Ипотека сегодня – стагнация преодолена
На уже традиционном круглом столе «Рынок ипотеки в новой реальности. Предварительные итоги полугодия», который организовали портал «ТТ Финанс» и «Фонтанка.ру» традиционно представителями банков и застройщиками обсуждались последние тренды ипотечного кредитования. В фаворитах загородный рынок, но и в городской черте объемы выдач жилищных кредитов идут вверх.
Хватит оглядываться на государственные деньги
Новая реальность изменила ипотечный рынок – и, прежде всего в том, что государство сегодня не видит необходимости в увеличении госсубсидирования льготной ипотеки. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поясняет, что высокопоставленные чиновники Минстроя недвусмысленно говорят об этом на совещаниях.
Поэтому акцент госрегулирования смещается теперь на сокращение административных барьеров. И это касается всех этапов – от подготовки строительной документации до сдачи объекта в эксплуатацию.
Эксперт рассказывает, что в рамках обновленной задачи специалисты саморегулируемой организации только что подготовили пакет аналитики с информацией о том, какие административно-контрольные функции можно считать избыточными, что можно сократить, и насколько либерализация надзора позволяет сократить сроки строительства.
«Например, мы отметили, что заседания градкомиссий стали не нужны, – рассказывает глава СРО. – Или, например, я не знаю ни одного застройщика, который успел бы сделать проект планировки территории за нормативные 11 месяцев. Хотя эту процедуру можно максимально минимизировать».
Эксперт привел в пример беды одного из застройщиков, которому пришлось проложить 400 метров дороги от своего объекта до трассы «Скандинавия». Это 200 метров дороги в Ленобласти и 200 метров по территории города. Работа над ППТ для Ленобласти отняла более трех лет, а для Петербурга – два с половиной года.
«Следует пересмотреть условия и нормативный срок по ППТ, и проект по себестоимости станет обходиться застройщику заметно дешевле, что, в свою очередь, удешевило бы и покупку жилья гражданами», – рассуждает Алексей Белоусов.
Показатели растут, продажи набирают обороты
Представители строительных компаний отмечают, что спрос растет, особенно с апреля.
«Ипотека была и остается основным локомотивом продаж на рынке недвижимости, несмотря на действия ЦБ по ужесточению условий ипотеки с государственной поддержкой» – говорит начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – По итогам первого полугодия в ЖК «ОгниЗалива» 98% сделок заключено с привлечением ипотеки. И такие объемы вряд ли пойдут вниз в ближайшей перспективе. При нынешних доходах населения других вариантов купить квартиру у большинства граждан просто нет, – поясняет сотрудник «БФА-Девелопмент». – Безусловно, рынок под давлением Банка России перестраивается. Деваться некуда, приходится искать и запускать новые «фишки».
Так, «БФА-Девелопмент» опробует новое решение. Проектное финансирование компании осуществляет Сбербанк, и дисконт от комплексного финансирования перенаправляется на льготное обслуживание заемщиков. Клиент может выбрать большую скидку на срок до ввода дома в эксплуатацию, но большинство «голосуют» за умеренную скидку на весь срок гашения кредита. Это косвенно свидетельствует, что никто не планирует досрочного погашения ипотеки.
«Работать с комплексным продуктом Сбера мы начали с весны, и сейчас это 95% наших продаж», – рассказывает Светлана Денисова.
О высоких показателях ипотечных сделок рапортуют и другие застройщики.
«В наших объектах комфорт-класса доля ипотеки составляет почти 95%. Лидирующая позиция – у семейной ипотеки, затем идет ипотека с господдержкой (по ставке 7,7% на сегодня) и субсидированная застройщиком под 0,1% » – отмечает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина.
Также эксперт отметила заметный рост спроса на ИТ-ипотеку. Особенно после того, как государство упростило условия для её получения.
Динамика продаж в 1 квартале была ниже конца 2022 года, но в целом I полугодие стало более динамичным, чем аналогичный период год назад. По рынку в среднем результат всего I полугодия дал прирост около 8%.
Обсуждая новость из прессы об исчерпании в бюджете лимитов по госипотеке, Ирина Орлянкина задала вопрос представителям банковского сообщества – так ли это? На что партнеры из банковской сферы в один голос сообщили, что лимитов хватит, переживать не о чем.
«Вполне возможно, это новость была запущена, чтобы простимулировать покупательский спрос», – подытожила Ирина Орлянкина.
Природа зовет и завораживает
Чертой последнего времени можно назвать рост популярности ипотеки на «загородку».
«Если в пандемию мы ориентировались на новостройки, то сейчас в фокусе внимания прежде всего загородная недвижимость, – констатирует генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – На популярность направления кроме прочего работает и то, что сохранилась возможность получать субсидированную ипотеку и даже «сельскую ипотеку» со ставкой 3%».
При этом явное оживление спроса произошло с запуском программы по кредитованию строительства дома на имеющемся земельном участке. Часто клиенты подбирают себе не участки, а готовые проекты, и в среднем цена вопроса составляет 15-20 млн. рублей.
«Тем более, что хорошая земля в дефиците, – поясняет эксперт. – Хотя, конечно, уже возведенные объекты не всегда подходят под требования предоставляющих ипотеку банков».
Еще немаловажная деталь – «Право собственности не обязательно должно быть зарегистрировано, банки позволяют строительство за счет ипотечных средств и на арендованных землях, – добавляет Светлана Белова. – И если раньше банки допускали к участию в программе только аккредитованных подрядчиков, то теперь это не обязательно».
В свою очередь генеральный директор компании SUN RESIDENCE GROUP Андрей Мирощенков также отмечает, что возвести загородный дом большинству граждан без привлечения кредита достаточно сложно.
«Но банки и агрегаторы стали активно продвигать такой продукт относительно недавно. Поэтому в продажах у нас, пусть и стабильно растет, доля ипотеки пока занимает порядка 30%», – говорит специалист.
Правда, все зависит от сегмента. Если речь идет о небольших домах, то в ипотеку приобретается около 50% объектов. Но когда речь заходит о бизнес-классе (порядка 20 млн. рублей), число кредитных сделок заметно снижается, как минимум, потому что ипотека не позволяет полностью перекрыть необходимые траты».
Для справки – стоимость приличного загородного дома под ключ с отделкой и бытовой техникой составляет 100-150-тысяч рублей за «квадрат». И льготной ипотеки с порогом в 12 млн. рублей обычно достаточно для домов до 100 кв. метров.
Ну и еще на ситуацию влияет следующая подробность. Конечно, на загородном рынке выставляется на продажу много лотов.
«Но далеко не все соответствуют современным критериям потребления, то есть имеют большие панорамные окна, большие гостиные, большие гардеробные, и располагаются в поселке с адекватной инфраструктурой, – оговаривается глава SUN RESIDENCE Андрей Мирощенков. – Соответственно, в нашей компании есть подразделение, строящее дома именно под запросы инвесторов с доходностью от 20%. При загрузке в 50% окупаемость 5-7 лет».
Банк России не дремлет, и мы не зеваем
Начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом» Ирина Илясова признает, что меры ЦБ по повышению среднестатического первоначального взноса отразились на ипотечном рынке.
«Хотя в «Росбанк Дом» доля ипотечных выдач с ПВ ниже 20% незначительная. У нас по банку в среднем в этом году взнос составляет 37%. Мы не ожидаем существенного изменения значения среднего ПВ в связи с действиями регулятора», – уточняет эксперт.
Кроме того, низкий взнос не всегда был популярен. Так, несколько лет назад в Росбанке предлагалась программа с нулевым взносом, и спрос был минимален.
С другой стороны, вынуждена признать Ирина Илясова, решение ЦБ по увеличению размера первоначального взноса ведет и к другим последствиям. Например, способствует росту числа заемщиков по потребкредитам, которые вынуждены таким образом получать недостающую сумму на первоначальный взнос.
«У нас нет ипотеки без первоначального взноса, но у нас есть программа, которая позволяет переехать из имеющейся квартиры в новую и которая не предполагает дополнительных затрат, то есть, клиент оплачивает только одну ипотеку», – делится представитель «Росбанк Дом».
«На сегодня доля ипотеки на первичном рынке недвижимости в денежном выражении составила около 37%», – добавляет Ирина Илясова.
Но в то же время – в первом квартале – в драйверы вышел вторичный рынок, поскольку продавцы более лояльно относились к дисконтам. Кроме того, бьет рекорды ипотека на ИЖС и на готовые дома.
Будет, что отметить 31 декабря
«Ожидаю, что 2023 год превысит результаты 2022 года по объему ипотечных сделок, – прогнозирует начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова. – Например, увеличение будет происходить за счет сделок по приобретению загородной недвижимости».
«Рост обращений клиентов легко объясним – развитие такого продукта, как индивидуальное строительство, да еще и по субсидированным ставкам, позволяет многим вырваться из городской суеты и построить дом своей мечты», – уточняет Елена Диоргесова.
И для клиентов, кого не удовлетворяют требования по субсидированным ставкам по программе на строительство, мы в Примсоцбанке предлагаем кредитование по стандартным ставкам, позволяющим достроить дом (залит фундамент, построены стены, на земельном участке уже находятся строения и прочее). В данном случае Примсоцбанк не просит аккредитации подрядчика в банке, не регламентирует сроков строительства, выплачивает всю сумму сразу, а по факту завершения строительных работ и предоставления подтверждающих документов кредитору, снижает ставку клиенту на 2%.
«Также хотелось бы отметить, что есть клиенты, которые действуют поступательно: изначально приобретают с использованием кредитных средств земельные участки, после погашения которого, берут новый кредит на строительство, – раскрывает схемы покупателей специалист. – Более того, в Примсоцбанке приобретение земельного участка возможно без первоначального взноса».
Осторожность лишней не бывает
Тема страхования ипотеки обсуждается редко, и совершенно зря.
«Приходится согласиться, что финансовая грамотность населения по вопросам страхования достаточно низкая, – соглашается директор по развитию цифрового сервиса ипотечного страхования FAST.Ипотека Анна Морозова. – Потребители не осознают необходимости этой процедуры. Вместе с тем известны случаи, когда клиенты экономили на страховании жизни, а потом сталкивались с неприятностями, вплоть до того, что наследникам оказывалась не под силу оплата ежемесячных платежей по кредиту».
С другой стороны, отмечает Анна Морозова, сервис FAST как раз и призван пропагандировать важность страховых услуг.
Многие застройщики оставляют страхование на откуп банку. Однако, по результатам исследований, в 2022 году 81,5% страхователей, купивших полис в банке, не могли сами выбрать страховую организацию, так как в банке им предложили только одного страховщика. Только 15,3% респондентов указали, что специалист в банке предложил продукты нескольких страховщиков на выбор. Анна Морозова пояснила, что агрегатор FAST встраивается в процесс ипотечной сделки и открывает покупателю недвижимости возможность выбрать предложение от разных страховых компаний.
Параллельно упрощается работа ипотечных менеджеров в банках, агентствах недвижимости и строительных компаниях. Подбор и оформление полисов осуществляется онлайн, в режиме «одного окна»: от расчета стоимости до оформления договора страхования и оплаты.
Эксперты говорят о том, что цифровые сервисы меняют устоявшиеся бизнес-модели на рынке недвижимости. Благодаря усовершенствованным платформам-агрегаторам застройщики/агентства теперь имеют возможность создать собственный отдел ипотечного страхования или сделать имеющийся более эффективным, поскольку это теперь не требует больших финансовых и человеческих ресурсов.
«Раньше покупатель страховал недвижимость через банк, а теперь может закрыть этот вопрос сразу у застройщика. Это оптимизация, это сервис! Клиент удовлетворяет все запросы в одном месте. А застройщик, агентство, риелторы получают дополнительный доход, который может использовать, например, для покрытия затрат на ФОТ или мотивацию сотрудника. И оказывать сервис клиенту можно не только в первый год, но и на этапе получения ключей, когда клиенту необходимо оформить обязательное страхование имущества, а также сопровождать пролонгацию клиента, чтобы ему не приходилось задумываться об этом» – подытоживает Анна Морозова.
Коммуникационное агентство Kestler&Wolf, специализирующееся на работе с девелоперскими компаниями, провело опрос более 1000 россиян в возрасте от 18 лет с целью выяснить, как изменилось их отношение к отечественным застройщикам за прошедший год.
Почти каждый пятый респондент (19%) не утратил доверия к застройщикам, полагая, что строительная отрасль способна адекватно ответить любимым вызовам. Однако, 16% опрошенных поделились, что доверие снизилось критически, а покупка квартиры в новостройке сегодня представляется крайне рискованной затеей. Еще у 14% доверие также упало, но лидерам рынка они продолжают верить. 12% напротив изменили свое отношение в лучшую сторону, так как убеждены, что государство будет поддерживать именно застройщиков. При этом более трети респондентов, 39%, отметили, что уровень доверия к девелоперам не изменился, так как и в более спокойные времена он был на низком уровне.
Исследование также показало, какие основные критерии доверия к застройщикам выделяют россияне. 32% опрошенных на первое место ставят историю компании и подтвержденное качество строительства. Почти столько же, 31%, обращают внимание на публичную экспертизу руководства. На третьем месте, 16% голосов, наличие крупных банков-партнеров и льготных условий кредитования. 13% считают главным критерием - размер девелоперской компании, и лишь по 4% выделяют убедительные и вдохновляющие концепции проектов и активную рекламу.
Говоря об актуальных угрозах при покупке жилья, 34% опрошенных россиян опасаются отсутствия заявленной ранее инфраструктуры, а 17% - общего несоответствия проекта представленной концепции. 18% пугает возможное банкротство компании, 14% - снижение качества строительства под влиянием внешних факторов, 11% - увеличение срока строительства, а еще 6% - замена заявленных стройматериалов и оборудования на более дешевые.
А вот рейтинг стоп-факторов при покупке недвижимости в текущих реалиях выглядит следующим образом:
1 место (41% голосов) – альтернатива: вложиться в бизнес этими средствами, так как сейчас – идеальный момент;
2 место (19% голосов) – невозможность выплачивать ипотеку в будущем;
3 место (16% голосов) – потенциальные проблемы УК с поддержанием реализованной застройщиком инфраструктуры;
4 место (11% голосов) – рост коммунальных платежей;
5 место (10%) – снижение стоимости приобретенного жилья;
6 место (3% голосов) – в целом нежелание иметь собственное жилье, так как это обременение, а понравившуюся квартиру можно снимать.
«Проведенный опрос потребителей показал, что в обществе настроения разнятся. Однако, можно отметить высокий уровень недоверия к застройщикам. Совершенно очевидно, что для девелоперов сегодня вопросы репутации актуальны как никогда, - говорит Андрей Игнатов, управляющий партнёр коммуникационного агентства Kestler&Wolf. - Компаниям важно иметь комплексную коммуникационную стратегию, не только демонстрировать преимущества и особенности своих проектов, но транслировать фундаментальную надёжность застройщика, а также экспертизу руководства. Необходимо быть в постоянном диалоге со своими клиентами, отвечая на их страхи и волнения».
По оценке ВТБ, в марте продажи жилищных кредитов в России составили более 530 млрд рублей, что на четверть выше результата февраля. По итогам первого квартала объем ипотечных сделок в России составил около 1,2 трлн рублей, в то время как в январе-марте прошлого года - 1,3 трлн рублей.
ВТБ по итогам первого квартала 2023 года оформил 44,3 тысячи кредитов на 228 млрд рублей. Самым активным оказался март: объем выдач достиг 105,4 млрд рублей, что на 35% превысило результат февраля и оказалось выше, чем в среднем по рынку.
Среди регионов первое место по объему продаж традиционно заняли Москва и Московская область. Здесь ВТБ по итогам квартала выдал более 9,2 тысячи кредитов на 81,2 млрд рублей. Среди лидеров также Краснодарский край (21,5 млрд), Санкт-Петербург и Ленинградская область (20,8 млрд). Пятерку лидеров замыкают Татарстан, где заемщики получили в ВТБ около 10 млрд рублей, и Новосибирская область с объемом 7 млрд рублей.
Средняя сумма одного жилищного кредита по итогам квартала составила 5,1 млн рублей, незначительно снизившись к началу года. Срок, на который клиенты в среднем заключали кредитный договор, составил 25,5 лет (в начале года – 23,7 года).
Примерно каждую вторую сделку в январе-марте банк проводил в рамках программ с господдержкой. Среди них клиенты впервые чаще выбирали «семейную ипотеку»: по ней банк оформил 10,9 тысяч кредитов на общую сумму 66 млрд рублей. Вторая по популярности – «Ипотека с господдержкой-2020» (9,5 тысяч кредитов более чем на 57,7 млрд рублей).
«В первую очередь, катализатором роста спроса выступила господдержка: за счет модернизации «семейной ипотеки» число сделок по ней впервые оказалось больше, чем по основной льготной программе. Свою роль в разгоне рынка сыграло и завершение так называемой «околонулевой ипотеки». Многие заемщики поспешили воспользоваться ранее одобренными предложениями, поэтому традиционно низкие с точки зрения результатов январь-февраль показали продажи значительно выше, чем обычно. В итоге выдачи ипотеки в России в первом квартале составили около 1,2 трлн рублей и приблизились к уровню прошлого года, когда на рынке наблюдался ажиотажный спрос из-за экстремального роста ставок», – прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
ВТБ – один из лидеров российского рынка ипотечного кредитования. Оформить ипотеку в рамках собственных программ банка клиенты могут от 10,7% годовых. Минимальная ставка доступна с учетом суммы дисконтов для заемщиков, которые оформляют онлайн-заявки, в ходе сделки используют сервисы безопасных расчетов и электронной регистрации или получают зарплату на карту ВТБ, а также покупают квартиры площадью от 85 кв. метров.
По «Ипотеке с господдержкой-2020» можно получить под 7,5%. Кредит в рамках «семейной программы» банк предлагает от 5,5% (в ДФО - от 4,5%), IT-ипотека в ВТБ доступна от 4,5%, Дальневосточная – от 1,5%. Подать заявку на ипотеку можно на сайте банка, через застройщиков, риелторов и других партнеров, а также в офисах ВТБ.