В поисках альтернативы ипотеке
После того как рынок новостроек оставил надежды на льготное ипотечное кредитование, на рынке заработали альтернативные финансовые инструменты, прежде используемые очень редко.
Центробанк разными способами ограничивает выдачу ипотечных кредитов, поскольку полагает первичный рынок в стране перегретым, в том числе благодаря ипотеке. В 2023 году портфель ипотечных займов вырос на 35%. При этом около 60% займов оформлялись с показателем LTV 80% (отношение кредита к залогу), что указывает на рискованные кредиты. С 1 марта 2024 года Центробанк уже не впервые повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с высоким показателем долговой нагрузки; также готовится новый стандарт, который должен ограничить количество высокорискованных кредитов, и ожидается принятие макропруденциальных лимитов в ипотеке в середине года.
Главным драйвером на рынке ипотечного кредитования выступали займы со льготными ставками. Однако теперь эти программы сворачиваются: льготная действует до 1 июля, семейная продлена до 2030 года. Кроме того, Центробанк пока только повышает ключевую ставку, что удорожает ипотечные кредиты.
Результат — снижение доли сделок с использованием ипотечных кредитов. Как отмечают специалисты направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас ипотечные сделки в общем объеме занимают чуть больше половины, хотя во второй половине прошлого года на них приходилось не менее 80%.
Снижение доли ипотечных сделок означает сокращение спроса. «Ситуация на рынке будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ РФ и Минстроя. Новые условия по ипотечным программам и ожидающаяся полная или частичная отмена ипотеки с господдержкой снижают платежеспособность населения, что влечет за собой охлаждение спроса по сравнению с 2023 годом. В 2024 году ключевым инструментом покупки жилья постепенно будет становиться программа семейной ипотеки, условия по которой не изменились. Сегодня в правительстве обсуждаются дополнительные меры поддержки, такие как расширение программы на родителей с одним ребенком до 18 лет, а также на приобретение квартиры на вторичном рынке. Полагаю, что при одобрении данных изменений после 1 июля 2024 года рынок сможет ощутить новый виток спроса», — отмечает Дмитрий Ефремов, руководитель управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
Другое последствие сокращения ипотечных сделок — переход на альтернативные финансовые инструменты, которые в последнее время занимали малую долю в сделках либо были отложены в сторону. Возвращается практика трейд-ин, траншевой ипотеки, активизировались программы рассрочек…
«Для адаптации к меняющимся условиям девелоперам требуется инновационный подход к продуктам и маркетингу. В первую очередь стоит разработать альтернативные финансовые модели или предложения для клиентов, не удовлетворяющих условиям семейной ипотеки. Важным аспектом будет диверсификация клиентской базы и укрепление позиций в других рыночных сегментах», — полагает Дмитрий Видяев, PR-менеджер ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», утверждает: «Фактически все строится вокруг того, чтобы обеспечить покупателю посильный ежемесячный платеж. И полноценной альтернативой ипотеке может быть только ипотека. Например, субсидированная. Все остальное — немассовые решения».
Достаточно сложно за короткое время придумать альтернативу такому эффективному инструменту, как ипотека, полагает Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО. Особенно учитывая тот факт, что в последние годы доля ипотечных сделок практически у всех крупных девелоперов достигла 90%. Однако, по ее словам, тенденция на рост доли альтернативных инструментов продаж наблюдается.
Популярная схема
Наиболее распространенным альтернативным инструментом становится рассрочка. Доля сделок в рассрочку на столичном рынке, по оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», в зависимости от класса составляет 10–25%. По данным компании «Метриум», платная рассрочка предоставляется под 7–15% годовых на длительный срок или под 1% на месяц. Но есть «бесплатные» рассрочки на срок от месяца до десяти лет. В компании подчеркивают: вопреки распространенному заблуждению, многие застройщики предоставляют рассрочку не только на строящееся, но и на готовое жилье.
По мнению экспертов, в текущем году доля покупок в рассрочку может вырасти до 8–12%.
В Петербурге, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), на сделки с рассрочкой в 2023 году приходилось 5–10% в зависимости от компании. Но уже в январе 2024-го доля продаж в рассрочку в некоторых компаниях выросла до 20% и более.
Схема рассрочки проще многих прочих инструментов. Кроме того, после завершения срока выплат застройщики предлагают взять ипотечный заем на уже построенное жилье. «Полностью ипотеку рассрочка заменить не может, поскольку не позволяет разбить платеж на 20 и более лет — чаще всего ее срок два-три года, пока возводится дом. Можно также предложить клиентам рассрочку с дальнейшим переходом на ипотеку», — отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Рассрочка все же предполагает первый взнос, в большинстве случаев — 20% стоимости будущей квартиры, что меньше 30-процентного первого взноса по ипотечному кредиту. И это, подчеркивает Ирина Петрова, руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп», все равно ниже аналогичных требований по программам ипотеки.
Она отметила: «В последнее время мы наблюдаем рост интереса к рассрочке, особенно в сегменте апартаментов. Но говорить о рассрочке как о полноценной альтернативе ипотеке пока рано».
Сергей Софронов тоже не считает рассрочку полноценной заменой ипотеке. «Переход потенциальных ипотечных заемщиков в программы рассрочки возможен в текущих условиях обычной ипотеки вкупе с ситуацией, когда продается имеющаяся недвижимость. То есть первоначальный взнос по обычной льготной ипотеке — 30% (больше, чем в рассрочках), лимит займа — 6 млн рублей. Да еще и выдача теперь однократная. Нужно считать индивидуально. Но при условии продажи имеющейся недвижимости, вполне вероятно, что взять рассрочку на год-два с нулевым удорожанием будет выгоднее, чем ипотеку. Более того, есть пространство для маневра: ускорить продажу через небольшое понижение цены или, если она все же затянется, оформить ипотеку на остаток долга по рассрочке», — рассуждает он.
Перспективные схемы
Аккредитивы. Незначительная доля сделок проходит с применением аккредитивов.
Регулятор и этим инструментом недоволен. «Риски для граждан в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен», — указывают специалисты Центробанка.
Траншевая ипотека также имеет место быть. Она появилась после запрета Центробанка на выдачу займов с нулевым или очень небольшим первым взносом по ипотеке. По словам Наталии Коротаевской, это популярный способ продаж, на него есть спрос, поскольку траншевая ипотека помогает сократить размер ежемесячного платежа в пять-десять раз в период строительства, пока покупатели, возможно, арендуют жилье.
В то же время застройщики предлагают воспользоваться таким инструментом в определенных проектах.
«Данный вид ипотечного кредитования нельзя назвать прямым конкурентом ипотеке с господдержкой. Как правило, его выбирают покупатели, которые планируют в перспективе получить денежные средства от продажи уже имеющегося жилья», — указывает Ирина Петрова.
Трейд-ин. Доля не слишком часто используемой схемы трейд-ин растет. По данным «Метриум», сделки в новостройках по такой схеме предлагают уже более 80% московских застройщиков, включая почти все крупные компании. Больше всего таких сделок — в массовом сегменте. Однако у каждого девелопера есть свой список неликвидных объектов, которые не идут в зачет. Это могут быть коттеджи, апартаменты, квартиры в ветхом фонде, жилье большой площади.
Николай Гражданкин подчеркивает: схемы трейд-ин получают распространение, поскольку клиенты обычно продают старую недвижимость, покупая двух- и трехкомнатные квартиры.
В «Лидер Групп» работает также программа, которая позволяет обменять ранее купленную квартиру на более просторную в этом же ЖК.
ГК «ПСК» привлекает для реализации схемы партнеров — агентства недвижимости. «Но сделок с трейд-ин сейчас немного. Их доля может вырасти после снижения ключевой ставки ЦБ, если снизятся базовые ставки по ипотеке, и вторичный рынок почувствует себя лучше», — добавил Сергей Софронов.
Лизинг. В качестве альтернативы ипотеке на рынке в малом объеме существует схема лизинга. Минфин планирует развивать эту схему. По крайней мере, так указано в проекте стратегии развития финансового рынка России до 2030 года.
«Существуют, скажем так, альтернативные ходы. Например, накопления на первоначальный взнос через аренду квартиры. Некоторое время покупатель платит арендный платеж застройщику, он накапливается и по мере накопления служит первоначальным взносом на эту же квартиру. Это, по сути, отложенная ипотека», — характеризует схему Сергей Софронов.
Где скрывается выгода
Любая схема сколько-то стоит и считается выгодной для покупателя жилья, застройщика или банка.
Например, рассрочка — более низкий первый взнос, нет проверки кредитной истории, но в большинстве случаев это малый срок действия, высокие штрафы за несвоевременные выплаты. «Дополнительные затраты для клиента при использовании рассрочки от застройщика связаны с процентом удорожания, который призван закрывать риски девелопера. Как правило, удорожание составляет от 3% до 6%. Процент напрямую зависит от объема проекта и сроков сдачи. В свою очередь, беспроцентные рассрочки выдаются на короткий срок, обычно не более шести месяцев», — отметил Евгений Хохлов, директор по маркетингу девелопера AAG.
«После повышения требований к минимальному первоначальному взносу часть покупателей стала задействовать средства потребительского кредитования. Безусловно, это налагает дополнительное финансовое бремя на заемщика», — указывает Ирина Петрова.
Для застройщика выгода от схемы рассрочки — возможность привлечь больше клиентов. Но есть и риски. По словам Евгения Хохлова, рассрочки несут в себе риски непоступления денежных средств в полном объеме. «Если, например, 20% оформленных рассрочек будут разорваны в одностороннем порядке, это может вызвать серьезные проблемы для застройщика с точки зрения выполнения своих обязательств перед банком, осуществляющим проектное финансирование», — подчеркнул он.
По сравнению с ипотечным кредитом рассрочка проигрывает: в первом случае средства сразу зачисляются на эскроу-счет, во втором — порциями.
Лизинг предполагает более гибкие условия, чем ипотечный заем. Но для массового использования схемы надо, чтобы лизинговая ставка была ниже ипотечной.
По данным «Метриум», договор лизинга предполагает ежегодную индексацию цены сделки, и клиенту надо требовать установления предельного коэффициента изменения стоимости квартиры для своей защиты. При банкротстве лизингодателя клиент может лишиться квартиры, на нее может быть наложен арест при проблемах у лизингодателя. Кроме того, договор лизинга не подразумевает автоматический переход жилья в собственность клиента после завершения выплат, срок должен быть установлен в соглашении.
В схеме трейд-ин и дольщик, и застройщик зависят от ситуации на вторичном рынке жилья и действий риэлторов.
«Самый выгодный механизм для застройщика — единовременная оплата собственными средствами покупателя или ипотека от банка, так как в этом случае он получает всю сумму за продаваемый актив на эскроу-счет», — убежден Евгений Хохлов.
«Ресурсы застройщиков ограничены. Необходимо решить вопрос с созданием доступного для широких слоев населения финансового инструмента для приобретения жилья. Точечные программы здесь не помогут. Так же, как и временные программы от небольших банков. Нужно решение на государственном уровне», — заключила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
Жители Петербурга и Москвы по-разному выбирают квартиру в новостройке. В столице в первую очередь смотрят на экологию района, высотность домов и престижность школы, а в городе на Неве – на плотность застройки, размер окон, наличие балкона и даже собственного патио. Петербуржцы придирчивы к функциональности планировок и эргономике: 60% опрошенных считают этот фактор значимым при выборе жилья. Среди жителей Петербурга более популярны квартиры евроформата, для них в целом важна эргономичность пространства и «полезные» квадратные метры, выяснили эксперты ГК «А101» в ходе масштабного исследования первичного рынка двух мегаполисов.
Об особенностях взглядов петербуржцев и москвичей на покупку квартиры рассказала коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Алиса Шишнина во время выступления на Московском жилищном конгрессе.
Характерно, что жители Петербурга особое внимание уделяют балконам и лоджиям. Любовь к таким жилым пространствам им привили соседи из Скандинавского полуострова, куда петербуржцы часто ездили на отдых и шопинг, а также скандинавские застройщики, строящие в северной столице жилье с учетом своего видения комфортной жизни. Приоритет отдается квартирам с глубоким балконом (не менее 1,4 метра), площадь которого используется для занятий спортом и йогой, организации кабинета или релакс-зоны с мягкой мебелью. Еще одним интересным решением и отличной альтернативой балкону или лоджии считается патио, которое может располагаться на первом или более высоком этажах. Если в Москве первые этажи подавляющего большинства новостроек отданы под коммерческие функции, в Петербурге нередки объекты с жилыми помещениями с собственными патио и выходами во двор.
«Изучив ключевые потребности петербуржцев, влияющие на их выбор при покупки жилья, мы спроектировали жилые комплексы «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово». Например, во Всеволожске будут квартиры с патио и большой выбор европланировок. Мы специально заложили в проект лоты с увеличенной высотой потолков (3,6 и 4,5 метров), что позволяет создать мезонин – полуэтаж с большим количеством естественного света. Мезонин – еще одно отличие петербуржской аудитории, которая традиционно более привычна к таким форматам. В таком дополнительном помещении можно обустроить уютную спальню, библиотеку, место для йоги или кабинет. Такая квартирография рассчитана на семейную аудиторию», – комментирует Алиса Шишнина.
Покупатели из Петербурга допускают большее количество квартир на этаже, нежели москвичи: для первых комфортное количество квартир на этаже – не более 5, для вторых – не более 4-х. При этом москвичи чаще интересуются крупными метражами и многокомнатными квартирами: спрос на 3-х и 4-х комнатные квартиры среди них выше, чем у жителей северной столицы. Петербуржцы готовы приобретать более скромные по площади квартиры.
В Петербурге большим спросом пользуется жилье в скандинавском, урбанистическом или классическом стилях, сдержанных природных оттенков. Такой выбор обусловлен близостью скандинавских стран и влиянием сложившейся архитектуры в городе. Москвичи предпочитают современные дома, при этом яркий фасад может стать одним из факторов выбора, как и видовые характеристики. Также не смущает высокая этажность. В отличие от петербуржцев приоритетнее наличие в доме подземного паркинга.
Близость к жилью хорошей и престижной школы одинаково важна для всех покупателей. В Петербурге переехать в другой район ради более качественного образования для детей готовы 18% респондентов, в Москве чуть больше – 23%.
«С точки зрения причин для покупки недвижимости, кроме основной – увеличение площади в связи с взрослением детей, которая общая для обоих регионов – петербуржцы чаще приобретают квартиры, чтобы сменить съемное жилье на собственное. Москвичи же чаще своих северных соседей покупают жилье для детей на будущее. Кроме того, в Петербурге выше процент покупок квартир для сдачи в аренду. Это связано с высоким спросом среди туристов и с постоянным притоком жителей из других регионов», – резюмирует Алиса Шишнина.
Петербуржцы в большей степени ориентированы на долгосрочное приобретение недвижимости. Москвичи же не транслируют желания прожить всю жизнь в одной квартире, они динамичнее и легче приспосабливаются к смене жилья и локации. Общей для всех горожан остаются проблемы транспортной доступности и отсутствия пробок в локации, наличие ключевой инфраструктуры и качество благоустройства территории.
На рынках новостроек Москвы и Петербурга сегодня доля проектов комфорт-класса превалирует, вытесняя сегмент эконом (стандарт) и подбираясь к сегменту бизнес. Эксперты полагают, что в ближайшее время количество проектов комфорт-класса будет расти.
В 1990-е, когда рынок новостроек был довольно скуден, он делился всего на три класса: элитный, бизнес и эконом. По мере развития рынка и увеличения его объемов классов становилось все больше. Дорогой сегмент теперь делится на элитный, премиальный, делюкс. Доля бизнес-класса традиционно была невелика, но и там есть бизнес-лайт. В сегменте масс-маркет класс эконом сегодня почти не встречается, особенно после официального введения класса стандарт. Основной объем предложения в новостройках составляют объекты комфорт-класса.
Но все это не точно, поскольку за все время существования рынка застройщики так и не смогли договориться о четкой классификации проектов и позиционируют объекты соответственно собственным представлениям или для хорошей динамики продаж.
«Как не было, так и нет четких утвержденных стандартов, как, например, с отелями или бизнес-центрами. Граница между классами крайне размыта. Кроме того, в последние годы появилось множество подклассов — бизнес-лайт, комфорт+ и так далее», — перечисляет Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Доля уже немалая
В Петербурге и ближайших районах Ленобласти, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в структуре предложения доля комфорт-класса выросла с 45% в 2018 году до 69% в первой половине 2022-го. За это же время доля предложения в ЖК сегмента эконом снизилась с 43 до 15%.
По спросу динамика аналогична: за пять лет доля жилья комфорт-класса выросла с 46% до 70%, а доля сделок в сегменте эконом сократилась с 49 до 26%.
«Таким образом, можно сделать вывод, что сегмент комфорт вытесняет с рынка сегмент эконом. На фоне роста конкуренции застройщиков и борьбы за покупателя будущее за проектами с качественными параметрами жилья и среды обитания: покупка просто квадратных метров отходит на второй план», — отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, оперирует аналогичными цифрами: «Соотношение проектов комфорт- и эконом-класса на территории петербургской агломерации составляет примерно 60/40. Если рассматривать только город, доля проектов класса комфорт по отношению к стандартному жилью будет еще выше — 80/20. В последние годы застройщики практически не выводят в городской черте откровенно малобюджетные проекты».
В Москве доля проектов комфорт-класса также растет. «На жилые комплексы комфорт-класса приходится почти половина рынка новостроек старой Москвы. В третьем квартале 2022 года эта доля, возможно, увеличится в пределах 5%. В Новой Москве объекты категории комфорт занимают практически весь первичный рынок», — говорит Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
Попутно крупные застройщики пытаются разрабатывать собственные стандарты — именно для ЖК комфорт-класса: параметры отделки квартир, системы безопасности и умного дома, клубы для детей и взрослых, элементы благоустройства и проч.
Некоторые критерии жилых комплексов классов стандарт, комфорт, бизнес
|
Эконом (стандарт) |
Комфорт |
Бизнес |
|
|
Метраж квартир Однокомнатная Двухкомнатная Трехкомнатная |
До 28 кв. м До 45 кв. м До 70 кв. м |
35–40 кв. м 55–65 кв. м 75–85 кв. м |
От 45 кв. м От 65 кв. м От 85 кв. м |
|
Планировка |
Стандартная, европланировка |
Классическая, европланировка, возможно — свободная |
Свободная, несколько санузлов, возможны двухуровневые, видовые, многокомнатные квартиры |
|
Количество квартир на этаже |
6–8 |
4–8 |
2–4 |
|
Высота потолков |
2,5–2,7 м |
2,7–2,75 м |
2,8–3,2 м |
|
Архитектура |
Типовой проект |
Типовой проект. Индивидуальный проект |
Индивидуальный проект |
|
Места общего пользования |
Типовой проект |
Возможно наличие колясочных, кладовых |
Авторский дизайн, колясочные, кладовые, лапомойки, помещения для сотрудников УК |
|
Входная группа |
Типовой проект |
С использованием современных долговечных материалов. Минималистичный дизайн |
Авторский дизайн, оригинальная подсветка, лобби |
|
Инженерная начинка |
Центральное отопление |
Горизонтальная разводка отопления. Электросчетчики с автоматической передачей показаний на общей площадке, система умного дома |
Приточно-вытяжная вентиляция, кондиционеры, телекоммуникационные сети, автономное отопление, скоростной лифт, регулируемое отопление, система умного дома |
|
Системы безопасности |
Домофон |
Видеонаблюдение, СКУД (система контроля и управления доступом), охрана |
Круглосуточная охрана, видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота |
|
Благоустройство и озеленение |
Стандартное |
Детские и спортивные площадки, места для отдыха. Ландшафтный дизайн |
Приватный двор, ландшафтный дизайн, детские и спортивные площадки |
|
Парковка |
Открытая |
Подземная или многоуровневая, 0,3 м/м на квартиру, концепция «двор без машин» — желательна |
Подземная, 0,7–1 м/м на квартиру, концепция «двор без машин» |
|
Социальные объекты |
В зависимости от масштабов проекта — детский сад, школа, медицинский центр |
В зависимости от масштабов проекта — детский сад, школа, медицинский центр |
Кафе, зона отдыха, фитнес-клуб, детский клуб и проч. — только для жильцов |
Источник: Отделстрой, интернет-ресурсы
Далее — везде
Одна из причин большой доли проектов комфорт-класса — масштабность ЖК, особенно в Подмосковье и Ленобласти. Проекты насчитывают до 3–4 десятков корпусов. В черте города для возведения крупных проектов возможностей меньше.
По словам Натальи Кукушкиной, в Петербурге почти не осталось свободных и без сложных обременений участков под строительство. «Точечные штучные объекты не смогут удовлетворить массовый спрос, они останутся локальным явлением для покупателей с бюджетом заметно выше среднего. Конечно, ближайшее будущее сегментов масс-маркет и комфорт за проектами в Ленобласти, где можно возвести полноценные современные проекты с необходимой инфраструктурой, рекреационными пространствами, садиками и школами», — добавила она.
Один из вариантов развития проектов — редевелопмент бывших промышленных зон. Это касается и Москвы и Петербурга. «Сейчас новое строительство в Москве связано преимущественно с редевелопментом промышленных территорий. Наиболее перспективное направление в столице для возведения домов комфорт-класса — восточная часть города (СВАО, ВАО, ЮВАО). Здесь традиционно строятся микрорайоны более доступного жилья», — рассказывает Сергей Нюхалов.
Наталья Кукушкина отмечает большое количество промышленных зон в Петербурге — серый пояс города «используется сомнительными автосервисами и металлобазами». По ее словам, именно здесь должны появиться новые проекты со смешанным типом использования: жилье, офисы, торговля и общественные пространства.
«Мы видим большой потенциал в развитии ближайших территорий у КАД — в Новосаратовке, Мурине и Буграх», — полагает Наталья Кукушкина.
«Из-за возросшей стоимости участков в черте Петербурга основополагающим фактором остается местоположение жилого комплекса. За редким исключением, ближе к центральным районам реализуются объекты бизнес-класса, в спальных районах — комфорт-класс, в районах "приКАДья" — недорогое жилье массового спроса. Например, проекты со схожими потребительскими характеристиками, но по-разному удаленные от центра города, могут относиться к разным классам, что будет влиять на их цену», — добавил Николай Гражданкин.
Классная цена
Цена квартиры всегда выступает одним из важнейших критериев для потенциальных покупателей. Класс проекта играет в ценообразовании большую роль. В том числе потому, что в зависимости от класса покупатель получает те или иные опции, удобства и проч. Разница в качестве комфорта и набора опций для будущих жильцов выливается в стоимость квадратного метра в проектах класса бизнес и комфорт. В Москве, отмечает Сергей Нюхалов, разница в цене между сегментами составляет 35%.
В Петербурге цены, как известно, ниже, разница в стоимости «квадрата» — тоже.
По данным Ольги Трошевой, разница в средней цене предложения в классе масс-маркет (эконом, комфорт, комфорт+) в черте Петербурга достигает 20–27%, в пригороде несколько меньше — 16–21%. «В пригороде в структуре предложения отмечен тренд на снижение доли объектов подсегмента эконом, смещение в сторону более комфортных объектов (сегмент комфорт). Разрыв цен между проектами эконом-сегмента и сегмента комфорт больше, чем между комфорт и комфорт+», — добавила она.
Наталья Кукушкина отмечает возвращение цен в проектах комфорт- и бизнес-класса в июне на позиции начала года. Сегодня разница в цене в проектах ЦДС бизнес-класса и комфорт-класса составляет примерно 18%.
Между классами бизнес и комфорт
Один из непостоянных факторов рынка недвижимости — классификация. В последнее время все чаще застройщики позиционируют проекты в сегменте комфорт+ или повышенный комфорт.
Именно комфорт+ набирает все большую популярность на рынке новостроек.
Класс комфорт+, по сути, нечто среднее между бизнес и комфорт. Но с целым рядом деталей. В частности, комфорт+ от комфорт-класса отличает местоположение. Ольга Трошева отмечает особенности локаций, в которых могут располагаться объекты комфорт+: статусные локации, территории у станций метрополитена, обжитые локации спальных районов. Например, Сосновка — Удельный парк, Черная речка — Лесная, Октябрьская набережная — Дальневосточный проспект, Витебский проспект — проспект Гагарина, Новоизмайловский проспект, Лиговка, Свердловская набережная — Малоохтинская набережная и другие.
«Также проекты комфорт+ обладают рядом качественных характеристик, присущих более высоким классам жилья», — добавила Ольга Трошева.
Сергей Нюхалов перечисляет: «Это более изысканная архитектура с использованием панорамного остекления и декоративных элементов. Застройщики все чаще предлагают нестандартные варианты квартир (двухуровневые, объекты с террасами). Качественная дворовая среда с высоким процентом озеленения и продуманным зонированием становится необходимым элементом класса комфорт+. Особое значение приобретает авторский подход к созданию мест общего пользования, их стилистическое разнообразие, привлечение именитых дизайнеров, расположение объектов ближе к центру, в районе Третьего транспортного кольца».
Относительно жилых комплексов комфорт-класса в проектах комфорт+ может быть меньше квартир на этаже, более просторные по площади квартиры, больше парковочных мест, более высокие потолки.
Вместе с тем по ряду параметров до бизнес-класса проекты комфорт+ не дотягивают, в том числе по местоположению, количеству парковочных мест, качеству инженерной начинки, высоте потолков и проч.
Захват продолжается
Спрос снижается, цены, если и растут, то крайне медленно, покупатель стал более придирчивым и требовательным. В последние месяцы застройщики выводят на рынок ЖК бизнес-класса небольших объемов и более крупные проекты комфорт-класса. При этом комфорт-класс все чаще преобразуется в повышенный комфорт.
«Мы ожидаем увеличения доли комфорт-класса на столичном рынке новостроек. В условиях ограниченного спроса более низкий бюджет покупки будет играть гораздо большую роль, чем раньше, при выборе недвижимости. Продолжится реализация проектов по редевелопменту промышленных территорий. При этом заметна тенденция усложнения архитектуры. Конкуренция за покупателя усиливается, и застройщики повышают качество градостроительного продукта. В проектах комфорт-класса будет внедряться все больше элементов, которые раньше были присущи только бизнес-классу. Расширяется и применение новых технологических решений, в том числе автоматизированных систем», — заключил Сергей Нюхалов.