оказалась Москва, ее доля выросла с 67% до 69%. На Санкт-Петербург пришлось 22% против 29% годом ранее, а на остальные регионы – 10% против 4% в 2021 году.
Структура инвестиций по регионам
Источник: NF Group Research
- По профилю инвестора лидером в структуре спроса были девелоперы, которые активно приобретали площадки под строительство, – их доля по итогам 2022 года составила 50% против 67% годом ранее. Также высокой остается доля инвестиционных компаний и частных инвесторов, на которые пришлось 32% объема инвестиций. Стоит заметить существенно возросшую активность конечных пользователей, доля которых увеличилась с 8% годом ранее до 14% по итогам 2022 года. В основном в рамках таких сделок приобретались офисные и складские объекты под собственное размещение компаний. Доля сделок ЗПИФ (в том числе ЗПИФ недвижимости) составила 4% против 3% годом ранее.
Структура инвестиций по типам инвесторов
Источник: NF Group Research
- Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, отмечает: «2022 год на рынке инвестиций в недвижимость России был связан с большим количеством различных вызовов для профильных игроков. Высокая степень неопределенности, возможность санкционного давления на компании, резкие изменения в экономике и стоимости заемного финансирования – все эти факторы влияли на поведение инвесторов в прошедшем году. Тем не менее, какими бы мрачными не казались перспективы, результат по объему вложений оказался рекордным при минимальной доле иностранного капитала. Российские инвесторы становятся владельцами абсолютного большинства премиальных объектов в различных сегментах и, вероятно, такая тенденция продолжится, пока уходящие компании не реализуют все свои активы. В 2023 году столь активного поведения инвесторов не предполагается – наиболее ликвидные объекты уже сменили собственников, и мы ожидаем постепенное возвращение объемов инвестирования до уровня 2016–2020 гг., то есть до 300 млрд руб. ежегодно».

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», на столичном первичном рынке представлено 10 проектов со средней стоимостью предложения до 6 млн рублей. Их доля составляет 2,7% от всех девелоперских проектов в границах «старой» Москвы. Годом ранее таких проектов также было 10, а пять лет назад – 12.
Московские девелоперы сегодня реализуют 10 проектов, в которых средняя стоимость лотов не превышает 6 млн рублей. В начале 2018 года подобных проектов в столице было 12, в начале 2022 года, как и сейчас, – 10. Несмотря на то, что первичное жилье в «старой» Москве за последние пять лет подорожало на 85,6%, бюджетные проекты не исчезают с рынка. Однако средняя площадь лотов в десяти самых доступных проектах за пять лет сократилась на 30 кв. м – с 48,3 кв. м до 18,3 кв. м.
Наименьшая средняя площадь реализуемого жилья среди 10 самых доступных проектов зафиксирована в жилом комплексе «Аминьевское 5» – 15,7 кв. м. Квадратный метр квартир в этом ЖК в среднем стоит 361,1 тысяч рублей, больше, чем в остальных бюджетных проектах.
Наиболее просторные бюджетные лоты представлены в апарт-комплексе «КларНет». Их средняя площадь равна 23,9 кв. м. Следует отметить, что в проекте «КларНет» клиентам дешевле всего обойдется квадратный метр жилья – здесь он в среднем стоит 211,7 тысяч рублей.
Самое дешевое жилье в столице сегодня продается в комплексе «Апартаменты в Кусково». Средняя стоимость лотов в этом проекте составляет 4,2 млн рублей. В начале 2023 года в Москве нет ни одного проекта со средним бюджетом покупки до 4 млн рублей. Год назад на рынке был представлен один такой проект, пять лет назад – два.
Минимальный бюджет предложения сейчас также зафиксирован в проекте «Апартаменты в Кусково». Здесь можно купить студию площадью 12 кв. м за 2,9 млн рублей. Год назад самый доступный лот – апартамент площадью 12,3 кв. м в комплексе «New Form Аминьевское» – стоил 3 млн рублей. В начале 2018 года самым бюджетным предложением на рынке была студия площадью 26,2 кв. м в апарт-комплексе Nord стоимостью 2 млн рублей.
Абсолютное большинство самых доступных предложений приходится на апартаменты. Восемь из десяти проектов со средним бюджетом покупки до 6 млн рублей – это апарт-комплексы. Квартиры средней стоимостью менее 6 млн рублей доступны только в жилых комплексах «Аминьевское 5» и «MySpace на Окской». В начале 2022 года квартиры средней стоимостью до 6 млн рублей были представлены лишь в одном проекте, а пять лет назад – в четырех.
В начале 2023 года проекты с бюджетом покупки до 6 млн рублей распределены по пяти округам Москвы. Примечательно, что в прежние годы бюджетные проекты также были сосредоточены на территории пяти округов. Сейчас три комплекса находятся в ЗАО («New Form Аминьевское», Citimix, «Аминьевское 5»), по два – в САО («КларНет», SUNCITY17), ВАО («Апартаменты в Кусково», Park Place Sokolniki) и ЮВАО («New Form Жигулевская», «MySpace на Окской»), один в ЮАО («Loft Нагорная»). Ближе всего к центру Москвы расположен апарт-комплекс «КларНет», расстояние от него до Кремля составляет менее 11 км.
Из 10 самых доступных проектов столицы 7 уже введены в эксплуатацию. На начальном этапе строительства находится только новая очередь масштабного комплекса апартаментов Citimix. В проектах «КларНет» и «Аминьевское 5» завершается внутренняя отделка.
В 8 проектах со средней стоимостью лотов до 6 млн рублей девелоперы предлагают чистовой ремонт. В апарт-комплексе Citimix также есть лоты с отделкой whitebox. Покупатели апартаментов в комплексе «КларНет» могут выбрать лоты с предчистовой отделкой или без отделки от застройщика. В Park Place Sokolniki представлены исключительно апартаменты без отделки.
«Недвижимость в бюджетных проектах Москвы пользуется высоким спросом, так как сегодня многие покупатели даже с привлечением ипотеки могут позволить себе лишь самые доступные лоты, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Однако это не оптимальный выбор для клиентов, желающих заработать на перепродаже недвижимости. Многие проекты представляют собой старые здания, в которых проводится реконструкция либо капитальный ремонт. Срок таких работ обычно не превышает год, поэтому лоты выходят на рынок по ценам, приближенным к финальным. В то же время их приобретение прекрасно подходит для сбережения средств. Кроме того, можно рассчитывать на доход от сдачи компактного жилья в аренду, ведь такие лоты часто снимают студенты, молодые пары и начинающие специалисты».
Топ-10 самых доступных проектов «старой» Москвы
Проект |
Район |
Стадия строительства |
Девелопер |
Средний бюджет покупки, млн руб. |
Min бюджет покупки, млн руб./кв. м |
Апартаменты в Кусково |
Вешняки |
сдан |
Частный девелопер |
4,166 |
2,9 / 12 |
Loft Нагорная |
Нагорный |
сдан |
Частный девелопер |
4,540 |
4,5/ 19,2 |
New Form Жигулевская |
Кузьминки |
сдан |
Pioner Finance |
4,742 |
4,5 / 15,9 |
New Form Аминьевское |
Очаково-Матвеевское |
сдан |
Pioner Finance |
4,972 |
3,8 / 12,3 |
КларНет |
Коптево |
внутренняя отделка |
Частный девелопер |
5,054 |
4 / 14 |
Citimix |
Тропарево-Никулино |
котлован |
Apsis Globe |
5,592 |
5 / 21,4 |
Аминьевское 5 |
Очаково-Матвеевское |
внутренняя отделка |
Частный девелопер |
5,668 |
4,4 / 12 |
SUNCITY17 |
Головинский |
сдан |
Частный девелопер |
5,776 |
3,7 / 10,7 |
MySpace на Окской |
Кузьминки |
сдан |
MySpace Development |
5,915 |
5,5 / 15,8 |
Park Place Sokolniki |
Сокольники |
сдан |
Частный девелопер |
5,983 |
4,7 / 15 |
Источник: «Метриум»

Согласно данным консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, по итогам 2022 года на рынке стрит-ретейла отмечалось снижение объема свободных площадей на 0,6 п. п., до 8,4%. Причиной этому послужило увеличение внутреннего туристического потока в Северную столицу. За год было открыто на 17% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Лидерство по количеству открытых заведений сохранили операторы общественного питания. Причем структура арендаторов по профилю деятельности различается в зависимости от торгового коридора. Если в спальных районах преобладают продуктовые магазины (16%), то в центре города большая часть площадей занята кафе и ресторанами с долей 30–40% и больше.
- В течение 2022 года рынок стрит-ретейла Санкт-Петербурга продолжил восстановление после пандемии. В центральных районах в связи с увеличением внутреннего туристического потока и активизацией спроса на помещения в формате стрит-ретейла наблюдалось снижение вакантности. В среднем по городу доля свободных площадей составила 8,4%, сократившись на 0,6 п. п. за год. При этом в допандемийный период она была на уровне 7–7,5%. Наибольшее снижение (более 10 п. п.) вакантности было отмечено на ул. Белинского, на Владимирском и Загородном проспектах.
- На Невском проспекте, главной улице Санкт-Петербурга, доля свободных площадей составила 8%, при этом на основной части улицы пустует 6,6%, а на Старо-Невском проспекте – 11,1%. Кроме того, по данным на конец декабря 2022 года, девять магазинов иностранных брендов оставались временно закрытыми.
Географическое распределение долей свободных площадей
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Структура арендаторов по профилю деятельности за год изменилась незначительно. Так, большую часть площадей по-прежнему занимают кафе и рестораны, магазины продуктов и одежды. Объем площадей, занятых арендаторами в сфере общественного питания и продуктов увеличился на 3% и 5% соответственно по сравнению 2021 годом. Стоит отметить, что в формате встроенных помещений продолжили развиваться продуктовые сети «Магнит», «ВкусВилл», «Дикси», «Мини Лента» и другие. Однако некоторые ретейлеры сокращают количество своих магазинов – среди них «Великолукский мясокомбинат», «Фасоль» и др.
- Банковский сегмент продолжил тенденцию по оптимизации занимаемых площадей. В 2022 году было закрыто 28 отделений банков, а открылось только 13.
Структура топ-10 профилей арендаторов помещений стрит-ретейла
по занимаемой площади
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Структура профилей арендаторов различается в зависимости от торгового коридора. Если в спальных районах преобладают продуктовые магазины (16%), то в центре города большая часть площадей занята кафе и ресторанами с долей 30–40% и больше.
Распределение профилей арендаторов помещений стрит-ретейла
в зависимости от локации (по площади)
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- В целом за 2022 год было открыто на 17% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно стали лидерами по количеству закрытых и открытых объектов – 35% и 31% соответственно.
- Изменение средних запрашиваемых арендных ставок показывало разнонаправленную динамику. Так, на основной части Невского проспекта, на Старо-Невском проспекте и на Садовой улице ставки снизились на 6%,10% и 5% соответственно. На всех остальных торговых улицах города показатель остался неизменным или увеличился в пределах 1–4%.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «2022 год для рынка стрит-ретейла был годом восстановления после двух лет пандемии. Мы отмечаем снижение доли свободных площадей в среднем по рынку и растущий спрос со стороны российских брендов. Благодаря развитию внутреннего туризма выросла посещаемость ресторанов и магазинов в центре города, открылись заведения с новыми интересными концепциями. В 2023 году в условиях высокой конкурентной борьбы за локального потребителя ожидается дальнейшее обновление форматов и концепций ретейлеров».
- В 2023 году при условии, что иностранные ретейлеры, приостановившие деятельность, уйдут с рынка, на Невском проспекте прогнозируется изменение доли свободного предложения до 10% и выше. При этом на Старо-Невском проспекте показатели вакантности могут достичь 15%. Освободившиеся помещения будут занимать новые торговые сети, ранее не представленные в городе. Вследствие этого достижение оптимальных показателей доли свободных площадей (менее 10%) ожидается уже к концу 2023 года. Наименьшим колебаниям по уровню вакансии и ротации подвергнутся объекты в спальных районах города за счет стабильного трафика со стороны жителей.
- Арендные ставки сохранятся на уровне 2022 года, при этом индексация по действующим договорам снизится до 3–4% вместо традиционных 5–6%. Таким образом, помещения стрит-ретейла на Невском проспекте станут еще более привлекательными для арендаторов.