Терпение регулятора лопнуло
Банк России с 1 мая установил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Сразу после заявления ЦБ количество программ с околонулевой ипотекой заметно снизилось. В Петербурге и Ленобласти доля субсидированной застройщиками ипотеки была особенно велика. Пока, утверждают застройщики, отмена околонулевых программ не сказалась на спросе и ценах.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина еще осенью прошлого года предупредила банки о мерах, который Банк России примет, чтобы ограничить ипотеку от застройщиков под 0,1%. По данным регулятора, низкие первоначальные взносы и околонулевая ставка привели к повышению цен на новостройки и росту задолженности по кредитам, а также ухудшению стандартов кредитования.
Ипотечные программы, субсидированные застройщиками, в разных регионах распространялись по-разному. Так, в Москве спрос на ипотеку от 0,1% не превышал 30%. А в объектах ГК «Гранель», например, доля составляла 15%. В Петербурге и Ленобласти доля сделок с ипотекой в сегменте масс-маркет оценивалась в 90-95%, из которых примерно 80% - кредиты с субсидированной ипотекой.
В компании «КВС» доля кредитов с околонулевой ставкой составляет почти 50% от общего числа кредитных сделок. В ГК «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок превысила 90%. В Группе ЦДС доля кредитов с субсидированными ставками снизилась с 60% в конце 2022 года до примерно 15% в мае. Это объясняется сокращением дисконта от базовой ставки до 1-2 п.п., что уже не так интересно покупателям. Большинство переключилось на стандартные льготные программы.
Но с повышением ключевой растут ставки и по программам с господдержкой. Как отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в марте 2023 года минимальные субсидированные ставки по госпрограмме были повышены до 6,5%, по семейной ипотеке – до 4,5%. В мае минимальные ставки повышаются еще на 0,3%: до 6,8% и 4,8% соответственно. «Несмотря на повышение ставок, ипотека по-прежнему остается ведущим инструментом для покупки жилья на первичном рынке. В апреле доля ипотеки в продажах находилась на высоком уровне марта 2023 года – 88%», - уточнила она.
По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент», минимальные ставки, по которым могут быть предоставлены кредиты в мае составили 6,5% по программе господдержки, 4,5% - по «семейной ипотеке», 4% - для IT- ипотеки, а базовая ставка достигла 8,5%. «Ожидаем, что в июне этот курс будет продолжен, последуют новые ужесточения по программам льготной ипотеки», - отметила она.
Светлана Денисова также указала на мнение участников рынка и экспертов: Центробанк действует слишком жестко, а с ужесточением мер господдержки такой социально значимой отрасли, как жилищное строительство, следовало бы повременить. «Соотношение объективной стоимости кв. метра и платежеспособности населения таково, что без доступной ипотеки рынок сегодня функционировать не может», - добавила она.
Поддержки ради
Для компенсации банкам выпадающих процентных доходов по ипотечным кредитам застройщик повышает цену квартиры и выплачивает банку разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры. По некоторым данным, стоимость квартиры, проданной по субсидированной программе, дороже на 20-30%, а каждый процент сокращения базовой ставки банка обходится застройщику до 3,3% цены квартиры. То есть, застройщик должен выплачивать банку 20-40% стоимости квартиры.
Центробанк полагает, что подобные схемы несут риски для заемщиков и банков, но не для застройщиков, о чем и объявил осенью прошлого года.
«У нас есть совместная программа с банком-партнером, в рамках которой мы предлагаем околонулевую ставку до ввода объекта в эксплуатацию. Никаких рисков для застройщиков и покупателей нет, сделка в рамках этой ипотечной программы проходит по стандартной схеме, с использованием эскроу-счета», - отметила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Представители Минстроя РФ не разделяли позицию ЦБ, однако уступили требованиям регулятора. В кулуарах международного строительного форума 100+ TechnoBuild замминистра Никита Стасишин сообщил, что министерство договорилось с ведущими застройщиками – программы с околонулевой ипотекой будут отменяться.
Речь шла о ставке не менее 3% взамен 0,1%.
«В моем представлении, программы с околонулевыми ставками не несли какого-либо существенного риска, так как их условия изначально предполагали более существенный первоначальный взнос, чем при покупке с помощью стандартной ипотечной программы. Также банк сразу получал комиссию в размере 15-20% от стоимости квартиры в счет компенсации низкой ставки. Таким образом, даже в случае дефолта заемщика его обязательства были бы покрыты», - заметил Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
Он полагает, что «инструмент не был идеальным, но помог поддержать спрос во второй половине 2022 года».
Уйти, чтобы остаться
Программы с субсидированными ставками на рынке пока что есть, но их количество быстро сокращается. Ставки по ним на 1-1,5% ниже стандартных. Как утверждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», сейчас околонулевых ставок на рынке практически не осталось. В некоторых банках действуют сниженные ставки только до окончания строительства. Застройщики сожалеют об этом.
«Программы с процентными ставками 0,1-0,3% на весь период были удобны и банкам и клиентам. Они позволяли снизить размер ежемесячного платежа и сумму подтвержденного дохода, тем самым сделать ипотеку более доступной для широкого круга лиц, несмотря на увеличение стоимости квартиры. Клиенты шли на такие условия осознанно. Естественно, субсидированная ипотека не подходила тем, кто собирался закрыть платежи за два-пять лет. Зато подходили тем, кто планировал брать ипотеку надолго и не хотел перегружать свой ежемесячный бюджет. В любом случае у клиентов был выбор», - говорит Николай Гражданкин.
Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель», указывает: изменения в области околонулевой ипотеки не привели к автоматическому ограничению аудитории и соответствующему снижению спроса. Частично заместили программу ипотека с господдержкой, специальные акции застройщиков и другие предложения.
«Но локомотивом развития спроса по-прежнему будут служить программы с господдержкой. На них приходится подавляющая часть продаж с использованием кредитных механизмов. Если с применением льготной ипотеки проводится около половины покупок, то доля семейной ипотеки приближается к 40% в структуре продаж», - подчеркнула она.
Есть компании и банки, которые незамедлительно отреагировали на новые правила. Так, компания «ЛенРусСтрой» уже полтора месяца не использует программу околонулевой ипотеки, хотя прежде она составляла около 50% в объеме сделок. «Мы в соответствии с пожеланиями банков уже перешли на 4,6 %. Мы пока не видим новых неожиданных изменений ни на рынке, ни в работе с банками, ни в работе с клиентами. Спрос сохранятся на том же уровне, что был в марте, активность клиентов – та же: достаточное количество запросов, много заявок, много броней. Сегодня основное отличие от "активного" 2022 года – увеличился срок проведения сделки. Клиенты думают дольше, а банки их проверяют тщательнее. Это касается всех сделок с ипотекой, и классической ипотеки с господдержкой, и семейной ипотеки», - пояснил Максим Жабин, заместитель генерального директора компании.
Алексей Лякин, директор агентства недвижимости «Дорогая, я дома», полагает даже полезным для рынка отмену околонулевых программ: «Ипотека на первичном рынке сейчас фактически в два раза дешевле, чем на вторичном рынке. Это сильно влияет на размер ипотечного платежа. Более того, отмена околонулевой ставки сыграет в плюс для рынка, так как к этой программе многие покупатели относились как к какому-то "разводу". Во многом так и было. Возможно, имеет смысл дополнительно снизить ставки по ипотеке с государственной поддержкой на 1%. Это повысило бы интерес».
Анжелика Альшаева резюмировала: «Глобальных изменений с 1 мая мы не увидели, продолжим наблюдать за поведением банков».
Цены не отозвались
Сокращение спектра возможностей для потенциальных покупателей не привело к росту цен, чего можно было опасаться. «Сейчас наблюдается стагнация, роста нет. В ближайший год безосновательных повышений цен не будет, изменения возможны только для необычных проектов с уникальными локациями», - отметила Анжелика Альшаева.
Светлана Денисова объясняет невозможность роста цен в ближайшее время увеличением себестоимости строительства: «Основной принцип формирования цены на первичном рынке – затратный. При этом уровень цен на строительные материалы обоснован их высокой востребованностью. Так, например, на Северо-Западе в первом квартале этого года стоимость металлопроката выросла более чем на четверть. Предпосылок для снижения строительной себестоимости на этот и на следующий годы мы не видим».
«В ближайшей перспективе, если на рынок не повлияют внешние обстоятельства, цены на недвижимость будут находиться на текущем уровне. Пока что мы не видим предпосылок для перелома этого тренда с учетом низкого объема вывода новых проектов», - заключил Сергей Терентьев.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 мая 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве
|
Надбавка |
Интервал показателя долговой нагрузки (ПДН), % |
||||||||
|
Нет ПДН |
0–30 |
30–40 |
40–50 |
50–60 |
60–70 |
70–80 |
Свыше 80, ПДН не рассчитан |
||
|
Первоначальный взнос, % |
(10;15] |
н/п |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
|
(15;20] |
н/п |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
|
|
(20;30] |
н/п |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
|
Источник: Центробанк РФ
В 2022 году застройщики быстро наращивали предложение квартир без отделки в Новой Москве, вопреки тренду последних лет. Это привело к тому, что рыночные доли квартир с отделкой и без почти сравнялись до 47% и 45% соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». В «старой» Москве предложение квартир «в бетоне» также росло опережающими темпами.
Московские застройщики в 2022 году стали чаще продавать квартиры в новостройках без отделки. Наиболее ярко это проявилось на локальном рынке жилья Новой Москвы, где предложение квартир с отделкой и без практически сравнялось.
В конце 2022 года на долю предложения помещений с отделкой в новостройках Новой Москвы приходились 47%, тогда как квартиры без отделки составили 45%. Год назад на стороне жилья под ключ было более существенное преимущественное: 53% против 41%.
Структура предложения изменилась потому, что застройщики быстрее наращивали предложение квартир без ремонта. Если в декабре 2021 года таких помещений в продаже было 4,7 тыс., то в декабре 2022 – 8,2 тыс., то есть рост составил 75%. Квартир с ремонтом от застройщика тоже стало больше, но не в такой же мере: 6,1 тыс. в декабре 2021 против 8,5 тыс. в декабре 2022 года (плюс 40%). Также увеличилось предложение с промежуточным вариантом готовности – предчистовой отделкой (white box). Их стали продавать в два раза чаще, а доля на рынке выросла с 6% до 8%.
«Сокращение предложения квартир с отделкой стало антикризисной реакцией застройщиков, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В начале года резко выросли цены на стройматериалы, и поэтому многие отказались от этой опции. Мы же, напротив, предусмотрели отделку в одном из корпусов нашего кластера, хотя изначально проект не предполагал ремонта под ключ от застройщика. В текущей ситуации мы делаем ставку на разнообразие доступных покупателю вариантов готовности жилья, чтобы у клиента был выбор».
В «старой» Москве в целом прослеживаются похожие тенденции. В массовом сегменте рынка новостроек доля квартир без отделки выросла за 2022 год с 16% до 18%. Преимущество жилья под ключ осталось неоспоримым, но несколько сократилось, хотя в последние годы только увеличивалось. Доля помещений с отделкой в массовых новостройках сократилось с 70% до 69%. Формат white box сохранил позиции (14%).
«Предложение квартир с отделкой сокращалось не только из-за решений застройщиков, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Спрос покупателей был сосредоточен именно на квартирах с полной или предчистовой отделкой. Когда клиент берет ипотеку, ему выгодно приобретать квартиру, максимально готовую к заселению. Фактически он включает возможные расходы на ремонт в стоимость кредита. К тому же многие выбирают промежуточный вариант – white box, который позволяет сэкономить на начальном этапе отделочных работ, но оставляет пространство для реализации собственного дизайн-проекта».
В новостройках бизнес-класса и раньше квартиры без отделки превалировали в продаже, но в 2022 году их представительство усилилось. Доля таких помещений на рынке выросла за год с 56% до 67%. Одновременно предложение квартир с white box уменьшилось с 27% до 21%, а с полной отделкой – с 18% до 12%.
Похожая ситуация и сегменте новостроек премиум-класса. Здесь доля квартир без отделки увеличилась с 44% до 48%, а помещения с отделкой теперь образуют только 17% предложения против 29% годом ранее. Впрочем, квартир с предчистовой отделкой стало больше: 36% сейчас против 27% в декабре 2021 года.
«Аудитория покупателей новостроек премиум-класса весьма требовательная, и угадать её вкусы, определяя проект дизайна квартир с отделкой, трудно, – поясняет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). – Поэтому растет предложение квартир с более универсальным решением – white box, которое позволяет быстрее заселиться, но в то же время клиенты могут сами выбрать дизайн. Впрочем, отделка тоже может быть востребованной, если ее разрабатывают приглашенные именитые дизайнеры и имеется несколько вариантов по цветам или стилистическим решениям».
В самых дорогих новостройках Москвы (элитный и делюкс-сегменты) наблюдались характерные для всего рынка тенденции. Доля квартир и апартаментов без отделки увеличилась с 49% до 61%, а с отделкой уменьшилась с 40% до 31%. Предложений white box тоже стало меньше (11% в 2021 году против 8% в 2022).
«В 2023 году мы ожидаем продолжение тенденции к сокращению квартир с отделкой, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – На фоне сокращения спроса застройщики стремятся удерживать цены на приемлемом для покупателя уровне, в том числе и сокращая предложение жилья под ключ, которое, как правило, дороже на 15-20%. Впрочем, может ускориться распространение жилья с предчистовой отделкой в качестве “компромиссного” варианта текущих условиях».
Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем вложений достиг 487,2 млрд руб., что на 21% превышает показатель 2021 года. Локальные инвесторы, приобретавшие активы уходящих компаний, были основными драйверами инвестиционного спроса в 2022 году.
- Показатель 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость РФ оказался рекордным и достиг 487,2 млрд руб. Доля иностранного капитала, как и прогнозировалось ранее, оказалась наименьшей за историю наблюдений и составила 3,3% от общего объема вложений.
Динамика общего объема инвестиций в недвижимость РФ
Источник: NF Group Research
- После февраля 2022 года иностранные компании, владеющие крупным объемом активов в РФ, постепенно принимали решение об уходе с российского рынка и дальнейшей продаже своих активов. Таким образом предложение пополнилось качественными, а иногда и «трофейными» активами, которые ранее были недоступны для покупки. Кроме того, состояние отдельных сегментов коммерческой недвижимости по итогам 2022 года оказалось существенно лучше, чем прогнозировали в феврале-марте – несмотря на период неопределенности со стороны арендаторов и покупателей, а ставки и цены не снизились. Строительная активность также осталась на достаточно высоком уровне. Наконец, меры правительства по поддержанию деловой активности принесли свои результаты. По итогам года ключевая ставка ЦБ РФ вернулась к показателю конца 2021 года и составила 7,5%. Инфляция также не оказалась столь высокой, как ожидалось ранее, и составила 11,94%.
Динамика инфляции и ключевой ставки
Источник: NF Group Research
- В IV квартале 2022 года череда продаж бизнеса игроков, уходящих из России, продолжилась. Если в I–III кварталах на рынок вышли российские активы таких компаний, как Fazer, Carlsberg, Valio, Paulig, «Вимм-Биль-Данн», Pizza Hut, Sponda и PPF Real Estate, то в конце 2022 года свои активы реализовали SvetoCopy, Mercedes-Benz и другие. Стоит отметить, что зачастую объекты приобретались локальным менеджментом либо ключевыми партнерами.
- Значительно выросла доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимости: если в 2021 году на них пришлось 36% инвестированных средств, а прочие были вложены в площадки под девелопмент, то по итогам 2022 года этот показатель увеличился до 55%.
- Доля площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций составила 45% против 64% годом ранее. Помимо московских застройщиков, которые продолжают генерировать обширный земельный фонд, значительный вклад в общий объем внесли региональные девелоперы, которые активно приобретали площадки в Москве и Санкт-Петербурге.
- Среди классических сегментов коммерческой недвижимости наибольший объем вложений пришелся на офисы – доля сегмента в общем объеме вложений выросла с 12% в 2021 году до текущих 22%. При этом в абсолютном выражении объем вложений в данный тип недвижимости вырос вдвое – с 50 до 108 млрд руб. Второе место занимает складская и индустриальная недвижимость. Несмотря на небольшой рост доли, с 16% годом ранее до 17%, общий объем вложений в сегмент увеличился на 33% за год, до 84,6 млрд руб. На торговую недвижимость пришлось 8% в общем объеме вложений или 40,7 млрд руб.
Структура инвестиций по сегментам
Источник: NF Group Research
Примеры крупнейших инвестиционных сделок, 2022 г.
|
Объект |
Сегмент |
Регион |
Покупатель |
Цена, руб. |
|
БЦ Comcity |
Офисы |
Москва |
н/д |
25-27 млрд руб. |
|
ЛК «Южные Врата» |
Склады |
Москва |
«Венталл-Девелопмент» |
18-19 млрд руб. |
|
Офисно-торговый кластер «Арма» |
Офисы |
Москва |
ООО «Ю-Крафт» |
15-17,5 млрд руб. |
|
Футбольный стадион «Открытие Банк Арена» |
Прочее |
Москва |
«Лукойл» |
15-17 млрд руб. |
|
БЦ «Воздвиженка Центр» |
Офисы |
Москва |
«Фонд коллективных инвестиций» |
13-15 млрд руб. |
|
БЦ «Шаболовка, 31» и з/у |
Площадки под девелопмент |
Москва |
Vesper |
13-14 млрд руб. |
|
ЛК FM Logistic |
Склады |
МО |
Central Properties |
8-9 млрд руб. |
Источник: NF Group Research
- Среди регионов России лидером в структуре спроса по итогам 2022 года оказалась Москва, ее доля выросла с 67% до 69%. На Санкт-Петербург пришлось 22% против 29% годом ранее, а на остальные регионы – 10% против 4% в 2021 году.
Структура инвестиций по регионам
Источник: NF Group Research
- По профилю инвестора лидером в структуре спроса были девелоперы, которые активно приобретали площадки под строительство, – их доля по итогам 2022 года составила 50% против 67% годом ранее. Также высокой остается доля инвестиционных компаний и частных инвесторов, на которые пришлось 32% объема инвестиций. Стоит заметить существенно возросшую активность конечных пользователей, доля которых увеличилась с 8% годом ранее до 14% по итогам 2022 года. В основном в рамках таких сделок приобретались офисные и складские объекты под собственное размещение компаний. Доля сделок ЗПИФ (в том числе ЗПИФ недвижимости) составила 4% против 3% годом ранее.
Структура инвестиций по типам инвесторов
Источник: NF Group Research
- Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, отмечает: «2022 год на рынке инвестиций в недвижимость России был связан с большим количеством различных вызовов для профильных игроков. Высокая степень неопределенности, возможность санкционного давления на компании, резкие изменения в экономике и стоимости заемного финансирования – все эти факторы влияли на поведение инвесторов в прошедшем году. Тем не менее, какими бы мрачными не казались перспективы, результат по объему вложений оказался рекордным при минимальной доле иностранного капитала. Российские инвесторы становятся владельцами абсолютного большинства премиальных объектов в различных сегментах и, вероятно, такая тенденция продолжится, пока уходящие компании не реализуют все свои активы. В 2023 году столь активного поведения инвесторов не предполагается – наиболее ликвидные объекты уже сменили собственников, и мы ожидаем постепенное возвращение объемов инвестирования до уровня 2016–2020 гг., то есть до 300 млрд руб. ежегодно».