Льготная ипотека подрезает рынок апартаментов
По итогам 2022 года столичный рынок апартаментов сократился больше, чем рынок традиционного жилья: московские покупатели предпочитают несервисные апартаменты — псевдожилье, которое не подпадает под действие льготной ипотеки.
Хотя приобрести апартаменты с помощью ипотечного кредита не возбраняется, льготные ипотечные программы на псевдожилье не распространяются. По некоторым данным, доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов едва достигает 50%, на рынке жилья — доходит до 80%.
Соответственно, застройщики столкнулись с падением спроса. Одновременно происходил рост предложения, в том числе из-за нераспроданных в соответствии с графиками продаж остатков, доля которого оценивается примерно в 40%.
«По аналогии с рынком жилой недвижимости мы увидели две волны падения рынка апартаментов в нынешнем году. Первая состоялась в апреле-мае, когда спрос, количество запросов и сделок обвалились на фоне возникшей социально-политической неопределенности и резкого повышения ключевой ставки, что сделало покупку апартаментов в ипотеку практически недоступной. К середине лета в сегменте началось восстановление, продлившееся до объявления частичной мобилизации, после которой рынок ушел в новое пике», — рассказала Екатерина Никитина, вице-президент Гильдии риелторов Москвы, генеральный директор АН «PRO ОБМЕН».
Сокращение рынка жилья остановила льготная ипотека, которая была продлена. Но рынок апартаментов продолжил падать. «Льготные программы господдержки не распространяются на апартаменты, так как де-юре те не являются жилыми помещениями. Соответственно, в плюс они никак не сыграли. Наоборот, очень многие покупатели, рассматривая покупку апартаментов или квартиры чуть подороже в той же локации, выбирали жилье, так как его можно было приобрести в ипотеку по льготным ставкам», — уточнила Екатерина Никитина.
По данным АН «PRO ОБМЕН», в ноябре 2022 года рынок апартаментов Москвы рухнул на 65% — было продано всего 10,2 тыс. кв. м апартаментов на первичном рынке. Относительно 2021 года падение составило почти 66%, относительно сентября и октября 2022-го — 46,23% и 21,42% соответственно.
Поскольку спрос застопорился, девелоперы предлагают объекты со значительным дисконтом. По разным данным, он может составлять 10–20%.
Число сделок на первичном рынке апартаментов в старой Москве в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Предложение нарастает
На фоне снижения спроса предложение апартаментов росло. Как рассказала в одном из интервью Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, в структуре продаж доля апартаментов за год выросла примерно на четверть - с 25 до 30%.
При этом новые проекты продолжали выходить на рынок. По данным компании «Метриум», к началу декабря на первичном рынке Москвы продажи шли в 106 комплексах с апартаментами против 95 годом ранее. «В основном на рынок вышли проекты, старт реализации которых был отложен на время пандемии», — отметили аналитики компании.
При этом ряд проектов выходил в составе многофункциональных комплексов, пригодных для строительства офисов. Как пояснили аналитики, некоторые девелоперы решили переориентироваться с рынка коммерческой недвижимости на рынок жилья.
Комплексы на несколько апартаментов нередко появляются в проектах реконструкции, в небольших домах в центральной части Москвы. Также на рынке есть смешанные проекты, где предлагаются и апартаменты, и квартиры.
Предложение на столичном рынке насчитывает не менее 8 тыс. лотов. В то же время, по подсчетам экспертов Arendator.ru, с чистовой отделкой предлагаются 2,4 тыс. лотов. При этом 56,9% от этого количества предлагаются по цене ниже 10 млн рублей.
Динамика средней цены 1 кв. м на первичном рынке апартаментов старой Москвы в 2021–2022 годах
Источник: ЦИАН. Аналитика
Цены вразрез
Спрос сократился, но цены в сегменте апартаментов продолжали расти.
По данным аналитиков «Домклик», с апреля 2021 года стоимость квадратного метра в апартаментах была всегда выше, чем на рынке новостроек. При этом в период наибольшего снижения покупательской активности во II квартале 2022 года разница цен достигла 61%: апартаменты подорожали, квартиры подешевели. Однако в ноябре 2022 года стоимость квадратного метра в апартаментах сократилась, и 1 кв. м в квартире стал на 3% дороже.
По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м на рынке апартаментов в Старой Москве за год выросла на 15,2% и на декабрь составила 332 тыс. рублей (без учета элитного сегмента).
При этом 1 кв. м в квартирах за год подорожал на 8%.
По подсчетам «Метриум», в Новой Москве к концу года цена 1 кв. м в апартаментах составила 226,6 тыс. рублей, увеличившись за год на 2,5%, в квартирах — 233,7 тыс. рублей, увеличившись за год на 12%. Причина слабого роста цен — вывод на рынок новых проектов, в том числе в декабре 2022 года.
Средневзвешенная цена предложения на апартаменты Новой Москвы, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Лучше меньше и дешевле
Одна из заметных тенденций 2022 года — стремительное сокращение площадей апартаментов. По данным Est-a-Tet, спрос к концу года сосредоточился на лотах площадью до 40 кв. м. Их доля в объеме предложения превышает 50%.
Поскольку доходы граждан снижаются, растет спрос на доступные по цене лоты. Недорогими оказываются апартаменты небольшой площади. По данным «Метриум», характер предложения меняется, все чаще девелоперы предлагают компактные лоты и даже микроапартаменты площадь от 9 кв. м. По подсчетам аналитиков компании, за истекший год средняя площадь лотов сократилась на 14,8% — с 52,6 до 44,8 кв. м.
Аналитики «Домклик» в обзоре московского рынка апартаментов на основе данных о сделках в Сбере также отмечают: средняя площадь апартаментов, на которые самый большой спрос, — 18,3 кв. м (в 2021 году этот показатель составил 18,6 кв. м). При этом средняя цена на такие апартаменты — 5,4 млн рублей.
Рынки апарт-комплексов Москвы и Петербурга традиционно различаются: в столице основная доля приходится на несервисные апартаменты, предназначенные для постоянного проживания, очень мала доля сервисных, предназначенных для получения дохода от сдачи в аренду, рекреационных комплексов нет совсем.
Поскольку в столице наблюдается рост предложения квартир в аренду с одновременным падением цен, вряд ли сервисным апартаментам в Москве найдется место. Невыгодно.
Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы, шт.
Источник: «Метриум»
ВТБ проанализировал статистику по выданным жилищным кредитам и выяснил, что за последний год доля заемщиков-женщин резко выросла. Если в январе-марте 2022 года на них приходилось 46% сделок, то в первом квартале текущего года уже 53%. Среди основных причин такого тренда - модернизация «семейной ипотеки».
«Сегодня поддержка материнства – приоритет государственного уровня. В стране реализуется комплекс мер, направленных на повышение качества и доступности жилья для клиентов с детьми. Флагманской программой по праву стала «семейная ипотека», которая позволяет купить первичную недвижимость по льготной ставке. Распространение ее условий на всех граждан с двумя несовершеннолетними детьми существенно расширило круг потенциальных заемщиков. В совокупности с индексацией материнского капитала и дополнительными выплатами многодетным заемщикам это привело к резкому росту спроса женщин на ипотечные кредиты. Если на протяжении нескольких лет доля таких заемщиков была стабильна и составляла 45-47% от общего количества клиентов, то за последний год она увеличилась почти на 10 пп, и сегодня уже больше половины ипотечных клиентов – женщины», - прокомментировал заместитель начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Вадим Пахаленко.
Ранее ВТБ выяснил, что по итогам первого квартала 2023 года «семейная ипотека» впервые обогнала по спросу льготную, ранее всегда выступавшей локомотивом рынка первичной недвижимости. Так, в январе-марте банк провел по «семейной ипотеке» более 10,3 тысячи сделок на 62 млрд рублей. В то же время «Ипотеку с господдержкой-2020» оформили около 9 тысяч клиентов на 55,2 млрд рублей. Основным фактором резкого роста «семейной ипотеки» эксперты ВТБ назвали модернизацию программы с начала года.
ВТБ – один из лидеров рынка ипотечного кредитования России. По итогам первого квартала 2023 года 44,3 тысячи клиентов оформили в банке жилищные кредиты на 228 млрд рублей. Самым активным оказался март, когда объем выдач достиг 105,4 млрд рублей и на 35% превысил результат февраля. Примерно каждую вторую сделку в январе-марте ВТБ проводил в рамках программ с господдержкой.
Доля жилых комплексов бизнес-класса на рынке новостроек никогда не была большой ни в структуре спроса, ни в структуре предложения. Но именно этот сегмент жилья пострадал больше прочих с точки зрения спроса по итогам 2022 года.
В течение прошлого года спрос на любую недвижимость переживал то рост, то падения. По итогам года победило падение, которое не обошло бизнес-сегмент.
В Москве, поданным компании «Метриум», по итогам года спрос сократился на 40%. В то же время, отмечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», в декабре 2022 года, например, спрос вырос относительно ноября на 25–30%, а темпы роста продаж были в два раза больше, чем в сегменте «комфорт». В первом квартале рост уже наметился.
При этом, по подсчетам ASTERUS, по итогам 2022 года доля жилья бизнес-класса в структуре спроса в среднем составила 30%, сократившись на 6%. Но уже в первом квартале 2023-го отмечен рост доли на 3% — до 33%.
В Петербурге, по данным NF Group, продажи новостроек бизнес-класса сократились на 23%. Доля новостроек бизнес-класса в компании ЦДС оценивается в 10–20%.
Девелоперы перечисляют причины, которые привели к сокращению спроса. Во-первых, часть потенциальных клиентов покинула страну, недовольная спецоперацией. Во-вторых, произошел общеэкономический спад, в результате которого доходы у людей упали, и они предпочли объекты р сегмента. «Улучшение качества объектов эконом-класса повысило их привлекательность благодаря более низким ценам», — пояснили эксперты NF Group.
«Большая доля потенциальных клиентов покинула страну. Остальные более тщательно сейчас подходят к выбору объекта: много ездят, смотрят, изучают, высчитывают. Визитов у нас много, при этом период принятия решения стал дольше. Связано это в том числе с тем, что для покупки люди используют средства от продажи имеющейся недвижимости, которая тоже сейчас продается небыстро», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
По словам Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, спрос в бизнес-сегменте более эластичен, чем в масс-маркете. На продажи влияет не только состояние экономики страны, но и внешнеэкономическая ситуация. «Для большинства покупателей квартир бизнес-класса это не первая недвижимость, и при неблагоприятных внешних условиях они могут воздержаться от покупки или вложить средства в более выгодные активы. К примеру, за 1 млн долларов вместо квартиры в Москве или Петербурге можно приобрести апартаменты в Дубае или виллу в Таиланде», — добавила она.
При этом, полагает Виталий Коробов, директор Element Development, спрос продолжит снижаться, поскольку платежеспособность населения падает на фоне сохраняющейся неопределенности в дальнейшем развитии событий.
Проекты бизнес-класса в Москве со сроком ввода полностью или частично в 2023 году
Проект |
Тип |
Район / Округ |
Квартал |
Средняя цена, |
Клубный дом Рублево |
апартаменты |
Кунцево/ ЗАО |
I |
233,2 |
Stellar City |
квартиры |
Можайский/ ЗАО |
I, II, IV |
285,5 |
Берег Яузы |
апартаменты |
Преображенское/ ВАО |
I (сдан) |
299 |
City Bay |
квартиры |
Покровское-Стрешнево/ СЗАО |
I, IV |
388** |
Невский |
квартиры |
Войковский/ САО |
I (сдан) |
339,1 |
Monodom Family |
апартаменты |
Лефортово/ ЮВАО |
I |
339,2 |
Селигер Сити |
квартиры |
Западное Дегунино/ САО |
I |
355,5 |
Время |
квартиры |
Преображенское/ ВАО |
I |
365,8 |
Crystal |
квартиры |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
I |
386,3 |
КутузовGRAD II |
квартиры |
Можайский/ ЗАО |
I |
396,2 |
Символ |
квартиры |
Лефортово/ ЮВАО |
I, II, III |
406,5 |
Air Space |
апартаменты |
Хорошевский/ САО |
I (сдан) |
432,2 |
Новоданиловская, 8 |
апартаменты |
Донской/ ЮАО |
I |
447 |
Династия |
квартиры |
Хорошевский/ САО |
I |
452,1 |
Headliner |
квартиры |
Пресненский/ ЦАО |
I (сдан) |
458,6 |
Alcon Tower |
апартаменты |
Беговой/ САО |
I |
486,3 |
Сердце столицы |
апартаменты |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
I (сдан) |
500,7 |
Sydney City |
квартиры |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
I |
504,5 |
Now. Квартал на набережной |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
I |
520,2 |
RiverSky |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
I (сдан) |
553,7 |
Зорге, 9 |
апартаменты |
Хорошевский/ САО |
I, II |
607,9 |
Парк Плаза |
апартаменты |
Головинский/ САО |
I (сдан) |
-* |
Правда |
апартаменты |
Беговой/ САО |
I |
-* |
Досфлота, 10 |
апартаменты |
Южное Тушино/ СЗАО |
II |
446,2 |
TopHILLS |
квартиры |
Нагорный/ ЮАО |
II |
451,7 |
Вереск |
квартиры |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
II |
453,3 |
DIN HAUS |
апартаменты |
Савеловский/ САО |
II |
457,4 |
Eniteo |
квартиры |
Котловка/ ЮЗАО |
II |
459,8 |
Резиденции архитекторов |
апартаменты |
Басманный/ ЦАО |
II |
461,1 |
ЗИЛАРТ |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
II, III, IV |
463,3 |
Aquatoria |
квартиры |
Левобережный/ |
II |
491,5 |
Павелецкая Сити |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
II |
540** |
West Garden |
квартиры |
Раменки/ ЗАО |
II |
600,9 |
Октябрьское поле |
квартиры |
Щукино/ СЗАО |
III |
325,5 |
Monodom Lake |
апартаменты |
Головинский/ САО |
III |
335,2 |
AFI Park Воронцовский |
апартаменты |
Обручевский/ СВАО |
III |
484,2 |
Октябрь |
апартаменты |
Красносельский/ ЦАО |
III |
-* |
Измайловский парк |
апартаменты |
Соколиная Гора/ ВАО |
IV |
337,8 |
Ever |
квартиры |
Обручевский/ ЮЗАО |
IV |
383,1 |
Фестиваль Парк |
квартиры |
Левобережный/ САО |
IV |
418,5 |
iLOVE |
квартиры |
Останкинский/ СВАО |
IV |
425,4 |
Сенатор |
квартиры |
Алексеевский/ СВАО |
IV |
426,5 |
ORO |
апартаменты |
Красносельский/ ЦАО |
IV |
436,3 |
Архитектор |
квартиры |
Обручевский/ ЮЗАО |
IV |
439,2 |
Nagatino i-Land |
квартиры |
Даниловский/ ЮАО |
IV |
450,3 |
Береговой |
квартиры |
Филевский Парк/ ЗАО |
IV |
460 |
Интонация |
квартиры |
Щукино/ СЗАО |
IV |
461,3 |
Событие |
квартиры |
Раменки/ ЗАО |
IV |
484,8 |
Режиссер |
квартиры |
Ростокино/ СВАО |
IV |
505,2 |
Level Нагатинская |
квартиры |
Нагатино-Садовники/ ЮАО |
IV |
531,6 |
Амарант |
апартаменты |
Замоскворечье/ ЦАО |
IV |
568,2 |
Level Причальный |
квартиры |
Хорошево-Мневники/ СЗАО |
IV |
593 |
*Продажи завершены либо приостановлены
**1-я, 2-я очереди
Источник: «Метриум»
Все больше новых проектов
На фоне сокращения спроса объем предложения по итогам 2022 года вырос. По данным ГК «Гранель», за 2022 год предложение на столичном рынке новостроек бизнес-класса выросло приблизительно на треть, что связано с запуском новых проектов, повлияло и частичное снижение спроса в ранее возведенных комплексах.
По оценке компании «Метриум», рост составил 38,8%. При этом стартовали продажи в 20 жилых комплексах и в 12 комплексах апартаментов. А до конца года девелоперы Старой Москвы планируют полностью или частично завершить реализацию 52 проектов бизнес-класса.
«Доля предложения бизнес-класса достаточно стабильна на протяжении всего 2022 года и в среднем составила 45%. В марте 2023 года эта доля сравнялась с показателями декабря 2022-го и составила 47%», — отмечает Денис Бобков, руководитель управления и аналитики ASTERUS.
Георгий Новиков, руководитель подразделения развития и перспективных проектов Sezar Group, полагает, что доля бизнес-класса на рынке Москвы велика: «Подавляющее большинство жилых комплексов в примыкающих к ТТК районах, а именно здесь сегодня сосредоточена активная застройка, — преимущественно проекты бизнес-класса. Внутри МКАД совокупная доля ЖК комфорт-класса и стандарт-класса (панельное индустриальное домостроение) меньше объема застройки в бизнес-классе».
По данным NF Group, на начало 2023 года объем свободного предложения в петербургских ЖК бизнес-класса составил 237 тыс. кв. м — 3,2 тыс. квартир. За год показатель увеличился на 2% в кв. м и на 6% — в количестве квартир.
В течение 2022 года на рынок вышли 11 новых объектов, а также две новые очереди в ЖК.
«Учитывая это, застройщики очень внимательно следят за спросом и на основании его динамики оценивают перспективы вывода на рынок новых проектов. Полагаю, что в 2023 году мы увидим премьеры в сегменте бизнес-класса, но их будет меньше, чем ожидалось год назад», — заключила Наталья Кукушкина.
Стойкие цены
Хотя спрос в бизнес-сегменте несколько просел, цены по итогам 2022 года выросли. По подсчетам «Метриум», в Москве средний бюджет предложения за год вырос на 3,3%, при этом площадь лотов сократилась на 5,6%. Средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах составила 432,7 тыс. рублей (+ 9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+ 8,3% за год).
По словам Дениса Бобкова, в январе 2023-го цены сократились на 3%, в феврале немного подросли, а в марте вернулись к показателям января: 414 469 рублей за кв. м (с учетом скидок).
«Средняя стоимость продаваемого жилья в начале этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого в целом осталась прежней», — констатирует Сергей Нюхалов.
В Петербурге по итогам прошлого года, подсчитали аналитики NF Group, средневзвешенная цена в ЖК бизнес-класса составила 362 тыс. рублей за кв. м, увеличившись за год на 18%.
По мнению Натальи Кукушкиной, цены в последний год практически не менялись — ни заметных падений, ни всплесков.
«Снижение цен наблюдается только в тех проектах, которые изначально были переоценены, или девелопер хочет привлечь внимание к определенному пулу менее ликвидных квартир», — указывает Виталий Коробов.
По данным пресс-службы ПАО «Группа ЛСР», с начала 2023 года цены не меняются. Дальнейшего роста не предвидится, но и существенного спада не будет.
Приманки для клиентов
Определенное влияние на цены оказывают скидки и акции, которые пышным цветом расцвели в 2022 году во всех сегментах новостроек. Как отмечает Денис Бобков, скидки в бизнес-сегменте уже в марте составили 10–35%.
Впрочем, Георгий Новиков указывает на индивидуальную ценовую политику в разных компаниях: «На рынке наблюдается выборочная политика снижения цен. Серьезных дисконтов как повсеместной практики нет. Ценовая политика очень избирательна, осторожна, гибка. Единичные квартиры могут продаваться по рекламным ”ценам из прошлого” со скидками 15–20%, но это, как правило, остатки в уже построенных домах с не самыми ликвидными характеристиками либо в строящихся ЖК для квартир на низких этажах или большой комнатности (для них традиционно цена кв. м ниже). Реальное снижение цен локально и очень зависит от условий конкретных проектов. Крупные девелоперы массированного сильного снижения всех объемов лотов, находящихся в текущей экспозиции, не допускают».
В Петербурге скидки могут достигать 30%, пояснил Виталий Коробов: «С осени прошлого года цены стагнируют, при этом существенно увеличилось количество различных акционных скидок и спецпредложений застройщиков. За счет них происходит корректировка стоимости "квадрата". Размер скидок может достигать 30%. В проектах бизнес-класса и выше девелоперы чаще практикуют различные подарки и бонусы в виде машиноместа в паркинге или кладовой, готовой или частичной меблировки квартиры».
По мнению Натальи Кукушкиной, в бизнес-сегменте цена — не главное, поэтому и скидки — не первый инструмент работы со спросом для застройщиков.
Как утверждает пресс-служба «Группы ЛСР», сегодня клиента больше привлекают интересные ипотечные программы, нежели скидка.
По мнению экспертов NF Group, в ближайшее время скидки и бонусы на рынке сохранятся.
Условное расслоение
Большинство экспертов в ближайшее время не ожидают радикальных перемен в бизнес-сегменте.
«Мы не прогнозируем резкого роста предложения в бизнес-сегменте. Запуск новых проектов продолжается, но темпы вывода при этом сокращаются. При сохраняющейся активности рынка сильного разрыва между спросом и предложением ожидать не стоит.
Спрос в бизнес-сегменте продолжит наверстывать упущенное в осенние месяцы прошлого года», — полагает Сергей Нюхалов.
Эксперты компании «Метриум» ожидают стагнации сегмента на столичном рынке — если, конечно, не случится новых потрясений.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», придерживается аналогичного мнения — уже в отношении петербургского рынка: «В целом по рынку мы ожидаем стагнацию и постановку новых проектов на паузу. Жилье в высокой степени готовности и вторичный рынок, то есть недвижимость с минимумом рисков, будет пользоваться спросом до конца года».
Однако внутри бизнес-сегмента не исключены довольно бурные процессы. В частности, речь идет о дифференциации сегмента: одна часть объектов будет упрощаться и переходить в более низкий класс «комфорт», другая останется бизнес-классом в качественном исполнении, но в меньших объемах, полагают эксперты NF Group.
«Не секрет, что во время кризисов сильнее всего страдает именно средний класс, применительно к жилью – бизнес-класс. Покупатели действительно при недостатке средств начинают переориентироваться на комфорт-класс. Другое дело, что в бизнес-классе есть качественное и не очень дорогое предложение (условно можно немного доплатить к цене комфорт-класса и перейти в "бизнес"), и сейчас для этого стало даже больше возможностей, чем на этапе растущего рынка», — рассуждает Денис Бобков.
Некоторые участники рынка полагают переквалификацию «бизнеса» в «комфорт» довольно простым делом: границы классов жилья размыты.
«На данный момент бизнес-класс — довольно обширное понятие. ЖК бизнес-класса строятся и на бывших промышленных территориях рядом с центром города, и в спальных районах. Если раньше принципиальным моментом в определении категории жилья была локация, то сейчас бизнес-класс может появиться практически где угодно, главное — не за КАДом. На мой взгляд, эта ситуация сложилась после официального запрета на "эконом". Когда все проекты, расположенные в "прикадье", автоматически стали "комфортом". А настоящий «комфорт» был вынужден в названии повыситься до "комфорт плюс", "бизнес лайт" и "бизнес". По сути покупатель сейчас выбирает жилье не по классу, а по набору характеристик, которые для него важны: расположение, планировка, этажность, инфраструктура и прочее», — полагает Николай Гражданкин.
Виталий Коробов также не наблюдает жесткой классификации: «Каждый застройщик закладывает свои стандарты, ориентируясь на позиционирование проекта. Часть опций из бизнеса уже присутствует в новостройках комфорт-класса, а в “бизнесе” появляется многое из “премиума”. При этом есть и классический качественный бизнес-класс, который занимает свою нишу».
Наталья Кукушкина утверждает, что за последние пять-семь лет границы классов стали более прозрачными: «Один и тот же проект по разным критериям зачастую можно отнести к двум, а то и к трем разным классам жилья. Эта тенденция определенно сохранится. Однако локации, в которых традиционно предпочитают выводить проекты бизнес-класса, не меняются: это Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский районы города, а также Крестовский остров и набережные Невы, например окрестности станции метро ”Черная речка”».
«На рынке так и не появились четкие критерии классификации жилых комплексов. Мы говорим лишь о некоей условной классификации, свои ЖК застройщики относят к тому или иному сегменту, ориентируясь отчасти на наполнение продукта, но главным образом — на локацию. И тут уже сложно назвать эконом-сегмент бизнес-классом», — возражает Мария Черная.
По ее словам, вряд ли уместно говорить о расслоении бизнес-класса. Строительство жилья осуществляется по проектной документации и разрешению на строительство. «Изменение сегмента повлечет за собой необходимость внесения изменений в документацию. Маловероятно, что застройщики массово пойдут на это», — подчеркнула Мария Черная.
«Внутренняя сегментация, или градация, бизнес-класса на подкатегории уже произошла, но это расслоение было и остается весьма условным. Невозможно посчитать, сколько внутренних подклассов, или оцифровать, на сколько процентов конкретный проект соответствует бизнес-классу. Особенно с учетом того, что критерии самого бизнес-класса не регламентированы никакими нормами. Каждый жилой комплекс, реализуемый сегодня, — результат тонкой настройки девелопером набора характеристик в соответствии с потенциальными ожиданиями целевой аудитории. Явления, при котором девелопер перепозиционировал бы проект в процессе реализации из бизнес-класса в "комфорт", нет. Скорее речь идет о структурной оптимизации в ответ на рыночные факторы», — указывает Георгий Новиков.
По его словам, сегодня действительно можно говорить об обратном развороте в межклассовой миграции. «Если раньше она выражалась в том, что комфорт-класс вбирал в себя многие характеристики, свойственные преимущественно бизнес-классу (например, подземный паркинг, индивидуальная отделка МОП), то сейчас бизнес-класс идет по пути деликатной коррекции ряда проектных решений, которые ведут его обратно в сторону комфорт-класса».
Как полагает Георгий Новиков, в условиях общей стагнации рынка девелоперы оказываются зажатыми «ценовыми ножницами»: сверху давит невозможность повысить цену квадратного метра для покупателей, снизу — ежегодный рост себестоимости строительства. Следствие — потребность в поиске нового баланса между ценой и качеством продукта. Во многих проектах происходит отказ от избыточных «фишек», упрощаются фасадные решения, отделка МОП.
«При этом у каждого девелопера есть четкое понимание критически важных характеристик, определяющих востребованность продукта у целевой аудитории. Так же, как у девелоперов, ориентированных на топовый уровень сегмента, есть понимание, что вне зависимости от среднерыночной ситуации была и будет аудитория, которой принципиально важно иметь модель ”последнего поколения”, в которой есть все. То есть предпосылок того, что доля сегмента бизнес-класса будет сокращаться, сейчас нет. Скорее наоборот, так как ожидается выход на рынок новых проектов. Мы, например, в 2023 году представим три новых жилых комплекса. По характеристикам все эти проекты в полной мере соответствуют идеологии ”бизнес-класс без компромиссов”», — заключил Георгий Новиков.