Рынок жилья – когда вернутся частные инвесторы?
По разным оценкам сегодня рынок жилого строительства отстает от показателей весьма успешного первого квартала минувшего года на 60-90%. И участники рынка считают, что в принципе, этот разрыв уже был бы в значительной мере преодолен, если бы частные инвесторы не проявляли избыточную осторожность.
Рынок неизбежно восстановится
Говоря о присутствующих на рынке трендах, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, прежде всего, называет «осторожное», плавное, но поступательное восстановление рынка и возвращение спроса. «Март показал, что рынок Ленобласти восстановился примерно на 75%, рынок Петербурга чуть меньше – примерно 65%, правда, рынок апартаментов немного отстает, – рассуждает Денис Розанов. – Можно ориентироваться на 40-45% примерно к началу предыдущего года».
Но, по мнению эксперта, это говорит лишь о том, что целевой клиент сервисных апартаментов – инвестор – еще занимает выжидательную позицию. Поэтому на рынке недвижимости сейчас покупка жилья в приоритете. Это, в свою очередь, рождает следующую тенденцию – рост метража в сделках. Неслучайно двухкомнатные квартиры сейчас становятся популярней однокомнатных.
Третий важный момент – рост числа ипотечных сделок. Доля ипотеки в объеме продаж в среднем составляет 28%, что для апартаментов немало, ведь инвесторы предпочитают приходить преимущественно с прямыми деньгами. Оставшуюся часть сделок в равных долях делят стопроцентная оплата и рассрочка.
«В проекте Well мы создаем инфраструктуру и атмосферу в соответствии с мировыми стандартами: циркадное освещение, системы доочистки воды, увлажнение и ароматизация воздуха… Клиент получает не только инфраструктуру, которую рассчитывает увидеть в апарт-отеле, но и качественный сервис. Можно жить, работать, отдыхать, заниматься спортом, завтракать-обедать-ужинать в кафе или ресторане… Это комфорт, хорошая локация в центре города, – перечисляет Денис Розанов. – Предполагаю, этот год и для нас, и для сегмента в целом пройдет в условиях равномерного, но стабильного и не очень быстрого развития».
Правда, сегодня все больше застройщиков могут похвастаться скоростными лифтами, очисткой воды или внедрением новых технологий в проектах. Это соревнование бесконечно, борьба за инвестора будет продолжаться. «Жилая недвижимость превратилась в простой и понятный инструмент для обеих популярных стратегий: купи-продай или сдавай в аренду. Но апартаменты гораздо интересней, поскольку доходнее», – считает спикер. По его словам, помимо инвесторов есть доля клиентов, которые выбирают апартаменты для себя, предпочитая такой формат жизни.
Можно осторожно поднимать цены
«У нас классические сервисные апартаменты, ипотечная господдержка недоступна, и ее очень не хватает», - отмечает руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Becar Asset Management Александр Терентьев.
Тем не менее, к концу прошлого года спрос на объекты компании более-менее вернулся, и в I квартале 2023 года Becar реализовал объектов на 20% больше, чем в IV квартале 2023 года. Таким образом, сейчас у компании продажи ниже прошлогодних показателей месяц к месяцу на 20-30%. Правда, по итогам апреля Becar ожидает сокращения разрыва, даже не смотря на повышение цен.
«Цены за прошлый год выросли на 23%, - рассказывает Александр Терентьев. – А за этот квартал у нас на самые ходовые апартаменты цены уже выросли на 7%, на менее популярные – на 3%».
При этом, по словам эксперта, драйвером продаж в сегменте служит гарантированная доходность. В конце прошлого года все участники рынка апартаментов стали ее вводить, и сейчас доход по гарантии перекрывает даже обычный ипотечный платеж – без господдержки.
«Плюс, срабатывает программа обратного выкупа. Если клиент сомневается, что рынок будет расти, мы выкупаем через год на 10% дороже, – рассказывает Александр Терентьев. – Ожидаем, что по возвращении и в Россию иностранных туристов, а когда-нибудь это все равно произойдет, цены апартаментов взлетят прилично». Пока же при формировании ценовых предложений строители отталкиваются от спроса и потенциальной платежеспособности клиентов.
Почему ипотеки стало меньше
Директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев рассказывает о ситуации работами по капитальному ремонту объекта, где появятся рекреационные апартаменты «Морская Ривьера». Это рекреацинные апартаменты, которые могут стать комфортной альтернативой даче. Передача ключей запланирована на вторую половину этого года.
Здесь, по словам представителя холдинга, структура способов покупки с прошлого года практически не изменилась. «Ипотечная ставка в этом сегменте, по сути, близка к заградительной – около 12%, что дает повод развивать систему рассрочек, – рассуждает Олег Добродеев. – И с привлечением ипотеки проходит около 30% сделок. Но именно продажи в ипотеку сдерживает и высокий средний чек – порядка 18 млн. рублей за лот. В то же время, среди покупателей достаточно много москвичей. В мае мы планируем запустить программу субсидирования ипотечной ставки в комплексе "Морская Ривьера", что позволит нам сделать этот проект еще более привлекательным для потенциальных клиентов».
При этом холдинг «Сенатор» также возводит традиционное жилье. «Если в конце предыдущего года, приходили клиенты с минимальным первоначальным взносом, то с начала этого года все больше клиенты приходят с 50% первоначальным взносом», – поясняет представитель холдинга.
Как напоминает эксперт, на первичном рынке в среднем доля сделок с недвижимостью, заключенных с использованием ипотеки, увеличилась с 65% в 2021 году до 82% в 2022 году. Но наиболее значимым трендом 2022 года стали различные государственные ипотечные программы по исторически низким процентным ставкам, на которые к концу года приходилось уже порядка 93% сделок.
В частности, в проектах «Сенатора» в конце 2022 года объем ипотеки на объекте «Панорама Невы» составлял порядка 90-92%. А в I квартале 2023 года доля ипотечных сделок снизилась до 70%. Из этих 70% порядка 60% составляют покупки по программе «Семейная ипотека».
«Также отмечаем, что уменьшилось количество покупателей с минимальным первоначальным взносом: если во второй половине 2022 года покупатель старался купить квартиру, вкладывая как можно меньше, то в 2023 году в основном к нам приходят с 50%-м первоначальным взносом», – уточняет специалист.
Цены вышли на плато
Впрочем, доля ипотеки пошла на убыль не у всех застройщиков, даже не смотря на не лучшие результаты второй половины зимы.
«Первый квартал показал достаточно разнообразную картину. Январь и февраль оказались для рынка сложными на фоне запретительных решений по субсидируемым застройщиками ставкам, – отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Соответственно, наблюдалось существенное снижение объемов продаж. Но март можно назвать периодом адаптации участников рынка к переменам. И по итогам месяца показатели у многих строителей оказались более, чем удовлетворительными и по сделкам, и по бронированию».
Тем временем основным локомотивом, говорит спикер, продолжает быть ипотека. По итогам прошлого года доля ипотечных сделок у подавляющего большинства стройкомпаний превысила 90%, «В этих же параметрах работает и «БФА-Девелопмент», поскольку текущее соотношение не изменилось, а с учетом переходов с рассрочки на ипотеку перед сдачей объектов наш показатель вырос до 94%. По составу ипотечных сделок: у нас почти 100% – льготные программы. Либо ипотека с господдержкой, либо семейная ипотека».
По мнению специалиста, еще можно ожидать, что заметно выросший в 2022 году средний ипотечный чек в этом году несколько снизится. Не потому, что первичка начнет дешеветь, а потому что строители больше не работают с субсидируемыми ставками. Если раньше в стоимость сделки закладывались комиссионные банку, то теперь эта механика практически запрещена ЦБ, что снижает сумму договора.
Естественно, Светлана Денисова не прошла мимо злободневной темы возвращения инвесторов: конечно, неблагоприятные тенденции в макроэкономике ударили по возможностям региональных клиентов. Тем не менее, объем таких сделок на местном рынке остается в прежних параметрах – около 30%. Наконец, затронут и муссируемый в СМИ вопрос, целесообразно ли покупателям ожидать снижения цен на новостройки. «Два последних года принесли высокую динамику роста цен на первичку, и в первом квартале по соотношению цены и спроса, думаю, рынок вышел на плато. Таким образом, предпосылок, чтобы мы могли еще увеличивать цены, не вижу. Нас поддавливает вторичный рынок, где цены заметно ниже. Но нужно учитывать, что метод формирования цены на стройках – затратный. Стройматериалы, мягко говоря, не дешевеют, поэтому бессмысленно ожидать снижений цен от застройщиков».
Аварийный аспект в Ленобласти
Господдержка жилищного домостроения не заканчивается ипотекой. Генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК» Степан Фёдоров рассказывает, как его компания работает оператором по программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019-2025 годах». Конечная цель – расселение до 2025 года более 15 тысяч жителей региона из 1059 аварийных домов в Ленинградской области (общая площадь расселяемого жилья – 236 000 кв. м.).
К настоящему времени по Программе построено 16 многоквартирных домов.
«В настоящее время, чтобы создать надежный задел для строительства 12 домов, которые должны быть сданы в 2024-2025 годах, мы приступили к проектированию всех объектов, – говорит глава «ЛенОблАИЖК». – Мы заключили все необходимые договора на выполнение проектных работ и ведется проектирование всех объектов». Общий объем проектируемого жилья – около 80 тыс. кв. м.
Это 4 дома в Луге, 2 дома в Вознесенье, дома в Подпорожье, Сясьстрое, Винницы, Большой Пустомерже, Рахья, Рощино. Всего – более 1700 квартир.
Строящиеся объекты не относятся к типовому домостроению. «Мы строим современное, качественное жилье, комфортное для проживающих, – отмечает спикер. – Стремимся сломать стереотипы и доказать, что социальное жилье – это не значит, что «плохое жилье». Это, преимущественно малоэтажные дома – 4-5 (хотя, в частности, в Луге возводим и 10-этажные здания). Соответственно, на каждом этаже оказывается небольшое количество квартир, что способствует созданию комфортной для жителей атмосферы».
Дома – в основном каркасно-монолитные. Компания использует современный сборный железобетон – трехслойные конструкции с утеплением, производимые в заводских условиях, которые ничем не уступают монолиту, в том числе по звукоизоляции строящегося жилья.
«Дома у нас – не типовые. Для каждого нового объекта создается новый проект, – резюмирует Степан Фёдоров. – Впрочем, сейчас мы рассматриваем возможность создания проекта многократного применения, что сэкономит средства на реализацию проекта, и сократит сроки». При этом весьма перспективным направлением развития руководитель «ЛенОблАИЖК» считает применение CLT-технологий деревянного домостроения, несомненными плюсами которых является экологичность и скорость возведения объектов: «Но, разумеется, для нас очень важна безопасность и надежность строительства, обеспечение высокого качества жилья, себестоимость возможного строительства домов из дерева также имеет большое значение при реализации государственной программы, поэтому ряд вопросов нуждается еще в дальнейшей проработке».
Всеобъемлющая ипотека
Но вернемся к ипотеке. Общую картину состояния рынка обрисовывает исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Светлана Зеленина.
«Понятно, что по итогам 2022 года зафиксировано некоторое снижение объемов ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим годом, – поясняет эксперт. – Но в противовес отмечался рост по среднему чеку до 3,6 млн рублей. Средняя ставка в 2022 году составляла 6,65%. Пик числа сделок пришелся на декабрь».
И в конце первого квартала 2023 года, уточняет Светлана Зеленина, стартовал внятный рост спроса, который фиксируют абсолютно все работающие в данном сегменте банки. При этом в Петербурге доля ипотечных сделок на массовой первичке от общего числа прочно держится на уровне выше 90%. И более 60% в жилищных кредитах занимают специальные программы. Это АйТи-ипотека, семейная ипотека, ипотека с господдержкой…
«Сейчас клиенты могут воспользоваться на первичном рынке предложениями от 5,5% (семейная ипотека), 7,5% (с господдержкой), и еще в минимальных объемах остаются предложения от застройщиков с низкими ставками, – перечисляет представитель Россельхозбанка. – И появляются нестандартные предложения, такие, как траншевая ипотека или ипотека в рассрочку».
Кстати, по апартаментам и вторичному рынку ипотечная ставка начинается от 10,5%
Опасения уходят в прошлое
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов констатирует, что в прошлом году на строительном рынке была проведена большая законодательная работа. Было принято четыре федеральных закона, в том числе поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, и порядка 30 нормативных актов.
Это привело к тому, что цифры по полученным разрешениям на строительство в первом квартале 2023 года по Петербургу примерно коррелируются с цифрами аналогичного периода 2022 года, напомним, весьма успешного.
С другой стороны, разрыв цен между первичкой и вторичкой в отдельных сегментах доходит до 30%, прежде рынок ориентировался на разрыв в 10-15%. «И введение ипотеки для вторичного рынка могло бы стимулировать, кроме прочего, и сделки на первичном рынке. Благо, многим гражданам, прежде чем купить новое жилье, предстоит продать старое», – уточняет глава СРО.
Тем не менее, считает Алексей Белоусов, рынок находится в стабильном равновесии, застройщики чувствуют себя достаточно уверенно.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум-класса. Объём предложения вырос на 4,6%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 571 тыс. руб. (+1,5% за квартал, -0,1% за год).
По данным «Метриум», по итогам III квартала 2022 года на рынке недвижимости премиум-класса находился 51 проект. Суммарный объем предложения на конец периода составил почти 5 тыс. лотов, из них 4,2 тыс. – квартиры и 0,8 тыс. – апартаменты. По сравнению со II кварталом, число предложений выросло на 4,6%.
Динамика объема предложения на первичном рынке недвижимости премиум-класса по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале на рынок новостроек премиум-класса вышли в открытые продажи два проекта – один жилой комплекс (OPUS от ГК Пионер) и один комплекс апартаментов (Wellton Spa Residence от Концерна КРОСТ).
Новые проекты на первичном рынке недвижимости премиум-класса в III квартале 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
|
1 |
OPUS |
ГК Пионер |
квартиры |
|
2 |
Wellton Spa Residence |
Концерн КРОСТ |
апартаменты |
Источник: Метриум
В разрезе округов по предложению лидируют САО (25,1%, +0,4 п.п. за квартал), СЗАО (24,6%, +1,6 п.п.) и ЗАО (20,9%, -0,1 п.п.). Наименьшую долю занимает ЮЗАО (1,2%, -0,6 п.п.). В ЮВАО премиальная недвижимость не представлена.
Структура предложения в новостройках премиум-класса по округам г. Москвы, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности в премиум-классе в III квартале произошел перевес в сторону предложений в корпусах на этапе монтажа (45,2%, +5,5 п.п.) за счет перехода ряда корпусов на новый этап строительства. Доля предложений на этапе котлована уменьшилась (40,9%, -4 п.п.).
Структура предложения в новостройках премиум-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
Среди предложений премиум-класса в разрезе комнатности значительную долю занимают двухкомнатные варианты (36,6%, -0,9 п.п.). С каждым кварталом уменьшается количество многокомнатных лотов, на конец сентября 2022 года их доля составила 6,5% (-1 п.п. за квартал).
Структура предложения в новостройках премиум-класса по комнатности, количество лотов
Источник: Метриум
В премиальных новостройках за квартал выросла доля предложений с чистовой отделкой до 18,5% (+3,6 п.п.). Наибольшую часть рынка по-прежнему занимают предложения без отделки (43,9%, -2 п.п.) и с отделкой whitebox (37,6%, -1,6 п.п.).
Структура предложения в новостройках премиум-класса по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в премиум-классе в сентябре составила 571 тыс. руб. (+1,5% за квартал, -0,1% за год). По округам наблюдается разнонаправленная динамика. Заметно выросла цена в ЮАО (+12,3%) вследствие выхода в реализацию проекта OPUS с ценой выше среднего по сегменту. Небольшое снижение цен отмечено в СЗАО (-2,4%), ЮЗАО (-1,2%) и САО (-0,7%).
Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках премиум класса, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Рост средневзвешенной цены произошел за счет удорожания квартир (+4,6% за квартал). Апартаменты в III квартале 2022 года стали немного дешевле (-0,4%). Разрыв в цене между квартирами и апартаментами сократился: в премиум-классе цена на апартаменты превышает цену на квартиры на 20% (полгода назад разрыв составлял почти 50%).
Средневзвешенная цена предложения в новостройках премиум класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Общая стоимость предложений в III квартале в среднем упала на 2,7% за счет снижения минимального порога площади на многокомнатные лоты и ухода из продажи самых дорогих лотов (максимальный бюджет по сравнению с прошлым отчетным периодом упал почти на 1 млрд рублей). Без учета многокомнатных лотов можно говорить о повышении средних бюджетов вслед за ростом цены кв. метра. Больше остальных подорожали однокомнатные варианты – на 5,1%.
Стоимость предложений в новостройках премиум класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Бюджет, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
23,8 |
30,7 |
53,3 |
394 800 |
589 940 |
1 050 000 |
11 413 250 |
18 101 710 |
42 519 400 |
|
1К |
28,7 |
48,4 |
92,1 |
374 800 |
583 690 |
2 200 000 |
12 915 000 |
28 228 080 |
174 680 000 |
|
2К |
41,8 |
75,3 |
190,7 |
311 000 |
548 480 |
1 400 000 |
19 188 700 |
41 279 330 |
176 589 190 |
|
3К |
57,4 |
107,7 |
295,6 |
303 000 |
537 560 |
1 490 780 |
26 977 700 |
57 888 730 |
272 580 000 |
|
4К+ |
86 |
173 |
2 384,2 |
320 000 |
672 730 |
2 100 000 |
33 589 600 |
116 411 870 |
1 606 080 000 |
|
итого |
23,8 |
77,8 |
2 384,2 |
303 000 |
571 020 |
2 200 000 |
11 413 250 |
44 406 790 |
1 606 080 000 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2022 года:
– Mod: студия площадью 28,2 кв. м за 11,4 млн руб.;
– «Театральный квартал»: однокомнатная квартира площадью 28,7 кв. м за 12,9 млн руб.;
– «Поклонная 7»: студия площадью 25,3 кв. м за 13 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек премиального сегмента в III квартале 2022 года составило почти 1 тыс. штук. По сравнению со II кварталом, активность покупателей выросла на 36,7%. Спрос на квартиры вырос на 40,1%, на апартаменты – на 9,1%. Однако относительно III квартала прошлого года количество сделок сократилось на треть.
Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках премиум класса по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Премиум-класс не стал исключением в плане расширения экспозиции: на рынке наблюдается рекордное количество лотов, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Последний раз сопоставимый объем предложения был зафиксирован почти четыре года назад. Старт продаж анонсирован в жилом комплексе OPUS от ГК «Пионер» и комплексе апартаментов Wellton Spa Residences от Концерна «КРОСТ».
Средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе на конец сентября 2022 года достигла 571 тыс. руб. Прирост за последние три месяца составил 1,5%, тогда как в прошлом квартале отмечалось падение цены кв. метра на 9,3%, кварталом ранее – удорожание на 10,2%. Колебания связаны как с выходом в продажи нового предложения, так и с изменением структуры текущего. Фактически выход одного крупного проекта может изменить характеристики цены всего сегмента. Примечательно, что апартаменты премиум-класса в среднем дороже квартир на 20%, но с каждый кварталом разрыв между типами предложений становится менее явным.
Спрос на премиальные квартиры и апартаменты начал восстанавливаться после падения во II квартале 2022 года на 36,7%, но все еще находится на низком уровне относительно прошлых периодов. Доля ипотечных сделок за квартал составила 53%. Это гораздо ниже, чем в других сегментах рынка, однако такая статистика все равно не характерна для премиум-класса, где доля договоров с ипотечным обременением ранее не превышала 50%. Покупатели стали активнее пользоваться предложениями с субсидированными ставками, что, вероятно, повлекло за собой и общее оживление на рынке недвижимости. Рынок премиальных новостроек становится все более зависимым от банковских предложений, а реакция покупателей премиальной недвижимости во многом повторяет реакцию клиентов более низких ценовых сегментов. Однако изменение ипотечных ставок и программ субсидий будет отражаться на будущем рынка премиум-класса в неменьшей степени, чем в других сегментах».
С объявления мобилизации прошел месяц. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как за это время изменились спрос, ставки и объем предложения на рынке долгосрочной аренды в крупных городах РФ.
- С начала мобилизации в среднем по анализируемым локациям ставки аренды сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Снижение цен заметно и в новых объявлениях (на 3-4%).
- С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли всего 2-3% собственников, причем большинство их них понижали цены лишь на 1-2%. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок.
- За месяц с объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников и столичных областей выбор увеличился в 1,5 раза, по сравнению с прошлым годом объем предложения больше в 2,6 раз.
- Доходность от сдачи в аренду жилья снижается вместе с сокращением арендных ставок. Проценты сопоставимы с условиями по банковским вкладам.
- Потенциальный спрос после объявления мобилизации сократился на 17% относительно предыдущего месяца. Тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонную динамику спроса.
В выборку вошли 16 городов с численностью населения от 1 миллиона человек, а также Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
1. Ставки аренды сокращаются
С начала мобилизации ставки аренды в среднем по анализируемым локациям сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Отрицательная динамика на рынке фиксируется с 20-х чисел сентября, причем для двушек она более выражена, чем для однушек - традиционно в большей степени дешевеют более дорогие объекты.
Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях в сентябре и октябре 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика
Однако связывать данный тренд только с событиями 21 сентября не совсем корректно. Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды. Небольшое сокращение ставок аренды осенью - стандартная ситуация, правда, в прошлом году снижение началось позже, в ноябре. Причина была в снижении активности потенциальных арендаторов после повышенного спроса в конце августа и сентябре (тогда средние цены предложения росли на фоне повышенного спроса, вызванного началом нового учебного года и делового сезона). Наибольшее сокращение средних ставок осенью прошлого года было в Москве (-6% в “однушках” и -10% в “двушках”), Самаре (-9% в “однушках” и -13% в “двушках”), Ростове-на-Дону (-7% в “однушка”х и -9% в “двушках”), Воронеже (-7% в “однушках”), Екатеринбурге (-9% в “двушках”), в Санкт-Петербурге (-8% в “двушках”).
Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях за месяц с начала мобилизации
|
Локация |
Средняя ставка аренды в “однушках”, тыс. рублей |
Динамика средних ставок аренды в “однушках” |
Средняя ставка аренды в “двушках”, тыс. рублей |
Динамика средних ставок аренды в “двушках” |
||||||
|
20 октября 2021 г. |
20 сентября 2022 г. |
20 октября 2022 г. |
за год |
за месяц |
20 октября 2021 г. |
20 сентября 2022 г. |
20 октября 2022 г. |
за год |
за месяц |
|
|
Москва |
51,8 |
50,2 |
47,0 |
-9,3% |
-6,4% |
97,5 |
85,7 |
77,2 |
-20,8% |
-9,9% |
|
Санкт-Петербург |
34,6 |
32,7 |
31,1 |
-10,1% |
-4,9% |
57,3 |
53,5 |
49,1 |
-14,3% |
-8,2% |
|
Московская область |
28,9 |
30,5 |
31,1 |
7,6% |
2,0% |
41,9 |
42,3 |
42,1 |
0,5% |
-0,5% |
|
Екатеринбург |
22,0 |
23,2 |
23,0 |
4,5% |
-0,9% |
28,7 |
36,1 |
33,00 |
15,0% |
-8,6% |
|
Казань |
20,8 |
23,0 |
22,9 |
10,1% |
-0,4% |
31,9 |
33,1 |
33,4 |
4,7% |
0,9% |
|
Ростов-на-Дону |
18,2 |
24,3 |
22,6 |
24,2% |
-7,0% |
30,8 |
43,3 |
39,3 |
27,6% |
-9,2% |
|
Ленинградская область |
20,4 |
21,9 |
22,1 |
8,3% |
0,9% |
30,6 |
30,5 |
30,3 |
-1,0% |
-0,7% |
|
Нижний Новгород |
19,5 |
21,3 |
21,7 |
11,3% |
1,9% |
30,2 |
34,1 |
32,5 |
7,6% |
-4,7% |
|
Новосибирск |
22,3 |
22,0 |
21,6 |
-3,1% |
-1,8% |
31,9 |
31,8 |
30,6 |
-4,1% |
-3,8% |
|
Краснодар |
23,2 |
22,4 |
21,4 |
-7,8% |
-4,5% |
39,5 |
34,2 |
32,7 |
-17,2% |
-4,4% |
|
Красноярск |
17,6 |
20,8 |
19,2 |
9,1% |
-7,7% |
24,9 |
28,2 |
27,7 |
11,2% |
-1,8% |
|
Самара |
15,7 |
20,1 |
18,3 |
16,6% |
-9,0% |
27,0 |
29,8 |
25,9 |
-4,1% |
-13,1% |
|
Воронеж |
15,0 |
18,8 |
17,5 |
16,7% |
-6,9% |
21,3 |
27,9 |
27,4 |
28,6% |
-1,8% |
|
Уфа |
15,6 |
16,0 |
16,7 |
7,1% |
4,4% |
21,1 |
21,7 |
22,5 |
6,6% |
3,7% |
|
Пермь |
16,2 |
17,2 |
16,6 |
2,5% |
-3,5% |
22,2 |
25,1 |
26,8 |
20,7% |
6,8% |
|
Омск |
15,1 |
16,3 |
16,3 |
7,9% |
0,0% |
20,8 |
22,6 |
22,7 |
9,1% |
0,4% |
|
Волгоград |
14,8 |
16,3 |
15,6 |
5,4% |
-4,3% |
22,7 |
24,1 |
24,8 |
9,3% |
2,9% |
|
Челябинск |
13,8 |
15,2 |
14,5 |
5,1% |
-4,6% |
20,2 |
25,8 |
25,1 |
24,3% |
-2,7% |
|
Общий итог |
21,4 |
22,9 |
22,2 |
3,6% |
-3,2% |
33,4 |
35,0 |
33,5 |
0,3% |
-4,2% |
Источник: Циан.Аналитика
Снижение цен заметно и в новинках - объявлениях, впервые появившихся на рынке за последние 30 дней. Цены в новых лотах, вышедших после объявления мобилизации, в среднем по анализируемым локациям на 3% ниже в “однушках” и на 4% ниже в “двушках”, чем месяцем ранее. В связи со снижением спроса у собственников нет стимулов выводить новые лоты по завышенным ставкам.
С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли только 2-3% собственников, причем большинство из них понижали цены всего на 1-2%. В предыдущие месяцы таких собственников было лишь немногим меньше (1-2%) и они также снижали ставки на 1-2%, т.е. массовых дисконтов после объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды не было. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок (ставки в новых “однушках” на 3% ниже, чем в целом по рынку, в “двушках” - на 6%).
2. Новинок стало на 66% больше
За месяц с объявления мобилизации на рынки городов-миллионников и столичных областей вывели около 38 тыс. новых объявлений (которых до 21 сентября не было). Месяцем ранее новинок было меньше - около 23 тыс. за 30 дней. Т.е. активность собственников по выводу новых лотов в связи с последними событиями увеличилась на 66%. Особенно сильный прирост новых объявлений наблюдался в Казани (в 2 раза), Москве (на 85%), в Ростове-на-Дону и Самаре (на ~70%). В Санкт-Петербурге рост в 1,5 раза. В прошлом году, для сравнения, за аналогичный период времени на рынок вышло около 15 тыс. новинок, т.е. в 2,5 раза меньше, чем сейчас.
Количество новых объявлений на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей
|
Локация |
Количество новых лотов за месяц |
Динамика числа новинок |
|
|
21 августа - 21 сентября |
21 сентября - 21 октября |
||
|
Казань |
515 |
1118 |
рост в 2 раза |
|
Москва |
9902 |
18314 |
+85% |
|
Ростов-на-Дону |
298 |
517 |
+73% |
|
Самара |
231 |
388 |
+68% |
|
Екатеринбург |
426 |
683 |
+60% |
|
Санкт-Петербург |
3865 |
6099 |
+58% |
|
Московская область |
2778 |
4346 |
+56% |
|
Ленинградская область |
462 |
706 |
+53% |
|
Краснодар |
823 |
1251 |
+52% |
|
Уфа |
571 |
808 |
+42% |
|
Волгоград |
109 |
152 |
+39% |
|
Пермь |
135 |
185 |
+37% |
|
Красноярск |
444 |
601 |
+35% |
|
Нижний Новгород |
188 |
242 |
+29% |
|
Новосибирск |
1114 |
1430 |
+28% |
|
Челябинск |
171 |
195 |
+14% |
|
Омск |
285 |
308 |
+8% |
|
Воронеж |
186 |
179 |
-4% |
|
Общий итог, тыс. штук |
22,5 |
37,5 |
+66% |
Источник: Циан.Аналитика
Рост числа новинок и снижение активности на рынке после повышенного спроса в начале осени привели к общему увеличению объема предложения. Сейчас потенциальным арендаторам доступно в 1,5 раза больше вариантов для съема, чем месяц назад, до начала мобилизации. Наибольший рост числа объявлений в Краснодаре (+80% относительно прошлого месяца), в Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге (+60%), Москве и Екатеринбурге (+55%). По сравнению с октябрем прошлого года объем предложения увеличился в 2,6 раз.
Конкуренция усиливается не только по причинам снижения активности потенциальных арендаторов (квартиры дольше простаивают без жильцов) и выраженных миграционных потоков, но и общей неопределенности. Похожую ситуацию мы наблюдали весной этого года, когда собственники отложили продажу квартир и временно стали рантье, чтобы получать хоть какой-то пассивный доход. Сейчас также часть объектов на рынке аренды - это квартиры, потенциально готовые к продаже.
3. Доходность от сдачи в аренду жилья снижается
Вместе с сокращением ставок аренды снизилась и доходность от сдачи квартиры в аренду. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке составляет в октябре 11,5 млн рублей, двухкомнатной – 16,7 млн. При ставке аренды в среднем по однокомнатным квартирам на уровне 47 тыс. рублей, а по двухкомнатным – 77 тыс. рублей доходность от сдачи в аренду составляет 4,9% по “однушкам” и 5,5% по “двушкам”. Месяцем ранее доходность составляла 5,2% и 6,1% соответственно. Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы снижается, но медленнее, чем ставки аренды, поэтому доходность уменьшается.
Проценты сопоставимы с условиями банковских вкладов, но стоит учитывать, что такой доход возможно будет получить лишь при наличии арендаторов в течение всего года.
Доходность от сдачи в аренду жилья в Москве
|
|
1-к. квартиры |
2-к. квартиры |
||||
|
|
Средняя стоимость лота, млн рублей |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Доходность |
Средняя стоимость лота, млн рублей |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Доходность |
|
20 октября 2021 |
11,2 |
51,8 |
5,5% |
16,5 |
97,5 |
7,1% |
|
20 сентября 2022 |
11,6 |
50,2 |
5,2% |
16,8 |
85,7 |
6,1% |
|
20 октября 2022 |
11,5 |
47,0 |
4,9% |
16,8 |
77,2 |
5,5% |
Источник: Циан.Аналитика
4. Спрос просел на 17%
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка.
Основной тренд после объявленной частичной мобилизации - это снижение потенциального спроса. Среднее число целевых действий на карточках объявлений (просмотры, звонки) в первую неделю после 21 сентября было на 9% ниже, чем за неделю до. В начале октября показатели продолжили снижаться, а затем перешли к стагнации. В итоге в первые 20 дней октября потенциальный спрос на 17% ниже, чем за аналогичный период в сентябре (до мобилизации). Наибольшее падение в Краснодаре и Ростове-на-Дону (-38%). В Москве -20%.
Потенциальный спрос на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
При этом, падение аудитории объявлений по аренде квартир не так заметно, как для их продажи - за первую неделю после мобилизации на рынке аренды спрос сократился на 9%, в то время как на вторичном рынке - на 20%. Это связано с тем, что кто-то на фоне новых жизненных обстоятельств ускорил поиск вариантов на рынке съемного жилья и заключение сделки.
С другой стороны, на вторичном рынке после падения спрос в октябре вновь перешел к росту. На рынке аренды этого пока что не наблюдается. В случае аренды, как уже было сказано ранее, тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонность. Период повышенного спроса завершается, интерес к аренде жилья снижается.
Примечательно, что в текущем году спрос на рынке аренды в пиковый период не достиг максимумов прошлого года. Все-таки состояние общей неопределенности сдерживает рынок.
«Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды - небольшое сокращение ставок аренды осенью после периода повышенной активности на рынке, снижение спроса и рост объема предложения - стандартная ситуация, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Увеличение конкуренции и снижение активности арендаторов ограничивают динамику ставок и не позволяют выводить новые лоты по высоким ценам».