В Московском регионе заморожено 10-15% заявленных ранее девелоперских проектов
23.06.2010 21:59
Постепенное восстановление рынка недвижимости после кризиса и активизация спроса на новостройки - как в Москве, так и в Подмосковье - позволили девелоперам возобновить строительство большинства замороженных объектов. По данным компании Est-a-Tet, остаются законсервированными около 10-15% от общего количества заявленных ранее проектов.
Проблема большинства замороженных объектов в сегменте жилья эконом и бизнес-класса – это отрицательная история строительства и реализации, которую нужно преодолеть девелоперу. Основной способ ликвидации такого отрицательного имиджа сегодня – это привлечение покупателя грамотной ценовой политикой. «Ценообразование на таких объектах строится, исходя из опыта, полученного на начальном этапе продаж. Учитывая существующий негатив к бренду, застройщики могут продавать квартиры в замороженных домах по рыночным ценам или ценам чуть ниже рынка», - говорит Юлия Гераськина, директор Департамента новостроек Est-a-Tet.
Такой политики, к примеру, придерживается застройщик ЖК «Ренессанс» в Подольске (ул. Красногвардейский б-р, вл.33). В связи с негативной историей строительства этого объекта цены на квартиры в нем являются одними из самых низких во всем городе. Это было сделано целенаправленно - для привлечения людей и погашения негатива. Сейчас в этом месте завершается строительство первого корпуса, компания планирует приступить к строительству второго дома, который более 2-3 лет находился в замороженном состоянии.
Как полагают в Est-a-Tet, возобновление продаж квартир в ранее замороженных проектах вряд ли окажет существенное влияние на первичный рынок: лишь небольшая часть таких новостроек будет реализовываться по демпинговым ценам. Некоторое воздействие на ценовую динамику могут оказать строящиеся объекты, в которых выставляется в продажу дозированный объем площадей. К таким объектам можно отнести, к примеру, ЖК «Нахимово», который сейчас строится и одновременно продается «блоками». По мере увеличения готовности дома растет и цена предложения квартир в этом жилом комплексе. «В той или иной мере такая политика застройщика формирует ажиотажный спрос. Поэтому мы наблюдаем рост цен на такие новостройки», - комментирует Юлия Гераськина.
Среди размороженных объектов в Москве можно отметить новостройку ГК ПИК на пр-те Буденного, 26, кор. 2, которую сейчас реализует Est-a-Tet (подрядчик «Штрабаг»). Этот объект стоял в течение полутора лет на этапе фундаментных работ. В настоящее время строительные работы восстановились: полностью завершено возведение подземного паркинга, идет строительство цокольного и первого этажей. Более полутора лет из-за проблем с документами простоял объект МФС-6 на ул. Липецкой – ЖК «Царицыно». Возобновлено активное строительство жилого комплекса «Триколор» на Ростокинской, 2 (объект компании «Капитал груп»).
В начале июня состоялась сделка по приобретению группой «Ташир» за $90 млн у структур, близких к «Еврофинанс Моснарбанку», недостроенного жилого комплекса «Дирижабль» («Бастион»), расположенного на ул. Профсоюзной, 64-66. Сроки строительства этого объекта были продлены до 2011 года. Также известные московские долгострои расположены на ул. Кастанаевской, 68; Новогиреевской, 5; Велозаводской, 2 (объект компании «С-Холдинг», который пока так и не достроен до конца).
В Подмосковье восстановились работы на крупном объекте ГК ПИК, который был длительное время заморожен – это новостройки в жилом районе «Красная горка», мкр. 7-8. В рамках большого заявленного жилого объема в этом районе осуществлялось строительство некоторых домов, в то время как возведение объектов ГК ПИК и СУ-155 было приостановлено, а сейчас возобновилось.
Также возобновились работы по объектам в Одинцово компании «Рантект-МФД» (мкр. 2, кор.16). Строительство в этом микрорайоне ведется в течение трех лет, сейчас начинается возведение второй очереди. Длительное время нулевая строительная активность наблюдалась в Павшинской пойме, а в последнее время строительство вновь активизировалось.
Ожили некоторые крупные проекты в городе Балашиха. Среди них можно отметить мкр. «Никольско-Трубецкое», кор.1, кор. 5, который строит компания «СпецВысотМонтаж»: продажи после длительного простоя начались в первой половине 2010 г. Такая же ситуация наблюдалась в мкр. 27а, кор. 9, 9а, 9б, где инвестором-застройщиком выступает компания МАН (Московское агентство недвижимости). В течение полутора лет жилой комплекс из трех башен простаивал из-за проблем с документами, которые сейчас получены, а стройка возобновлена. В Балашихе заморожены стройки в мкр.21а в Балашихе и в мкр. Лукино. Недавно было объявлено о выходе на реализацию бывшего долгостроя «Солнцеград», который переименован в «Балашиха Сити» - достраивать жилые дома будет корпорация «ФСК-Лидер» совместно с компанией «Славриэлти».
Еще один крупный долгострой, помимо ЖК «Ренессанс», имеется в Подольске, в поселке «Знамя Октября», мкр. Родники. Долгое время этот проект находился в начальной стадии строительства. Сейчас 1-5 очереди построены, 6-7 – пока не завершены. Однако возобновлено финансирование строительства, начинается возведение домов последней 8-й очереди. Большой объект был заморожен «Главмосстроем» в Голицыно, на ул. Генерала Ремезова - сроки окончания строительства пока неизвестны.
Замороженные стройки, строительство которых возобновилось в 2010 г.:
Название
Адрес
Девелопер
Объем, кв. м
Сроки
Москва
-
Пр. Буденного, вл. 26, корп. 2
ГК ПИК
2010 г.
Мкр. «Царицыно»
Царицыно, 6-я Радиальная ул., ул. Липецкая
НДВ, МФС-6
369 600 кв. м (43,84 га, 15 кор.)
IV кв. 2010, II кв. 2011 г.
ЖК «Триколор»
Ул.Ростокинская, 2
Капитал групп
275 620 тыс. кв. м, 1249 кв-р
Конец 2010 г.
ЖК «Рублевские огни»
Рублевское шоссе, вл. 107
ПИК
332 кв-ры
Фундамент
ЖК «Дирижабль» («Бастион»)
Ул.Профсоюзная, 64-66
С 02.06.10 – ГК «Ташир»
100 тыс. кв. м
2011 год
ЖК «Московские окна»
Ул.Новогиреевская, вл. 5, кор. 1,2
NBM-Стройсервис Инжиниринг
IV кв. 2010 г., фундамент
«Дом на Кастанаевской»
Ул. Кастанаевская, вл. 68
НДВ
70 660 тыс. кв.м
IV кв. 2010 г.
Ул. Велозаводская, 2
СХолдинг
258 кв-р
Не достроен
Подмосковье
Жилой район «Красная горка», к. 17, 18, 19
Люберцы, мкр. 7-8, квартал 8а
«ПИК»
Всего более 630 тыс. кв. м, 40 жилых корпусов
Жилой район «Красная горка», к. 17, 18, 19
Жилой район «Красная горка»
Люберцы, мкр.7-8, квартал 7
СУ-155
140 400 кв. м
Жилой район «Красная горка»
ЖК в мкр.2, кор.16
Одинцово, мкр.2, кор. 16
«Рантект-МФД»
292 297 кв. м, 466 кв-р
II кв. 2013 г.
«Никольско-Трубецкое»
Балашиха, мкр.22а
ООО «Римэка», «СпецВысотСтрой», «НДВ»
360 тыс. кв. м, 32 га
IV кв. 2010 г.
Мкр.21а
Балашиха, мкр. 21А, ул. Свердлова, корп. 45 а, б, в
Агентство развития и исследований в недвижимости (АРИН) подготовило исследование рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2009 г. В нем рассмотрены текущая ситуация и осиновые тенденции этого сектора коммерческой недвижимости, его перспективы в ближайшей перспективе.
Анализ предложения
По итогам I квартала 2009 г. в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 6 бизнес-центров класса «А» и «В+», общей офисной площадью 67,2 тыс. кв.м.
Бизнес-центры, введенные в I квартале 2009 г.
Тип
Класс
Адрес
Название
Офисная площадь, кв.м
Девелопер
БЦ
А
Свердловская наб.,д. 44
"Корпус Бенуа" (II очередь)
12 000
УК «Теорема»
БЦ
А
Петроградская наб., 34
"Линкор"
17 650
ЗАО «БФА-Девелопмент»
БЦ
А
ул. Проф. Попова, д. 37
"Сенатор"
11 979
УК «Империя»
БЦ
B+
ул. Савушкина, д. 83
"Антарес"
10 617
ООО «Антарес»
БЦ
В+
Пискаревский пр., 3
"Леон"
6 000
н/д
БЦ
B+
Петроградская наб., д. 22
Atrio
9 000
ООО «КомСтрой»
ИТОГО
67 246
«Таким образом, на конец I квартала 2009 года объем качественных офисных площадей класса «А», «В+» и «В» составил 1149, 6 тыс. кв. м, превысив объем качественных офисных площадей на 6 % по сравнению с концом 2008 г», - комментирует итоги Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
Структура офисных площадей по классам
Объем офисных площадей на конец 2007 г.
Объем офисных площадей на конец 2008 г.
Коэффициент прироста, %
Объем офисных площадей на конец I кв. 2009 г.
Коэффициент прироста, %
класс «А»
146 425
310 536
112%
385 665
24%
класс «В+/В»
531 060
771 856
45%
797 473
3%
ИТОГО
677 485
1 082 392
60%
1 149 638
6%
По результатам исследования, бизнес-центры класса «А» показали наибольший прирост (24%), что, прежде всего, связано с желанием девелоперов реализовывать наиболее доходные объекты, а также с принятием новой классификации в 2008 году, которая позволила позиционировать новые объекты на окраине города в классе «А».
Прогноз ввода офисных площадей в 2009 г.
По оценкам специалистов АРИН, объем строительства в 2009 г. может составить около 252,8 тыс. кв.м (вместо раннее заявленных 400 тыс. кв.м). Из них в I квартале 2009 г. было уже введено 67,2 тыс. кв.м.
«Одной из главных причин сокращения объемов ввода является нестабильная ситуация на мировых рынках, которая заставила большинство девелоперов приостановить проекты на начальной стадии реализации на период экономического кризиса», - рассказывает Екатерина Марковец.
Перечень бизнес-центров, ввод которых намечен на 2009 г., представлен в таблице 3. По результатам объезда коммерческих объектов, перечисленные в таблице 3 бизнес-центры, находятся на активной стадии строительства.
Таким образом, общий объем качественных офисных площадей в 2009 году может составить порядка 1 326, 4 тыс. кв.м.
Бизнес-центры, ввод которых намечен на II, III и IV кварталы 2009 г.
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно сСоюзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 г., а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на апрель 2009 г.
РЫНОК СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ
По состоянию на начало апреля 2009 года снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -7,15% (в том числе за за март -2,87%). Общееснижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к началу апреля 2009 года -15,29%.
Снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-март 2009 года на -5,34% (в том числе за март –2,11%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 12,11 %.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства
за 2008 год и за январь-начало апреля 2009 года
Наименование ресурса
Рост за 2007 год,
%%
Изменение за
2008 год, %%
Изменение за январь-начало апреля 2009 г., %%
Кирпич керамический
32,6 %
+21,1 %
-27,7 %
Портландцемент
70-106 %
-14,6% -25 %
-23,0 ÷ -27,6%
Кирпичсиликатный
22,9 %
+15,6 %
-19,0%
Щебень
10,2 %
+14,8 %
-17,8%
Бетон товарный
43,7 %
+3,1 %
-13,8%
Песокдля строительных работ
12,4 %
+18,4 %
-13,8%
Сборные ЖБК
34,5 – 55,4 %
+7,6 %
-8% ÷ -12%
Раствортоварный
43,56 %
+4,4 %
-11,8%
Трубы водогазопроводные
9 %
+12,0 %
-7,9%
Смесиасфальтобетонные
10,5 %
+35,6%
-7,7%
Плиты минераловатные
25,2 %
+5,2 %
+12,5%
Краски
7,1 %
+21,5 %
+14,5%
Паркет
17 %
+13,4 %
+2,53%
Арматура товарная
13,9 – 15,5 %
-0,04%
+4,8%
Листы гипсокартонные
6,12 %
+6,4 %
+8,8%
В СРЕДНЕМ
+28,08 %
+6,1% ÷ 12,2%
-7,15%
С января 2009 года цемент продолжал резко дешеветь. Однако, по итогам марта по данным пресс-службыМосковской фондовой биржи (МФБ) на торгах цементом ценовой индекс цемента вырос на 1% по сравнению с показателем февраля и составил 1 975,29 руб. за тонну.
Объем торгов цементом в марте увеличился вдвое по сравнению с прошлым месяцем. На торгах реализовано около 40 тыс. тонн цемента на сумму 77, 4 млн. рублей, заключено 45 сделок. По оценке Ассоциации поставщиков и потребителей цемента, основанной на информации от участников рынка, в марте в целом по стране было реализовано на 15% больше цемента, чем в феврале, или примерно 2,3 миллиона тонн (за первые два месяца около 4 миллионов тонн).
Объем торгов цементом на МФБ в марте увеличился вдвое по сравнению с февралем месяцем. На торгах реализовано около 40 тыс. тонн цемента на сумму 77, 4 млн. рублей, заключено 45 сделок.
Производство цемента в РФ в I квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось на 37% — до 7,1 млн. тонн. Такие данные приводит Федеральная служба государственной статистики (Росстат).
Кроме цемента, наблюдается снижение производства и по другим основным строительным материалам. Так производство кирпича снизилось на 40,3% до 1,8 млрд. условных штук.
ЖБИ и ЖБК — снижение на 42,8% до 4 млн. куб. м. Производство крупных стеновых блоков (включая бетонные блоки стен подвалов) сократилось на 54,4% — до 128 млн. условных кирпичей.
В настоящее время в торгах на бирже участвуют такие компании, как «ЕВРОЦЕМЕНТ груп», «Новоросцемент», «Сибирский цемент», «Мордовцемент», «Искитимцемент», «Уралцемент», «Балцем» (Украина), «Вольскцемент», ПРУП «Белорусский цементный завод», «БазэлЦемент», а также производители из Турции.
По нашей оценке цены на цемент в России в ближайшее время снижаться уже не будут, а наоборот возможен незначительный рост.
В декабре–январе цены на металлопрокат достигли своего дна и практически сравнялись с себестоимостью. После небольшого оживления в феврале (+8,2%) сейчас они вновь упали до минимальных показателей.
Общий индекс средних рублевых рыночных цен металлопроката по данным проекта Русмет.ру снизился за март на 4,3%. По отдельным видам сортового проката изменение цен составило:
арматура: -3,1%
катанка: +1,3%
балка: +0,3%
швеллер: -2%
уголок: -1,7%
круг: -1,2%
квадрат: -9,6%.
тонкий горячекатаный лист: -5,9%
толстый горячекатаный лист: -9,5%
холоднокатаный лист: -6,2%
оцинкованный лист: -0,8%
нержавеющий лист: -6,5%.
В настоящее время стоимость тонны одного из самых активно используемых в строительстве видов проката — арматуры — составляет 16,4 - 18,87 тысяч рублей. Если тенденции последних месяцев не изменятся, то в апреле по сравнению с мартом цена арматуры и катанки изменится в пределах -2 - +1% , цена других видов сортового проката изменится на 0 - -2%, цена г/к и х/к листа снизится на 1-3%. Многие отраслевые эксперты предрекают высокую волатильность цен на металлопрокат.
Средние отпускные (оптовые) цены производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства на начало апреля 2009 г.