ЖК переходят в следующий класс

Количество проектов стандарт-класса на рынке Москвы и Петербурга заметно сокращается, в Московской и Ленинградской областях такие проекты возникают. В большинстве это масштабные проекты комплексного освоения территорий силами крупных федеральных застройщиков. Если власти ужесточат нормы для стандарт-класса, скорее всего, нижней планкой рынка станет класс комфорт.
Компания GloraX подсчитала: на петербургском рынке сокращается объем предложения стандарт-класса. С июля 2022 года по июль 2023 года количество таких квартир сократилось на 14%, с 8,9 тыс. до 7,7 тыс., их совокупная площадь – на 18%, с 362 тыс. кв. м до 298 тыс. кв. м.
По данным компании, в городе реализуется два десятка проектов ЖК стандарт-класса.
Как сообщает газета «Известия», в России к стандарт-классу относится до 30% новостроек в мегаполисах и до 60% в регионах.
По подсчетам АСН-инфо, в Петербурге и Ленобласти в 2022 году стартовали продажи в 67 новых проектах, в том числе 2 проекта стандарт-класса в городе (оба ГК ПИК – «Витебский парк» и «Аэронавт») и 3 в области. С начала 2023 года продажи открыты в 41 проекте. В городе новых ЖК стандарт-класса не появилось, в области таких 2.
В Москве и Подмосковье в 2022 году на рынок выведено 69 новых ЖК. Из них 2 проекта стандарт-класса начаты в Московской области, 4 в Москве: «Молжаниново» Группы Самолет и 3 проекта ГК ПИК – «Очаково», «Первый Дубровский», «Алтуфьевский». С начала текущего года стартовали продажи в 73 новых ЖК, в том числе в области начаты 11 проектов стандарт-класса, в городе 3, все Группы «Самолет»: «Квартал Марьино», «Подольские кварталы», «Квартал Западный».
Эксперты АН «Бон Тон» подсчитали: по состоянию на сентябрь в новостройках стандарт-класса на территории старой Москвы в продаже 843 лота на 19,5 тыс. кв. м в 18 проектах. За год объем предложения снизился на 48,8% по количеству лотов и 43,5% по площади. В общем объеме предложения доля стандарт-класса составляет всего 0,7% площади (-2,1% за год).
«Квартиры стандарт-класса уходят с первичного рынка жилья. На их место приходят апартаментные проекты, которые востребованы на рынке в силу минимальной стоимости лота», – говорит генеральный директор «Бон Тон» Валерия Цветкова.
Комфорт против стандарта
В 2018 году президент РФ Владимир Путин подписал документ, который отменил термин «жилье экономического класса» – чиновники и депутаты сочли термин «оскорбительным». Взамен в июне 2020 года появился стандарт-класс с определенными параметрами, разработанными в Минстрой РФ специально по этому случаю. Это, в частности, площадь не более 100 кв. м, класс энергоэффективности не ниже В, отсутствие паркинга и т. д.
Принимая перечень признаков стандарт-класса, Никита Стасишин, заместитель главы Минстроя РФ, заявлял: «Мы полностью исключаем использование термина «жилье эконом-класса», переходя к определению «стандартного жилья». В этом сегменте рынка первичной недвижимости за последние годы реализуется довольно много достойных проектов, которые сложно назвать жильем экономического класса. Требования к строительству стандартного жилья четко прописаны, они позволят поднять качественные характеристики новых квартир и домов на более высокий уровень».
Однако для всех очевидно: такое жилье остается дешевым, как его ни назови.
«Не стоит забывать, что стандарт – необходимый минимум, а в условиях высокой конкуренции девелоперы даже собственные стандарты повышают. И компании не только создают проекты классом выше, но и дополняют их элементами, которые ранее были присущи объектам еще более высокого уровня. Например, в объектах комфорт-сегмента все чаще можно встретить благоустройство и определенные инженерные опции бизнес-класса», – говорит Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель».
По ее словам, по сравнению с объектами комфорт-сегмента в стандарт-проектах затраты на фундамент, каркас и кровлю могут быть сопоставимы. И хотя при этом набор тех или иных опций меньше и проще, себестоимость строительства получается относительно высокая. «Поэтому все чаще экономически обосновано создавать проекты более высокого класса, чем просто стандарт. От него застройщики постепенно уходят при создании рыночного продукта», – подчеркнула Элина Ханнанова.
По данным GloraX, в Петербурге средняя цена квадратного метра в проектах стандарт-класса на конец третьего квартала составила 158 тыс. рублей, в комфорт-классе – 218 тыс. рублей.
Застройщики повышают класс
Известно, что конечная цена строящегося жилья зависит от целого ряда параметров, включая локацию, качество материалов, набор опций ЖК, себестоимость строительства и другие.
«Главный тренд сегодняшнего дня для всех сегментов жилой недвижимости, в том числе и категории стандарт, состоит в том, что люди стали покупать не только квадратные метры – они покупают свой мир. Понимая, что стоимость квартиры в любом случае сейчас очень весома, они стараются получить за свои деньги и эстетику, и комфорт, и безопасность, и воплотить свои представления об удобном и современном жилье. Мало кто сейчас готов довольствоваться типовой многоэтажкой со стандартной планировкой и одинокой скамейкой во дворе», – полагает Наталья Тужилова, директор по продажам ООО «Город-спутник «Южный».
«Дефицит земли, ее подорожание и возрастающая требовательность покупателей жилья заставляют девелоперов повышать класс проектов. Иначе не выиграть борьбу как с конкурентами, так и с увеличивающимися издержками. Во многих случаях при текущей стоимости земли уровень цен в сегменте стандарт просто не позволяет реализовывать жилые проекты», – заявила Элина Ханнанова.
По мнению Натальи Тужиловой, конкуренция среди девелоперов «подыгрывает» покупателю: при почти равных условиях предложения в определенном сегменте нужно чем-то отличаться. Этим объясняется и появление проектных фишек у застройщиков: высокие потолки, двухуровневые квартиры, палисадники, террасы и проч. – все, что привлекает дополнительное внимание и повышает статус ЖК.
Уйти или остаться?
СМИ сообщают о намерениях депутатов Госдумы ужесточить требования к проектам стандарт-класса: застройщики должны применять более качественные материалы и технологии. Как писала газета «Известия», такая инициатива за подписью члена Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Якубовского направлена главе Минстроя Иреку Файзуллину.
В частности, депутаты предлагают заменить линолеум на ламинат, делать гидроизоляцию санузлов и укладывать там керамическую плитку, ввести определенные стандарты отделки и проч. Причина депутатской инициативы – жалобы граждан на плохие материалы и некачественную работу. В то же время улучшение качества автоматически означает удорожание проекта. Но застройщики и без этой инициативы самостоятельно стараются улучшить качество проектов.
«Думаю, время квартир стандарт-, эконом-класса прошло – запросы потенциальных клиентов уже не позволяют им комфортно существовать на рынке. Комфорт-класс уже начал делиться внутри на комфорт попроще и комфорт+, приближенный по некоторым параметрам к бизнес-классу, оставаясь в ценовой политике комфорта», – утверждает Наталья Тужилина.
По мнению Элины Ханнановой, определенная доля сегмента стандарт останется. Возможно, это не касается Москвы и Петербурга. «Объекты стандартного уровня продолжат строиться в рамках ряда госпрограмм, решая социальные задачи. Но при этом и набор опций самого стандарт-класса также будет расширяться и улучшаться», – заключила она.

ВТБ отмечает устойчивый тренд на увеличение среднего срока по жилищным кредитам среди своих клиентов. По итогам первого квартала 2023 года он достиг 25,5 лет, тогда как год назад находился на уровне 22,6 лет. При этом на долговую нагрузку заемщиков такая динамика оказывает несущественное влияние: на полное погашение кредита в среднем уходит не более 5 лет.
Поступательное увеличение среднего срока по ипотеке ВТБ фиксирует как минимум последние три года. В январе-марте 2020 г. он составлял примерно 17,2 года, в первом квартале 2021-го – 18 лет, а в начале прошлого года уже 22,5 года. Сейчас он достиг в среднем 25,5 года. По данным экспертов ВТБ, одним из факторов увеличения среднего срока кредитования стало активное применение на рынке субсидированных программ застройщиков, позволяющих заемщикам пользоваться сниженной ставкой при длительном сроке финансирования.
«На протяжении последних нескольких лет мы наблюдаем существенную корректировку стоимости квадратного метра в России. На этом фоне предсказуемо меняется размер жилищных кредитов. Стремясь сократить ежемесячный платёж и застраховаться на случай возможного изменения жизненной ситуации, клиенты предпочитают растягивать срок ипотеки – за последние три года в среднем он вырос примерно на 8 лет. При этом на долговой нагрузке заемщиков такой шаг отражается несущественно – полное погашение кредита по-прежнему происходит намного быстрее. По статистике ВТБ, сейчас на выплату ипотеки у клиентов уходит в среднем не более пяти лет даже без учета рефинансирования», - прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
Ранее ВТБ оценил динамику средней ставки по ипотеке в России по итогам первого квартала. По расчетам банка, за первые три месяца года она увеличилась на 1,65 пп и достигла 8,3%. Эксперты ВТБ связывают такое движение ставки с завершением «околонулевых» программ, а также с изменением условий по ряду программ с господдержкой. В дальнейшем на фоне смещения спроса клиентов на «семейную ипотеку» и адаптации рынка к новым условиям банк прогнозирует замедление роста средней ставки.
ВТБ – один из лидеров российского рынка ипотечного кредитования. Оформить ипотеку в рамках собственных программ банка клиенты могут от 10,7% годовых. Минимальная ставка доступна с учетом суммы дисконтов для заемщиков, которые оформляют онлайн-заявки, в ходе сделки используют сервисы безопасных расчетов и электронной регистрации или получают зарплату на карту ВТБ, а также покупают квартиры площадью от 85 кв. метров. По «Ипотеке с господдержкой-2020» можно получить под 7,5%. Кредит в рамках «семейной программы» банк предлагает от 5,5% (в ДФО - от 4,5%), IT-ипотека в ВТБ доступна от 4,5%, Дальневосточная – от 1,5%. Получить средства в ВТБ можно на срок до 30 лет.

По итогам 2022 года столичный рынок апартаментов сократился больше, чем рынок традиционного жилья: московские покупатели предпочитают несервисные апартаменты — псевдожилье, которое не подпадает под действие льготной ипотеки.
Хотя приобрести апартаменты с помощью ипотечного кредита не возбраняется, льготные ипотечные программы на псевдожилье не распространяются. По некоторым данным, доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов едва достигает 50%, на рынке жилья — доходит до 80%.
Соответственно, застройщики столкнулись с падением спроса. Одновременно происходил рост предложения, в том числе из-за нераспроданных в соответствии с графиками продаж остатков, доля которого оценивается примерно в 40%.
«По аналогии с рынком жилой недвижимости мы увидели две волны падения рынка апартаментов в нынешнем году. Первая состоялась в апреле-мае, когда спрос, количество запросов и сделок обвалились на фоне возникшей социально-политической неопределенности и резкого повышения ключевой ставки, что сделало покупку апартаментов в ипотеку практически недоступной. К середине лета в сегменте началось восстановление, продлившееся до объявления частичной мобилизации, после которой рынок ушел в новое пике», — рассказала Екатерина Никитина, вице-президент Гильдии риелторов Москвы, генеральный директор АН «PRO ОБМЕН».
Сокращение рынка жилья остановила льготная ипотека, которая была продлена. Но рынок апартаментов продолжил падать. «Льготные программы господдержки не распространяются на апартаменты, так как де-юре те не являются жилыми помещениями. Соответственно, в плюс они никак не сыграли. Наоборот, очень многие покупатели, рассматривая покупку апартаментов или квартиры чуть подороже в той же локации, выбирали жилье, так как его можно было приобрести в ипотеку по льготным ставкам», — уточнила Екатерина Никитина.
По данным АН «PRO ОБМЕН», в ноябре 2022 года рынок апартаментов Москвы рухнул на 65% — было продано всего 10,2 тыс. кв. м апартаментов на первичном рынке. Относительно 2021 года падение составило почти 66%, относительно сентября и октября 2022-го — 46,23% и 21,42% соответственно.
Поскольку спрос застопорился, девелоперы предлагают объекты со значительным дисконтом. По разным данным, он может составлять 10–20%.
Число сделок на первичном рынке апартаментов в старой Москве в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Предложение нарастает
На фоне снижения спроса предложение апартаментов росло. Как рассказала в одном из интервью Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, в структуре продаж доля апартаментов за год выросла примерно на четверть - с 25 до 30%.
При этом новые проекты продолжали выходить на рынок. По данным компании «Метриум», к началу декабря на первичном рынке Москвы продажи шли в 106 комплексах с апартаментами против 95 годом ранее. «В основном на рынок вышли проекты, старт реализации которых был отложен на время пандемии», — отметили аналитики компании.
При этом ряд проектов выходил в составе многофункциональных комплексов, пригодных для строительства офисов. Как пояснили аналитики, некоторые девелоперы решили переориентироваться с рынка коммерческой недвижимости на рынок жилья.
Комплексы на несколько апартаментов нередко появляются в проектах реконструкции, в небольших домах в центральной части Москвы. Также на рынке есть смешанные проекты, где предлагаются и апартаменты, и квартиры.
Предложение на столичном рынке насчитывает не менее 8 тыс. лотов. В то же время, по подсчетам экспертов Arendator.ru, с чистовой отделкой предлагаются 2,4 тыс. лотов. При этом 56,9% от этого количества предлагаются по цене ниже 10 млн рублей.
Динамика средней цены 1 кв. м на первичном рынке апартаментов старой Москвы в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Цены вразрез
Спрос сократился, но цены в сегменте апартаментов продолжали расти.
По данным аналитиков «Домклик», с апреля 2021 года стоимость квадратного метра в апартаментах была всегда выше, чем на рынке новостроек. При этом в период наибольшего снижения покупательской активности во II квартале 2022 года разница цен достигла 61%: апартаменты подорожали, квартиры подешевели. Однако в ноябре 2022 года стоимость квадратного метра в апартаментах сократилась, и 1 кв. м в квартире стал на 3% дороже.
По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м на рынке апартаментов в Старой Москве за год выросла на 15,2% и на декабрь составила 332 тыс. рублей (без учета элитного сегмента).
При этом 1 кв. м в квартирах за год подорожал на 8%.
По подсчетам «Метриум», в Новой Москве к концу года цена 1 кв. м в апартаментах составила 226,6 тыс. рублей, увеличившись за год на 2,5%, в квартирах — 233,7 тыс. рублей, увеличившись за год на 12%. Причина слабого роста цен — вывод на рынок новых проектов, в том числе в декабре 2022 года.
Средневзвешенная цена предложения на апартаменты Новой Москвы, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Лучше меньше и дешевле
Одна из заметных тенденций 2022 года — стремительное сокращение площадей апартаментов. По данным Est-a-Tet, спрос к концу года сосредоточился на лотах площадью до 40 кв. м. Их доля в объеме предложения превышает 50%.
Поскольку доходы граждан снижаются, растет спрос на доступные по цене лоты. Недорогими оказываются апартаменты небольшой площади. По данным «Метриум», характер предложения меняется, все чаще девелоперы предлагают компактные лоты и даже микроапартаменты площадь от 9 кв. м. По подсчетам аналитиков компании, за истекший год средняя площадь лотов сократилась на 14,8% — с 52,6 до 44,8 кв. м.
Аналитики «Домклик» в обзоре московского рынка апартаментов на основе данных о сделках в Сбере также отмечают: средняя площадь апартаментов, на которые самый большой спрос, — 18,3 кв. м (в 2021 году этот показатель составил 18,6 кв. м). При этом средняя цена на такие апартаменты — 5,4 млн рублей.
Рынки апарт-комплексов Москвы и Петербурга традиционно различаются: в столице основная доля приходится на несервисные апартаменты, предназначенные для постоянного проживания, очень мала доля сервисных, предназначенных для получения дохода от сдачи в аренду, рекреационных комплексов нет совсем.
Поскольку в столице наблюдается рост предложения квартир в аренду с одновременным падением цен, вряд ли сервисным апартаментам в Москве найдется место. Невыгодно.
Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы, шт.
Источник: «Метриум»