Операция «адаптация»
Участники рынка жилой недвижимости научились подстраиваться под изменения условий господдержки ипотеки. А рынка апартаментов — конкурировать с депозитами под высокие ставки. И те и другие страдают от удорожания кредитов, но в целом держатся бодро.
Об этом они рассказали в ходе круглого стола «Новый взгляд на инвестиции от экспертов. Предварительные итоги первого полугодия и нововведения второго», организованного порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики».
В начале июля программы господдержки ипотеки претерпели очередное изменение, причём старые правила прекратили действовать 1 числа, а новые стали известны только 10-го. Так что в первой декаде июля покупатели жилья заключали договоры либо с рассрочкой от застройщика, либо со 100-процентной оплатой. Но продажи шли и в этот период, сообщила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Ценам падать некуда
«Адаптация на рынке стала происходить очень быстро, — подчеркнула она. — Мы это видели неоднократно на протяжении 2022 и 2023 года, потому что условия по ипотечным программам с господдержкой всё время ужесточались, и каждый раз рынок очень быстро адаптировался. Я думаю, что и в этот раз тоже мы увидим адаптацию. Несмотря на то, что, это потрясение существенное, мы всё-таки преисполнены оптимизма. Объём реализации за текущий год, по нашим прогнозам, превысит 3 миллиона квадратных метров. А вот восполнение объёмов предложения - вопрос очень непростой. Не только потому, что у нас невыносимо трудные условия получения разрешительной документации, но и из-за того, что ставки по банковскому финансированию строительства очень высокие. Поэтому естественная осторожность заставляет застройщиков не форсировать вывод новых площадей. Отсюда вытекает прогноз по ценам. В условиях, когда граждане стремятся «овеществить» свои деньги и обезопасить их, и когда рынок не пополняется новыми объёмами, наивно рассчитывать, что цены пойдут вниз. Они на каком-то промежутке времени будут стагнировать, но уже к концу года снова будут демонстрировать рост».
«Первое полугодие на рынке новостроек ожидаемо прошло динамично, — констатировала Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Причины повышенного спроса очевидны — окончание срока действия льготных ипотечных программ для широких слоёв населения и переход на новые ограничения для программ, которые остались в действии после 1 июля. Несмотря на изменения условий и ограничения, которые регулярно вводились с конца прошлого года (увеличение размера первого взноса, сокращение возможной суммы кредита, повышение ставок по кредитам), желающих воспользоваться льготной ипотекой было много. Далеко не все желающие успели. В конце июня рынок столкнулся с нехваткой выделенных на программы лимитов денежных средств».
По словам Немченко, в результате активных продаж первого полугодия на рынке заметно сократилось предложение в городских проектах. В дальнейшем это может привести к образованию дефицита и поддержит цены на жилую недвижимость.
На длинном инвестиционном окне
Для продавцов апартаментов главная трудность — высокие ставки по депозитам, с которой покупатели сравнивают доходность своих инвестиций.
«Сейчас про апарты потенциальные инвесторы и покупатели спрашивают: зачем я должен вкладывать апартаменты с доходом 6-8% годовых, когда я могу в депозит деньги положить и получить 16%? — привёл типичный аргумент генеральный директор группы компаний «Петрополь» Марк Лернер. — Вопрос в корне неверный, потому что нельзя их сравнивать. Это разные инструменты с разным горизонтом инвестирования, с разными рисками. У тебя, в принципе, в портфеле должно быть и одно, и другое, и третье».
По словам девелопера, при инвестировании в арендную недвижимость надо принимать во внимание потенциальный рост её стоимости. «Если ты проинвестировал в недвижимость на длительный период, это от 3 лет минимум, а надо вообще 5-8 и больше, то на длинном инвестиционном окне ещё 6-8% годовых прироста стоимости актива будет, если актив нормальный, ты подобрал его правильно, — объяснил Марк Лернер. — Это важно, проинвестировать в правильный актив. Вот у тебя и 15% — это то, что сопоставимо со ставками депозита сейчас».
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков подтвердил описанную проблему и упомянул о пути её решения. «Нам говорят: почему мы у вас должны покупать с 8% доходности? — посетовал он. — Мы отвечаем: депозит максимум на год сейчас с высокой ставкой. Собственно, мы не стали бороться, присоединились, мы сделали достаточно большие рассрочки даже на готовый наш проект. На год с минимальным первоначальным взносом, 20%. Соответственно, можно внести первоначальный взнос, порядка полутора миллионов рублей. Все остальное закинуть на депозит, как раз на годовой, в размер нашей рассрочки. И плюс ещё мы проработали такой момент, что гарантированный доход инвестор может получать сразу же с первоначального взноса. То есть внес 20%, 20% от гарантированного дохода ты можешь получать весь этот год».
«Конечно, такого спроса, как на жилую недвижимость перед отменой льготной ипотеки, на апартаменты нет, – говорит Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). – Но мы видим рост цен, анализируем конкурентов, смотрим ситуацию на рынке в целом. В сегменте сервисных апартаментов – свой покупатель: это люди с высоким основным доходом, не склонные к ненужным рискам, которые рассматривают инвестиции как способ получения дополнительного стабильного ежемесячного заработка. Это в том числе профессионалы отрасли, которые имеют хороший опыт покупки недвижимости, разбираются в нем, знают всех основных игроков, понимают плюсы, минусы и особенности апартаментов. Ключевые параметры для инвесторов в апарт-отели сегодня – доходность, рентабельность, стабильность спроса, прозрачность управления активом, возможность поручить все заботы профессионалам в лице управляющей компании. Конечно, наряду с выгодной локацией, уровнем продукта и сервисов для будущих гостей».
Сегмент сервисных апартаментов перспективен прежде всего для мегаполисов с высоким деловым и туристическим трафиком, развитой инфраструктурой для бизнеса, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань. «Мы в RBI, на примере сети ARTSTUDIO, видим, что 2023-2024 гг. в Петербурге туристический поток не спадает даже в «несезон», – подчёркивает Евгения Мироненко. – Это позитивно отражается на глубине бронирования, загрузке и доходности – для отеля и, в конечном счете, для инвестора. Да, доходность в процентах может и будет колебаться. И мы не можем сейчас обещать потребителю такие же высокие проценты, как в банках. Но, с другой стороны, для тех, кто заинтересован именно в стабильности заработка, у нас есть годовая программа «Гарантированный доход» – это 60 тысяч рублей в месяц».
Генеральный директор группы компаний PLG и председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич, напротив, заявила о высоком спросе на апартаменты в первом полугодии. По её словам, с января по июль 2024 года на рынке апартаментов продажи выросли почти в 2 раза.
«Если говорить о ближайших прогнозах, то нужно учитывать текущую ситуацию, когда рынок недвижимости замер, адаптируясь к новым условиям, — полагает Марина Павлюкевич. — В краткосрочной перспективе возможно сдерживание цен. Но в долгосрочной перспективе, на 1–2 года, в связи с ростом себестоимости и сокращением количества объектов стоимость недвижимости неизбежно вырастет на величину инфляции как минимум. Пока мы видим, что все большей популярностью пользуются проекты в крупных мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург. На привлекательность апартаментов влияет растущий турпоток в Санкт-Петербурге. За первые шесть месяцев текущего года Северную столицу посетили 4,9 млн туристов, что на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года».
Депозит или ПИФ
Директор Дирекции развития и маркетинга ФИНСТАР БАНКА Светлана Никулина признала, что банковский рынок вкладов благодаря росту процентных ставок растет. «В целом мы видим, что рынок вкладов показывает высокие темпы, — констатировала она. — За первое полугодие 2024 года увеличение объёма депозитов превысило прошлогодний период. Несколько месяцев назад максимальные ставки по депозитам были на сроках 3 месяца, полгода, теперь они существенно выросли на годовом интервале. Раньше они были от 10 до 13%, сейчас годовые ставки могут достигать 17% и выше. На текущий момент банки с точки зрения вкладов предлагают очень хорошие условия по размещению денежных средств, но в целом на среднесрочном и долгосрочном горизонте инвестирования, конечно, нужно рассматривать разные инструменты, в зависимости от того, на какой срок, какую сумму клиент хочет разместить. Поэтому в 2023 году банк создал дочернюю компанию – УК «ФИНСТАР Капитал», которая будет расширять актуальные продукты для инвесторов и закроет потребности в инвестиционных инструментах для разных сегментов целевых аудиторий».
Лариса Арбатова, генеральный директор ООО «УК «ФИНСТАР Капитал», дочерней компании ФИНСТАР БАНКА, привела целый список инвестиционных инструментов, подходящих для людей с разной склонностью к риску. Это и биржевые фонды денежного рынка, и драгметаллы, и ОФЗ, и акции. Но особое внимание она уделила закрытым паевых инвестиционным фондам (ЗПИФ), которые набирают популярность.
По словам Ларисы Арбатовой, бизнесмены активно пользуются ЗПИФ для оптимизации владения активами. Одна из причин — паевые фонды не платят налог на прибыль. Это особенно актуально в свете увеличения ставки этого налога до 25% в 2025 году. Еще одно преимущество - диверсификация рисков за счет профессионального управления портфелем активов УК.
«Кроме того, владение активами через ЗПИФ позволяет защитить его от рейдерских захватов. Или, например, если на владельца актива подается иск, его имущество может быть арестовано, — описала она распространённую ситуацию. — Он не может распорядиться собственностью: сдать в аренду, перерегистрировать и так далее. Если имущество находится в паевом инвестиционном фонде, оно продолжает работать, активы продолжают продаваться, покупаться, сдаваться в аренду. В ближайшее время тренд на ЗПИФ будет только продолжаться».
УК «ФИНСТАР Капитал» предлагает индивидуальные ЗПИФ под задачи клиента, которые позволят централизованно управлять различными активами и бизнесами.
В планах Управляющей компании – расширение линейки паевых фондов. Осенью мы планируем предложить БПИФы – биржевые паевые инвестиционные фонды, которые несомненно будут интересны как институциональным, так и розничным инвесторам».
На круглом стол «Актуальные тенденции рынка недвижимости - 2024» представители застройщиков, агентств недвижимости, банков и страховых компаний поделились своим видением итогов минувшего года и ожиданиями от года наступившего. Среди «рабочих» вопросов самыми «вечными» оказались колебаний спроса и динамики изменения цен на «квадрат».
Новая причина дорожать новостройкам
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рассказал об участии в работе Комитета по избыточным административным барьерам в рамках «Сибирской строительной недели» (Новосибирск), где рассматривался пилотный проект по 17 городам-миллионникам России, предусматривающий, что в этих городах будут введены такие же инфраструктурные сборы на социалку, как и в Санкт-Петербурге. Расходы по строительству школ, детсадов, поликлиник… предполагается возложить на региональных застройщиков.
«Впрочем, это касается строителей и нашего города, поскольку у них есть интересы в Екатеринбурге, в Нижнем Новгороде и в Ленобласти, - пояснил эксперт. – То есть строительный рынок России в ближайшее время ждет еще одна перемена, поскольку этот Федеральный закон готовит Институт экономики города».
В то же время, по его словам, бремя по возведению социалки со строителей город мог бы снять. Это привело бы к снижению цен на первичку на 10-15 процентов. «Комитет по строительству Петербурга в минувшем году выполнил обязательства на 80 млрд рублей и построил треть соцобъектов, хотя прежде и с 30 млрд рублей не мог справиться, - рассуждает глава объединения. - При этом, конечно, две трети возвели застройщики — но в соответствии с договорными обязательствами. Так что, если бы комитет получил дополнительные ассигнования, он выполнил бы весь объем работ собственными силами»».
Алексей Белоусов приводит следующие цифры: сегодня детский сад от застройщика – это удорожание квадратного метра квартиры на 10 тысяч рублей, школа – на 20 тысяч рублей.
«Эти расходы несут и те, кому школы не нужны – в том числе пенсионеры и бездетные семьи. И это второй налог, тогда как первый раз НДФЛ уже был заплачен в городской бюджет. А ведь этот бюджет и так на 50 процентов состоит из НДФЛ жителей. Так что строить сады и школы город вполне мог бы на бюджетные деньги»», - отчеканивает генеральный директор объединения.
Телевизор, как мотиватор спроса
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов констатирует, что во второй половине 2023 года спрос на жилье значительно увеличился, в основном из-за обеспокоенности граждан инфляцией, снижением курса национальной валюты, резким ростом ключевой ставки и увеличивающимся разрывом в ипотечной ставке между стандартными и льготными программами. Что привело к росту призывов отменить программы льготной ипотеки.
Этот информационный фон отозвался увеличением потока клиентов в офисы продаж застройщиков. «Особенно заметен стал тренд после появления значительного разрыва в ставках между ипотечными кредитами на первичном и вторичном рынках, - отмечает коммерческий директор. - Ставка на новостройки составляла 6-8%, в то время как на вторичке она постепенно выросла до 16% к декабрю, что привело к увеличению суммарных платежей по ипотеке в два, а то и три раза. Это заставило широкий круг граждан пересмотреть свои предпочтения в пользу первичного рынка».
Ажиотаж привел к тому, что средняя выручка петербургских застройщиков увеличилась на 30%. «В нашей группе компаний рост составил 40%, что связано с запуском нескольких новых проектов - крупные объекты комфорт-класса и один проект бизнес-класса в центре города», - пояснил представитель стройкомпании. – И в январе 2024 года мы наблюдали сохранение прежнего объема спроса, по крайней мере у нас. Это было вызвано желанием клиентов заключить договоры по ранее действовавшими условиям кредитования».
Однако, добавил он, несколько банков начали односторонне менять условия льготных продуктов в начале января, взимая комиссии за предоставление уже субсидируемых государством кредитов. И это негативно сказалось на рыночной динамике.
Все упирается в ключевую ставку
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов признает, что главным двигателем всех изменений на рынке стало более чем двукратное повышение ключевой ставки Центробанка. Далее всплеск выдачи льготных ипотечных кредитов был неизбежен.
Но сегмент апартов имеет свои особенности.
«В целом мы наблюдаем активную позицию инвесторов, которые, несмотря на привлекательные ставки по депозитам, приобретают апартаменты, - отмечает Денис Розанов. - Этому способствует разработка многими застройщиками гибких условий рассрочки, так как доля ипотеки в сегменте давно стремится к нулю».
Развитие интересных условий рассрочки, по мнению эксперта, в 2024 году останется ключевым трендом. В частности, сейчас на пике популярности двух- или трехлетние, без процентов, продукты. Рассрочка снова становится актуальной альтернативой ипотеке, как это было много лет назад.
Что же касается цен, то в 2024 году ожидается небольшой рост. «Похоже, что по жилью и апартам мы не уйдем от роста в районе 15%. Если, конечно, на рынке не случится нечто форс-мажорное. Пока же предпосылок для снижения или даже для стагнации цен нет», - прогнозирует специалист.
Ну, а тенденция последних лет к уменьшению средней площади квартир продолжится, возможно, даже более активно. Средняя площадь проданных квартир снизилась с 60 кв. м в 2019 году до 53 кв. м на данный момент. Это может частично компенсировать увеличение стоимости квадратного метра.
Рынок спасает рассрочка
Сооснователь и управляющий партнер АН «ЕОН» Александр Дердиященко отметил возвращение к середине 2023 года рыночного паритета между первичным и вторичным рынками недвижимости, что произошло после отмены околонулевых ставок. Тогда сравнение цен на квартиры и ипотечные затраты стало логичным с учетом ипотечных ставок и суммарных переплат по кредиту.
Но последовавшее введение траншевых ипотек позволило снизить размер платежей на период строительства, что опять привлекло массового покупателя и сыграло против вторички.
А далее - повышение ключевой ставки Центробанка и следом галопирующий рост ипотечных ставок.
«Впрочем, - рассуждает Александр Дердиященко, - у рынка в резерве нашлось верное для периодов волатильности решение. Доли рассрочек в сделках резво пошли вверх. Сейчас доля рассрочек у разных застройщиков по разным программам составляет до 30%. Иначе говоря, вариации с рассрочками стали основным источником новаций на рынке». Тем более, что часть ведущих ипотечных банков ввели драконовские комиссии по льготной ипотеке для застройщиков.
Впрочем, есть другие банки, которые, пользуясь моментом, наращивают объемы выдач. «Но в реальных сделках опять возникает физическое ограничение – так в одном из банков-партнеров запись на встречи расписана, минимум, на неделю вперед. Игроки не готовы к резкому увеличению клиентских потоков, а клиенты отвыкли так долго ждать очереди, - делится Александр Дердиященко. - Получается, что доля рассрочек не может не расти. Никогда такого не было, но сейчас в наших сделках доля рассрочек у разных застройщиков по разным программам тоже поднялась до трети». Проще говоря, рассрочка превратилась в драйвер.
Между первичкой и вторичкой
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова поделилась практическими кейсами.
Так, недавно ее сотрудники сравнивали цены на жилье на первичном и вторичном рынках по ясному запросу от клиента: «Ищу самую доступную квартиру». С учетом высокой ипотечной ставки в 19%, предложение на вторичном рынке не вызвало интереса у покупателя. В итоге была совершена покупка у застройщика по 27 тысяч рублей в месяц на 30 лет, но при условии «семейной ипотеки» под 6%.
Соответственно, эксперт также соглашается, что в последние месяцы клиенты стали более ориентированы на новостройки.
Тем не менее, сегодняшняя сделка на вторичном рынке возможна, если хорошо поискать, и под 15,9%. А владельцы, загнанные в обстоятельства непреодолимой силы, все чаще соглашаются на рассрочку, предлагая по этой рассрочке даже более выгодные условия клиентам, чем застройщики.
В любом случае неравноправное положение может привести к снижению цен на вторичном рынке, предполагает специалист. Примером этому является сделка в январе, когда клиент предложил 12 млн. за квартиру вместо заявленных 13 млн. рублей, что вынудило риэлторов уговаривать продавца снизить цену.
Кроме того, сегодня риэлторы готовы работать с региональными субсидиями и сертификатами, открывая двери для различных категорий клиентов. «Хотя покупателю может потребоваться некоторое время, чтобы получить бюджетные средства, это гарантирует успешное завершение сделки и продажу квартиры», - резюмирует Светлана Белова.
С точки зрения банка
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова отмечает, что снижение цен на вторичку уже происходит. В январе 2024 года - на уровне 3-5%. Однако, несмотря на это, спрос на ипотечные кредиты не увеличился значительно из-за высокой ставки на горизонте 18%, превышающей ставки по субсидированным программам на строительство.
Но есть и позитивные моменты. В частности, в Санкт-Петербурге стабильно предоставляются социальные выплаты и субсидии, что стимулирует сделки на вторичном рынке. Кроме того, спрос на комнаты в коммунальных квартирах остается высоким, так как их стоимость ниже, чем у отдельных квартир, и часто существующие жильцы выкупают свободные комнаты.
Кроме того, эксперт уверена, что при дальнейшем снижении ключевой ставки где-то к концу года появится резон провести рефинансирование. Тем более, в ряде банков это допускается после одного-двух месячных платежей.
Еще тренд, на который обратила внимание Елена Диоргесова в 2024 году: банки ожидают дальнейшей активизации спроса на загородную недвижимость. Кроме того, частные инвесторы также меняют свои предпочтения, переходя от коммерческой недвижимости к загородной из-за роста спроса.
С точки зрения страховщика
Вице-президент по развитию бизнеса «Ренессанс страхование» Татьяна Никифорович поясняет, что основной объем страховых взносов по недвижимости в настоящее время как раз приходится на ипотечные программы. Страхование загородной недвижимости занимает второе место, а на третьем - доступные программы защиты отделки городских квартир.
Так, в 2023 году в компании 71,7% договоров по ипотеке включали риск ущерба жизни и здоровью заемщика в случае несчастных случаев и болезней, 58,9% - недвижимость (конструктивные элементы - стены и перекрытия), а 1,49% - титульное страхование (защита прав собственности на недвижимость). «Общая сумма превышает 100%, так как один договор может включать страхование жизни, здоровья и конструктивных элементов», - пояснила вице-президент.
Татьяна Никифорович также согласна с общим прогнозом о том, что в 2024 году рынок страхования может столкнуться со стагнацией или даже небольшим спадом из-за уменьшения объемов ипотечного страхования, вызванного ростом процентных ставок по кредитам. «Большинство крупнейших страховых компаний зависят от ипотечных программ на половину или даже больше - отметила специалист. - Поэтому прогноз на 2024 год предполагает снижение объемов страховых взносов, хотя частичную поддержку рынку программы льготного кредитования все же могут оказать, если сохранятся в приемлемой форме».
В 2023 году жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области открыли в ВТБ 2,8 тыс. депозитов в юанях. Общая сумма размещения средств в китайской валюте составила более 6 млрд в пересчете на рубли.
В целом по России по итогам 2023 года физлица открыли в банке более 32,1 тысячи вкладов в китайской валюте. Общий объем портфеля средств превысил 12,6 млрд юаней, увеличившись почти вдвое за год. В результате юань занял 25% в валютных сбережениях клиентов и стал второй популярной иностранной валютой, потеснив евро.
По данным банка, в основном китайскую валюту для диверсификации средств используют мужчины, на которых по итогам 2023 года пришлось 68% от общего количества открытых вкладов в юанях. Средний «чек» среди клиентов массовой розницы составил 12 тысяч единиц китайской валюты, увеличившись на 3 тысячи за год. Разместить средства клиенты предпочитают на срок от трех месяцев до полугода: по итогам 2023 года на «короткие» и среднесрочные продукты в совокупности пришлось более 65% от открытых вкладов.
«В условиях значительно выросших ставок по рублевым депозитам, которые с конца прошлого года держатся на «пиковых» значениях, основной спрос российских вкладчиков сейчас сосредоточен на инструментах в национальной валюте. В то же время многие клиенты для диверсификации накоплений используют юань. На фоне достаточно высокого интереса к китайской валюте как альтернативному способу размещения средств мы ожидаем, что уже к концу следующего года наши клиенты практически полностью откажутся от сбережений в долларах и евро», - прокомментировала начальник управления «Сбережения» ВТБ Наталья Тучкова.