Гостиничная недвижимость прирастает инвестициями
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate в I квартале 2024 года доля вложений в гостиничную недвижимость в общем объеме инвестиций стала рекордной с 2015 года и достигла 11%. В абсолютных значениях объем транзакций за январь-март составил 9,2 млрд руб.
За первые три месяца 2024 года было продано 4 объекта: российский оператор ZONT Hotel Group пополнил свой портфель гостиничным комплексом «Аэротель» у аэропорта «Домодедово», туроператор «Алеан» приобрел объект в Подмосковье – Hilton Garden Inn Moscow New Riga, компания «Паритет» стала владельцем парк-отеля Sunflower Park на юге Москвы, структуры «Газпрома» купили проект строительства гостиницы класса люкс в центре Санкт-Петербурга. Стоит отметить, что если в 2023 году треть сделок пришлось на иностранных продавцов, то в текущем году все сделки были закрыты между российскими компаниями.
Динамика объема инвестиционных сделок с объектами гостиничной недвижимости, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Рост интереса инвесторов к гостиничным объектам связан в первую очередь с ростом внутреннего туризма. Согласно данным Росстата в 2023 году туристический поток в России вырос по сравнению с 2022 годом на 17%, а общее количество турпоездок, совершенных российскими и иностранными туристами внутри страны, составило 165 миллионов. Данный факт отразился и на загрузке гостиничной недвижимости. Так по данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate в 2023 году показатель загрузки отелей в Москве вырос на 13 п.п. (по сравнению с 2022 г.) и достиг 74%, в Санкт-Петербурге прирост составил 8 п.п., а показатель заполняемости составил 60%. Данные значения являются достаточно высокими для обоих городов.
В настоящий момент общий объем предложения качественной гостиничной недвижимости в Москве составляет более 20 тыс. номеров, в Санкт-Петербурге – более 16 тыс. номеров. В 2024 году в Москве заявлен ввод 5 качественных гостиничных объектов общим номерным фондом 729 номеров. В первом квартале открылось два объекта – Double Tree by Hilton Moscow Arbat и Stella di Mosca, благодаря чему номерной фонд столицы увеличился на 164 номера. В Санкт-Петербурге в первом квартале этого года открылся один качественный отель – Cosmos Selection St. Petersburg Italyanskaya номерным фондом 23 номера. Ожидается открытие еще двух объектов – Лахта Тауэрс и Domina Пулково Отель и Апартаменты (классические гостиничные номера). Все три объекта увеличат номерной фонд Северной столицы на 576 номеров.
«Активное развитие внутреннего туризма открывает значительные перспективы для потенциальных инвесторов. В условиях ограниченных возможностей выезда зарубеж, население заинтересовано не только в курортном отдыхе, но и в экотуризме, лечебно-оздоровительном отдыхе, путешествиях по стране в экскурсионно-познавательных целях. При этом во многих регионах России существует острый дефицит качественного номерного фонда», – поясняет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
К 2030 году Министерство экономического развития России в 2 раза планирует увеличить долю туризма в объеме ВВП – до 4,5% (на сегодня показатель составляет 2,6%). В этой связи государство создает условия и реализует различные меры поддержки для стимулирования развития гостиничной отрасли. В частности в 2020 году был принят Национальный проект «Туризм и Индустрия гостеприимства», в 2021 – утверждено Постановление Правительства РФ №141 «О субсидировании кредитов, выдаваемых инвесторам на для реализации инвестиционных проектов внутреннего и въездного туризма, развития туристских кластеров», в 2022 году – подписан закон об обнулении ставки НДС для всех гостиниц до 2027 года.
Ключевым аспектом развития внутреннего туризма является увеличение качественного номерного фонда, а основным драйвером стимулирования строительства – вышеназванное Постановление Правительства РФ №141, согласно которому государство предоставляет возможность девелоперам получать льготное кредитное финансирование по ставке 7-8%, что при текущей ключевой ставке ЦБ на уровне 16% является довольно привлекательным условием. Стоит отметить, что в октябре 2023 года Правительством РФ было принято решение расширить параметры программы: теперь инвесторы могут получить льготный кредит не только на строительство гостиниц и многофункциональных комплексов, но и на создание круглогодичных парков развлечений, аквапарков и инфраструктуры горнолыжных курортов.
В феврале 2024 года был завершен третий этап приема заявок на аккредитацию по данному постановлению. В адрес Минэкономразвития поступило более 100 проектов с кредитным портфелем свыше 300 млрд рублей. В программе принимают участие 10 банков. Помимо высокого интереса застройщиков к получению субсидий, важно отметить и значительное расширение географии. Так, если в первых двух этапах участвовали в основном проекты Краснодарского края, то уже в рамках новой программы были поданы заявки на объекты, расположенные на Камчатке, Байкале, Алтае.
«Изменение внешнеполитической конъюнктуры способствовало активному росту внутреннего туризма и гостиничной отрасли в целом, а 2023 год был отмечен рекордным объемом вложений в гостиничный сегмент. Высокая активность со стороны инвесторов наблюдается и в текущем году, – добавляет Микаэл Казарян. – Строительство качественной туристической инфраструктуры станет частью развития страны, повысит инвестиционную привлекательность регионов, создаст новые комфортные и благоприятные условия для граждан».
За 11 месяцев 2021 г. покупатели на московском рынке новостроек вложили более 600 млрд рублей в недвижимость комфорт-класса. Треть из этой суммы приходится на проекты в ТиНАО. Столь впечатляющий результат во многом был достигнут за счет продолжающегося роста цен. В среднем за неполный год прайс поднялся на 16,9%. В наибольшей степени повышение стоимости затронуло студии. Согласно данным Urbanus.ru в «старых» округах этот продукт подорожал на 20%.
Начало текущего сезона застало рынок на следующих позициях. Средняя стоимость студий в «старой» Москве держалась на уровне 5,79 млн рублей. Однокомнатные квартиры продавались за 8,66 млн рублей, двухкомнатные – за 11,51 млн рублей. Эти категории недвижимости по традиции пользуются наибольшей популярностью у потребителей. Каждая из них занимает примерно треть в структуре спроса. Трехкомнатные лоты (их выбирает лишь один покупатель из семи) покупались в январе в среднем за 15,58 млн рублей. Более сложные планировки (с четырьмя спальнями и более) остаются нишевым товаром – их доля не превышает 1,5%. В «старомосковских» округах они стоят заметно дороже трехкомнатных квартир – зимой ценовая разница составляла порядка 5,5 млн рублей.
Все пять основных категорий недвижимости за год серьезно прибавили в цене. Сильнее всего подорожали студии. К концу ноября их средний бюджет вырос на 1,17 млн рублей, или на 20,2%. Примерно такую же сумму (1,22 млн рублей) пришлось дополнительно вложить покупателям однокомнатных квартир. Но в процентном отношении подъем выдался более слабым (плюс 14,1%). Прайс двухкомнатных юнитов увеличился на 1,64 млн рублей (плюс 14,2%). В случае трехкомнатных квартир дистанция между январскими и ноябрьскими показателями измеряется 2,25 млн рублей (плюс 14,4%). Чтобы скопить такую сумму среднестатистическому москвичу пришлось бы откладывать всю свою зарплату за 20 месяцев. Самые крупные объекты на рынке продемонстрировали наибольшую рыночную инерцию, подорожав всего на 8,5% за 11 месяцев.
Ценовой максимум в масс-маркете по итогам января-ноября 2021 г. был установлен четырехкомнатной квартирой площадью 112,20 кв. м в ЖК «Балтийский» (Войковский район). За этот объект новый собственник заплатил 39,27 млн рублей. В пересчете на стоимость квадратного метра лидируют юниты из ЖК «Шереметьевский» (457,9 тыс. рублей) и ЖК «Вестердам»(457,7 тыс. рублей). Нижняя ценовая граница в «старой» Москве проходит по отметке в 3,89 млн рублей – за столько был продан апартамент площадью 20,35 кв. м в сити-комплексе «Перец» (район Митино). Среди классических квартир этот показатель равен 4,02 млн рублей – это бюджет студии площадью 23,25 кв. м в ЖК «Светлый мир. Станция Л».
В Новой Москве спрос на различные типы жилья распределен практически в тех же пропорциях, что и в «старой». Здесь ценники на жилье изменились не так сильно, как в «старых» округах. Однокомнатные квартиры выросли в цене на 8,8% (до 7,64 млн рублей), двухкомнатные – на 7,4% (до 9,86 млн рублей). Многокомнатные лоты и вовсе подошли к финалу сезона с отрицательным результатом – минус 10,9% (до 13,29 млн рублей). Во многом эта динамика продиктована малым объемом выборки: для ТиНАО месячная норма продаж в этой категории исчисляется несколькими десятками объектов, что влечет резкие колебания кривой цен.
Существенный подъем стоимости в Новой Москве коснулся только студий и трехкомнатных квартир. После новогодних праздников студии в среднем продавались за 5,27 млн рублей. Но в ноябре они преодолели планку в 6 млн рублей и продолжали дорожать дальше. В результате, покупка средней студии под занавес сезона требовала на 15,4% больше затрат, чем на старте. Трехкомнатные юниты в новых округах за 2021-й год поднялись в цене на 13,8% – до 13,20 млн рублей. На сегодня они соответствуют по прайсу двухкомнатным квартирам и апартаментам в «старой» Москве. В свою очередь, двухкомнатные лоты в ТиНАО находятся на одном уровне с однокомнатными в «старомосковских» проектах.
Рекорд продажной стоимости 2021-го года в Новой Москве установила четырехкомнатная квартира (107,00 кв. м) в ЖК «Скандинавия» – она была реализована за 27,23 млн рублей. Наряду с ЖК «Прокшино» Скандинавия возглавляет рейтинг новомосковских проектов с самой высокой ценой квадратного метра. На другом краю ценовой шкалы находится апартамент-студия с габаритами 19,70 кв. м в комплексе «Солнцево парк». Он обошелся новому владельцу в 3,01 млн рублей. В категории квартир минимум обозначает студия (21,36 кв. м) в ЖК «Городские истории» с ценником 3,33 млн рублей.
За 11 месяцев московские покупатели потратили на массовое жилье 609,07 млрд рублей (из них 204,24 млрд рублей сконцентрированы в ТиНАО). Для комфорт-класса характерна более высокая степень концентрации выручки, чем для других сегментов. Три четверти всех финансовых поступлений (75,8%) распределены по бюджетам десяти ведущих операторов. Причем ГК «ПИК» аккумулировала на своих счетах больше средств (243,05 млрд рублей) , чем все остальные фигуранты топ-10 вместе взятые (218,64 млрд рублей). Второе место принадлежит ГК «А101», третье – Группе «Самолет». С начала года они заработали на двоих более 100 млрд рублей. Все их активы, рассчитанные на массовый спрос, базируются за МКАД. Кроме того, покупатели активно вкладывали деньги в недвижимость от таких застройщиков, как «Стройком», Seven Suns Development, Группа «Абсолют», ГК «Гранель», ГК «Пионер», «Э.К. Девелопмент» и ГК «МИЦ».
В Новой Москве самую большую кассу собрал ЖК «Скандинавия» (вместе с жилым массивом «Скандинавия Юг») – 27,32 млрд рублей. Отметим, что в этом сезоне «Скандинавия» уверенно выигрывает «новомосковское дерби» у другого гиганта ЖК «Саларьево Парк». Еще один адрес из флотилии ГК «А101» – ЖК «Прокшино»– занимает третью строчку по объему выручки на локальном рынке с результатом в 19,08 млрд рублей. Второе место досталось самому востребованному проекту на территории Москвы – ЖК «Новые Ватутинки». За десять месяцев там было продано без малого 3,3 тыс. квартир на общую сумму в 21,43 млрд рублей.
Самые кассовые новостройки в массовом сегменте
|
Сегмент |
Жилые комплексы |
Застройщики |
Район |
Совокупная выручка в январе-октябре 2021 г., млрд рублей |
|
Новая Москва |
Скандинавия |
ГК «А101» |
Сосенское |
27,32 |
|
Новые Ватутинки |
Стройком |
Десеновское |
21,43 |
|
|
Прокшино |
ГК «А101» |
Сосенское |
19,08 |
|
|
«Старая» Москва |
Люблинский парк |
ГК «ПИК» |
Люблино |
14,71 |
|
LIFE-Варшавская |
ГК «Пионер» |
Москворечье-Сабурово |
13,56 |
|
|
Светлый мир. Станция Л |
Seven Suns Development |
Люблино |
10,46 |
В «старой» Москве показатели флагманов масс-маркета намного слабее. В авангарде по-прежнему ЖК «Люблинский парк» от ГК «ПИК» и ЖК LIFE-Варшавская – на их счету за 11 месяцев скопилось 14,71 и 13,56 млрд рублей соответственно. Ближе всего к ним ЖК «Светлый мир. Станция Л», собравшая 10,46 млрд рублей. Довольно близко к отметке в 10 млрд рублей подошли две ПИКовские новостройки – «Амурский парк» в Гольяново и «Михайловский парк» в Рязанском районе.
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» проанализировали рост цен на квартиры в новостройках около станций БКЛ, открытых до нынешнего месяца. Также они подсчитали среднюю стоимость недвижимости в тех районах, где станции БКЛ появились в начале этого декабря, и дали прогнозы по изменению цен в данных локациях.
7 декабря были запущены 9 станций Большой кольцевой линии, а также реконструированная платформа «Каховская». До этого, в предыдущие годы и в апреле 2021-го, уже были введены в эксплуатацию несколько других станций БКЛ.
Аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» исследовали, как за последний год изменились цены в новостройках в пешей доступности (10-15 минут ходьбы) от платформ БКЛ, открытых до нынешнего месяца. Специалисты компании рассматривали лишь те станции, рядом с которыми год назад и сейчас есть проекты, где активно идут продажи квартир. К примеру, в районе Хорошево-Мневники, где в апреле нынешнего года пассажиры начали пользоваться платформами БКЛ «Мневники» и «Народное ополчение», а в декабре – «Терехово», до этого действовали лишь станции МЦК «Хорошево» и «Зорге». В итоге с 2020 года стоимость 1 кв. м квартир в ЖК, расположенных в пешей доступности от платформ БКЛ, выросла в диапазоне от 5% до 12%. Станция «Петровский парк» была запущена в феврале 2018-го в районе Аэропорт, в котором до этого уже были станции метро, и за последний год средний ценник в ближайшем ЖК увеличился лишь на 5%. Появление платформы БКЛ «Савеловская» также не повлияло на транспортную доступность Савеловского и Бутырского районов, а цена 1 кв. м первичной недвижимости в 10-15 минутах ходьбы от нее поднялась до 10% за год.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «Нужно учитывать, что за последний год на первичном рынке жилья в целом наблюдался существенный рост цен. Даже с учетом этого видно, что наиболее заметно дорожает недвижимость, расположенная около станций БКЛ в тех локациях, которые до появления новых платформ метро не отличались хорошей транспортной доступностью. Я бы сказал, что в основном станции БКЛ, которые открылись или планируются к открытию с северо-запада до востока столицы (как, например, Рижская), находятся в уже развитых районах, из-за чего их влияние на стоимость экспонируемых рядом квартир не будет особо серьезным».
Если же рассматривать те районы, где в начале декабря были запущены новые станции метро Большой кольцевой линии (и где развит первичный рынок жилья), то, по статистике департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», среди них ценовым лидером являются Раменки с платформой «Мичуринский проспект». Здесь усредненная стоимость квартир, выставленных на продажу в новостройках, составляет 41,8 млн рублей, цена 1 кв. м – 458,2 тыс. рублей, их средний метраж – 84 кв. м. На втором месте – район Фили-Давыдково (станция «Кунцевская» на границе с районом Кунцево): средняя стоимость квартиры – 34,5 млн рублей, цена «квадрата» – 386,8 тыс. рублей, а усредненная площадь объектов достигает 90 кв. м. Третью позицию по уровню цен занимает район Хорошево-Мневники (платформа «Терехово») – 29,6 млн рублей и 418,7 тыс. рублей соответственно. Средний метраж квартир, предлагаемых покупателям в новостройках, равен 72 кв. м.
А самый низкий уровень цен наблюдается в Очаково-Матвеевском, где до появления платформы БКЛ «Аминьевская» жителям района была доступна лишь станция «Озерная» Солнцевской линии. На данный момент средняя стоимость квартир в новостройках здесь составляет 15,7 млн рублей, цена 1 кв. м – 317,9 тыс. рублей, а метраж объектов в среднем равен 51 кв. м.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «Есть примеры того, когда благодаря введению в эксплуатацию станций БКЛ транспортная доступность некоторых районов заметно улучшалась. Особенно я бы выделил район Очаково-Матвеевское, где открылась станция «Аминьевская», локации около платформ «Давыдково», «Новаторская», «Зюзино». В этих местах стоимость квартир, расположенных около новых станций БКЛ, в будущем году может возрасти на 10-15%. В целом появление станций БКЛ положительно повлияет на состояние районов на юго-востоке и юго-западе столицы, речь идет о платформах «Нагатинский затон», «Кленовый бульвар», «Печатники». Здесь уже есть станции метро, но они обычно крайне сильно загружены, и в таких местах необходимо строительство новых транспортных станций».