Депутаты «наехали» на апартаменты
Госдума возвращает в сегмент апартаментов НДС, отмененный несколько лет назад. Девелоперы опасаются роста себестоимости и цен продаж и, соответственно, сокращения спроса на апартаменты.
Рынок апартов весьма неоднороден, начиная от вида апартаментов (рекреационные, сервисные, несервисные) и заканчивая классом. «Например, он состоит из объектов бизнес- и элит-класса, а также из объектов, которые даже к эконом-сегменту сложно отнести, так как располагаются они в полуподвальных помещениях и имеют площадь 9–15 кв. м. Кроме того, много таких помещений не имеют статуса апартаментов, а относятся к нежилым помещениям. Соответственно, у каждого такого сегмента свой покупатель», — указывает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
По статистике
По данным Arendator.ru, в России есть всего 16 городов, где в предложении присутствует более 50 апартаментов. При этом только в Москве, Петербурге, Сочи и Новосибирске объем предложения превышает 1 тыс. лотов. Эти четыре города предлагают 80% апартаментов в России.
В то же время сегменты апартаментов на рынках Москвы и Петербурга сильно отличаются: в столице львиная доля приходится на несервисные апартаменты, которые зачастую позиционируются как жилье, в Петербурге преобладают сервисные, больше пригодные для сдачи в аренду.
По итогам 2022 года продажи апартаментов заметно упали. Сейчас сегмент постепенно восстанавливается. По данным компании «Метриум», за полугодие на рынок выведено 16 апарт-комплексов плюс комплекс, где есть и квартиры и апартаменты. Но если в прошлом году новых ЖК и апарт-комплексов выведено поровну, то в текущем году комплексов апартаментов на рынке появилось меньше.
В Петербурге апарт-комплексы конкурируют в первую очередь с гостиницами. По данным IPG.Estate, к концу полугодия объем рынка апартаментов в 1,5 раза превысил объем рынка классических гостиниц. Сегодня он составляет 31 тыс. юнитов.
Власти берутся за налоги
НДС был отменен в 2010 году. Теперь Госдума по предложению Правительства вновь вводит НДС при долевом строительстве апартаментов. Власти рассчитывают на повышение себестоимости строительства, что сделает невыгодным возведение апарт-комплексов для девелоперов.
«Петербург после принятия поправок первым попадет под удар, поскольку здесь больше всего проектов апарт-отелей», — утверждает Дина Булыченко, коммерческий директор Yard Group.
Застройщики ожидают роста себестоимости. «При возвращении НДС удорожание по предварительным оценкам может составить 7–10%», — полагает Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development.
По оценке Дины Булыченко, апартаменты подорожают до 10%, а спрос на них снизится. «Сейчас разница в цене между квартирами и апартаментами составляет 15%, и 20% НДС сделают апарты невыгодными для покупки и продажи. Кроме того, банки зачастую не выдают льготных кредитов на апарты, а ставки начинаются от 11,2%», — уточнила она.
Александр Кравцов надеется, что закон не коснется проектов, находящихся в стадии реализации. В противном случае неясно, как можно часть проекта продавать физическим лицам без НДС, а часть — с НДС.
«НДС станет дополнительной финансовой нагрузкой на застройщика, увеличит себестоимость строительства и снизит доходность проектов, что повлечет за собой снижение интереса к этому сегменту. Апартаменты уже строят все меньше — в первую очередь это связано с отменой несколько лет назад кода вида разрешенного использования земли 4.7.1. "Гостиницы и иные места временного проживания". Возможный интерес может сохраниться только в элитном апарт-сегменте», — рассуждает Элина Ханнанова, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
По мнению Валерия Летенкова, после повышения цен есть два варианта развития событий. В первом повышение цен в одном сегменте приведет по цепочке к росту цен в других сегментам, например, на вторичном рынке. Второй вариант — может прекратиться продажа апартаментов по 214-ФЗ и перейти в какой-то другой формат.
Власти рассчитывают, что увеличение себестоимости строительства заставит девелоперов отказаться от строительства апартаментов, однако, скорее всего, не повезет покупателям. Например, можно обратиться к договорам купли-продажи уже готовых лотов или «повесить» НДС на конечную цену.
Кроме того, указывают участники рынка, есть такие земельные участки, на которых получится построить только апартаменты: жилье строить там запрещено, а другие виды нежилой недвижимости — невыгодно. Дина Булыченко уверена, что девелоперы, планировавшие новые апартамент-проекты, будут пересматривать свои планы.
В то же время, указывает она, предлагается освободить от НДС услуги застройщиков, продающих квартиры по ДДУ, в том числе гаражи и машиноместа в жилых комплексах.
У закона рамок нет
«Новые каналы пополнения доходов государства уже показали широкий публичный резонанс: громкие истории блогеров, повышенный НДФЛ для уехавших россиян. Очевидно, что и апартаменты не обойдут стороной», — полагает Дина Булыченко.
«Нынешний закон — первая ласточка введения карательных мер для всего сегмента апартаментов», — убежден Валерий Летенков.
Действительно, готовится законопроект, по которому для владельцев апартаментов вводится плата за капремонт и единые ставки тарифов на коммунальные услуги, прописан порядок управления.
Вместе с тем определиться со статусом апартаментов законодатели не могут уже много лет. Но на встрече с сенаторами в формате «Открытого диалога» Марат Хуснуллин, вице-премьер Правительства РФ, пообещал «найти компромиссное решение» в осеннюю сессию, хотя законопроект предстоит переработать, поскольку в нем заложен разный подход для крупных и небольших городов.
В свою очередь, Валентина Матвиенко, спикер Совета Федерации, заявила, что в законодательстве апартаментов нет, а в жизни они есть. И в них живут люди, не имея регистрации и без возможности пользоваться социальной инфраструктурой. А виноваты во всем, по мнению спикера, застройщики-«жулики», которые, не получив разрешения на возведение жилья, построили жилые комплексы, назвав их красивым словом «апартаменты».
Валентина Матвиенко предложила легализовать уже введенные в эксплуатацию строения, а для еще не построенных зданий разработать упрощенный регламент.
В некоторых регионах местные власти не дожидаются новых законов — решают проблемы апартаментов самостоятельно. Например, в Новосибирске местные депутаты обязали застройщиков обеспечивать комплексы апартаментов социальной инфраструктурой.
ГК «Основа» в Москве пошла своим путем — приступила к оформлению временной регистрации в апартаментах в своих МФК. Первые документы о временной регистрации уже получили резиденты квартала MainStreet. «Это первый на рынке случай, когда девелопер совместно с управляющей компанией предоставляет возможность покупателям апартаментов получить временную регистрацию. Полученный опыт компания будет тиражировать на все свои комплексы апартаментов», — подчеркивается в сообщении застройщика.
Временная регистрация действительна в течение пяти лет, после чего возможна пролонгация сколько угодно раз.
Резюме
Поскольку законодатели уже долго не могут определиться со статусом апартаментов, появившийся законопроект об НДС стал для участников рынка неожиданностью, признается Валерий Летенков. «Сейчас очевидно, что один из сегментов рынка апартаментов прижали, но вопрос — для чего это было сделано. Здесь два варианта. Первый — чтобы впоследствии защитить этот сегмент, введя санкции против апартаментов, которые имеют статус нежилых помещений. Очень вероятно, что на горизонте какие-то карательные меры к этому типу жилья. Второй вариант — сделать сегмент максимально неудобным и неинтересным и минимизировать его присутствие на рынке», — рассуждает он.
Причины станут очевидными через некоторое время, когда застройщики начнут выводить на рынок новые проекты. По мнению Валерия Летенкова, чуть позже закон начнет ужесточаться. «Можно говорить, что весь этот сегмент сейчас находится под ударом. Вряд ли стоит ждать каких-то позитивных законов, так как их уже давно не принималось в этой сфере», — заключил он.
Эксперты Knight Frank St Petersburg по зарубежной недвижимости подобрали варианты инвестиций в недвижимость, которую можно приобрести по цене новой элитной однушки в Санкт-Петербурге, и при этом получить еще бонус в виде вида на жительство.
По оценкам Knight Frank St Petersburg, по итогам 1 полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках элит-класса в Санкт-Петербурге составила 527 тыс. рублей за кв. м., средняя площадь квартиры – 59 кв. м., а цена однокомнатной квартиры такой площади превысила отметку в 31 млн. рублей.
По курсу ЦБ на 07 сентября, 31,3 млн рублей равен примерно 358 тыс. евро, на эти деньги можно приобрести:
- Однокомнатные апартаменты в новом комплексе в городе Ханья на Крите (Греция).
За 290 тыс. евро можно приобрести апартаменты площадью 47,2 кв. м. c одной спальней и террасой на крыше. На территории комплекса – общий бассейн. Апартаменты находятся в нескольких минутах езды от второго по величине города на Крите. При этом комплекс сдан в эксплуатацию, а значит, в апартаментах уже можно жить.
Что касается преимуществ покупки такого актива, то приобретая недвижимость на сумму от 250 тыс. евро собственнику дается вид на жительство Греции. Это самый низкий ценовой порог входа в программу Евросоюза и один из самых быстрых циклов сделок и оформления ВНЖ. Помимо вида на жительство, собственник получает право на неограниченное пребывание на территории Греции, возможность свободного передвижения по странам Шенгенского соглашения. К тому же нет строгих требований по проживанию в стране для продления разрешения.
- Двухкомнатные апартаменты на побережье океана в регионе Алгарве (Португалия).
За 359 тыс. евро можно приобрести апартаменты с двумя спальнями в приморском городе Сагреш в Португалии. Площадь апартаментов - 47-51 кв. м. Жилой комплекс располагается в 200 метрах от пляжа и является проектом реконструкции жилого дома. Завершение реконструкции запланировано на 3 квартал 2023 г.
Приобретение апартаментов с целью инвестирования позволит получать фиксированный доход в течение 5 лет в размере 3% от суммы инвестиций при сдаче в аренду. При желании можно жить на берегу океана самому. Также собственнику будет выделено персональное парковочное место.
На территории комплекса будет тренажерный зал, видовая терраса, комната для серфинга, бассейн в виде лагуны, лаундж для загара и ландшафтные сады. Недалеко находятся поля для гольфа.
Вид на жительство в Португалии даётся на сумму инвестиций в размере от 280, 350 или 500 тыс. евро в зависимости от ряда факторов. Помимо квартиры, покупатель будет иметь право на неограниченное пребывание и работу на территории страны, возможность свободного передвижения по странам Шенгенского соглашения, возможность претендовать на получение гражданства ЕС через 5 лет. К тому же большую часть сделки можно провести удаленно: визит в Португалию необходим для сдачи биометрических данных.
- Однокомнатные апартаменты в готовом комплексе в Лимасоле (Кипр).
За 300 тыс. евро плюс НДС здесь можно приобрести апартаменты площадью 60 кв. м. с одной спальней. Комплекс находится в самом центре города, в 150 метрах от моря.
Покупатели таких апартаментов могут рассчитывать на получение вида на жительство в короткие сроки при наличии минимального пакета документов.
Не зря петербуржцы часто отдают предпочтение программе Кипра, ведь сегодня Кипр – это не только солнце 300 дней в году и красивая природа, но и упрощенная процедура визового режима. Кипрская программа вида на жительства действует пожизненно и не требует продления, а фактическое проживание на Кипре ведет к получению гражданства.
Менее консервативные инвесторы могут рассмотреть способы альтернативного инвестирования в недвижимость за рубежом.
- Доля в отеле в Федерация Сент-Китс и Невис (Страны Карибского бассейна).
На острове Сент-Китс можно приобрести долю в объекте роскошного отельного бренда с мировой известностью. Необходимый объём инвестиций от 200 тыс. долларов плюс расходы в зависимости от состава семьи. Несколько недель в году сюда можно приезжать на отдых самому. Одно из важнейших условий получения паспорта - срок необходимого владения такой недвижимостью не менее 7 лет, после чего долю в отеле можно продать.
Карибский паспорт дает возможность безвизового въезда в более чем 125 стран, включая страны Шенгенской зоны и Великобританию. К тому же нет требований по проживанию на острове, все оформляется удалённо и гражданство передаётся по наследству.
- Инвестиции в строительство жилого комплекса в Барселоне (Испания).
При наличии 250 тыс. евр, инвестор может вложиться в строительство, например, жилого комплекса в Барселоне. Комплекс на 9 апартаментов построят течение 2-х лет. В этом случае инвестору гарантирован фиксированный процент с участием в прибыли проекта и возможной доходностью до 17% годовых.
Если инвестировать в этот проект или любую другую недвижимость в Испании более 500 000 евро, то можно получить вид на жительство, а спустя 5 лет легального проживания в стране претендовать на паспорт.
Алина Дашевская, руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Мы часто путешествуем по миру и воспринимаем другие страны, как возможность ненадолго отвлечься от текущих дел, не рассматривая их для других целей. А многие наши клиенты пересмотрели свои взгляды, и вместо того, чтобы приобретать недвижимость для инвестиций в Петербурге, диверсифицируют свой портфель активами по всему миру, инвестируя в коммерческую недвижимость, в жилую недвижимость, в фонды, приобретают доли в отелях, а в качестве бонуса получают виды на жительство или паспорта других стран, что в дальнейшем упрощает их передвижение по миру и проживание заграницей».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам августа 2021 г. совокупный объем предложения квартир комфорт-класса на первичном рынке старой Москвы составил 899,3 тыс. кв. м и 17,5 тыс. лотов, который за месяц вырос на 26,4% площади и 30,2% лотов. В годовой динамике все еще наблюдается снижение на 10% площади и 0,3% лотов.
Две трети предложения (73,5% площади) приходится на 4 округа: ЮВАО – 29,5% (-0,8% за месяц, -2,1% за год), ЗАО – 15,3% (+2% за месяц, +4,8% за год), САО – 14,4% (+1,6% за месяц, +6,9% за год) и СВАО – 14,2% (+2,3% за месяц, -5,6% за год).
Больше половины предложения в комфорт-классе находится на начальной стадии строительной готовности – 50,4% площади (-2,5% за месяц, +12,3% за год): на нулевом цикле – 37,8% (-3,6% за месяц, +7% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 12,6% (+1,1% за месяц, +5,3% за год). Предложение на заключительной стадии составляет 29,8% площади (+0,5% за месяц, -16,1% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 20,5% (+1,4% за месяц, -9,3% за год), на стадии благоустройства – 3,1% (-1,5% за месяц, +0,6% за год) и на стадии ввода – 6,2% (-0,4% за месяц, -7,4% за год).
Наибольшая часть предложения квартир комфорт-класса представлена с отделкой – 61,7% лотов (+6% за месяц, -1% за год). На втором месте – предложение без отделки, составляющее 20,8% лотов (-5,4% за месяц, -9,4% за год). Доля предчистовой отделки составляет 4,4% лотов (-3% за месяц, +7,4% за год). На долю предложения с допопциями (кухня, техника и мебель) приходится 3,1% лотов (+2,4% за месяц, +3,1% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир комфорт-класса составила 247,2 тыс. руб., которая за месяц выросла на 0,3%, в годовом выражении – на 38,2% за год. Второй месяц подряд наблюдается снижение темпа прироста СВЦ, что связано с отменой льготной ипотеки, ростом ипотечной ставки и сжатием спроса.
Самыми доступными округами стали ЗелАО – 182,4 тыс. руб. (-0,2% за месяц, +28,8% за год) и ЮЗАО – 206,6 тыс. руб. (+2,7% за месяц, +21,7% за год). Самыми дорогими – ЗАО с СВЦ на уровне 288,3 тыс. руб. (-0,4% за месяц, +52,3% за год).
Средняя цена квартир в комфорт-классе составила 12,7 млн. руб. (-2,8% за месяц, +23,8%). Самыми доступными округами стали ЗелАО - 9 млн руб. (-3,3% за месяц, +4,7% за год) и ЮЗАО – 10,1 млн руб. (+2,7% за месяц, +1,8% за год). Самым дорогим – СЗАО – 18,4 млн руб. (-3,7% за месяц, +14,6% за год).
Рейтинг округов по СВЦ квартир комфорт-класса, тыс. руб.